常州南大街商圈分析场必看、商家必看资料讲解

1、常州市南大街商圈分析常州市市区的第一商圈主要汇集在南大街及其附近。 主要包括已经成型的南大街 商业步行街和今年 11 月 8 日开业的“莱蒙都会”。南大街 南大街为常州市第一商圈！ 同时也是常州市商业项目一号工程， 体量 6 万平米以 上。南大街从立项开始就一度成为业内焦点话题， 引起了长三角经济社会的广泛 关注。该项目身处原常州市最繁华的商业老城区， 项目位置具有得天独厚的条件， 左携泰富百货和新世纪两大本地商业巨头，后期规划又有莱蒙都会大型商业CBD右临人民公园休闲区、文化宫闹市区，前靠常州市政府，后对兰园休闲区、 九州服装城、紫阳花园高档小区、中天体育广场等诸多人居活动及购物要所。历史上

2、 老常州人都知道，南大街、西瀛里商脉源远流长，历史上就是做生意很 旺的地方。据清康熙常州府志载，此处明清时称大街，即为常州最早的商 业区。南接广化街、西瀛里、青果巷，东西方与双桂坊、青云坊、孙府弄等相 交接，北通府直街。民国初年，府直街改北大街，此街即称南大街，这里云集 了常州的百年老店数十家，几百年来，这里始终为商贾云集的繁华城区。随着 常州建设特大型城市框架的大幕拉开，辅以莱蒙都会的强势入驻，南大街的商 圈积聚效应将最大限度的体现。南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造， 东起公园路，西至南大街， 南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽 120 米，南北方向长 600米。总建筑面 积

3、达 24 万平方米， 其中商业面积 12万平方米， 商务办公面积 4 万平方米， 住宅 面积 4.5 万平方米， 地下停车场面积 4 万平方米， 可同时停放机动车 600 辆。步 行街共设置了 30台自动扶梯和35台垂直电梯。南大街由一条“ S'型步行街将 3 个地块串联起来，一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层 为 2 万平方米的大型卖场乐购超市， 功能设计趋向欧美。 南大街有各类大小 商家 630 余家，主力品牌店除了乐购还有五星电器、 麦当劳、泰富百货等十余家。 日常客流量约为 10万，节假日可达 30万。莱蒙都会“莱蒙都会国际商业街区'，是华东首个 58 万平

4、方米超大国际商业街区。建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、居住等多功能于一体的常州市最大的商业街区，莱蒙都会的建成不但会覆盖整个常州辖区，同时将辐射周边城市， 成为长三角、沪宁线上一颗璀璨的商业明珠。“莱蒙都会国际商业街区”是常州市重点旧城改造工程， 占地面积 10.2 万平米， 总建筑面积达 58 万平米，由香港莱蒙鹏源集团投资 20 亿元兴建，是目前华东地 区最大的商业项目。它东起西大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路， 雄居常州经济、地理、交通的黄金坐标点。项目将分A、B C三个区域分期开发， 已动工东侧为总建筑面积达 20 多万平米的大型商业建筑群，以“人”字型曲线 主街

5、贯穿了 8 个商业单体建筑， 在两端主入口处及中轴处分别建有三个大型商业 广场；西侧以住宅、商业、办公、酒店等为主，总建筑面积达30 多万平米，规划包括四幢 33 层、二幢 11 层的高层景观住宅、高达 50层的 5 星级酒店、写字 楼、购物中心等。拥有地下机动车位约 2200 部、非机动车停车位约 2400部、自 动扶梯上百部。 楼层分布情况如下： 地下一层：个性精品廊，沃尔玛超市。 一层：旅游用品，生活配套，男装及男装配饰，品牌女装专卖，时尚女 装，新常州购物中心，品牌专卖，风情街，运动品牌服饰，潮流前线，超市商店 街，西式快速餐饮。二层：名点民俗街，时尚品牌，童装，时代华纳，早教中心，新

