第11章城市内部地域结构

1、第十一章第十一章 城市内部地域结构城市内部地域结构 1.均质性均质性：城市地域在职能分化中表现出来：城市地域在职能分化中表现出来的一种保持等质、排斥异质的特性。的一种保持等质、排斥异质的特性。 2.均质均质地域地域：在均质性能作用下，城市地域：在均质性能作用下，城市地域中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差别的连续地段别的连续地段( (如城市中的工业区、住宅区、商业如城市中的工业区、住宅区、商业区等均是均质地域区等均是均质地域) )。 第一节第一节 城市地域结构模式城市地域结构模式 均质度：就是地域均质性的量度，依据信息论均质度：就是地域均质性的量

2、度，依据信息论的观点，其计算公式为：的观点，其计算公式为：D=(1H) 其中：其中：:系数；系数； H: :熵（是表示随机事件中不确定性的熵（是表示随机事件中不确定性的概念，是对事物无序性的量度）概念，是对事物无序性的量度） iniiPPxHlog)(1其中：其中：Pi：当：当x取取xi时的概率时的概率(一般用一般用用地比重用地比重表示表示) 其中：其中：Wi：均质地域内第：均质地域内第i种职能部门的占地面积种职能部门的占地面积niiiniiiWWWWD11log1 可以通过提取各区域主要职能的办法确定均质地域的边界，可以通过提取各区域主要职能的办法确定均质地域的边界，其具体做法是：其具体做法

3、是： 在城市建成区地图上在城市建成区地图上划出方格网划出方格网； 确定要提取的职能种类确定要提取的职能种类，并用字母表示；，并用字母表示； 确定出每个方格的主要职能倾向，标上字母，确定出每个方格的主要职能倾向，标上字母，形成城市地域形成城市地域职能总信息图职能总信息图； 将总信息图分解，将总信息图分解，得出各单项地域职能信息图得出各单项地域职能信息图； 根据单顶职能信息图上的字母密集情况，根据单顶职能信息图上的字母密集情况，勾画出均质地域的勾画出均质地域的边界走向边界走向(要结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况要结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况加以修正加以修正)，画出各

4、种职能的均质地域图；，画出各种职能的均质地域图； 计算各均质地域的均质度和紧凑度计算各均质地域的均质度和紧凑度。 中心商务区中心商务区(CBD)：是城市的核心，包括商店、办公机构、：是城市的核心，包括商店、办公机构、银行、剧院、旅馆等。其显著特点是：地价高，高层建筑、交通汇银行、剧院、旅馆等。其显著特点是：地价高，高层建筑、交通汇集量大。集量大。 过渡地带过渡地带：是围绕着：是围绕着CBD的，由住宅、小工厂、商店、仓库的，由住宅、小工厂、商店、仓库等组成，住宅较低级、破旧，甚至还分布着贫民窟，是新来移民的等组成，住宅较低级、破旧，甚至还分布着贫民窟，是新来移民的居住区，工厂多以轻工业为主。居住

5、区，工厂多以轻工业为主。 工人居住带工人居住带：布局紧凑，条件不佳，供较大工厂工人居住的：布局紧凑，条件不佳，供较大工厂工人居住的地带。地带。 居住带居住带(中产阶级居住区中产阶级居住区)：较为富裕和宽阔的郊区，因距离：较为富裕和宽阔的郊区，因距离市中心较远，故有独立的购物中心。市中心较远，故有独立的购物中心。 城市边缘通勤带城市边缘通勤带：是一个高价的居住地域，也是城乡交错带，：是一个高价的居住地域，也是城乡交错带，是供高阶层居住并驱车上班的地带，是供高阶层居住并驱车上班的地带，也称也称“CBD有产阶层的郊有产阶层的郊外居住地外居住地”。 此理论的成功之处在于动态分析城市地域结构的变化，反映

6、此理论的成功之处在于动态分析城市地域结构的变化，反映了一元结构城市的特点，为城市地域结构研究提出新的办法：了一元结构城市的特点，为城市地域结构研究提出新的办法： 伯吉斯采用的是伯吉斯采用的是人文生态学的研究方法人文生态学的研究方法，即将生态学的研，即将生态学的研究思路引入到城市社区研究，认为人类活动的侵入究思路引入到城市社区研究，认为人类活动的侵入(invasion)和更和更替替(succession)形成人类的城市社区，表现在：人类活动的侵入引形成人类的城市社区，表现在：人类活动的侵入引起了城市土地利用方式的改变，而土地占有者的更迭又进一步引起了城市土地利用方式的改变，而土地占有者的更迭又进

7、一步引起了城市社区的更替。起了城市社区的更替。 他他忽视了人类的文化属性忽视了人类的文化属性，忽视了对人类社会文化层次的，忽视了对人类社会文化层次的分析，他的学说是基于均质性的平面上推论的，对现代交通运输分析，他的学说是基于均质性的平面上推论的，对现代交通运输考虑很少考虑很少(有着明显的局限性有着明显的局限性)。后来一些学者虽仍采用伯吉斯的同。后来一些学者虽仍采用伯吉斯的同心环模式，但却赋予了土地经济学的新解释心环模式，但却赋予了土地经济学的新解释城市土地利用的城市土地利用的经济模式经济模式。 1903年年赫德赫德(R. M. Hued)发表了发表了城市土地价值原理城市土地价值原理一文，主要分

