王主管提供销售部专业知识培训

1、王主管提供销售部专业知识培 训销售部培训资料培训资料目录:（一）房地产专业术语 第2页第2页（二）房地产建筑知识 第3页第4页（三）房地产法律法规 第5页第6页（四）银行按揭知识 第7页第8页（五）物业管理知识 第9页第9页（六）房屋产权相关知识 第10页第10页（一）房地产专业术语【 房地产业 】跟房屋、土地相关的行业。 【房地产一级市场】土地使用权出让的市场，由国家垄断。【房地产二级市场】商品房首次进行交易、土地二次转让而形成的市场。 【房地产三级市场】即二手房市场。【生地】是指可能为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。 【毛地】主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。【熟地】已实现“三

2、通一平”（通路、通水、通电、土地平整） ，具备施工建设条件的土地。 【商品房】由房开公司开发出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房主要有三类，即住宅、商铺、写字 楼。【期房】是指房开公司取得预售许可证后到取得商品房验收合格证为止期间的商品房。 【现房】是指已完工经过验收合格的房地产项目。【商业用房】一般是指商铺和写字楼。 【空置房】竣工后验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。【尾房】一般情况下，当商品住宅的销售到70%或 80% 以后，所销售的房产称为尾房。【外销房】由房开公司建设的，取得了外销商品房销售许可证的房屋、可以出售给国内及国外的企业及个人。 【经济适用房】用地一般为行政划拨，各种

3、收费政府减半征收，开发利润一般为 3% 。 【房改房】职工按房改政策购买的公房，还包括安居房（解困房） 。【“五证”】购买期房时房开商应出示五证，即国有土地使用证 、建设用地规划许可证 、建设工程规划许 可证、建设工程施工许可证 、商品房销售（预售）许可证 。【“两书”】交付新建商品住宅时，开发商必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 。 【一表】骏工验收合格表【契税】房屋所有权发生变更时（包括转让、赠与、交换、承受） ，就按房价的比例向新业主征收的一种专门税 种，南昌税率为 2% 和 4% 两种。【住房公积金】国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，各按职工工资收入总额一定比

4、 例（南昌为各缴纳 8% ）缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。【维修基金】是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金，专项用于物业 保修期满后，共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。【共用部位】是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。【共用设施设备】是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、水箱、 电梯、照明、消防设施、绿地、道路、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）建筑知识1、【建筑分类】按使用性质的不同，主

5、要分为工业建筑和民业建筑。2、【工业建筑】供工业生产使用的各种厂房。3、【民用建筑】供人们居住、工作、学习及一切社会生活方面使用的房屋。4、【地基】地基分为天然地基和人工地基。5、【基础】建筑埋在地面下的部分，它的作用是承受楼上的所有荷载，并把这些荷载传给地基。材料一般为混 凝土、钢筋凝土或质量好的砖石材。6、【墙】按位置不同分外墙、内墙；按承受的载荷又分为承重墙与非承重墙。7、【屋顶】有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶；一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层；屋顶 的底面叫顶棚。8、【楼板的施工方式】楼板为钢筋混凝土，有现浇（现浇楼板就是在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺 现场浇制

6、） 、预制（预制楼板则是在工厂预制，在施工现场组装）两种施工方式。现浇楼板由于是整体浇筑，所 以抗震性能优于预制楼板，现施工使用较多。9、【砖混结构】即用砖砌的墙作为主要承重，和框架结构相比一般所有墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时 不如框架结构的房子好用，但建筑成本相对低（南昌一般为三四百元平方米） 。10、【框架结构】承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙（或叫填充墙）常用轻质隔墙板和粘土砖、空心 砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。11、 【异形柱】是指柱的截面高度与宽度的比值在2-4 ，相对于正方形与矩形柱面而言是异形的柱子，其柱间填 充墙与柱体同厚，

7、室内不出现柱楞便于使用。12、【剪力墙】即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑。13 、【剪力墙结构】是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为 3-8 米，使建 筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。14、 【短肢剪力墙】指墙的长度为厚度的5-8倍剪力墙结构，常用的有“ T”字型、L“”型、“十”字型、”“字型、“ 字型。15、【低层住宅】指一层至三层的住宅。16、 【多层住宅】指四层至六层的住宅。无电梯住宅不应超过6 层。17、【小高层住宅】又叫中高层住宅，一般多为 710 层的住宅楼。18、【高层住宅】指十层以上的住宅。19、【超