6、常州购 物中心，商务休闲馆，青春淑女馆，特色中式快餐，西式快速餐饮。三层：休闲小站，冠军溜冰场 ( 华东地区继上海后，地级市中第一家)电 子游艺，中影影院，新常州购物中心，夜色酒吧，牙科医院，特色中式快餐，高 级会所。四层：美食广场，中影影院，新常州购物中心 。其中常州人念念不忘的义隆素火腿、 酒酿元宵、 四喜汤团、 常州萝卜干等老常州 著名的十大名点小吃，也将在相关部门的支持下进驻莱蒙都会。从以上的分析可以基本得出， 南大街和“莱蒙都会”形成的商圈将会变得更加强 大和完善， 因为从常州市的整体远景规划来看， 主城区的五个区将会逐渐连接成 片，在一个趋于整体的未来结构中， 南大街商圈将更加奠定

7、其常州第一商圈的地 位，通过不断的敛聚效应，最终会形成华东超强商圈的地位。下边就通过诸多细节的分析，来体现我们安踏品牌在此商圈的未来发展。(1) 人口规模及特征 ：常州市现有市区人口约为 150 万人，市区形状狭长，面 积偏小，市区人口密度偏大，适合商业CBD中心的人口消费扩张。年龄分布及平 均教育水平一般， 虽然大学不少， 但是大学毕业后留在常州的不多， 而拥有住房 的人也基本是常州本地人， 有购买力的年轻人不多。 职业分布上来看， 有购买力 的职业人口多位于工矿及其他大型企业。 常州的商圈比较单一， 仅南大街商圈为 市级，积聚效应明显，邻近的辐射效应最远可达十公里外。(2 )劳动力保障 ：

8、从劳动力的角度来说，常州市属于超额完成的城市。同其他苏 南城市一样， 每天涌入常州的人数都在不停的增加。 而这些人群中， 已经有超过 30%的人具有大学学历。其中 90%的人员年龄低于 40岁, 愿意从事终端零售行业 的人也越来越多。(3 )供货来源及物流 ：从物流的角度来说， 因为南大街已经有了近 200 家专卖店， 因此如果新增店面的话，可以大大降低运输成本。店面越多，运输成本越低。(4) 媒体及促销 ：常州是个媒体曝光率不高的城市，可能正处于一个高速发展的 前期阶段。 但由于市区规模不大， 品牌的推广也处于有利局面， 加上南大街商圈 专卖店的数量集群优势，反而有利于专卖的扩张。 经济情况

9、：前3个季度常州市的GDP增长较快，控制在15%16%之间。从 这个角度来说，特别适合消费的进一步拉动。上海前几年在经济增长率维持在15%勺时候，消费增长率竟然将近 20%常州市人均GDF已经超过了 2000美元， 达到中等发达国家水平， 而且现在常州市的经济发展也愈发均衡了， 在抓紧重工 业的同时， 也针对第三产业出台了一些必要的刺激措施。 尤其是在旅游业上的规 划上，城市商务旅游和观光度假旅游将成为未来主导方向， 也将会进一步刺激消 费性质的旅游。(6) 竞争情况 ：在南大街上，竞争品牌较多，基本上都是国产品牌。特步有两家， 百事有两家，李宁有一家，海谰之家有 2家大店，安踏竟然有 4家。

10、亚礼得、鸿 星尔克、乔丹、沃特、 361°各有一家，以纯有三家大店，唐狮、森马、班尼路、 佐丹奴等休闲品牌也都占据了不错的地理位置， 耐克和美津浓各一家， 位置和面 积都不算很好 , 。以他们现在的营业额预估来看，地理位置较好的品牌，创造的 价值最高。 其中以安踏和以纯的竞争力最为强大。 在南大街的主街道上， 以纯有 三家大的店面(每家都在 100平方米以上，其中位于街南的以纯旗舰店，上、下 两层超过了 1200平方米)。而安踏有 4 家店面，位置也都相当不错。虽然面积 相对以纯偏小， 但是良好的地理位置及集群效应， 使得安踏的销售一直不错。 就 象麦当劳的总裁曾经在 1 974年说