8、析了城市土地价值，认为：城市土地价值的一文，主要分析了城市土地价值，认为：城市土地价值的高低取决于土地的区位条件，即高低取决于土地的区位条件，即交通通达性决定了土地价交通通达性决定了土地价值值。黑格黑格(R. M. Haig)进一步指出，城市地租是该地交通通进一步指出，城市地租是该地交通通达性或交通成本节约的函数。达性或交通成本节约的函数。 1949年年拉特克利夫拉特克利夫(R.V. Ratcliff)依据地租理论提出：依据地租理论提出：城市土地利用形态，决定于城市土地利用的效率，城市土地利用形态，决定于城市土地利用的效率，城市土城市土地利用方式逐步趋向于效率最大化地利用方式逐步趋向于效率最大

9、化是通过城市中各种功能是通过城市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的。活动相互竞争最优区位的过程达到的。 他假定城市中心具有最大的通达性，并向边缘随他假定城市中心具有最大的通达性，并向边缘随距离增大而递减，城市中通达性高的地方地价高。因距离增大而递减，城市中通达性高的地方地价高。因此，城市各种职能对其区位的选择，主要取决于该职此，城市各种职能对其区位的选择，主要取决于该职能的能的区位中心化区位中心化要求和它所能要求和它所能支付的地租能力支付的地租能力。他认。他认为只有在市中心通达性最大点，零售业才能取得最大为只有在市中心通达性最大点，零售业才能取得最大效益，同时零售业的单位土地的经济效益

10、也是最大的，效益，同时零售业的单位土地的经济效益也是最大的，导致导致市中心的有利区位被零售商业占据，其外围分别市中心的有利区位被零售商业占据，其外围分别为工业带、居住带、农业带等。为工业带、居住带、农业带等。 由于由于市中心向郊区市中心向郊区放射性道路沿线以及放射性道路沿线以及放射性道路与环形公放射性道路与环形公路的交叉点路的交叉点，往往也，往往也是商业、服务业、制是商业、服务业、制造业的集聚地，成为造业的集聚地，成为地价的次高点，最后地价的次高点，最后导致同心环式土地利导致同心环式土地利用形式发生变形。用形式发生变形。 霍伊特霍伊特(Home Hoyt)运用运用1934年美国劳务促进管理会对

11、年美国劳务促进管理会对64个中小城市房租调查的资料进行研究，认为美国城市个中小城市房租调查的资料进行研究，认为美国城市住住宅区宅区具有沿交通线向外延伸的趋势，城市地域呈扇形扩展。具有沿交通线向外延伸的趋势，城市地域呈扇形扩展。于于1939年正式提出扇形模式。年正式提出扇形模式。 该理论认为：市中心是中心商业事务区该理论认为：市中心是中心商业事务区(CBD)，住宅从，住宅从CBD向四周沿交通线放射状扩散；在批发商业和轻工业地向四周沿交通线放射状扩散；在批发商业和轻工业地带的周围分布着带的周围分布着低级住宅区低级住宅区；中高级住宅区中高级住宅区往往趋于接近往往趋于接近自然环境，与低级住宅区相反方向

12、分布；随着中高级住宅自然环境，与低级住宅区相反方向分布；随着中高级住宅区的外移，在靠近市中心部位逐渐演化为低级住宅区。区的外移，在靠近市中心部位逐渐演化为低级住宅区。 霍伊特的理论承认同霍伊特的理论承认同心环模式的经济地租机心环模式的经济地租机制，并在此基础上增加制，并在此基础上增加了了交通影响交通影响。在伯吉斯。在伯吉斯理论中，决定城市土地理论中，决定城市土地利用结构的重要因素是利用结构的重要因素是距市中心的距离；霍伊距市中心的距离；霍伊特认为特认为城市用地的导向城市用地的导向因素比距离更重要。因素比距离更重要。 哈里斯哈里斯(C. D. Harris)和和厄尔曼厄尔曼(E. L. Ullm

13、an)两人都认为，两人都认为，同心环学说和扇形学说都有缺陷，都是基于单中心模式，同心环学说和扇形学说都有缺陷，都是基于单中心模式，忽略了忽略了重工业重工业对城市内部结构的影响和对城市内部结构的影响和市郊住宅区市郊住宅区的出现的出现等现实。基于此哈里斯和厄尔曼在等现实。基于此哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的年提出较为精细的多核心模式。多核心模式。 该模式假设城市内部结构除主要经济胞体该模式假设城市内部结构除主要经济胞体(CBD)外，尚外，尚有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成城市前中心地系统内各城市前中心地系统内各低级中心地

14、低级中心地和在形成城市过程中的和在形成城市过程中的其他成长点其他成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业的发展而发展。网、工业区或各种专业服务业的发展而发展。 多核心模式认为：多核心模式认为：大城市不是围绕单一核心发展起来大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业区、轻形成中心商业区、批发商业区、轻工业区、重工业区、住宅区、近郊区和相对独立的卫星城工业区、重工业区、住宅区、近郊区和相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。镇等各种功能中心，并由它们共同组

15、成城市地域。 多核心模式由于考虑城市新的发展，注意多核心模式由于考虑城市新的发展，注意的因素较多的因素较多，与前两个模式相比，比较接近现，与前两个模式相比，比较接近现实情况。这一模式虽然较为复杂，但仍然基于实情况。这一模式虽然较为复杂，但仍然基于地租理论。由于多核心模式没有假设城内土地地租理论。由于多核心模式没有假设城内土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无是均质的，所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大小也不一样，一定序列，大小也不一样，其空间布局图是非其空间布局图是非常富有弹性的常富有弹性的。 上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持，上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理