8、高层住宅】指三十层以上的住宅。20、【别墅】一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套）、联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。21 、【混凝土】由水泥（起胶凝作用） 、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土缩写为“砼”。22、【户型】住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。23、【朝向】房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。24 、【开间】是指房间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5m 时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离25、【进深】是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。26、【层高】上下两层楼楼面之间的垂直距离。27、【净

9、高】住宅地面与天花板之间的垂直距离。28、【错层】是指一套房子内部空间不处于同一平面，一般相关两到三个台阶。29、【复式住宅】上下两层在同一空间内。30、【跃层住宅】两层或两层以上为一套的住宅。% 表示。基底总面积 / 项目总用地面31、【建筑密度】项目内各建筑的占地总面积与项目总占地面积的比率，用 积。32、【绿化率】绿化占地面积（屋顶绿化不计入内）与项目总占地面积之比，用% 表示/项目总占地面积33、【容积率】项目总的建筑面积与项目占地面积之比。项目总建筑面积34、 【建筑面积】两部分组成套内建筑面积+ 分摊的功用建筑面积。35、 【套内建筑面积】三部分组成套内使用面积+ 套内墙体面积 +

10、 阳台建筑面积。36、【公摊的功用建筑面积】 四部分组成外墙的一半 +套内公用建筑空间之间的分隔墙 +公共部位 （公用门厅、 过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、地下室）+为整栋单元服务的公用房、管理用房建筑面积。37 、【公摊系数】公用面积与总的套内建筑面积之比。 【公摊率】公用面积与建筑面积之比38、 【公摊面积的计算公式】公摊面积=公摊系数X套内建筑面积。39、【套内使用面积】房内实际使用面积，不包括墙体柱的水平投影面积，又称为地毯面积。40 、【房产面积】精确到 0.01，以平方米为单位。41 、【住宅按平面布局分类】分为点式（或塔式）住宅、条式（或板式）住宅。42、【点式住宅】住宅楼之间独

11、立不相连接的住宅，像一块竖立的板子。43、【板式住宅】从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊式（各住户靠长走廊连在一起） 和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。44、【塔楼】由若干户（一般由 1梯4户至 12户组成）共同围绕一组公共竖向交通形式的楼房，建筑物平面的 长度和宽度大致相同。45、【行列式布局】住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南昌住宅多为此布 局，以避免西晒。46、【围合式布局】就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传 统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形

12、式。47、【标准层】是指平面布置相同的住宅楼层。48、【楼间距】指两栋住宅之间的水平距离。49、 【日照间距】是指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不得小于1 ：,旧城区多层住宅日照间距比例不得小于1 0.7。50、【建筑小品】既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游 憩观赏设施和指示性标志物等的统称。（三）房地产法律法规1、【土地分类】 （根据用途分类）? 农用地直接用于农业生产的土地。? 建设用地用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、交通水利 设施用地、旅游用地、军事设施用地等。? 未利用地农用地、建设用

13、地以外的土地，如沙漠、沼泽等。2、【土地所有权】? 第一类农民集体所有土地：农民的宅基地、自留地、自留山等。? 第二类国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。3、【土地使用权的划拨】? 土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。? 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。? 集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。4、【土地使用权的划拨】? 政府将土地使用权无偿划给相关部门使用；多无使用年限的限制。? 下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的 能源、交通、水利等项目用地等等。5、【土

14、地使用权的出让】? 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为。? 出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。? 使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟于届满前 1 年申请续期，并重新签订合同，支付土 地使用权出让金。6、【土地使用权的协议、招标、拍卖、挂牌交易】? 协议又叫定向协议，房开公司向土地局提出申请，经批准后，房开公司与土地局协商地价、使用 年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。? 招标土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招 标小组择优而取。? 拍卖在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使

