公寓项目策划方案

1、XXX公寓项目策划方案第一章 项目的概况 一、项目的地理位置1、 项目基本介绍（1） 项目的地理位置本项目地块位于XXX市海珠区新滘东路同科韵南路交汇处(近斯巴鲁4S店)，该地块属于XXX市海珠区 村经济联合社，地块性质为农民集体所有。本项目位于众多XX城市主干道交汇处，所处路段时高速公路网密集，西接新光快速、XXX大道南、东晓路至工业大道；东接XXX、华南快速、南部快速、环城高速、琶洲大桥，北通广园路，交通便利，四通八达。新滘南快速路是全线主线双向8车道，设计时速在60公里左右，吸引了不少车流通过。驾车只需约5分钟便可直达天河、黄埔，大约10分钟就能去到番禺。（2） 项目的周边环境得益于政府

2、近年大力投入发展XXX城市快捷路，带旺了新滘南路，使这个地段的商业发展潜力巨大，继已发展成熟的黄石路、XXX大道、黄埔大道等汽车商业大道相比，新滘东路已成为XXX新一条“汽车黄金大道”，聚集了广汽丰田长宁会展店、龙星行奔驰4S店、广骏名车日产4S店（进口车）、高质东南汽车4S店、广骏二手车卖场（一期、二期）、星时达专业汽车养护店等，美轮别克4S店、斯巴鲁4S店等，目前新滘南路已成为集销售、汽配、维修和二手车车市等为一体的汽车服务贸易集聚区，也是华南乃至全国最大型、最规范的二手车交易商圈。对于新滘南路的发展，XXX市规划局计划在南线兴建东风、龙潭两个城市生态公园，重点打造以“万亩果林”为主同时集

3、游憩、高档住宅区、产业为一体的生态公园。2、 项目的具体现状项目地块毗邻XXX琶洲国际会展中心，在海珠区新发展规划中，琶洲国际会展将构筑成面向国际的中心商务区，同时，海珠区未来的城市结构为：以江、涌、围、园的生态格局为基础，以轨道交通为主要发展轴的“东部创业、西部居住”的城区结构。新滘南路正好是海珠区东部与西部连接的交通大动脉，其北面或将发展生态果园和商业住宅区。第二章 项目的市场分析一、项目数据及定位本项目用地面积 m2，容积率 ，总建筑面积 m2，其中高层公寓面积 m2；商场面积 m2；地下停车场建筑面积 m2。配套设施建筑面积为500 m2，项目总投资约 亿元。本项目位于XXX市海珠区

4、地段，项目规模适中，周边环境优越，适宜引入大型商业中的经营的理念，发挥规划设计的优势，将本项目建成海珠区时尚公寓及大型商业体闲中心。二、项目SWOT分析（一）项目优势与机会分析1、地理位置优势：项目位于海珠区 ，属于海珠区规划中重点发展的“宜居”片区，同时项目周边住宅社区 ，为发展商业提供较好的环境基础。2、经济基础优势：项目周边大型楼盘社区少，整体商品房房价处于海珠区中间水平，体现了周边 ，随着经济的发展，该片区的消费力将更进一步释放。3、市场优势：4、交通优势：（二）项目劣势与风险分析1、项目相对远离海珠区核心商圈，周边商业气氛还不够浓厚，可能会延长项目的培育期；2、从项目周边楼盘价格来看

5、，周边消费力处于海珠区中档水平，这一消费承受力需要对项目前期整体定位进行重点考量，对招商的品类与品牌档次定位要适当造成一定程度的影响；3、目前该项目所处位置，交通不便利，公交配套不完善，将会对项目招商、开业、以及消费者到达带来一定程度的影响。三、目标市场的规划定位1、目标市场的需求分析酒店式公寓提供的是：“公寓式的业态，酒店式的服务。”酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其他项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，都不失为一种值得重视的选

6、择。对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到人们的青睐。【周边公寓分布】公寓售价(元/m2)XXX彩荷公寓26，058中凯国际公寓15，000合生帝景国际20，913达镖国际中心写字楼31，000纵横国际公寓 25，500邦泰国际公寓20，000保利世贸公寓24，025均值 23，213.7从上表可知，海珠区目前在售的公寓出售均价约为23213元/平方米。结合海珠区CPI增长率，预计往后公寓销售价格可达3万元/平方米.2、规划定位商场项目定位根据项目

7、所处的地理位置以及目前的市场状况，本项目定位于所在地区的商业中。项目主要以公寓、商场为主。公寓项目客户群定位本项目公寓主要客户群定位于公务员、私企业主、个体工商户、企事业单位中高层管理人员、新生力量的有产阶层。第三章 项目的市场定位一、 项目的市场定位 1、定位： 精品公寓2、户型面积：小户精品公寓，由 栋 层塔楼组成，设有观光电梯；裙楼1-2层为商业，3层以上为住宅功能，主力户型为35-80的中小户型，1房1厅、2房1厅的公寓，带 元/精装修，送全屋家私家电，酒店式物业管理。 3、价格：均价 元/，付款方式一次性或按揭。4、定位诠释 ：“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行

8、统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于： 其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。 其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。5、产品形象定位 广告语：与酒店同步的居住模式 宣传主题： 1、酒店式公寓 2、高效·快捷·时尚之生活主张 3、投资主题服务月 二、 产品配套 1、家具配套 精装

9、修配送白色家电：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。 2、通讯系统 每户预留电话、宽带网络外线接口。 3、净化水装置 净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。4、完善的生活配套 供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。 三、管理服务 1、生活服务：为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。 2、商务服务：复印、传真、打印等 四、 经营模式 开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经