16、论的支持，可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其它国家的现实性，不一定适用，需要修改。它国家的现实性，不一定适用，需要修改。 英国学者英国学者曼曼( (Manna) )提出了一个典型的英国中等城市的提出了一个典型的英国中等城市的模式。该模式是伯吉斯和霍伊特的模式进行综合，考虑到模式。该模式是伯吉斯和霍伊特的模式进行综合，考虑到英国位于西风带的实际，认为：英国位于西风带的实际，认为：高级住宅区多位于城市的高级住宅区多位于城市的西部，工业

17、区和贫民住宅多位于城市的东部西部，工业区和贫民住宅多位于城市的东部。曼曼的的英英国国工工业业城城市市模模式式 麦基麦基(Mcgee)则将三模式在殖民地和发展中国家城市则将三模式在殖民地和发展中国家城市的应用中，提出了修正。由于这些国家存在着的应用中，提出了修正。由于这些国家存在着二元经济二元经济结构结构，所以麦基模式中有两组不同的商业中心，一种是，所以麦基模式中有两组不同的商业中心，一种是西式商业中心西式商业中心，以从事国际贸易，出售高档进口货物为，以从事国际贸易，出售高档进口货物为主，另一种为主，另一种为外来移民商业中心外来移民商业中心，主要经营当地货物。，主要经营当地货物。介于两者之间是商

18、业、住宅兼有的介于两者之间是商业、住宅兼有的混合性用地混合性用地。 西式商业中心前临港口，外侧为高级住宅区；外来西式商业中心前临港口，外侧为高级住宅区；外来移民商业中心外围为当地居民居住区。随着商业发展，移民商业中心外围为当地居民居住区。随着商业发展，混合性土地利用地区逐渐转变成商业用地，住宅区外移，混合性土地利用地区逐渐转变成商业用地，住宅区外移，并在郊区发展新的高级住宅区或贫民木屋区；其外侧为并在郊区发展新的高级住宅区或贫民木屋区；其外侧为城郊农业区。城郊农业区。麦基的二元经济城市土地利用模式麦基的二元经济城市土地利用模式 所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直所有上述模式都是平面的，忽

19、视了城市的垂直差异。由于城市中房租存在着显著的垂直差异，因差异。由于城市中房租存在着显著的垂直差异，因此，此，城市土地利用在垂直方向上也存在着明显的分城市土地利用在垂直方向上也存在着明显的分异现象异现象。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。除了酒店却不能排除用于住宅的可能

20、。除了酒店( (商业住宅商业住宅) )外，其间尚有不少富人的豪华公寓。外，其间尚有不少富人的豪华公寓。高低层建筑与土地利用的关系高低层建筑与土地利用的关系 CBD的概念最早由伯吉斯于的概念最早由伯吉斯于1923年在同心环模式年在同心环模式中提出。中提出。 CBD一般是指一般是指零售业、金融业、服务业、商务办零售业、金融业、服务业、商务办公业、批发业、会展业、娱乐业的集中地公业、批发业、会展业、娱乐业的集中地。它具有完。它具有完善的市政和交通服务设施，是城市中人流、物流最集善的市政和交通服务设施，是城市中人流、物流最集中、商务活动最频繁、交通最便捷、建筑密度最高的中、商务活动最频繁、交通最便捷、

21、建筑密度最高的地区，是城市、区域、甚至全国经济发展的中枢。地区，是城市、区域、甚至全国经济发展的中枢。一、一、CBD的概念与特征的概念与特征上海上海CBD香港中环的香港中环的CBD纽约曼哈顿纽约曼哈顿CBD上海浦东陆家嘴金融贸易区上海浦东陆家嘴金融贸易区 现代大都市的现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物，是适应生产是经济生活国际化的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征和标志。力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征和标志。这里聚集着规模宏大的建筑群，聚集着实力雄厚的企业工国，这里聚集着规模宏大的建筑群，聚集着实力雄厚的企业工国，还有与之匹配的专门创造财富神话

22、的精英部落。还有与之匹配的专门创造财富神话的精英部落。 当今城市中心商务区主要由当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大商务办公、金融和服务类三大职能设施职能设施构成。同时也不同程度地包含一定量的传统的构成。同时也不同程度地包含一定量的传统的商业零商业零售类职能设施售类职能设施。CBD既是经济运作管理中心，同时也是金融中既是经济运作管理中心，同时也是金融中心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件、便于现代商务活动。管施，具备完善的市政交通与通讯条件、便于现代商务活动。管理、金融、服务的

23、创新使其成为经济发展的核心和经济变革的理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。发源地。当代城市当代城市CBD的主要特征的主要特征:城市的功能核心区城市的功能核心区 该区是城市经济、科技、该区是城市经济、科技、文化、商业等高度集中之地文化、商业等高度集中之地交通便利交通便利 人流、车流、物流巨大人流、车流、物流巨大白天人口密度最高白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大昼夜间人口数量变化最大位于城市的黄金地带位于城市的黄金地带 地价最高地价最高高楼林立高楼林立 土地利用率最高土地利用率最高 进行进行CBD的研究，首先要划分确定其界线。的研究，首先要划分确定其界线。1954年

24、，美年，美国学者国学者墨菲墨菲(Murphy)和和万斯万斯(Vance)研究认为，研究认为，CBD具有以下具有以下特点：特点： 区域内常住人口密度最低；区域内常住人口密度最低； 商店、办公业在区域内密度最高；商店、办公业在区域内密度最高； 人口流量最大；人口流量最大； 地价最高。地价最高。 其中，其中，地价峰值区地价峰值区(PLVI)是是CBD最明显的特点。在具体最明显的特点。在具体划分界线时，首先要以街区为单位进行详尽的土地利用调查，划分界线时，首先要以街区为单位进行详尽的土地利用调查，然后利用各街区土地利用状况，根据然后利用各街区土地利用状况，根据CBD高度指数和强度指高度指数和强度指数大

