公厕与商业适应性研究及规划设计

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2021-12-82021-12-8公厕与商业适应性研究公厕与商业适应性研究及规划设计建议及规划设计建议谨呈：天津市环境建设投资有限公司本报告是严格保密的。2项目背景项目背景 开发内容开发内容天津市环投公司为政府的全资子公司，由政府出资，委托环投公司在2005年天津市内建设15座左右高标准经营性公厕，如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕。 经营模式经营模式公厕的经营模式为“以商养厕”，即初期的建设投资由政府出资，建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用，一部分作为商业物业对外租赁经营，用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕 的建设成本和

2、后续运营成本。 地块背景地块背景初步选址23余块已经基本确定，均分布于城市主要交通节点，人流聚集，通达性和昭示性良好；23余块初步选址中10块用地已经基本拆迁完毕，其余用地上有少量民房待拆迁。 建筑形式建筑形式单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑。每座公厕的建筑面积约为400-500平米，其中半地下公厕部分约为150平米，地上两层商业部分约为350平米。1432本报告是严格保密的。3客户目标解析客户目标解析u由于该项目是公建与商业的复合体，因此存在两个层次的目标：2 政府目标政府目标 企业自身发展目标企业自身发展目标1 1.1 提升天津市的城市形象提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市

3、公共设施的需求满足广大市民对城市公共设施的需求 2.1 树立环投公司的品牌形象树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕以商养厕” 本报告是严格保密的。4项目界定项目界定 城市城市 小规模小规模 可持续经营可持续经营 公建项目公建项目本报告是严格保密的。5城市小规模可持续经营公建的城市小规模可持续经营公建的KPI体系体系u根据客户目标，建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系：公众形象社会效益指标社会示范作用公众需求满足城市形象提升经济效益指标可

4、持续发展指标生态效益指标 环保与节能资源回收与再利用公建的高水准设施与服务符合群众需求的商业业态 人文氛围的营造 景观价值 商业价值的实现 商业与公建的协调性 政策适应性 环境适应性本报告是严格保密的。6解决方案的核心内容解决方案的核心内容u根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系，确定解决方案的核心内容。 确立“以商养厕”模式的标准社会效益 保证良好的公众形象社会效益 保证租金的持续流入经济效益 保证建筑形式的美观社会效益 保证合理的功能弹性可持续发展 保证高水准的设施与配套社会与生态效益1 1建立可推广的业态筛选模型建立可推广的业态筛选模型3 3选择合理的规划设计方案选择合理的规划设计方案

5、2 2选择适合的商业业态及品牌选择适合的商业业态及品牌本报告是严格保密的。7本报告的主要内容本报告的主要内容1业态筛选模型业态筛选模型23商业定位及经济测算商业定位及经济测算规划设计建议规划设计建议本报告是严格保密的。8业态筛选模型业态筛选模型本报告是严格保密的。9业态筛选模型业态筛选模型1 1根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态3 3根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态2 2根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态本报告是严格保密的。10业态筛选流程业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态u形象要求：形象要求

6、：为了保证公厕的高标准，应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。u规模要求：规模要求：受项目建筑形式所限，所选商业业态的适宜规模应在160平米（单层）或350平米（双层）左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。11业态筛选流程业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态u判断各地块区位属性的目的在于按照区位属性按照区位属性

7、对地块分类对地块分类。u经营策略选择：u集合式集合式经营策略，即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态，进行连锁经营；u分散式分散式经营策略，即对不同的地块分别考虑，根据自身的条件选择不同的业态。 区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态本报告是严格保密的。12业态筛选流程业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态u在招商过程中，主要通过商家的需求和条件来确定最终业态。例如承

8、租条件承租条件、承付租金承付租金和承租期限承租期限等。 招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能本报告是严格保密的。13业态筛选流程业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。14定义业态集合定义业态集合 本项目的备选业态集合为宜于室内经营室内经营的 商业商业和服务业服务业本报告是严格保密的。15业态筛选流程业态

