商业企业场地整体租赁筹划案例分析_第1页
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文档简介

1、商业企业场地整体租赁筹划案例分析目前零售业竞争日趋激烈，商业企业间的合并、场地租赁等行为越来越多，所以企业资源整合中的税收问题也愈加重要。A企业是一家百货零售企业，拥有一栋3 万平方米的营业楼，营业一年后因管理不善亏损，无力继续经营，需出租。营业楼的原价为 9000 万元，可使用年限 25 年。楼内计算机及一些冷冻设备原值 3000 万元，可使用年限 6 年。因 A 企业不再从事商业零售业务，故营业楼内的设备不会再使用， 且许多设备如冰柜也不易搬动， 所以 A 企业欲整体出租营业楼。该营业楼处于三类城市，城市人口规模 50 万。因该营业楼面积较大，且整体租赁，所以价格因人、因时都可能变动，较难

2、确定一个公允的市场价格。 B企业是一家连锁零售企业，正在寻找场地扩张，欲租赁 A 企业的营业楼进行经营。双方拟定合同，租赁期 5 年，年租金为 1000 万元，包括其中的设施，设备维修费由B 企业承担。在合同基本成型时， A企业考虑到目前租赁涉及的税金有房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加等，综合税负太高，要求提高租金，否则要求拆除卖场内的部分设施。以 1000 万元的租金为基数计算，A企业需交纳：房产税 1000×12 120（万元）；营业税 1000×5 50（万元）；附加税 50×（ 7 3） 5（万元）；共计 175 万元。事实上 B 企业所支付的

3、1000 万元租金中不仅包含房产的租金， 还包含一些设备的使用费， 而后者是不应交房产税的。 但由于合同是统一的，如何划分两者收入的比例就成了问题。 A 企业的财务人员考虑了以下几种方法：1 、按房屋出租市场价划分租金。 周围的商用房每平方米年均租金为 500 元，以此标准计算，仅房屋租金就达 1500 万元。但实际上周围商用房面积较小， 容易单独出租使用， 无法与 3 万平方米的营业场所类比，所以没有可比的市场价格参照。2 、按出租资产原始价值比例划分租金。即房屋价值占总资产的 3 4，房屋租金应为 750 万元，其他资产使用费为 250 万元。这样可能会减少部分房产税，但因房产和其他设施的使用年限不同， 5 年后房屋仍可继续使用， 而设备大部分已到报废期， 且设备出租收回的价值仅为 1250 万元，远远低于资产的实际价值。所以如果

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