25、小进行判断。数大小进行判断。1.1.中心商务高度指数中心商务高度指数( (CBHI) )2.2.中心商务强度指数中心商务强度指数( (CBII) ) 墨菲和万斯将墨菲和万斯将CBHI1，CBII50%的地区定义的地区定义为为CBD，将符合上述条件的街区圈在一起，就确定，将符合上述条件的街区圈在一起，就确定了了CBD的范围。的范围。墨菲和万斯墨菲和万斯对对CBD界定的概念示意图界定的概念示意图 但各国学者对但各国学者对CBD范围的划分有不同的看法，范围的划分有不同的看法，1959年年戴维斯戴维斯(Davies)提出了提出了CBD的的“核心核心外围外围”结构理论，结构理论，认为墨菲和万斯定义的认为

26、墨菲和万斯定义的CBD范围过大，他将范围过大，他将CBHI4，CBII80%的地区称为的地区称为CBD的的“硬核硬核”真正具有实力真正具有实力的的CBD，该区是白天人流量最大的集结区，主要集中了，该区是白天人流量最大的集结区，主要集中了金融部门、金融部门、出售高档或专业化特殊商品的零售商业部门、出售高档或专业化特殊商品的零售商业部门、大公司总部等社会专业化部门。其余地区称为大公司总部等社会专业化部门。其余地区称为“核缘核缘”，是一个密度相对较低的，起到支持核心作用的外围组织结是一个密度相对较低的，起到支持核心作用的外围组织结构，主要分布了批发业、轻工业和一些低级住宅区。构，主要分布了批发业、轻

27、工业和一些低级住宅区。1972年美国新建高档办公建筑的租金比较表年美国新建高档办公建筑的租金比较表( (单位单位: :美元美元/ /平方英尺平方英尺/ /年年) ) 墨菲、万斯等人通过对墨菲、万斯等人通过对CBD内商务活动的布局研究认为，内商务活动的布局研究认为，CBD中不同区位的中不同区位的交通便捷性交通便捷性不同所导致的产业利润和地价不同，是造成不同所导致的产业利润和地价不同，是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。他们将中商务活动空间分布的主要原因。他们将CBD内的商务活动划内的商务活动划分为分为4个圈层：个圈层： 零售业集中区零售业集中区：这里地价最高，是大商场所在地：这里地价最高，

28、是大商场所在地 零售和金融服务业区零售和金融服务业区：底层为金融，高层为办公机：底层为金融，高层为办公机构的多层建筑集中区构的多层建筑集中区 办公业集中区办公业集中区：以办公机构为主，旅馆也多见：以办公机构为主，旅馆也多见 低档商业活动区低档商业活动区：主要集中占地大的家具店、汽车：主要集中占地大的家具店、汽车修理等商务活动修理等商务活动 实际上，除地价因素外，实际上，除地价因素外，铁路、河流、复杂的地形铁路、河流、复杂的地形等等都是影响都是影响CBD结构的重要因素。结构的重要因素。斯科特斯科特(Scott)在对美国和在对美国和澳大利亚城市研究的基础上，认为澳大利亚城市研究的基础上，认为CBD

29、往往沿交通轴线延往往沿交通轴线延展，由展，由3个相互渗透的带个相互渗透的带(功能圈功能圈)组成：组成： 零售业内圈：出售高档和专业化商品零售业内圈：出售高档和专业化商品 零售业外圈：出售较一般商品零售业外圈：出售较一般商品 办公事务圈办公事务圈 这三个地带这三个地带不一定组成同心圆状环绕不一定组成同心圆状环绕，特别是办公业，特别是办公业部门往往在部门往往在CBD的一侧发展延伸。的一侧发展延伸。CBD内部结构中零售业的空间分布内部结构中零售业的空间分布戴维斯提出的戴维斯提出的CBD中零售业布局模式中零售业布局模式( (顺序从左至右顺序从左至右) ) 1972年年戴维斯戴维斯采用采用一般便捷性、干

30、线一般便捷性、干线(交通干线交通干线)便便捷性、特殊便捷性捷性、特殊便捷性来解释来解释CBD的内部结构分异。的内部结构分异。 1955年墨菲、万斯和年墨菲、万斯和爱泼斯坦爱泼斯坦提出了称为提出了称为“短期空短期空间调整过程间调整过程”的的CBD动态发展过程理论。他们认为，在动态发展过程理论。他们认为，在CBD的空间演变过程中，的空间演变过程中，CBD在某些方向向前推进了在某些方向向前推进了同化作用圈层同化作用圈层(如在中高级住宅区附近集中发展了专业如在中高级住宅区附近集中发展了专业化商店、公司总部等高档事务部门化商店、公司总部等高档事务部门)；而在其它方向则衰；而在其它方向则衰退了退了退化作用

31、圈层退化作用圈层(如邻近工业、批发业、铁路、低如邻近工业、批发业、铁路、低级住宅区等区域，出现廉价商店、餐馆、汽车站等级住宅区等区域，出现廉价商店、餐馆、汽车站等)。 1971年，年，鲍登鲍登(Bowden)通过对旧金山通过对旧金山CBD发展的比较研发展的比较研究认为，有究认为，有3种增长方式影响着种增长方式影响着CBD的空间结构变化：的空间结构变化： “周边增长周边增长”方式：在人口缓慢增长的情况下，通过新方式：在人口缓慢增长的情况下，通过新增功能圈层或已有圈层向外围发展来实现增功能圈层或已有圈层向外围发展来实现CDB的空间结构变化；的空间结构变化； “爆发增长爆发增长”方式：在城市快速增长