9、筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。16根据形象要求筛选业态根据形象要求筛选业态u根据项目商业形象的要求，屏蔽某些商业业态：商业形象商业形象备选业态备选业态项目自身条件项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务网吧建材水产品批发零售游戏厅文化用品小商品批发业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态本报告是严格保密的。17不符合形象要求的业态不符合形象要求的业

10、态u容易造成环境脏乱的：容易造成环境脏乱的： 建材零售、洗车修车、小商品批发等。u容易产生异味的：容易产生异味的： 水产品的批发零售等。u容易产生损害社会效益后果的：容易产生损害社会效益后果的： 网吧、游戏厅等。u其他公众形象不好的：其他公众形象不好的： 成人保健用品、寿衣店、公墓代理等。本报告是严格保密的。18业态筛选流程业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。19根据规模要求筛

11、选业态根据规模要求筛选业态u根据项目物业规模的要求，屏蔽某些商业业态：物业规模物业规模备选业态备选业态项目自身条件项目自身条件餐饮特色休闲品牌专卖生活服务金融服务商场报刊零售家具店健身中心文化用品花店业态评选漏斗图电子产品生活零售商务服务被排除业态符合要求业态本报告是严格保密的。20不符合规模要求的业态不符合规模要求的业态u经营面积通常小于经营面积通常小于160160平米的：平米的： 报刊零售、花店、奶站、送水站、照片冲印等。u经营面积通常大于经营面积通常大于350350平米的：平米的： 商场、旅馆、家具销售、家电销售、健身中心、洗浴中 心、影剧院等。本报告是严格保密的。21业态筛选流程业态筛

12、选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。22确定本项目可选的业态集合确定本项目可选的业态集合餐饮类：餐饮类：中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。服饰类：服饰类：服装店、鞋店、饰品店等。生活零售类：生活零售类：便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。生活服务类：生活服务类：美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。商务服务类：商务服务类：订票中心、文印装订、图文设计等

13、。公共服务类：公共服务类：邮局、银行、通讯营业厅等。体育文化类：体育文化类：体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。休闲娱乐类：休闲娱乐类：足疗保健、KTV、酒吧、茶馆等。旅游特色类：旅游特色类：纪念品店、土特产店、箱包店等。本报告是严格保密的。23业态筛选流程业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。24商业聚集地商业聚集地是指商铺连续长度

14、达到100米以上，且大多数规模在60平米以上。非商业聚集地非商业聚集地不满足上述条件的即为非商业聚集地。地块区位属性分类地块区位属性分类u根据地块所处的环境确定该地块处于商业聚集地或非商业聚集地。本报告是严格保密的。25商业聚集地商业聚集地u根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为特色商业型和综合商业型。特色商业型特色商业型是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。综合商业型综合商业型是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。本报告是严格保密的。26非商业聚集地非商业聚集地u根据地块上现有商业针对的消费人群，将非商业聚集地分为外向服务型和内向服务型。外

15、向服务型外向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。内向服务型内向服务型是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。本报告是严格保密的。27非商业聚集地非商业聚集地u外向服务型根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为城际交通枢纽类、城内交通枢纽类和旅游景点类。u内向服务型城际交通枢纽类城际交通枢纽类火车站、长途汽车站、轮船码头城内交通枢纽类城内交通枢纽类城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站观光景点类观光景点类旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆本报告是严格保密的。28非商业聚集地非商业聚集地u外向服务型u内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服

16、务型地块分为商务办公类、行政事业类、高校类、居民区类和特色区类。商务办公类商务办公类地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。行政事业类行政事业类地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。高校类高校类地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。居民区类居民区类地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类特色区类如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。本报告是严格保密的。29 区位属性分类结果区位属性分类结果 特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类

17、非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类本报告是严格保密的。30业态筛选流程业态筛选流程根据项目整体要求确定初选业态根据项目整体要求确定初选业态定义备选业态集合形象要求规模要求确定本项目可选的业态集合确定各类别地块对应的业态范围排除不符业态排除不符业态不符合不符合符合符合地块区位属性分类区位属性与业态范围对照表本报告是严格保密的。31区位属性与业态范围对照表区位属性与业态范围对照表世联模型世联模型区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有

