成都房地产电梯豪宅市场分析专题

1、成都电梯豪宅市场分析专题成都电梯豪宅市场分析专题2010年年4月月. .一、电梯豪宅的定义一、电梯豪宅的定义 城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居乐居豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。 综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征： 1

2、、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域； 2、项目周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性； 3、项目需拥有良好的自然景观环境； 4、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施； 5、户型面积大，一般均在200平方米左右，发达城市的户型面积更大； 6、户型创新，亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户 花园的合理布局，营造高层院落氛围；同时户型功能分区更加细化，强调主卧功能扩展，涵盖卫 生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。 7、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯基本私有化。 同时户型设计为

3、双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独 立的卫生间、阳台,避免工人活动对主人生活的影响。 8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。二、成都电梯豪宅现状二、成都电梯豪宅现状 2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元平方米价格热销，使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段，“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购买。 2007年，成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集

4、团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136178电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106155电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。 2008年，成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人

5、区”效应，城南新城发展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。区域区域项目名称项目名称类型类型梯户配梯户配置置规模规模 户户 层数层数户型面积户型面积大户型面积大户型面积大户型配比大户型配比主力户型主力户型城区时代豪庭混合豪宅2梯5户51533-38154155城区华润依云府混合豪宅

6、2梯3户32523903031F51-31618731612%187-267高新区华敏世家纯大宅3梯2户13021-24F289-472301-346高新区紫檀纯大宅3梯2户42028F282-445282-296高新区龙湖世纪景峰纯大宅3梯2户34442-47F280-650280/380高新区华润凤凰城混合豪宅2梯4户249867427F7017314117327%162173高新区时代晶科混合豪宅2梯6户2200/48020F10430119930120%199201高新区城南1号混合豪宅2梯2户60924F89-31615931657%159-185华阳河畔新世界纯大宅2梯3户3500

7、/4321833F140-245140-200华阳新鸿基悦城纯大宅2梯2户2梯4户12172632F903871373871期100%137192华阳南湖国际社区混合豪宅3梯6户200082034F5627915127941%151180三圣乡四海逸家纯大宅2梯3户2梯4户68233F产权面积88-131 使用面积199-245100%199245 现有电梯豪宅项目情况一览表现有电梯豪宅项目情况一览表1、现有电梯豪宅主要集中在城南区域、现有电梯豪宅主要集中在城南区域 作为成都市传统的作为成都市传统的“富人区富人区”和城南国际新城的大力发和城南国际新城的大力发展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中

8、的区域。从现有的展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅项目集中在城南高的电梯豪宅项目集中在城南高新区内；华阳项目占了新区内；华阳项目占了25%，主要集中在天府大道两侧；而，主要集中在天府大道两侧；而市中心也有市中心也有2个豪宅项目，占了个豪宅项目，占了17%。 城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区富人区”的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪的城市地

9、位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。宅房产项目开发得到释放，并有了有利的市场基础。2、现有电梯豪宅以、现有电梯豪宅以“纯大面积纯大面积”住宅规划为主住宅规划为主 现有的电梯豪宅项目类型主要以现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积纯大面积”住宅规划住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，有7个项目均为个项目均为“纯大宅纯大宅”规划，占规划，占68%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽然规划有悦城虽然规划有90平方米中小户型，但一期全部为平方米中小户型，但一期全部为13

10、7平方平方米以上大户型。米以上大户型。 同时，有同时，有42%（5个）的项目则采取个）的项目则采取“混合型混合型”规划，在规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王楼王”户型，其他区域则以中小户型规划为主，如城南户型，其他区域则以中小户型规划为主，如城南1号和南湖国号和南湖国际社区等项目。际社区等项目。3、现有电梯豪宅梯户配置以、现有电梯豪宅梯户配置以“3梯梯2户户”和和“2梯梯3户户”高配置为主要形式高配置为主要形式 在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为提高居住档次，保障住户的居住私密性，

11、体现居者尊崇身份，均采取有高端的障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且项目档次越高，电梯配置越多。梯户配置，而且项目档次越高，电梯配置越多。 在现有电梯豪宅项目中，品质最高端的项目采用了在现有电梯豪宅项目中，品质最高端的项目采用了“2梯梯2户户”或或“3梯梯2户户”的高端配置，分别为主人和保姆设置了不的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同的电梯通道，有效避免了保姆与主人日常生活动线的相互同的电梯通道，有效避免了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配

12、置也为配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯梯3户户”，尽量减少，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。4、现有电梯豪宅梯项目均以、现有电梯豪宅梯项目均以“清水房清水房”为交房标准，仅有紫檀项目推出了为交房标准，仅有紫檀项目推出了“精装房精装房”标准。标准。 现有的电梯豪宅项目中，大部分均以现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房清水房”标准作标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀项目推出“8585万样板级豪装房万样板级豪装房”促销。紫檀项目装修宣传为促销。紫檀