32、期，方式：在城市快速增长期，CBD在短期内在短期内迅速扩展；迅速扩展； “分化分化”方式：当一个城市在一定时间内保持较高增长方式：当一个城市在一定时间内保持较高增长速度时，各种主要商务部门在市中心朝着自身最优区位发展，速度时，各种主要商务部门在市中心朝着自身最优区位发展，使得使得CBD中不同功能圈在更大的空间内分异，随着时间的推移，中不同功能圈在更大的空间内分异，随着时间的推移，这种分化状况减缓，使得这种分化状况减缓，使得CBD的空间结构趋于相对固定。的空间结构趋于相对固定。 戴德胜戴德胜等将大多数城市等将大多数城市CBD的发展演变划的发展演变划分为以下几个阶段：分为以下几个阶段：商业和办公混

33、合商业和办公混合 大型零售商业设施、行政、商务大型零售商业设施、行政、商务办公与商业相混合，形成传统意义上的办公与商业相混合，形成传统意义上的CBD。大多数的。大多数的大、中城市中心区的发展仍属于此阶段。大、中城市中心区的发展仍属于此阶段。CBD和商业中心分化和商业中心分化 CBD和商业中心相脱离和商业中心相脱离(20世纪世纪70年代后年代后)CBD网络的形成网络的形成20世纪城市发展与世纪城市发展与CBD功能演化阶段表功能演化阶段表北京北京CBD北京北京CBD东扩规划图东扩规划图作为全市六大功作为全市六大功能区之一的北京能区之一的北京CBD，早已成为，早已成为首都对外开放的首都对外开放的重要

34、窗口，入驻重要窗口，入驻企业和机构超过企业和机构超过15000家，其中家，其中包括包括130家世界家世界500强企业、强企业、203家外资金融机构家外资金融机构及及36家地区总部家地区总部经济，数量约占经济，数量约占全市全市70%。发展。发展空间趋于饱和。空间趋于饱和。 上海浦上海浦东东CBD第三节第三节 城市开发区城市开发区 一、城市开发区的概念、特征及类型一、城市开发区的概念、特征及类型 ( (一一) )开发区的概念开发区的概念 开发区是为实现地方产业发展目标，由政府或开发区是为实现地方产业发展目标，由政府或企业通过完整而周全的规划来建设适于产业实体企业通过完整而周全的规划来建设适于产业实

35、体进驻的有一定规模的进驻的有一定规模的区位环境区位环境。( (二二) )开发区的特征开发区的特征p开发区是区域发展政策的工具开发区是区域发展政策的工具p开发区是按规划进行建设的区域开发区是按规划进行建设的区域p开发区具有内部统一性的区域；拥有多样化功能；开发区具有内部统一性的区域；拥有多样化功能；统一由一个行政主管单位或公司提供必要的基础统一由一个行政主管单位或公司提供必要的基础设施、服务、管理等设施、服务、管理等p开发区是具有一定规模的区域开发区是具有一定规模的区域p开发区是一个动态的、不断演进的区域开发区是一个动态的、不断演进的区域 ( (三三) )开发区的类型开发区的类型 从世界范围来看

36、，开发区一般可以分为从世界范围来看，开发区一般可以分为自由自由港港( (含自由贸易区含自由贸易区) )、出口加工区、科学工业园区、出口加工区、科学工业园区三大类型。三大类型。 近近20多年来，在中国陆续创建了经济特区、经多年来，在中国陆续创建了经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济济技术开发区、高新技术产业开发区、边境经济合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。合作区、保税区等不同类型和不同层次的开发区。 二、世界开发区的历史演进二、世界开发区的历史演进 ( (一一) )孕育时期孕育时期(16世纪前世纪前)开发区最早的历史发端可以追溯到公元前开发区最早的历史发端可以追溯到公

37、元前10世纪的世纪的腓尼基腓尼基。 (二二)生长时期生长时期(1620世纪中叶世纪中叶) 世界上最早以自由港正式命名的开发区是世界上最早以自由港正式命名的开发区是1547年意大年意大利创建的热那亚湾利创建的热那亚湾雷格亨雷格亨(今里窝那今里窝那)港，标志着近代意义港，标志着近代意义上的开发区终于在世界诞生。上的开发区终于在世界诞生。 据有关资料统计，截至据有关资料统计，截至20世纪中叶，全世界有世纪中叶，全世界有26个国个国家和地区设立了家和地区设立了75个个自由港和自由贸易区，大大促进了所自由港和自由贸易区，大大促进了所有国家和地区经济贸易的发展。有国家和地区经济贸易的发展。 ( (三三)

38、)发展时期发展时期( (20世世纪中叶以来纪中叶以来) ) 从从20世纪中叶以来，随着世界科学技术的突飞猛进，世纪中叶以来，随着世界科学技术的突飞猛进，国际产业结构的调整和升级，全球经济一体化趋势的日益国际产业结构的调整和升级，全球经济一体化趋势的日益增强，世界范围相继出现了以增强，世界范围相继出现了以出口加工区出口加工区和和科学工业园区科学工业园区为特征的两种新型的开发区形态。为特征的两种新型的开发区形态。 科学工业园区最早起源于美国科学工业园区最早起源于美国(1951年年斯坦福研究园斯坦福研究园的的诞生诞生) )。目前全球各种类型的科学工业园区约有。目前全球各种类型的科学工业园区约有150