18、的特色商业任意业态餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态本报告是严格保密的。32业态筛选流程业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围的商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营

19、策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态本报告是严格保密的。33判断各地块的区位属性判断各地块的区位属性判断地块区位属性的基本要素是：判断地块区位属性的基本要素是：地块周围的商业环境、交通状况、地块上现有商业服务的消费者来源和类别。判断过程中的注意事项：判断过程中的注意事项：如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“外向服务型内向服务型”的优先顺序判定区位属性。如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“观光景点城际交通枢纽城内交通枢纽”的优先顺序判定区位属性。如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性， 按照“特色区商务办公行政事业高校居民区”的

20、优先顺序判定区位属性。本报告是严格保密的。34业态筛选流程业态筛选流程根据地块具体条件确定拟招租业态根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业态范围对照表判断各地块的区位属性确定各个地块拟招租业态各地块周围商业现状和消费需求探讨各类地块进行连锁经营的可能业态探讨各个地块进行分散经营的可能业态经营策略选择集合式经营策略分散式经营策略探讨各个地块进行分散经营的优选业态本报告是严格保密的。35经营策略选择经营策略选择u集合式经营策略集合式经营策略对具有相同区位属性的一类地块整体考虑，选择连锁经营模式的适合业态，统一招商，统一管理。u分散式经营策略分散式经营策略对各个地块分别加以考虑，针对地块上的商

21、业现状和消费者需求确定不同的业态，单独招商，单独管理。集合式经营策略分散式经营策略优点 n便于统一管理租户n有利于项目的整体形象n招商相对容易n风险比较分散缺点n对招商能力要求较高n风险比较集中n不利于统一管理n业态筛选过程繁琐在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。得到拟招商的备选业态集合。本报告是严格保密的。36集合式经营策略集合式经营策略u当各地块的区位属性比较集中时， 宜采用此种方式。由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如

22、餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。举例：举例：地块地块A、B、C、D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。首先确定这四个地块的区位属性为首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向非商业聚集地外向服务型城市交通枢纽类服务型城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为，该属性对应的业态全集为【餐饮、便利零售餐饮、便利零售】，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行招租。招租。本报告是严格保密的。37集合式经营策略集合式经营策略区位类别商业聚集地非商业

23、聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行餐饮、纪念品零售、银行餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态地块分类ABCD本报告是严格保密的。38分散式经营策略分散式经营策略u当各地块的区位属性比较分散时， 宜采用此种方式。跟从型跟从型跟从当地主流业态跟从当地主流业态地块

24、上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种为主，同时这两三种业态的经营状况良好。补充型补充型补充当地缺失业态补充当地缺失业态地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者对该种业态的需求迫切。任意型任意型可以选择符合当地区位属性的任可以选择符合当地区位属性的任意业态意业态地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或当地几乎没有任何业态。本报告是严格保密的。39分散式经营策略分散式经营策略u在招商时，跟从型和补充型应重点考虑目标业态，任意型则根据租金高低决定最终租户。分散式经营策略的关键在于根据不同地块上的商业现状和消费者需求分别分析，确定当地适合的业态。举例：举例：地块地块A位于

25、某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在3040平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚精品店等。精品店等。首先确定该地块的区位属性为首先确定该地块的区位属性为“非商业聚集地内向服务非商业聚集地内向服务型高校类型高校类”，然后对照该地块现有业态和该属性对应的，然后对照该地块现有业态和该属性对应的业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选择小型超市或

26、便利店。择小型超市或便利店。本报告是严格保密的。40分散式经营策略分散式经营策略区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域业态类别该区域特有的特色商业任意业态餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务餐饮、便利零售、银行 餐饮、纪念品零售、银行餐饮、商务服务公共服务、办公耗材高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务餐饮、时尚精品、体育文化用品、服饰、休闲娱乐、公共服务生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务特殊业态地块类别跟从补充任意A本报告是严格保密的。41业态筛选流程业态筛选流程根