13、项目装修宣传为30003000元元，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝SMMSSMMS超级智慧超级智慧变频中央空调、美国变频中央空调、美国EverpureEverpure直饮水系统、以色列直饮水系统、以色列MUL-T-MUL-T-LOCKLOCK入户门、入户门、VOLVOPENTAVOLVOPENTA发电机系统、发电机系统、LOW-ELOW-E彩色铝彩色铝合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国TCSTCS彩色可视对彩色可视

14、对讲系统、博世讲系统、博世Multi-TenantMulti-Tenant社区防盗系统社区防盗系统等5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141200”之间。之间。 从目前电梯豪宅项目户型面积分布来看，从目前电梯豪宅项目户型面积分布来看，电梯豪宅户型主要集中在电梯豪宅户型主要集中在“141200 ”之之间，累计占了近间，累计占了近6成左右的比重，其中成左右的比重，其中“141160 160 ”和和“161161180 180 ”之间的户型之间的户型各占各占2424的比重。同时，面积在的比重。同时，面积在“250 250 ”以上的超大户型仅占了以上的超大户型仅占

15、了17%17%的比例，主要集中的比例，主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部在紫檀和龙湖世纪景峰项目，其户型面积全部为为280平方米以上的户型配置。平方米以上的户型配置。6、现有电梯豪宅梯户型结构以、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构平层结构”为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。 现有的电梯豪宅项目中，户型结构以现有的电梯豪宅项目中，户型结构以“平层结构平层结构”为为主，占了主，占了81%81%的绝对比重；跃层式结构的户型配比仅占了的绝对比重；跃层式结构的户型配比仅占了4%4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海的小比例

16、，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海逸家项目采用了逸家项目采用了“局部复式局部复式”结构，使用空间得到扩展。结构，使用空间得到扩展。 虽然户型以虽然户型以“平层结构平层结构”为主，但在产品上更加讲究为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大部分户型设计了双入户、主人内部功能分区的合理性，大部分户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。有效避免了工人活动对主人生活的干扰。7、现有电梯豪宅的销售价格、现有电梯豪宅的销售价格主要集中在主要集中在“5000120005000

17、12000元元”之间，项目整体销售率偏低。之间，项目整体销售率偏低。 从目前电梯豪宅的销售价格分布来看，电梯豪宅的销售从目前电梯豪宅的销售价格分布来看，电梯豪宅的销售价格集中在价格集中在“500050001200012000元元/ /”之间（清之间（清水房）水房）。其中城区项目销售均价在。其中城区项目销售均价在9300元元/左右（依云府项目拿地时间早，土地成本低）。高新区内电左右（依云府项目拿地时间早，土地成本低）。高新区内电梯豪宅整体销售均价梯豪宅整体销售均价9150元元/左右，其中紫檀项目销售均价最高，达左右，其中紫檀项目销售均价最高，达12000元元/；龙湖世纪景峰目前延；龙湖世纪景峰目

18、前延期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的电梯豪宅整体销售均价约在期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的电梯豪宅整体销售均价约在5700元元/左右。左右。 从项目销售进度上看，电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联从项目销售进度上看，电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取联合代理手段使项目销售近合代理手段使项目销售近90%以外，其他豪宅项目的销售进度均在以外，其他豪宅项目的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说以内，整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅的市场认可度还需要进一步培育。明目前内地的电梯豪宅的市场认可度还

19、需要进一步培育。区域区域项目名称项目名称销售价格销售价格销售进度销售进度城区时代豪庭9900元/90%城区华润依云府8500元23%高新区华敏世家9000元/31%高新区紫檀1.5万元/(含装修3000元/)18%高新区龙湖世纪景峰11000元/延期,尚未销售高新区华润凤凰城7000元33%高新区时代晶科6000元一期大户型未实现销售高新区城南1号9000元/10%华阳河畔新世界5400元10%华阳新鸿基悦城5000元（一期一批次）17%华阳南湖国际社区临湖6800元 不临湖5000元10%三圣乡四海逸家产权面积价1.2万元/ 实得面积价5500元/16%8、“豪华会所豪华会所”、“入户大堂入

20、户大堂”、“景观资源景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。 从目前电梯豪宅配套设施来看，从目前电梯豪宅配套设施来看，“豪华会所豪华会所”、“入户大堂入户大堂”、“景观资源景观资源”等是现有电梯豪宅最主等是现有电梯豪宅最主要的共同配套。所有项目均在项目的会所、入户大堂等公共部分投入了大量资金进行豪华设计，其中时代要的共同配套。所有项目均在项目的会所、入户大堂等公共部分投入了大量资金进行豪华设计，其中时代晶科、依云府等豪宅项目规划了三个豪华会所；而紫檀项目则在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了晶科、依云府等豪宅项目规划了三个豪华会所；而紫檀项目则在每单元规

21、划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于电梯豪宅项目而言，会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。独立的休闲厅。对于电梯豪宅项目而言，会所及入户大堂的档次成为了项目档次的代言。 在项目的景观环境打造上，由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形在项目的景观环境打造上，由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。现地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。现有的电梯豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖国