39、01500多个，多个，它们强劲地推动着区域经济、国家经济和世界经济的发展。它们强劲地推动着区域经济、国家经济和世界经济的发展。 三、中国开发区的发展历程三、中国开发区的发展历程 ( (一一) )我国城市开发区的发展阶段我国城市开发区的发展阶段起步阶段起步阶段(19841990年年) )：开发区数量少：开发区数量少, , 仅限于四个经济特区和十仅限于四个经济特区和十四个开放城市，且均为沿海城市。此时外资充足，是单纯的卖方市场。四个开放城市，且均为沿海城市。此时外资充足，是单纯的卖方市场。扩张发展阶扩张发展阶段段(19901994年年)：开发区的规模越来越大：开发区的规模越来越大 , 服务水平不服

40、务水平不断提高断提高 , 基础设施配套日趋完善基础设施配套日趋完善 , 由初期探索性质逐渐走向大发展由初期探索性质逐渐走向大发展 , 其其中一些城市的开发区呈高速增长态势中一些城市的开发区呈高速增长态势 , 如天津、苏州、南京、大连、上如天津、苏州、南京、大连、上海海 (浦东浦东) 等。与此同时等。与此同时 , 外资投资区位的选择余地也越来越广。外资投资区位的选择余地也越来越广。分异阶分异阶段段( (19941997年年) )：外资逐渐向高水平的开发区集聚外资逐渐向高水平的开发区集聚 , , 形势形势转变为外资的买方市场。转变为外资的买方市场。成熟阶段成熟阶段( (1997年年以后以后) )：

41、国家吸引外资总量增幅趋缓，开发区的空国家吸引外资总量增幅趋缓，开发区的空间集聚程度越来越高。间集聚程度越来越高。成熟开发区的生命周期成熟开发区的生命周期 ( (二二) )经济技术开发区发展历程经济技术开发区发展历程 经济技术开发区是中国在沿海开放城市设立的以发展知识经济技术开发区是中国在沿海开放城市设立的以发展知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域。是世界自由港区的密集型和技术密集型工业为主的特定区域。是世界自由港区的重要形式之一。其发展历程如下：重要形式之一。其发展历程如下： 1981年，经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区年，经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区 。198

42、4年年5月，中国正式决定开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、月，中国正式决定开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等连云港、南通、上海、宁波、温州、福州、广州、湛江、北海等14个个沿海港口城市，并在这些城市先后建立了沿海港口城市，并在这些城市先后建立了15个经济技术开发区。个经济技术开发区。1986年年8月和月和1988年年8月，又先后批准将上海市的闵行、虹桥和漕月，又先后批准将上海市的闵行、虹桥和漕河泾开发区列为经济技术开发区河泾开发区列为经济技术开发区 。 19921994年，国务院先后又批准兴办了温州、营口、威海、福年，国务院先后又批准

43、兴办了温州、营口、威海、福清融侨等清融侨等18个经济技术开发区。个经济技术开发区。 截至截至2001年底，我国国家级经济技术开发区已经达到年底，我国国家级经济技术开发区已经达到47个个。国家级经济技术开发区布局图国家级经济技术开发区布局图南通经济技术开发区南通经济技术开发区西安经济技术开发区西安经济技术开发区 ( (三三) )高新技术产业开发区发展历程高新技术产业开发区发展历程 1.1.概念概念高新技术开发区是高新技术开发区是以发展高新技术为目的而设置的特定区域，以发展高新技术为目的而设置的特定区域，是智力、技术密集，促进科研、教育和生产结合的综合性基地。是智力、技术密集，促进科研、教育和生产

44、结合的综合性基地。 2.特征特征 聚集着大批科技人才聚集着大批科技人才地域界限具有不确定性地域界限具有不确定性有服务优良的配套设施有服务优良的配套设施有适应高新技术产业发展的管理机构及制度有适应高新技术产业发展的管理机构及制度其所属成员在情感上和心理上有强烈的文化认同感和其所属成员在情感上和心理上有强烈的文化认同感和归属感归属感 3.发发展历程展历程 20世纪世纪80年代初，有关专家和学者提出了在中国创办科年代初，有关专家和学者提出了在中国创办科学工业园区的建议；与此同时，一批具有胆识和探索精神的学工业园区的建议；与此同时，一批具有胆识和探索精神的科技人员相继走出科研院所和高等学校，创办了各种

45、科技企科技人员相继走出科研院所和高等学校，创办了各种科技企业，其中以北京业，其中以北京“中关村电子一条街中关村电子一条街”最为典型。最为典型。 1988年年5月，国务院批准建立了中国第一个国家级的高新月，国务院批准建立了中国第一个国家级的高新技术产业开发区技术产业开发区北京市新技术产业开发区实验区。同年北京市新技术产业开发区实验区。同年8月，月，“火炬计划火炬计划”开始实施，从而拉开了在中国建设高新开始实施，从而拉开了在中国建设高新技术产业开发区的序幕。技术产业开发区的序幕。 至至1997年，中国国家级高新技术产业开发区已经达到年，中国国家级高新技术产业开发区已经达到53个个。各级高新技术产业