15、用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸 多公司轮番加价，报价最高者得。? 挂牌交易在一定期限内（不少于一个月）将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开 公司填写报价单申请交易的行为。7、【土地使用权出让合同分类】合同分三种划拨土地使用权补办出让合同宗地出让合同房地产开发项目使用 成片开发土地出让合同开发以上工业项目为主的工业园区使用8、【使用权出让合同（宗地出让合同）内容】? 土地使用权出让年限自领取该宗地的土地使用证之日起算；? 出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得；? 土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设；? 房开公司同意按

16、合同附件土地使用条件使用土地；? 土地使用条件对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、筑限高、绿化率等作出规定；并规定房 开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程，同意免费提供使用；同意政府的某些工程可以 在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。9、【各类用途的土地使用权出让最高年限】居住用地70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年。10、【闲置土地】? 闲置土地使用者取得土地使用权后，未经批准超过规定期限未动工开发建设的用地。? 以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开

17、发日期满 1年未动工开发的， 可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费； 满 2年未动开发 时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需 的前期工作造成动工开发迟延的除外。11、【商品房预售应具备条件】? 已取得预售许可证；? 按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。12、【商品房现售应具备条件】? 已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；物业管理方案已经落实。? 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具 备交付使用条件或

18、者已确定施工进度和交付日期。13、【商品房销售管理办法】? 房开公司不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售，是指房开公司以定期向 买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。? 房开公司不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工的商品房。售后包租，是指房开公司以在 一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。? 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物管公司的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房 地产开发企业选聘的物管公司订立有关物业管理的协议。14、【城市房地产抵押管理办法】? 房地产抵押，是指购买人将其房产以不转移占有的方式向银行提供债务履行担保

19、的行为。购买人不履 行债务时，银行有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。房产抵押后，该抵押房地产的价值 大于所担保债权的余额部份，可以再次抵押，但不得超出余额部份。? 商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所 购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（四）银行按揭知识1、【商品房贷款种类】个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、商业用房贷款、个人住房组合贷款四种。2、【个人住房按揭贷款】? 指购买住宅的客户向房开公司先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房开公司提供阶段性 担保的贷款（房开公司提供担保为产权证办理好之前） 。?

20、 银行提供 8 成 30 年和 7 成 30 年按揭，即贷款金额最多 8 成和 7 成，贷款年限最多为 30 年。? 个人住房贷款是一种担保性贷款，可用抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。? 个人住房贷款的质押物：国库券、国家重点建设债券、金融债券、 AAA 级企业债券、个人定期储蓄存 单等有价证券。? 南昌 80% 的人购买商品房采用按揭贷款方式付款。3、 【住房贷款利率】1至5年为5.29104%。、6至30年为5.54625%o。利率会随着银行的利率上调而上调。4、【个人贷款最长年限】 （不超过 30 年） =实际年龄 +法定退休年龄（男 65 岁、女 60 岁）。5、【住房贷

21、款发放对象】具有完全民事行为能力的自然人，同时具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力。6、【申请住房贷款应出具的个人资料】夫妻双方的身份证、户口本、收入证明、婚姻证明、商品房买卖合同、首期款收据、贷款银行的活期存折一本（用于每月扣款） 、暂住证（外地人须提供） 。7、【住房贷款还款方式】 ： 贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本利息，利随本清。 贷款一年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款方法，按月归还贷款本息。8、【住房贷款月供还款方式】 ： 等额还款法（每月还款相等）=贷款金额（以万元为单位）X贷款年限对应的一万元月供。贷款 10

22、年（一万元）月供： 107.0435元、贷款 20年（一万元）月供： 75.4756元例：贷款10万元贷款年限 20年，月供款=10 （万元）X 75.4756元=754.756元 递减还款法（每月还款越来越少）本金=明人贷款总金额+贷款总期数（一个月为一期）每月递减金额=本金X贷款利率第一月还款=本金+贷款总金额X贷款利率第二个月还款 =前一月还款每月递减金额最后一月还款 = 本金 + 每月递减金额贷款总利息=（第一月还款+最后一月还款）X贷款总期数+ 2贷款总金额9、【个人住房公积金贷款】? 银行受政府委托发放的优惠贷款，贷款人为缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买住房时，以住 房为抵押物