27、据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能本报告是严格保密的。42根据承租条件筛选租户根据承租条件筛选租户u如果地块或建筑本身的现实条件不能满足租户的承租条件，则排除该商家。部分常见业态的承租条件部分常见业态的承租条件业态承租条件餐饮排烟道和上下水，大型和高档餐饮需有停车位便利店部分便利店需有动力电，满足简单加工要求娱乐休闲高档娱乐休闲需有停车位美容中心大型美容中心需要有停车位服饰专卖附近区域有较浓厚的商业氛围房产中介附近区域没有同行业竞争者牙科诊所有单独的污水处理系统银行

28、位于商务办公区或新兴住宅区；需选择街上最好的位置，保证昭示性和人流量；步行10分钟内没有其他银行；面积300平米以上。本报告是严格保密的。43业态筛选流程业态筛选流程根据商家的条件确定最终业态根据商家的条件确定最终业态招商得到有承租意向的备选商家集合能否满足承租条件确定最终商家排除该商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租条件否能本报告是严格保密的。44根据承租期限与租金综合考虑确定租户根据承租期限与租金综合考虑确定租户u租金调整与品牌调整通常于租约续签或租约终止时间。公共服务公共服务1020年年高档餐饮高档餐饮 715年年小型餐饮小型餐饮58年年零售商服零售商服35年年通行承租期通行承租期本

29、报告是严格保密的。45承租期限与租金的综合考虑承租期限与租金的综合考虑u对于形象、规模都符合要求，但承租期限和租金不同的业态，需将租期和租金综合考虑选择最终业态。u考虑最大化风险，假设两次租约之间的空租期为一年一年。计算不同业态的折算年租金。u该方法的假设前提为该地块一直出租给承租期相同的同一业态，计算总租期无限长情况下的极限值。 若xa/(a+1) yb/(b+1)，则选择A业态；反之，则选择B业态。业态AB承租期(年)ab年租金(万元)xy折算年租金xa/(a+1)xa/(a+1)yb/(b+1)yb/(b+1) 折算年租金比较法折算年租金比较法举例：某地块有两个备选商家银行和餐饮，其中银

30、行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为3年。根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金为18.75万。则应选择银行为最终租户。本报告是严格保密的。46根据特殊偏好的修正根据特殊偏好的修正u不同的项目对于最终租户的业态可能有不同的偏好，例如本项目对业态的公众形象特别重视，即不仅要求形象符合最低标准，还希望达到更好。此时可以根据该偏好对折算年租金法进行修正。设偏好修正系数为r，选取两个备选商家中符合偏好的一家为比较基准，即r1=100%，根据招商方的偏好确定另一家的修正系数r2。将折算年租金乘以修正系数，即得到修正后的折算年租金。举例：某地块有两个备

31、选商家银行和餐饮，其中银行的年租金为20万，租约期为20年；餐饮的年租金为25万，租约期为5年。但该餐饮的形象一般。根据上述公式，银行的折算年租金为19.05万，餐饮的折算年租金为20.8万。根据招商方的偏好，设定银行的修正系数为100%，餐饮的修正系数为80%，则餐饮的修正后的折算年租金为16.64，据此选择银行为最终商户。本方法的难点在于根据招商方的主观判断确定商家的偏好修正系数，带有强烈的主观色彩和操作难度，因此一般只适用于条件相差较明显的两个备选商家。本报告是严格保密的。47商业定位与经济测算商业定位与经济测算本报告是严格保密的。48商业定位及经济测算商业定位及经济测算地块分类地块分类

32、对23个地块进行分类业态筛选业态筛选确定23个地块的业态目标租户目标租户描述典型租户特征租金定位租金定位确定23个地块的租金经济测算经济测算估测未来收益本报告是严格保密的。49地块分类本报告是严格保密的。50按区位属性将地块分类按区位属性将地块分类区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域地块分类15041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414广开四本报告是严格保密的