46、开发区总数则已经达到。各级高新技术产业开发区总数则已经达到120个。个。 四、城市开发区的区位特征四、城市开发区的区位特征 (一一)宏观区位宏观区位 开发区宏观区位是由改革开放政策和区域开开发区宏观区位是由改革开放政策和区域开发战略所左右的，是国家和地方政府政策的产物。发战略所左右的，是国家和地方政府政策的产物。与国际对外开放的时空布局相一致，开发区型新与国际对外开放的时空布局相一致，开发区型新产业空间总体具有较强的产业空间总体具有较强的沿海指向性沿海指向性。 (二二)中观区位中观区位 总体来看，在区域的城镇体系中，城市开发区具有较总体来看，在区域的城镇体系中，城市开发区具有较强的强的区域首位

47、城市指向性区域首位城市指向性，国家级的开发区基本都依托地，国家级的开发区基本都依托地级以上的中心城市和人口规模在级以上的中心城市和人口规模在50万以上的大城市。万以上的大城市。 (三三)微观区位微观区位 大都市区新产业空间在都市区中的位置主要是大都市区新产业空间在都市区中的位置主要是城市规城市规划引导划引导的。但早期的经济技术开发区受国家政策的约束，的。但早期的经济技术开发区受国家政策的约束，必须设立在相对独立于都市区中心、便于隔离和封闭管理必须设立在相对独立于都市区中心、便于隔离和封闭管理的区位，因此距都市区中心距离较远；近些年来开发区一的区位，因此距都市区中心距离较远；近些年来开发区一般位

48、于城市建成区边缘、城市市政设施延伸可及、生态环般位于城市建成区边缘、城市市政设施延伸可及、生态环境较好的地段，距都市区中心相对近一些。境较好的地段，距都市区中心相对近一些。第四节第四节 城中村城中村 一、城中村的概念及类型一、城中村的概念及类型 ( (一一) )城中城中村的产生背景村的产生背景 改革开放以来，中国进入快速城市化时期，改革开放以来，中国进入快速城市化时期，自上而下的城市扩展与自下而上的乡村城市化双自上而下的城市扩展与自下而上的乡村城市化双轨并行，深刻地改变着中国的区域空间格局。其轨并行，深刻地改变着中国的区域空间格局。其中，中，20世纪世纪90年代以来沿海大中城市的迅速扩展年代以

49、来沿海大中城市的迅速扩展尤其引人注目。尤其引人注目。 随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村随着城市用地的扩展，越来越多原在郊区的村庄被纳入城区范围，它们发生明显的庄被纳入城区范围，它们发生明显的乡村乡村城市转城市转型型：在产业结构、建设景观、生活方式等方面逐渐：在产业结构、建设景观、生活方式等方面逐渐具备城市的特质；但因土地、户籍、人口、行政管具备城市的特质；但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入理等多方面的城乡二元体制，它们又没有真正纳入城市的统一规划、建设与管理，从而形成一种独特城市的统一规划、建设与管理，从而形成一种独特的地域现象的地域现象城中村，即

50、城市中的村庄。城中村，即城市中的村庄。 城中村现象在中国具有相当范围的普遍性，但在城中村现象在中国具有相当范围的普遍性，但在沿海地区、扩展迅速的城市如沿海地区、扩展迅速的城市如广州、深圳、上海广州、深圳、上海等等地表现最为明显。地表现最为明显。 (二二)城中村的概念城中村的概念有人提出城中村是城市发展用地范围内转型中的有人提出城中村是城市发展用地范围内转型中的农村居民点。这一定义包含两个方面的基本界定：农村居民点。这一定义包含两个方面的基本界定：空间界定空间界定：城中村位于城市发展用地范围内：城中村位于城市发展用地范围内区域类型界定区域类型界定：城中村是转型中的农村居民点，：城中村是转型中的农

51、村居民点，在经济、社会、土地利用、建设景观等各方面处在经济、社会、土地利用、建设景观等各方面处于明显的乡于明显的乡城转型过程中，既具有较高程度的城转型过程中，既具有较高程度的城市化特征，又保留浓厚的农村社区特征。城市化特征，又保留浓厚的农村社区特征。 ( (三三) )城城中村的类型中村的类型张建明张建明(1998)运用因子分析法和聚类分析法将城运用因子分析法和聚类分析法将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。资源充足型。陈怡和潘蜀健陈怡和潘蜀健(1999)是以城市和村庄相交的形态是以城市和村庄相交的形态特征将城中村划分为全包围型、

52、半包围型、外切型、特征将城中村划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型、内切型。飞地相邻型、相离型、内切型。李立勋李立勋(2002)将城中村分为成熟型、成长型、初将城中村分为成熟型、成长型、初生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的。生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的。 二、城中二、城中村的特征及形成机制村的特征及形成机制 ( (一一) )城中村的特征城中村的特征u地域特征地域特征脏、乱、差脏、乱、差u人口特征人口特征以农业人口为主，但从事的农业活动以农业人口为主，但从事的农业活动很少，职业构成复杂；外地人与本地人的关系关系很少，职业构成复杂；外地人与本地人的关系关系比较淡漠比较

53、淡漠u体制特征体制特征土地制度的差异、社区管理制度的差土地制度的差异、社区管理制度的差异、土地制度与集体经济管理制度相联系的异、土地制度与集体经济管理制度相联系的“村籍村籍”分配制度分配制度u功能特征功能特征居住功能居住功能u经济特征经济特征产业结构以第二、三产业为主产业结构以第二、三产业为主u生活方式生活方式饮食文饮食文化、文化娱乐、休闲等生活丰化、文化娱乐、休闲等生活丰富多彩富多彩城中村的地域特征城中村的地域特征城中村与农村、城市社区的特征比较城中村与农村、城市社区的特征比较 ( (二二) )城中村的形成机制城中村的形成机制 第一是中国社会第一是中国社会城乡二元结构城乡二元结构 第二是中国