22、际等项目有良好的外部自然景观外，其他项有的电梯豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖国际等项目有良好的外部自然景观外，其他项目的外部景观环境则更多地依赖于市政配套景观。目的外部景观环境则更多地依赖于市政配套景观。综综 述述1、城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强 了城南“富人区”的城市地位。现有电梯豪宅主要集中在城南区域。2、现有的电梯豪宅项目类型主要以“纯大面积”住宅规划为主，以强调项目的高端品质和圈层感受，部 分项目则采取“混合型”规划，在项目地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王”户型。3、在项目梯户配置上，电梯豪宅项目为

23、提高居住档次，保障住户的居住私密性，体现居者尊崇身份，均 采取高端梯户配置，项目档次越高，电梯配置越多。以“3梯2户”和“2梯3户”高配置为主要形式。4、现有的电梯豪宅项目中，大部分均以“清水房”标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫 檀项目推出“85万样板级豪装房”促销。5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141200”之间。超大户型主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰 项目，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构”为主。跃层式结构的户型主要分布在建筑的顶层或底层。同 时户型设计更讲究功能分区合理性及功能扩展，设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人

24、起居活动区 与主人活动区完全独立等，有效避免了工人活动对主人生活的干扰。7、电梯豪宅的销售价格集中在“500012000元/”之间。其中城区销售均价在9300元/左右；高 新区内整体销售均价9150元/左右；华阳区域整体销售均价约在5700元/左右。8、电梯豪宅销售放缓。现有电梯豪宅项目整体销售并不理想，除城区的时代豪庭项目开盘时间早和采取 联合代理手段使项目销售好以外，其他豪宅项目的整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅 销售放缓，市场认可度还需要进一步培育。9、“豪华会所”、“入户大堂”、“景观资源”等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。会所及入户大堂 的档次成为了项目档次的代言。10、

25、由于大部分项目外部自然景观资源缺失，因此各项目充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度 地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最佳的小区园林景观环境。四、电梯豪宅项目个案四、电梯豪宅项目个案1、华敏世家花园、华敏世家花园2、千和紫檀、千和紫檀3、九龙仓时代豪庭、九龙仓时代豪庭4、中海城南、中海城南1号号5、四海逸家、四海逸家6、龙湖世纪景峰、龙湖世纪景峰7、新鸿基悦城、新鸿基悦城8、南湖国际社区、南湖国际社区9、河畔新世界、河畔新世界10、华润凤凰城、华润凤凰城11、华润依云府、华润依云府12、时代晶科名苑、时代晶科名苑华敏世家华敏世家项目基础信息项目名称华敏世家华敏世家项目地址高新区天

26、泰路265号人民南路南延线 开发单位 成都华敏置业有限公司 项目概况位于成都高新区，西靠天府大道、南临武侯大道及规划中的市政府办公区。占地约20亩，总建筑面积8万余平方米，总户数130户。由3栋21-23层电梯和1栋24层酒店并列布局。建筑风格 欧洲新古典主义风格配套设施电梯刷卡自动确认楼层；英式管家物业服务；豪华会所由君豪酒店管理和经营，提供室内游泳池桑拿棋牌室桌球室健身房壁球室按摩室等设施;6.1米挑高精装修入户大堂园林景观欧洲皇家园林风格，绿化率30.7%。利用楼栋间的大间距空间，营造以中庭水景为主题的小区园林。项目产品信息 产品形态高层电梯电梯配置 三梯两户2部主人梯，1部保姆专用梯装

27、修标准 清水房产品面积289-346（平层）；453-472 (顶层跃层)。主力320-340 户型结构四室两厅5卫或五室两厅7卫，配置独立洗衣间和保姆房；卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；约65 大客厅开间7.2m。12-20空中花园或入户花园主仆分流，保姆专用电梯，直接从厨房入户。户型配比289-300，4套，占3%；301-346，120套，占92%453-472，6套，占5%。销售信息销售价格销售价格销售价格变化较大。08年9月入市价格1.4万元/；12月销售均价降至9500元/，并推出10套8800元/特价房；09年3月份，销售价格调整至9000元/。前后价格差距近36%。销售

28、情况销售情况自08年9月推出以来，累计销售37套，累计销售率31%。目前除5套可销售外，其住宅均已被抵押包括D栋酒店也被抵押。项目点评项目点评优势：项目区位地段较好，区域高端住宅聚集，周边生活市政配套设施完优势：项目区位地段较好，区域高端住宅聚集，周边生活市政配套设施完 备，高标准豪华公共配置。备，高标准豪华公共配置。劣势：劣势：1、做为豪宅，产品设计上虽有奢华的面积，但内部空间组织过于、做为豪宅，产品设计上虽有奢华的面积，但内部空间组织过于强强 调生活空间的满足却忽略了居住的享乐特性；调生活空间的满足却忽略了居住的享乐特性； 2、项目规模小，小区景观环境打造有限。、项目规模小，小区景观环境打