33、。51业态筛选本报告是严格保密的。52业态筛选业态筛选u地块分类结果：特色商业型1综合商业型1城际交通枢纽1城内交通枢纽3观光旅游景点0商务办公类3行政事业类1高校类0居民区类13特殊区域类0从地块分类结果来看，大部分地块的区位属性比较集中。主要集中在居民区类、城内交通枢纽类和商务办公类，因此宜采用集合式经营策略。但考虑到集合式经营策略对招商能力的要求较高，可能在招商过程中遇到一定的困难，本报告建议以集合以集合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合的方式。本报告是严格保密的。53地块名称地块名称适合业态适合业态1504通讯1211多种商业1406餐饮、便利零售

34、、药店、旅游特色零售、公共服务1115、1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售1507、1103、1506餐饮、商务服务、公共服务、办公耗材1313高档餐饮、高档休闲娱乐、银行、邮局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务集合式经营策略集合式经营策略u地块与业态对照表本报告是严格保密的。54集合式经营策略集合式经营策略u根据不同的地块类别组合方式，选取不同的主力业态，可以得到几种不同的结果，例如：组合一组合一餐饮连锁餐饮连锁：1406、1115、120

35、5、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：其他：1504、1211、1313组合二组合二便利店连锁便利店连锁：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、广开四其他：其他：1504、1211、1313本报告是严格保密的。55分散式经营策略分散式经营策略区位类别商业聚集地非商业聚集地特色商业型综合商业型外向服务型内向服务型城

36、际交通枢纽城市交通枢纽旅游观光景点商务办公区行政事业单位高校居民区特殊区域地块类别跟从1504补充11151103150713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414广开四本报告是严格保密的。56分散式经营策略分散式经营策略u地块与业态对照表u对于只有一种适合业态的地块，建议以该种业态为重点招商对象。地块名称地块名称适合业态适合业态1504通讯1211多种商业1406餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐饮、便利零售、汽车配件零售1507、1103餐饮1506餐饮、

37、商务服务、通讯，邮局，银行，办公耗材1313高档餐饮、高档休闲娱乐1104、 1108、 1111、 1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、广开四生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐本报告是严格保密的。57确定各个地块的拟招租业态确定各个地块的拟招租业态u根据每类地块对应的业态集合，以及各个地块上现有的业态种类以及消费需求，列出各地块的拟招租业态。u红色红色字体的为重点推荐业态，蓝色蓝色字体的为一般推荐业态，灰色灰色字体的为可选业态。地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态1313高档中餐厅、高档中餐厅、高档休闲娱乐高档休闲娱乐1504

38、通讯通讯1406餐饮、便利店、旅游特色零售、餐饮、便利店、旅游特色零售、药店、银行药店、银行1403便利店、大众餐饮、便利店、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1411大众餐饮、便利店、大众餐饮、便利店、银行、邮局银行、邮局1507餐饮、餐饮、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅1414餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1506餐饮、办公用品、餐饮、办公用品、邮局、通讯营业厅邮局、通讯营业厅1610餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售广开四餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1211服饰专卖、餐饮、服

39、饰专卖、餐饮、银行、其他银行、其他1207邮局、眼镜店、邮局、眼镜店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售本报告是严格保密的。58确定各个地块的拟招租业态确定各个地块的拟招租业态地块名称地块名称拟招租业态拟招租业态1213餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1217餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1205快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售珠江道快餐、便利店、快餐、便利店、汽车配件零售汽车配件零售1115便利店、便利店、快餐快餐1103餐饮、餐饮、银行、邮局银行、邮局1104便利店、便利店、大众餐饮、大众餐饮、其他生活