54、城乡第二是中国城乡土地所有制矛盾土地所有制矛盾 第三是社会转型过程中的第三是社会转型过程中的制度真空制度真空以及以及法制法规滞后法制法规滞后和和不健全，导致不健全，导致“城中村城中村”的出现和无序发展的出现和无序发展 第四是第四是村落社会关系网络村落社会关系网络的顽强存续是真正实现的顽强存续是真正实现“撤村撤村建居建居”的内在障碍的内在障碍 第五是第五是城市管理的疏漏城市管理的疏漏客观上导致客观上导致“城中村城中村”自发生长自发生长城中村形成的空间演变图城中村形成的空间演变图 三、城中村存在的主要问题及改造三、城中村存在的主要问题及改造 ( (一一) )城中村存在的主要问题城中村存在的主要问题

55、 1.1.土地利用效率低土地利用效率低 城中村作为城市的一部分分布在城市建成区内部，占用了宝贵城中村作为城市的一部分分布在城市建成区内部，占用了宝贵的城市建设用地。优越的区位和周边完善的城市配套设施使城中村的城市建设用地。优越的区位和周边完善的城市配套设施使城中村的土地具有极大的升值潜力和开发价值。但目前村内用地大多是村的土地具有极大的升值潜力和开发价值。但目前村内用地大多是村民的宅基地或集体企业的发展用地，基本上是民的宅基地或集体企业的发展用地，基本上是独家独户独家独户的的“握手握手楼楼”，土地利用效率较低，土地价值未能充分体现。我国人均可利，土地利用效率较低，土地价值未能充分体现。我国人均

56、可利用土地资源少，城市用地尤其稀缺，经济的发展和城市化又需要大用土地资源少，城市用地尤其稀缺，经济的发展和城市化又需要大量的建设用地，许多城市的进一步发展已经受到了土地要素瓶颈的量的建设用地，许多城市的进一步发展已经受到了土地要素瓶颈的影响，所以城中村存在的非集约型土地利用现状是资源的浪费。影响，所以城中村存在的非集约型土地利用现状是资源的浪费。 2.景观环境差景观环境差 由于城中村内土地权属和使用混乱，利益的驱动导致建设无由于城中村内土地权属和使用混乱，利益的驱动导致建设无序扩张。用地功能紊乱，住宅、工业、仓储用地混杂，防护距离序扩张。用地功能紊乱，住宅、工业、仓储用地混杂，防护距离远远达不

57、到规范要求，给住民的生命安全和身体健康带来了极大远远达不到规范要求，给住民的生命安全和身体健康带来了极大的威胁。内部建筑过密，建筑设计陈旧落后，大部分区域公共绿的威胁。内部建筑过密，建筑设计陈旧落后，大部分区域公共绿地极少或没有，严重影响城市景观。规划管理上由于城乡二元性地极少或没有，严重影响城市景观。规划管理上由于城乡二元性使城中村的发展未纳入或滞后于城市统一规划建设和管理，村自使城中村的发展未纳入或滞后于城市统一规划建设和管理，村自身的发展又带有极大的盲目性、自发性，集中体现在谋取房租而身的发展又带有极大的盲目性、自发性，集中体现在谋取房租而引起的全体村民的多次违章搭建，长期管理的失控导致

58、的结果是引起的全体村民的多次违章搭建，长期管理的失控导致的结果是我们可以经常看到的城市奇特现象我们可以经常看到的城市奇特现象: :一边是环境优雅的城市住宅一边是环境优雅的城市住宅或公共设施，一边却是环境恶劣的或公共设施，一边却是环境恶劣的“水泥森林水泥森林”。 3. 3. 公共设施缺乏公共设施缺乏 由于城乡公共投资体制的二元性，城市政府对由于城乡公共投资体制的二元性，城市政府对城中村的公共设施投资严重不足，村民自治又缺乏城中村的公共设施投资严重不足，村民自治又缺乏长远的利益考虑，导致城中村内的市政道路、卫生、长远的利益考虑，导致城中村内的市政道路、卫生、体育、文化、教育等设施严重不足。再加上人

59、口密体育、文化、教育等设施严重不足。再加上人口密度大，造成区内交通混乱、卫生死角多、应对防灾度大，造成区内交通混乱、卫生死角多、应对防灾等公共危机能力极其脆弱、住民生活品质很低。等公共危机能力极其脆弱、住民生活品质很低。 4.社会治安与社会稳定问题社会治安与社会稳定问题 由于租赁混乱、许多城中村内的外来流动人口已经远远由于租赁混乱、许多城中村内的外来流动人口已经远远超过了原住民数，城中村成为村民、流动人口和城市居民的超过了原住民数，城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，城混合社区，多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合，城市政府缺乏对大量的外来人

60、口的有机管理，导致城中村内许市政府缺乏对大量的外来人口的有机管理，导致城中村内许多社会的落后现象滋生，多社会的落后现象滋生，犯罪率高、治安环境极差犯罪率高、治安环境极差，成为城，成为城市社会治安问题的市社会治安问题的“重灾区重灾区”。 城中村地区成了城市最不稳定的地方，城中村住民成了城中村地区成了城市最不稳定的地方，城中村住民成了城市最不安定的因素，是我国城市化进程中构建和谐城市和城市最不安定的因素，是我国城市化进程中构建和谐城市和和谐社会的重大问题。和谐社会的重大问题。 5.文化观念及素质问题文化观念及素质问题 由于城中村城市化进程的被动性和激进性，原村民在由于城中村城市化进程的被动性和激进