11、过： “我不是卖汉堡包的，我是做房地产生意 的！”土地是稀缺资源，同样，强势商圈的门面也属于稀缺资源。(7) 商店区位的可获得性 ：南大街商圈的历史非常浑厚，自古以来就是商家的集 中地。所以从交通区位的角度来看，没有什么瑕疵。在常州市区，有三十多条公 交线路停靠南大街商圈及莱蒙都会， 交通非常便利。 美中不足的就是上、 下班的 高峰期会遇到堵车现象， 但时间不是很长。 从城市规划的角度来说， 常州市政府 对南大街的定位就是“常州的城市名片”， 在很长的一段时间内， 这样的定位及 扶持不会改变。 对于专卖来说， 南大街仍然有一部分店铺不适合。 南大街共分三 楼，只有一楼的临街店铺才是考虑的首选，

12、 其他方位的店铺(包括二楼或者三楼) ， 都不适合专卖的经营。 而在一楼的临街店铺中， 拿取的可能性已经非常小了， 因 为这样的店铺基本是供不应求的， 价格也会随着时间的推移而节节攀高， 只有在 南大街南，有部分店面处于出租状态。因为南大街的整体象个“S'型，位于步行北街是人群集中地， 无论是人流量还是实际成交率， 都非常高； 而步行街南则 属于人流量非常小的地段 (这有点类似苏州观前街。 观东的客流量明显弱于观西 的客流量。但南大街的两极分化更为明显更为巨大)。(8) 法规：相关的税收及营业执照的办理，都在国家的规定范围之内（9）其它 ：租金可能是拿取店面的一个主要因素。南大街相关的

13、店面普遍租金偏 高，拿常州 4 店来说，相比两年前，租金涨幅超过了 40%。而且趋势还在看涨。 停车条件来说， 应该是足够使用了。 莱蒙都会加上南大街的地下停车场， 停车位 将近 3000 个。以上只是针对宏观的一些因素做一些分析和对策， 终端的诸多细节还是体现在微 观上。商圈的整体规划莱蒙都会今年底建成之后， 南大街商圈将成为常州市的超级商圈， 该商圈将是常 州市人民购物、休闲、娱乐的首选场所。同时这个商圈的号召力将进一步加强， 对于辐射边远的乡镇及县域经济，都是一个不小的推动。竞争品牌的分析上文也曾说过， 在我们抢夺市场的时候， 其他品牌也都没有闲着。 以纯的咄咄逼 人、李宁的蓄势待发、

14、安踏的虎视眈眈及国外品牌的大举入侵， 都极大的挤压了 专卖的生存和发展空间。 在这样的情形下， 思想和行动领先， 是对付他们最好的 办法。在莱蒙都会，虽然尚未开张，但是竞争的几个国际品牌已经先行入驻，给 专卖造成了不小的压力。 阿迪和耐克的店面都在 400平方米左右， 而茵宝、森马、 美特斯邦威、以纯都已经适时进驻。加上沃尔马超市的巨大号召力，尤其是几 个休闲品牌，例如李宁、安踏、以纯、班尼路、森马等， 10 月份的销售完成率 也都超过了 40%。未来店面的综合评定未来店面的拓展主要有两个方向：南大街和莱蒙都会1、从南大街来看，一楼临街的铺面基本属于固定街面，插足的机会非常少。 尤其是北街，属

15、于南大街的黄金地段。而南街的客流量相对来说就比较小一点， 基本上只相当于北街的 1/3 1/4 。但是南街的部分店面还是蛮有竞争力的， 比如位于双桂坊路口的“动感仓库”和“林中鸟”， 位于以纯旗舰店对面的“恩 东”、“帷耳幔”，都是不错的店面。同时以纯旗舰店（1200川）、三福标准 店（450川）也积聚了不少人气。从南街的分析来看，由于商界一致的认定，该 街段属于人流量不足段， 因此绝大部分的竞争品牌没有把主力店放在这一段， 大 多数的竞争品牌甚至都没有考虑在这个地段拿店， 从这个角度来说， 南街属于一 线品牌真空带（真正的一线品牌只有以纯一家）。虽然人流量较少，但是对比一 下品牌林立的北街，