40、服务与零售其他生活服务与零售1107餐饮、便利店、餐饮、便利店、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1108便利店、便利店、大众餐饮、大众餐饮、其他生活服务与零售其他生活服务与零售1111便利店、便利店、大众餐饮、美容健身、大众餐饮、美容健身、其他生活服务其他生活服务1118便利店、大众餐饮、银行、便利店、大众餐饮、银行、其他生活服务与零售其他生活服务与零售续前表续前表本报告是严格保密的。59目标租户本报告是严格保密的。60典型租户典型租户u选择品牌商家和连锁商家的另一好处就是这些租户往往有强大的经济支持和技术支持，因此可以在一定程度上保证租金的稳定性，减小风险。为了进一步保证项目的公众形象，

41、建议在选择租户时尽量选择具有一定品牌品牌效应的商家。为了配合集合式经营策略，建议在选择餐饮和便利店品牌时尽量选择连锁连锁经营品牌。1偏重品牌商家偏重品牌商家2偏重连锁商家偏重连锁商家本报告是严格保密的。61餐饮类餐饮类u根据客户目标和项目本体的条件，推荐如下品牌的各类商家以供选择：类别类别咖啡馆咖啡馆咖啡馆咖啡馆泡沫红茶馆泡沫红茶馆实例图片星巴克上岛咖啡 仙踪林选址要求商场、办公楼、高档住宅区、商圈；面积20m2以上一般选址位于高档住宅及写字楼的底商，至少有15个停车位 。面积300500平米之间周边商业氛围好，希望有较长的临街面。有可见度高的广告位。面积120平米以上本报告是严格保密的。62

42、餐饮类餐饮类项目项目美式西餐美式西餐西式自助西式自助西式快餐西式快餐实例图片 乐杰士好伦哥德克士选址要求周边商业氛围好，希望平层。面积400-500平米周边商业氛围好， 有独立出入口，有可见度高的广告位。面积300-500平米周边商业氛围好，希望平层，但两层也可，柱子不能太多。面积最少200-300平米本报告是严格保密的。63餐饮类餐饮类项目项目中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐实例图片永和大王马兰拉面 老家肉饼暂无图片暂无图片选址要求周边商业氛围好，人流量大。面积150-200平方米人流量相对较大的位置，面对客户群较为年轻，一般设在医院、学校及写字楼附近面积150-250平米位

43、置以城市交通干线、主要商业区域、大的居民小区的中心位置为首选 面积200-800平米本报告是严格保密的。64便利零售类便利零售类类别类别便利店式精品超市便利店式精品超市低价折扣店低价折扣店便利店便利店实例图片7-11便利店迪亚天天联华快客选址要求有动力电 在一层 周边有白领及外国人使用面积 130-160平米有动力电、上下水，周边为普通住宅区即可面积100平米左右位于新兴居民住宅区内，底商面积20-200平米本报告是严格保密的。65便利零售类便利零售类类别类别便利店便利店便利店便利店小型超市小型超市实例图片物美便利店超市发便利店华联超市暂无图片选址要求紧邻公交车站，地铁口，有上下水，满足用电要

44、求，周边住户最好在1500户以上； 面积100平米-200平米位于住宅区内或公交车站附近，有一定的人流量。面积70-80平米左右位于居民区、交通主干道、城市商业中心、大型商业设施内部。面积大于150平米本报告是严格保密的。66其他零售类其他零售类类别类别药店药店服饰专营店服饰专营店眼镜店眼镜店实例图片金象大药房真维斯专卖雪亮眼镜选址要求新兴大型住宅区内以及高校、医院附近。面积100平米以上一级商业地段 临街80平米以上 使用面积 门宽6米以上 有户外广告100-200平米使用面积 临街铺位 有上下水 有户外广告位其他商家嘉世堂药店全新大药房佐丹奴专卖李宁运动专卖宝岛眼镜光明岛眼镜大明眼镜本报告

45、是严格保密的。67休闲类休闲类类别类别美容中心美容中心休闲书吧休闲书吧实例图片思妍丽光合作用选址要求面积在200-700之间 有上下水 对承载力及点容量无特殊要求成熟学园区或商业区，200500平米，对周遍人群素质要求较高其他商家自然美生活馆雅芳美容中心雕刻时光行摄匆匆本报告是严格保密的。68服务类服务类类别类别商务中心商务中心洗衣店洗衣店实例商务中心福奈特洗衣连锁店图片选址要求在写字楼内部或附近，有电话网络接口面积100平米左右地面静负荷865Kg/m2动负荷1 0 1 8 K g / m2 水流量10L/分钟 380v电压 40KW以上 面积70-120m2 层高2.80m以上 其他商家荣