29、造有限。 项目缺少了较多的豪宅必要的资源、产品元素，使得项目核心竞争力项目缺少了较多的豪宅必要的资源、产品元素，使得项目核心竞争力偏低，项目的市场认可度较低。偏低，项目的市场认可度较低。占地规模小，使得小区景观环境打造受到制约，难以充分体现豪宅电梯住区应有的景观资源优势。公共休闲娱乐空间的缺失，使得户型过重地满足了居住需求却忽略了居住品质的呈现，产品竞争力不高。紫檀紫檀项目基础信息项目名称紫檀紫檀项目地址 高新区桐梓林片区长寿路 开发单位 成都千和物业有限公司 项目概况项目位于城南桐梓林片区,临凯宾斯基五星级酒店。总占地56亩，总建筑面积28万余平方米，由7栋高屋南北朝向并列布局，其中包括2栋

30、将军楼，安置军区干部占地拆迁安置；1栋五星级酒店和4栋电梯豪宅28层。其星级酒店目前已经与法国铂尔曼五星级酒店达成合作意向。配套设施家庭供暖系统、回收式新风系统、变频中央空调系统等，包括钢木门、门锁等均采用国外顶级品牌；配3部德国进口高级电梯。大堂设计10.6米挑高五星级酒店式大堂，每幢6个。双大堂设计，负一层为主大堂，两侧各配置公共休闲空间；单元首层为入户次大堂。项目产品信息 产品形态高层电梯一层架空电梯配置三梯两户2部主人梯直接入户；1部保姆专用梯，通过工人房单独入户装修标准85万级样板精装修10套产品面积282296（标准层平层）；390445 (顶层跃层)户型结构三室两厅+工人房，层高

31、3.2米；主卧室配书房、阳台、衣帽间每间卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；顶层户型为跃层设计，配屋顶私家天际游泳池；双阳台设计，主卧室配阳台，餐厅外接观景阳台；双入户设计，主仆分流，保姆专用电梯，直接从工人房入户。户型配比推出104套，282-296100套，占96%；390-445仅4套销售信息推售房源推售房源 目前推出一期第7栋共104套房源，面积为282296。销售价格销售价格开盘均价1.6万元，403万/套起。目前售价1.29-1.5万/，精装房85万标准一口价1.5万/。一次性付款最大优惠10%。销售情况销售情况 销售不理想，自07年12月开盘以来共销售19套项目点评项目点评优

32、势：优势：1 1、位于城南核心区域，地段优势明显；、位于城南核心区域，地段优势明显； 2 2、“奢侈面积、同质居住奢侈面积、同质居住”，内部配套设施豪华，内部配套设施豪华 全进口配套全进口配套 ； 3 3、双大堂、全、双大堂、全3 3室设计，增强卧室面积，提高居住舒适性；室设计，增强卧室面积，提高居住舒适性； 4 4、双五星级酒店，提高项目高端生活配套档次。、双五星级酒店，提高项目高端生活配套档次。劣势：劣势：1 1、产品设计比较中庸，除空间尺寸宽大外无其他突出的亮点；、产品设计比较中庸，除空间尺寸宽大外无其他突出的亮点； 2 2、定价偏高，单套住房总价高。、定价偏高，单套住房总价高。 3 3

33、、开发商市场知名度不高。、开发商市场知名度不高。紫檀大堂效果图紫檀大堂效果图电梯住宅区电梯住宅区将军楼将军楼五星级酒店五星级酒店紫檀总平分布图紫檀总平分布图主人入户主人入户保姆保姆入户入户双入户，保姆配专用入户电梯，与主人入户分开可变空间。可改变成老人房或者公共休闲空间。大客厅，层高3.2米。主卧室配独立走入式衣帽间、独立书房和2.4m宽观景阳台。餐厅外接观景阳台时代豪庭时代豪庭项目基础信息项目名称时代豪庭时代豪庭项目地址 锦江区东大街芷泉街段 开发单位 龙茂地产（九龙仓） 项目概况位于一环路以内，北面临东大街，西面毗邻府南河，南面临水井坊保护遗址。占地106亩，共规划12栋高层住宅和酒店、商

34、业等，两期开发，一期占地26亩，建筑面积6.7万，由3幢33-38层高层电梯组成，楼幢全部南北朝向，可俯瞰府南河。小区总户数515户。建筑风格 现代建筑风格，银灰色立面配套设施项目规划有会所、星级酒店、购物中心以及高级写字楼，同时其底层临街商铺规划为奢侈品牌商业街。为项目提供比较完善的商业和生活配套。项目区位靠一环路，临府南河位于东大街金融圈位于春熙路等核心商业圈市中心，近地铁2号线项目产品信息 产品形态电梯住宅电梯配置2梯5户装修标准清水产品面积 106-155，平层结构户型结构户型比较普通，设计方正，层高3.2米，全部为平层设计。小面积户型朝向临街，大户型临中庭景观，并可观府河154-15