16、 其实最终的购买率相差不是很大。 再加上南街的入口处也发 生了不小的变化， 入口对面的莱蒙在年底将正式亮相， 像麦当劳、 沃尔玛等世界 超级企业的加盟， 将会极大刺激南街入口处的销售气候。 南街的店铺也基本没有 什么空缺了，在临近入口处有几间不起眼的店铺，直接面对马路对面的麦当劳， 处于转让阶段（位置不是很好，门头有点深。转让价约为7500元/川，铺面较小, 都是 20 平方米左右的连铺）。2、从莱蒙都会来看, 今后的走势应呈上升趋势。 世界零售之王美国沃尔玛购 物广场、全球传媒巨头时代华纳、世界健身连锁三强宝力豪、冠军真冰溜冰场、 新常州购物中心、 新华书店、麦当劳、 肯德基、必胜客、塔可钟

17、、 ADIDAS、NIKE、 茵宝、唐狮、以纯、森马、美特斯邦威等近十几家国际国内品牌 的入驻,也 彰显了莱蒙都会的地段优势。 对于连锁来说, 入驻莱蒙从小的意义上来说, 是提 高销售增加知名度； 从大的方面来说, 更应该是一种实力的象征, 是一种对主导 商圈的深度把握！ 如同南大街一样, 当莱蒙步入正轨时, 商铺文化就成为了一种 稀缺资源,是一种无与伦比的财富。再加上沃尔玛、麦当劳的安定因素存在,莱 蒙的商铺就非常值得去争取了。阿迪、耐克、茵宝已经先行入驻了,其他部分休 闲品牌也选好了铺面,留给自己选择的空间不是很大。四、 日人流量及分时客流分析南大街的客流量一向比较稳定,国庆期间的销售成绩

18、也证实了 这一点。但是随着沃尔玛落户莱蒙都会及莱蒙都会的自我进一步发展和完善, 会 分流一部分客流至莱蒙, 但是一旦这个大商圈形成一个整体, 也就是说, 南大街 和莱蒙都会形成了一个统一的商圈, 则南大街的客流量不减反增。 现在南大街的 日人流量约为 3 万人,周末及节假日会达到 10 万人/天,黄金周期间甚至会突破 20 万人/天。上午 10点后、下午 3点 4点及晚上 6点后为客流高峰期,每天的 大多数销售来自于这几个时段。莱蒙尚未开张,但造势工作一直在进行。以几个强势品牌的入 驻为基础, 辅以享誉的饮食业及娱乐业, 初步估计日人流量约在 1 万以上。 随着 时间的推移及媒介的深度推广,人

19、流量的增加将会更加明显。五、 投入与产出的分析以莱蒙都会的走势来看, 预计第一年属于磨合期, 依靠沃尔玛、 麦当劳及其他品牌、餐饮服务业的笼聚效应,依靠一定的广告效应及口碑效应, 依托南大街的金字招牌,到明年底后年初就会有一个快速的发展时期。以莱蒙 138卅的店面初步预计第一年的销售额约在 200万一一250万，除去房租、税费、 员工成本、 装修费用分摊、 水电物管及其他相关费用, 第一年基本能够做到收支 平衡。通过 2-3 年的努力， 最终使年销售额稳定在 400万左右。 如果能够达到这 个标准的话，最终每年的盈利应至少在 70万左右。总结通过实地走访和数据分析， 常州区域的商圈容量及扩展方向有了初步的意向， 现 简介如下：1、 人流量：莱蒙都会建成后，将和南大街形成一个整体，相互依存并互相促 进。人流量将会达到一个前所未有的高度， 本身南大街的人流量就呈上升趋势 （这 个可以从国庆 7 天的销售数据就可以看出来） ，日平均人流超过 3 万，周末达到 20万/ 天。2、 整体规划：莱蒙都会紧邻南大街，占地 58 万平方米，号称华东地区最大 的商业旗舰。 先期入驻的沃尔玛、 麦当劳更是