46、昌洗染三洋干洗本报告是严格保密的。69租金定位本报告是严格保密的。70现有业态的平均租金现有业态的平均租金u各地块现有业态的平均租金（一层街铺）：u由于本项目的商业规模较小，无法在区域内建立价值标杆，因此在定价时需参照市场上的平均价格。地块名称地块名称平均日租金平均日租金地块名称地块名称平均日租金平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205-14031.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414-11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5广开四1.8111121

47、21141118212072单位：元/日*平方米本报告是严格保密的。71针对不同地块的租金定位针对不同地块的租金定位u由于二层商铺的租金低于一层，通常为一层租金的60%，则两层商铺的平均租金应为一层层街铺的（1+60%1+60%）/2=80%/2=80%u各地块的租金定位参见右表，可随具体情况稍作浮动，但所有地块的平均租金建议不低于1.51.5元元/ /日日* *平方米平方米。地块名称地块名称平均日租金平均日租金地块名称地块名称平均日租金平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205-14031.04珠江道1.3414110.811151.615071

48、.611031.81414-1104115061.3411071.0416101.5711081广开四1.4811111.612113.211181.612071.6总平均总平均1.51.5单位：元/日*平方米本报告是严格保密的。72连锁经营租金定位连锁经营租金定位u若选择连锁租户，则应根据租金的平均水平确定统一的租金。u由23个地块的平均可实现租金的分布可以看出，该23个地块的租金以1.51.5元元/ /天天* *平方米平方米为轴线上下浮动。u建议以1.5元/天*平方米作为连锁店租户的最低租金水平。00.511.522.533.5横轴为23个地块纵轴为平均租金水平，单位1.5元/天*平方米本

49、报告是严格保密的。73经济测算本报告是严格保密的。74单座可经营公厕年收入预测表单座可经营公厕年收入预测表项目项目依依 据据收入（元）收入（元）商业租金商业租金按照均价1.5元/天*平方米，面积350平方米，每月30天计算。假设空置率为1/12，即每年实际出租11个月。173173，250250楼顶广告位楼顶广告位单价按照23个地块上可实现的平均价格水平计算， 约15001500元元/ /平方米平方米* *年年。面积按照长30米（两块），高2米计算。9090，000000合计合计263263，250250本报告是严格保密的。75单座可经营公厕年固定支出分析表单座可经营公厕年固定支出分析表项目项

50、目依依 据据收入（元）收入（元）物业管理费物业管理费见附表7096070960商业租金税费商业租金税费房产税12%营业税及附加5.5%3030，319319广告牌租金税费广告牌租金税费 营业税及附加5.5%4 4，950950合计合计106,229106,229本报告是严格保密的。76不固定支出分析表不固定支出分析表项目项目金额（元）金额（元）发生时间发生时间公厕洁具更换20000自经营期第一年起每5年一次公厕内部装修40000自经营期第一年起每8年一次注：公厕洁具折旧标准参照酒店、餐饮等服务业标准。公厕内部装修折旧标准参照酒店装修5年折旧、住宅装修10年折旧的标准取中间值。外立面建议采用质优

51、的天然石材，使用寿命在30年以上。本报告是严格保密的。77单座公厕总成本分析单座公厕总成本分析u根据固定资产折旧分类表，参照商业流通企业经营用房屋的折旧年限，确定本项目房产的折旧年限为30年。项目项目金额（元）金额（元）一人员支出1工资13200.00 2福利费4000.00 3社保费5760.00 二清洁耗材2400.00 三维修费4000.00 四水费27000.00 五电费12000.00 六供暖费2600.00 七折旧1房屋折旧32000.00 2洁具折旧4000.00 3内部装修折旧5000.00 八税费1租金税费30319.002广告位税费4950.00九总成本147229.00