35、5 户型配大型观景阳台，并设独立工人房106-116户型配入户花园于厨房与客厅之间，减少厨房影响户型配比106-116，套二，309套，占60%154-155 ，套三，206套，占40%销售信息销售价格销售价格总价约106-155万/套，销售单价0.8-1.3万/。其中1号楼均价1.0万/；2号楼均价0.99万/；3号楼均价0.92万/。销售情况销售情况项目一期于07年9月开盘，由于地段优势明显，投资价值高，因此销售情况良好，目前整体销售率已达90%以上。营销策略营销策略客户特征客户特征项目点评项目点评1、开盘前密集整版报纸广 告进行宣传；2、联合代理，四家代理公 司同时进行分销。3、定制营销

36、。对电 讯、金 融等VIP客户进行短信 电子楼书等促销。4、一对一行销。对初步接 触有意向的购房者，派 人上门进行一对一服务1、以外地客户为主， 其中包括部分外籍 人士；2、客户主要以30-50 岁间的中年人3、目的以投资为主。项目位于市中心核心地段，地段优越，投资价值高。同时四家代理公司各具优势，具有良好的客源渠道，为项目提供了较多的外地客源。但项目户型设计比较普通，单从产品本身并无太大优势，但地段优势明显大于产品不足，因此产品设计对销售并无影响一期效果图一期效果图一期户型平面分布：一期户型平面分布： 106-116106-116大套二分布在临街面，大套二分布在临街面，3 3套套/ /层层

37、154-155154-155大套三分布在中庭内，大套三分布在中庭内，2 2套套/ /层层 113户型：2室2厅双卫户型设计比较普通设计方正，南北朝向入户花园位于厨房与餐厅间，减少厨房对生活空间影响。155户型3室2厅双卫户型设计普通设计方正，南北朝向独立工人房设计大型观景阳台中海中海城南城南1 1号号项目基础信息项目名称中海城南中海城南1 1号号项目地址 高新区锦城大道199号 开发单位 中海兴业成都有限公司 项目概况项目总用地1152137，容积率仅2.85，总户数约2184户，由16幢板式结构并列的高层电梯以序列、轴线、对称方式围合而成项目分两期开发，一、二期各由8幢高层电梯组成。一期总户

38、数约1069户。 建筑风格 现代Art-Deco风格建筑规划产品建筑以大对称、大尺度、大空间的南北板式行列规划，楼间距400米，最大限度的利用了土地资源与自然景观资源，提升居住的奢适度。园林景观公园式园林景观8万平方米中庭公园3000平方米泳池主题花园150米入口景观大道。项目产品信息 产品形态高层电梯电梯配置 2梯2户和1梯1户，小户型2梯4户装修标准清水产品面积89-316户型结构以平层结构为主， 316户型为跃层结构双入户设计，主人和保姆分流，独立工人房，部分有储藏间设入户花园或空中阳光花园宽大主卧室配走入式衣帽区和休闲空间中西式双餐厨设计户型配比二室二厅 ,89,460户,占43%;三

39、室二厅,159,138户,占13%四室二厅185,276户,占26%;四室二厅,240,184户,占17%六室三厅316,11户,占1%(1梯1户，全跃层);销售信息推售房源推售房源目前推售一期1、5、6、7四栋，共计房屋468套，面积为159240 之间的户型。销售价格销售价格 8000-10000万元/，销售均价9000元/销售情况销售情况项目于08-11-29日开盘，开盘当天效果明显，当日成交32套，但截止目前为此，销售并不理想，目前共销售房源49套，成交主要为185户型，整体销售率仅10%左右。项目卖点项目卖点1 1、中海品牌号召力；、中海品牌号召力； 2 2、低密度，容积率低；、低密

40、度，容积率低；3 3、城南新区核心区域；、城南新区核心区域； 4 4、8 8万平方米公园式园林景观；万平方米公园式园林景观；5 5、400400米超大楼间距；米超大楼间距； 6 6、两梯两户，双入户设计，人流分区、两梯两户，双入户设计，人流分区7 7、赠送超大空中花园，使购房者可获得大面积的开放式空间。、赠送超大空中花园，使购房者可获得大面积的开放式空间。6#8#1#2#3#4#5#7#二期开发一期由一期由8 8栋板式结构高层建筑以大对称、大尺度、大空间南北栋板式结构高层建筑以大对称、大尺度、大空间南北行列布局。行列布局。8 8万中庭园林景观环绕在建筑四周。万中庭园林景观环绕在建筑四周。独立保

