物业毕业论文：物业管理纠纷

1、物业毕业论文：物业管理纠纷古典文学中常见论文这个词，当代，论文常用来指进行各个学术领域的研究和 描述学术研究成果的文章，简称为论文。以下就是山编为您提供的物业毕业论文。物业管理是近儿年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房 产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性 服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（乂称业主）、使 用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行 政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠 纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理

2、规范性文件 方面，除了建设部发布的城市新建住宅小区管理 办法（以下简称办法）和国 家计委、建设部发布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法这两份部门规 章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠纷案 件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷 案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。一、物业管理纠纷的主要特点。物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出 现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。1. 物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。1990年以来，特别是1992年以后，全

3、国各地的房地产业异军突起，海南的房 地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字 楼的大厦（以下简称 为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、 提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、 公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产 生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完 全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995 年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而 产生的各类纠纷有增无减。诉讼标

4、的额少则上万元，多则儿十万元。2. 因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统讣，LI前海口市所受理的 物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉 及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商 和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量 较多；（2）业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔 偿纠纷；（3）房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开 发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；（5）

5、业主或使用人要求物业管理者 赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选 聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类 型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、 侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市 顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况 下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利 益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。3. 物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，

6、对纠纷的审理有一定的难度。物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、 法人和其他组织，乂有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、 使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能 涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关 系、侵权关系，乂可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业 管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。山于物业 管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中乂无现成的依据，中华人民共和国民 法通则等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通贝9、

7、行政诉讼法的 基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定乂不详尽或明 确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。二、审理物业管理纠纷案件应注意的儿个问题。（一）物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠 纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼 案件，依行政诉 讼法的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事 诉讼案件，LI前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主 或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受 理。签订物业管理服务合同的一方当事人向

8、对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼 法第29条的规定，山侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务 合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼 法第24条的规定，B|J： “因合同纠纷提起的诉讼，山被告住所地或合同履行地的 人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被 告的，业主的住所地既有在物业所在地，乂有在物业所在地之外的，并非业主购置 了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住 所地;物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是 实施物业管理的所在地，但山于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托 管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行 地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适 用专属管辖的规定。（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在 物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与 物业管理公司或开发商签订的山房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属 物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务 合同；二为物业管理承包合同即房地产