10、营方式只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。第四章 项目的实施计划及营销策划一、项目开发计划项目总用地面积 ，其中净用地面积 ，城市道路用地面积 。规划容积率3.5，建筑密度40%，绿地率 %，计容建筑面积 。拟建建筑物为地下室 层，负一、二层层高 米 ，每层约 ；1-2层为商场，每层面积约 ；塔楼一栋，层高4.9m，每层面积约 ，总建筑高度 m。【 项目开发计划时间表】序号内容起始时间终止时间工期备注（日历天）1基坑支护施工2桩、底板施工3地下室结构施工4裙楼结构施工5塔楼三分之二结构施工可预售状态6结构封顶7外立面（外架拆除）8商场外

11、立面9商场区域园林10商场装修11塔楼公共部分装修12公寓区市政园林13地下室配套工程14竣工验收备案裙楼规划消防验收二、项目的营销策略1、产品策略：本项目引进国内先进房产项目的以及休闲、消费、娱乐一体化的大型商业中的经营理念，委托知名规划设计院进行产品的量身定做，通过与专业招商策划公司的合作，确立本项目顺利推广及销售。2、定价策略：保证开发商合理利润的基础上，最大化适应市场的需求，实现快速销售，确保现金回笼最大化，降低开发风险。3、价格策略：价格执行通用的低开高走策略，根据市场情况逐渐走高，使销售工作良性发展。根据这一价格指导思想，制定不同物业形态的市场参考价格,考虑市场的价格现状、走势，结

12、合本项目与周边可比楼盘的因素比较，初步将本项目的公寓价格定位为：2.5万元至3.5万元之间。4、渠道策略：考虑找一到三家全市有实力的中介公司,总体代理公寓部分销售。5、促销策略：根据项目开发进度，通过各类宣传媒体（报纸、电视、横幅、DM发放、路牌、展示会等）进行宣传和推广，促使客户认知。在项目前期阶段即介入人性化的物业管理服务，以提升本项目品质。三、预测销售速度和消化期销售期为 年 月至 年 月，约需10个月。第五章 项目投资估算一、项目投资估算根据规划本期将建成 栋高层公寓。公寓面积为 ，商场面积为 ，地下室 ，汽车车位（库） 个。根据XXX市房地产市场价格情况和发展趋势及区位差异,销售价格

13、确定为，公寓： 万元/，停车位： 万/个,商场/商铺： 万元/【项目投资财务指标】项 目数 据面 积 29,129 计容面积 91,000 建筑面积 129,500 销 售 额 187,850 总 成 本 117,701 土地成本 0.26 成本单价总成本 1.26 总 税 负25.6%投入资金峰值 43,436 启动资金 43,436 利润利润额 70,363 投资回报率（总）162%投资回报率（年）54%项目投资回报指标净现值（7.8%) 52,763 内部收益率110%投资回收期1.7年二、项目的成本及收益估算【项目成本与收入估算】项目分类面积占比成本收入不含配套可售成本单价可售面积成本

14、原单价销售金额（万元）公寓43860 47%1.268 55593 2.50 109650 商铺10400 11%1.268 13182 5.00 52000 一层5200 6.00 31200 二层5200 4.00 20800 三层0 停车场38000 41%1.268 48165 0.65 24700 停车场(个)销售面积小计92260 99%1.268 116940 186350 公寓25740 商铺10400 停车场0 分村民小计36140 39%0.400 0 0 公寓600 1%1.268 761 2.5 1500 商铺0%1.268 0 5.0 0 停车场0%1.268 0 0

15、.7 0 分原业主小计600 1%761 1500 物管室500 1%1.268 0 电房0%1.268 0 0 保安停0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 0%1.268 0 0 配套设施小计500 1%1.268 0 合计公寓70200 76%1.268 56353 2.5 111150 商铺20800 22%1.268 13182 5.0 52000 停车场38000 41%1.268 48165 0.7 24700 配套500 1%1.268 0 0 93360 1 1.27 117701 0 187850 小结：本项目计划预计

16、从 年 月开始发售回收资金，预计 年收回全部投资，动态投资回收期 年。公寓部分全部销售完毕后共回笼资金 万元。三、项目的利润分析【项目利润分析】分类项目销售分村民分中介金额(万方)收入一、收入合计 186,350 - 1,500 187,850 其中销售收入 186,350 186,350 其他 1,500 1,500 成本二、成本合计 61,634 - 401 62,035 1、取得土成本 24,531 - 160 24,691 其中土地征用及补偿 24,531 - 160 24,691 溢价支出 - 2、建造成本 37,103 - 241 37,344 其中0 - 前期工程 - 建筑安装工

17、程费 37,103 241 37,344 基础工程费 - 配套设施费 - - 开发间接费 - 税金四、税金合计 46,839 831 482 48,152 1、销售税金 46,839 831 482 48,152 其中 - 土地增值税 20,289 240 20,529 营业税 9,318 723 75 10,115 城市维护建设税 652 51 5 708 教育费附加 280 22 2 303 地方教育费附加 186 14 2 202 价格调节基金 93 7 1 101 堤围防护费 186 14 2 202 应缴纳所得税 15,834 - 156 15,991 2、调整成本税费 - 3、视同销售税金 - 费用五、其间费用合计 7,514 - - 7,514 其中管理费用 5,636 5,636 销售费用 1,879 1,879 财务成本 - - - - - 利润六、现金收回 70,363 - 831 617 70,149 分中价值 - - 商场楼 - 车位 - - 项目总收益 70,363 617 70,149 项目利润分