41、姆房独立保姆入户电梯中西式双厨房中西式双餐厅空中阳光花园双客厅设计灵动可变空间豪华主卧室设计配独立书房+衣帽间+休闲厅四海逸家四海逸家项目基础信息项目名称四海逸家四海逸家项目地址 成都市南三环一段 开发单位 香港中渝/国嘉地产项目概况项目北观2000亩生态公园.占地14万,总建面41万,共4280户。分华府蓝钻御苑紫庐4期开发,共18幢33层高层.目前1期华府组团有3栋高层,总户数682户,总建筑面积3.12万.建筑布局组团式围合布局，大部分建筑坐南朝北，间距大,视野开阔.2层阳光地下车库，人流与车辆绝对分离。 园林景观以亚、欧、澳、美等风情园林景观主题形成景观组团并体现坡地、台地园林特色。在

42、植物配植上春桃、夏荷、秋杏、冬松进行四季搭配。 配套建设鼎级名流会所高档中西餐厅茶楼健身中心瑜伽馆阅览室等。4个景观游泳池和1个室内恒温泳池。规划有中学、幼儿园、老人中心等及中心公园 项目产品信息 产品形态电梯豪宅电梯配置偶数层2梯3户，奇数层2梯4户 装修标准清水，交房时负责建阁楼产品面积产权面积：88-131使用面积：199-245户型结构采用典式结构布局和“可变”设计，可从“一居室”灵活改造成“三居室”。超大挑高6米露台，局部改造成标准两层，扩大实际得房面积。户型资料产权面积扩展面积实得面积88.09129.31217.4087.56115.94203.5087.51127.89215.

43、4088.04123.36211.4096.88103.02199.9096.30126.90223.20130.60114.90245.50销售信息推售房源推售房源一期于08年9月6日起先后推出华府组团1、2号楼共420套房源，其中1号楼共推出194套房源；2号楼共推出226套房源 销售价格销售价格总价93万元150万元/套，平均销售总价约在115万元/套左右。产权面积销售均价12000元/，按实际扩展后面积计算销售均价5500元/左右，前期购房客户赠送全产权车位。 销售情况销售情况1号楼共销售68套，占1号楼套数的35%。2号楼目前尚未有房源销售。综合销售率16%。3号楼尚未推出。 项目点

44、评项目点评 产品上：低密度规划，提高居住视野宽度。可变空间设计，使户型空间使用率提高产品上：低密度规划，提高居住视野宽度。可变空间设计，使户型空间使用率提高100%100%以上。以上。 营销上：项目推广力度较大，先后在成都商报、华西都市报、重庆晚报、居周刊等媒体发布媒体广告营销上：项目推广力度较大，先后在成都商报、华西都市报、重庆晚报、居周刊等媒体发布媒体广告2525版次，几乎达到版次，几乎达到 每周一次。同时借势如专家访谈、奖励奥运冠军、油画展等活动，不断引发市场热点，提高市场知名度。每周一次。同时借势如专家访谈、奖励奥运冠军、油画展等活动，不断引发市场热点，提高市场知名度。 销售上：由于其

45、户型虽使用面积达到销售上：由于其户型虽使用面积达到200-250200-250，但实际合同产权登记面积仅，但实际合同产权登记面积仅85-13085-130，按使用面积单价折算，实际产，按使用面积单价折算，实际产 权面积购买单价达到权面积购买单价达到1200012000元元/ /左右，单价相对较高，因此销售并不理想。左右，单价相对较高，因此销售并不理想。四海逸家总平及配套效果图四海逸家总平及配套效果图规划原户型二室二厅88.096米挑高露台不计产权面积改造后户型增为两层将挑高露台部分改造成为两层，使户型由原“二室二厅+大露台”改变为“三室二厅+入户花园”户型。改变前：产权面积88.09 使用面积

46、138.0改变后：产权面积88.09 使用面积217.4增加使用面积：79.4使用率达到使用率达到158%158%龙湖龙湖. .世纪景峰世纪景峰项目基础信息项目名称龙湖世纪景峰龙湖世纪景峰项目地址天府大道世纪城内 开发单位龙湖锦华置业有限公司 项目概况紧邻地铁1号线,北临1200亩城市公园,东接锦江和天鹅湖公园。总规模约58万平方米,由10余栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。计划分期开发，一期计划开发两幢45层高层电梯，总户数344户，地下车位604个。 建筑风格简约现代风格建筑规划项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。园林景观依托外部自

47、然景观，种植6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基底抬高，形成串联高层建筑的面积达2万平米的台地景观带。项目特点a、河景等景观资源丰富。b、豪华配置。五星级精装入户 大堂，私家入户电梯前厅。c、景观面抬高，形成台地花园d、流体建筑,大量采用玻璃元 素，增强建筑现代感项目产品信息 产品形态45层高层电梯配置3梯2户 （1双开电梯，2单开电梯） 装修标准清水产品面积280-650户型结构户型设计打造景观电梯豪宅户型。户型结构有平层、跃层等豪华结构，采用三梯两户设计，面积为280平层、380平层、480跃、580跃层等，设计超大空中私家花园和超大电梯前室，赠送100-300空中