52、本报告是严格保密的。78现金流量表现金流量表 贴现率取6%，单位：元年度年度现金流入现金流入现金流出现金流出净现金流量净现金流量累计净现累计净现金流金流净现金流净现金流现值现值累计净现累计净现金流现值金流现值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371

53、916124375-4559062010263250126229137021-234895102390-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-6497420142632501062291570213531899294027967201526325012622913702149021076512104479201626325010622915702164723182717187195201726

54、32501062291570218042527803526523020182632501062291570219612737361833884720192632501062291570211118294694504082982020263250126229137021125531557174465472本报告是严格保密的。79现金流量表现金流量表 续前表年度年度现金流入现金流入现金流出现金流出净现金流量净现金流量累计净现累计净现金流金流净现金流净现金流现值现值累计净现累计净现金流现值金流现值2021263250146229117021137233646064511537202226325010

55、622915702115293575831256984920232632501062291570211686378550116248602024263250106229157021184339951897676758202526325012622913702119804204272371948220262632501062291570212137441461887656702027263250106229157021229446243574809244202826325010622915702124514834110885035220292632501462291170212568504289

56、02879253203026325012622913702127055253192591117920312632501062291570212862546345159456942032263250106229157021301956732561978255203326325010622915702131765883071810089732034263250106229157021333360928979103795320352632501062291570213490630273391065292本报告是严格保密的。80静态收益分析静态收益分析u由于每年的静态收益情况相同，仅以一年为例进行分析

57、。项目项目金额（元）金额（元）总收入263250总成本147229利润116021利润率44%44%本项目的利润率约为44%，因此项目可行。由现金流量表可以看出，从第七年即2012年开始，累计净现金流量为正，即静态成本回收期为7年。本报告是严格保密的。81动态收益分析指标表动态收益分析指标表IRRIRRNPVNPV动态回收期动态回收期14.89%1,004,9928.70在租金定位1.5元/平方米*天，初始投资为100万元/座的前提下，对项目的动态收益分析结果如下：项目的内部收益率为14.89%，明显高于银行的中长期贷款利率，因此项目可行。项目可以带来的预期收益的现值约为100万元万元。项目将

58、在建成后的第第9年年，即2014年收回成本。本报告是严格保密的。82累计净现金流现值表累计净现金流现值表横轴为时间，从经营期开始计算。纵轴为累计净现金流现值，单位为万元。-100-500501001501357911131517192123252729本报告是严格保密的。83拆迁补偿费的影响拆迁补偿费的影响u其他参数保持不变IRRIRRNPVNPV动态回收期动态回收期0.67%-1,825,197/如果由企业担负拆迁补偿费，则每座公厕的初始投资为400400万元万元，对项目的动态收益分析结果如下：项目的净现值NPV为负值，负值，内部收益率IRR0.67%远远小于贴现率，这意味着在项目折旧期限内

59、不可能收回成本，因此项目不具有可不具有可行性行性。本报告是严格保密的。84其它因素的影响其它因素的影响IRRIRRNPVNPV动态回收期动态回收期16.99%1,263,4857.31由于水费在公厕的物业管理支出中占比较大的比重，因此如果采用中采用中水系统水系统，可以大大降低公厕的运营成本。按照中水1.11.1元元/ /吨吨的价格计算，公厕的年运营成本从70960元降至51045元，对项目的动态收益分析结果如下：项目将在建成后的第第8 8年年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情况下提前一年半收回成本。项目的内部收益率为16.99%16.99%，明显高于使用普通用水情况下的内部收益率。项目

60、可以带来的预期收益的现值约为126126万元万元，比使用普通用水的情况下增加了26%26%。本报告是严格保密的。85租金水平对各指标的影响租金水平对各指标的影响u在其他参数不变，只有租金发生变化时计算不同情况下的动态收益指标。租金租金收入收入IRRIRR动态回收期动态回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.023100020.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024