23、向银行申请的贷款。银行只收取手续费，不承担任何贷款风险。? 贷款 20 年（一万元）月供： 64.73 元、贷款 30年（一万元）月供： 52.29 元。? 个人贷款金额最高不超过 25 万元。夫妻双方都有最多可贷 30 万元。10、【公积金贷款利率】15年3.45%o ,630年3.825%。11、【公积金贷款提供个人资料】办理公积金贷款的，需提供借款人及参与设计公积金贷款基数的直系亲属的单位证明（包括单位及个人的公积金帐号，个人公积金月缴额）。12 、 【商业用房按揭贷款】购买商铺、写字楼贷款，银行提供6 成 10 年按揭。13、【商业用房贷款利率】16月 4.185%, 712月4.59

24、%, 23年4.725%, 45年4.86%, 610年5.13%14 、 【商业用房按揭贷款（万元 / 月）还款明细表】15 、 【个人住房组合贷款】公积金贷款和个人住房商业性贷款相结合的一种贷款方式。16、【按揭贷款所需费用】公证费150元/套 +保险费（总房款X保险费率X贷款年限）。17、【提前还清贷款】提前 10天向银行提出申请，银行同意后偿还未还贷款金额和未还贷款金额当月利息，有的银行规定还必须支付违约金。18 、 【无力偿还贷款处理方式】办理好产权证前，客户无力偿还，则由开发商将未还贷款及违约金、罚金（滞 纳金）还给银行，然后开发商和客户结算相关费用后，再将余额退还客户，并要办理撤

25、消抵押登记、预 售备案登记等手续。已办理好产权证后，一般客户累计 36 个月未还款 （各银行规定不同） ，银行将抵押房产交由 拍卖行拍卖，所得款项首先支付拍卖所需费用（包括转让房产应交纳税费），然后偿还银行（未还贷款额、未还贷款额当月利息、违约金、罚金） ，余额再还给客户。如拍卖所得款项不够支付银行费用，不足部分由客户自己承担。 拍卖后要办理撤消抵押登记、备案登记等转让手续。19、【房屋按揭保险】贷款银行为保险的第一受益人，保险费用由抵押人承担，抵押期间保险单由贷款银行 保管。按揭保险共有三种，抵押住房的财产险、贷款者的定期信用人寿险、抵押贷款购房履约保证险。20、【抵押住房的财产保险】主要保

26、障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；只有在房屋遭到毁损时才 会得到赔偿，如洪灾、爆炸等。 （贷款一般为此种保险）21 、 【贷款者的定期信用人寿保险】主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情 况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住。22、【抵押贷款购房履约保证保险】主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷款时，保险公 司代其向银行清偿余债，同时先例追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回贷款。23、【房产抵押登记】根据规定，个人住房贷款要到房管部门办理抵押登记手续，有关房产权证交由银行保 管。抵押借款合同从登记之日起生效。24、【面积换算】 1

27、亩=666.7平方米1公顷=10000 平方米=15 亩（五）物业管理知识1、【物业管理】? 具有物管资质的公司受业主的委托，依照物管合同 ，有偿对各类房屋、建筑、配套设施、场地进 行管理；? 同时提供清洁卫生、安全保卫、公共绿地统一实施专业化管理，提供多方面的综合性服务。2、【业主委员会】? 商品住宅出售 50% （销售面积）以上的应当设立业主委员会；? 由房开公司组织有 50% 以上的业主召开业主大会选举产生；? 业主委员会是代表全体业主对物业实施自治管理的组织；? 业主委员会成员不得少于 5 人，每届任期 3 年；? 业主委员会自选举产生起 30 日内，持业主委员会登记申请书 、业主委员

28、会章程 、会员名单 向房管部门备案。3、【业主公约】? 是指全体业主之间共同约定、相互制约、共同遵守的行为准则；? 内容主要是涉及大家所关心常见的一些事情。? 具体涉及内容：对公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定；房屋装饰、装修、 改建的有关规定；对物业管理管辖范围内娱乐性场所和经营性场所的有关规定；有关处罚。4、【前期物业管理】? 前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物管公司签订物业管理合同生效时止的物业 管理；? 由开发商选聘物业管理单位，或者就职是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作；? 业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘前期物业公司；? 前期物业管理动用