48、花园庭院，底跃住户带私家入户花园和40私家泳池。每种户型均设计了双入户通道，保姆通过专用电梯直接进入工人房和厨房。 户型配比280平层，164套，占48% 380平层，164套，占48%。480底跃， 8 套，占 2% 580顶跃层，4套，占1% ；650顶跃层，4套，占1% 销售信息推售房源推售房源 计划先期推出1、2两幢共344套房源。销售价格销售价格尚未定价，预计8500-12000元/间，公布均价11000元/。销售情况销售情况前期诚意金收取效果不理想，开盘时间不断后延，具体推出时间仍未确定，前期预定房源2套。营销工作已基本停止，估计将更改规划推出。 项目点评项目点评优势：优势： 1

49、1、景观丰富；、景观丰富； 2 2、五星级精装入户大堂、私家入户电梯前厅、五星级精装入户大堂、私家入户电梯前厅 3 3、3 3梯梯2 2户配套，双入户设计，私密性好；户配套，双入户设计，私密性好； 4 4、赠送、赠送100300100300超大空中私家花园超大空中私家花园 5 5、交通便利，配套较完善。、交通便利，配套较完善。劣势：劣势： 1 1、项目地价高，开发成本大、项目地价高，开发成本大 2 2、设计户型面积均在、设计户型面积均在280280以上，以上， 预期销售总价高，使得市场接预期销售总价高，使得市场接 受度小；受度小； 3 3、开盘时间不断推迟，市场负面、开盘时间不断推迟，市场负面

50、 影响较大。影响较大。 底跃户型，位于-1F1F，超大私家入户花园和40私家泳池。建筑面积约480私家花园私家花园下沉式私家游泳下沉式私家游泳池池平层：243层，建筑面积380，赠送花园约150跃层：4445层，建筑面积580，赠送花园约300平层：243层，建筑面积280，赠送花园约100跃层：4445层，建筑面积480，赠送花园约250新鸿基悦城新鸿基悦城项目基础信息项目名称新鸿基悦城新鸿基悦城项目地址天府大道南端以东 开发单位成都忠捷置业（新鸿基成员） 项目概况紧邻海洋公园和地铁1号线终点站。总占地约245亩，总建筑面积约73万平米，可售面积61万平米，共4000余户。由20余栋高层构成

51、，从南到北分三期开发，目前开发1期，由10栋26-32高层电梯组成，总建筑面积约18.6万平米，共1217户。 建筑规划项目力求成为成都高层住宅的新的地标性建筑。整个小区由20多幢高层呈“双U”型布局，使每幢建筑都能保证良好的景观、日照和通风效果。 园林景观景观设计采用现代简约手法，运用仿真园艺理念，以水体为杻，结合亲水平台和各式景观，营造海洋主题的大型水景社区。小区规划有水岸码头、海湾剧场、竹林公园等七大主题景观，使小区景观具有很强的休闲性和观赏性。 配套建设3000多平米豪华会所，包括室内恒温泳池、室外泳池、篮球场、桌球房、健身房等设施。 项目产品信息 产品形态高层电梯电梯配置二梯二户和二

52、梯四户装修标准清水产品面积平层：90-192 底层跃层： 252 Penthouse 347 顶层摩天大宅 387 户型结构项目的户型设计方正，具有良好的通风采光性和视觉景观舒适性。 双入户设计；前室可改造为工人房，与主人区隔离；入户花园配独立大花池；宽大客厅设计，豪华主卧配大观景阳台底跃户型带采光天井挑高5.5米的双层地下室，每层面积260平方米，并有三面环绕的特大私家花园。顶层摩天大宅赠送100余屋顶露台，可修建空中游泳池户型配比一期主力户型为90-192。顶层摩天大宅仅10套，底层跃层也仅20套。销售信息推售房源推售房源4月19日一批次开盘。推出3号楼B、C户型和8号楼D、C户型共四种，

53、共推出117套。其中3号楼推出南侧2户；8号楼推出南侧单元。此批次推出户源面积为137、142、192以及底跃252 等。 销售价格销售价格临路 4290-5190元/ ，临中庭4480-5290元/，均价4800元/底层产权面积价1.50万元/，送520地下层，折合单价5000元/ 。销售情况销售情况开盘当日来现场签到选房人数约90余组，采取封闭式选房。 当日成交不理想，截止目前为此尚未有客户签定购房合同。项目点评项目点评现代科技销售技术的采用，充分体现了新鸿基品牌实力，给购买者对项目更直观认知豪华样板间展示，分春、夏、秋、科四季主题，充分体现了其户型优势。价格低开，5000元左右开盘价，与

54、豪宅配套形成高性价比，开盘选房客户约90组。海洋公园是营销的卖点，但公园开放计划推迟也影响了投资购买者对项目介入的信心。137.84137.84142.21142.21192.56192.56141.83141.83南湖国际社区南湖国际社区项目基础信息项目名称南湖国际社区南湖国际社区22期期 项目地址人民南路延线南湖度假区 开发单位成都森宇实业集团 项目概况位于人民南路延线南湖度假区府河、江安河交汇于此。6000亩度假风景区内有游乐园区、1000亩水景、16.8公里水岸和200亩生态景区。项目总建面150万，分三期开发，1期总建面26.72万；2期“御湖”由8栋34层高层组成，总建筑面积13.

55、74万共2000余户。建筑规划引进国际规划理念，打造现代art-deco风格建筑，建筑在景区中显得高耸、挺拔，外立面高雅、时尚。采用围合组团规划，使建筑间楼间距更开阔。园林景观大量采用大理石、花岗石等石材以及银杏、楠木、香樟等名贵植物造景，形成了纯美的欧陆景观风格景观。小区内水池、廊柱、喷泉、高档植物的精致规划，与小区外部的风景区风格有机的协调起来。 配套建设主题乐园、欧洲商业街、五星级酒店、运动中心、大型超市项目产品信息 产品形态高层电梯电梯配置三梯六户装修标准清水产品面积56279户型结构直接临湖户型为跃层，面积较大；不临湖为平层，面积较小。户型设计方正 ，错式阳台布局（奇偶层阳台错开），

56、景观效果好。户均设计超大观景大阳台，增加使用空间15-90，使用率达120%左右三梯六户，蝶形布局，保证了每户住宅的采光性和景观均好性。大客厅设计，提高居家活动娱乐空间户型配比100以内，782套， 占39%； 101-120 ，204套，占10%；131-150 ，204套，占10%； 151-180 ，714套，占36%；181以上，102套， 占5%为279 户型，跃层，临湖； 销售信息销售价格销售价格不临湖价格47005500元/平方米，均价5000元/左右；临湖户型价格在65007200元/平方米之间。销售情况销售情况开盘当天到达现场选房客户约在110组左右，从选房进度上分析，当天销

57、售情况并不理想，成交住宅约30套左右。成交户型主要以84-116之间的户型。而由于不临湖的6号楼中135-156 的户型销售也较好，但成交价格较低，6号楼成交均价仅3942元/。项目点评项目点评南湖公园的先期打造，以度假风景区为带动，充分利用已呈现的公园景观，特别是广阔的湖景，拉动了项目区域的人气，提高了项目的购房者认同度；大部分建筑均临河而建，大大提高了建筑的景观效果，提升了住宅的居住价值和销售价值。同时规划上采用大楼间距规划布局，提供了每户住宅的景观和视野均好性。 二期规划以大户型为主，总价高，销售不理想，说明购房者对项目的豪宅定位认同度不高，目前成交的135-156 大户型成交均价仅39

58、42元/，远远低于预期价格。16927915715714317913511695845671河畔新世界河畔新世界项目基础信息项目名称河畔新世界河畔新世界项目地址天府大道南延线末端广场 开发单位新世界中国地产项目概况项目位于天府大道南延线末端，东临麓山大道，西侧毗邻府河。总占地面积1650亩，规划总建筑面积约为300万平方米，预计总投资金额在100亿元以上。首期开发面积约280亩，包括27栋三层高双拼别墅；8栋18层高中层电梯住宅；15栋33层高高层电梯住宅等总户数约3500户。建筑规划项目规划由香港著名设计师设计。拥有3000米超长河岸线。府河蜿蜒而过，吻合了中国古代建筑风水学“河水之弯曲乃龙

59、气之聚会也”一说。其别墅全部临河而建，高层其后基本呈一字排列。园林设计融合了项目独有的地理环境，将优美河畔的自然生态景观与现代化建筑紧密结合，创造了一座高档的滨水小城。配套建设规划了幼儿园、会所、康体设施及约20万平方米的商业配套（包括购物中心、休闲娱乐中心、特色餐饮区、电影院等）。项目产品信息 产品形态双拼别墅+高层 电梯配置电梯：2梯3户装修标准清水产品面积别墅296-365 电梯143-245户型结构别墅：双拼别墅，地上三层，地下层停车场 层层退台式在露台，地上侧花园和前庭花园电梯：户户均设大入户花园和大观景阳台，部分户型设双景观阳台 设计独立工人房和多功能房 平层结构，错式阳台布局户型

60、配比已推出的电梯面积从143-245之间，二期配有110-140的中户型。 140-160 ，占25% 161-180 ，占8% 181-200 ，占50% 201-250 ，占17%双拼别墅共54套，其中296 的26套，346-365 的28套。销售信息销售价格销售价格电梯销售均价5400元/。目前促销力度较大，最大优惠可达19%双拼别墅销售均价16000元/ 。销售情况销售情况项目自08年4月27日开盘以来，销售情况整体不好，目前已销售备案电梯住宅22套，销售率仅不足10%，成交均价5400 元/左右；双拼别墅销售1套，成交价1.68万/。项目点评项目点评项目产品定位市场同质化严重，产品