物业条例培训(物业企业版)

1、XXXX市住宅物业管理条例市住宅物业管理条例物业企业系列物业企业系列CONTENTS目录Part 1物业管理是什么物业管理是什么Part 2条例以及上位法条例以及上位法Part 3条例怎么读条例怎么读壹壹PART1.PART1.物业管理是什么物业管理是什么物业管理产生于英美，内地发轫于深圳几乎是一夜之间铺满了神州大地可今天的你，真正了解物业管理吗？管理说管理说：是对房屋及其配套设施设备的管理服务说：服务说：是对业主的服务或曰：是对物的管理管理和对人的服务服务物业管理的产品是什么？物业管理的产品是什么？我说：是提供一种以房屋保值增值为目的的“技术技术” 管理管理和服务服务仅仅是这种技术的载体载体

2、及其不同面向不同面向 物业管理活动：物业企业（或其它管理人）将劳动力、资本、原材料和技术，转化为以物业保值增值为目的以物业保值增值为目的的产品的过程 物业管理的产品是什么？物业管理的产品是什么？安全：门岗是否尽责保洁：是否整洁如洗绿化：是否四季如春服务：业主投诉是否能够及时处理解决地上无烟头、草地绿如毯、不丢自行车评价物业服务企业的标准评价物业服务企业的标准设施设备能否正常运转使用项目运营能否实现收支平衡业主委员会能否不考虑换物业电梯不关人、员工不加班、业主不投诉电梯不关人、员工不加班、业主不投诉评价物业服务企业的标准评价物业服务企业的标准业主买房业主买房对专有部分对专有部分的所有权的所有权对

3、共有部分对共有部分的共有权的共有权对共有部分对共有部分的共同管理的共同管理权权相邻权相邻权物业管理物业管理权权物业管理的物业管理的权利来源权利来源我国内地物业管理的起源路径英国英国（近代物业管理）（近代物业管理）美国美国（现代物业管理（现代物业管理）香香港港深深圳圳内内地地 20 20世纪世纪8080年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之物业管物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地。理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地。我国物业管理的起源我国物业管理的起源 深圳市成立第一家外资物业公司深圳市成立第一家

4、外资物业公司深圳物业管理公司深圳物业管理公司 深圳成立了国内首家物业管理协会深圳成立了国内首家物业管理协会 国内物业管理的发展 深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例深圳市颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例 建设部颁布了建设部颁布了3333号令，城市新建住宅小区管理办法号令，城市新建住宅小区管理办法20032003年年9 9月月1 1日，我国第一部物业管理条例正式施行日，我国第一部物业管理条例正式施行房地产市场：房地产市场：取消住房实物分配取消住房实物分配物业管理的问题物业管理的问题价格失衡：价格失衡：物业服务费用无法按照市场机制调节物业服务费用无法按照市场机制调节无限责任：无限责任：物

5、业企业承担了合同以外的责任物业企业承担了合同以外的责任跛脚市场跛脚市场 ：物业管理行业没有出现真正的甲方主体物业管理行业没有出现真正的甲方主体物业管理问题分析共同意思表达困难共同意思表达困难信息不对称信息不对称跛脚市场跛脚市场价格失衡价格失衡无限责任无限责任贰贰PART2.PART2.条例及上位法条例及上位法国务院物业管理创设性的制定了物业管理活动中的七项基本制度。江苏省物业管理条例在此基础上，再次进行了制度创新。 与物业管理相关的法律法规与物业管理相关的法律法规 法律法律 由全国人大颁布实施（物权法、民法通则、治安处罚法）由全国人大颁布实施（物权法、民法通则、治安处罚法） 行政法规行政法规

6、由国务院颁布实施（物业管理条例、保安服务管理条例）由国务院颁布实施（物业管理条例、保安服务管理条例） 地方性法规地方性法规 由省市人大颁布实施（江苏省物业管理条例、由省市人大颁布实施（江苏省物业管理条例、XX市住宅物业管市住宅物业管理条例）理条例）物业管理所涉及的法律物业管理所涉及的法律法律名称法律名称相关内容相关内容民法通则相邻权物权法建筑物区分所有权一章中对于业主的权利与义务、绿化和停车问题、业主委员会和业主大会，以及建筑物及其附属设施的维修资金等做出了规定。消防法对住宅小区内的建设工程、建筑物、建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能作出要求，并规定了相应的惩罚措施。人民防空法对

7、住宅小区内的人防工程的平时利用、禁止破坏行为和相关的惩罚措施做出了规定。特种设备安全法对住宅小区内的电梯的运营单位要求、电梯运行注意事项、维修要求和相关的惩罚措施做出了规定。治安管理处罚法在妨害社会管理的行为和处罚一章中，对房屋出租、生活噪声污染防治、饲养动物侵犯他人的行为做出了规定。城乡规划法对住宅小区规划内容、规划范围、政府监管和违规搭建等现象惩罚措施做出了规定。固体废物污染环境防治法对住宅小区生活垃圾的处理做出了规定。环境噪声污染防治法对住宅小区内生活噪音的防治做出了规定。水污染防治法对住宅小区内生活垃圾和污水处理做出了规定。国务院行政法规国务院行政法规行政法规名称行政法规名称相关内容相

8、关内容物业管理条例专门针对住宅小区的物业管理涉及到的各个方面，包括业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任做出了规定。特种设备安全监察条例对住宅小区内电梯的运营管理作出规定。保安服务管理条例对住宅小区内保安服务内容、保安服务的管理制度和保安服务的备案作出规定。城市市容和环境卫生管理条例对住宅小区内规范乱搭乱建问题、绿化环保和卫生治理做出了规定。城市绿化条例对住宅小区内绿化的负责主体以及禁止破坏绿化做出了规定建设工程质量管理条例对住宅小区内建设工程的质量要求和建设工程竣工验收等做出了规定。国务院部门规章名称国务院部门规章名称相关内容相关内容物业管理企业资质管理办法对

9、物业管理企业各资质等级的条件、可承接的管理项目，以及政府相关职能和资质撤销等问题做出了规定。业主大会和业主委员会指导规则对业主大会、业主委员会以及政府指导和监督做出了规定。前期物业管理招标投标管理暂行办法对前期物业管理的招标、投标、 开标、品标和中标内容做出了规定。物业服务收费管理办法对物业收费的内容、物业收费的形式、物业收费的监管等做出了规定。物业承接查验办法对实施物业承接查验的条件和程序、现场查验程序、物业承接查验协议、物业交接和建设单位的权利与义务做出了规定。住宅专项维修资金管理办法对住宅专项维修资金的交存、使用、监督管理和法律责任做出了规定。物业服务定价成本监审办法对物业服务定价成本、

10、人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧做出了规定。城市居民住宅安全防范设施建设管理规定对住宅安全防范设施的费用和管理做出了规定。公安机关实施保安服务管理条例办法对住宅小区自行招用保安员单位的管理规定。国务院部门规章国务院部门规章江苏省地方性法规名称相关内容江苏省物业管理条例专门针对住宅小区的物业管理区域、业主、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业的使用和维护、法律责任做出了规定。江苏省消防条例对建设工程的消防要求、物业服务企业的消防安全责任、消防

11、设施的维修资金、建筑物的出租人和承租人的消防安全责任、消防设施的监督与管理等做出了规定。江苏省城乡规划条例对地下空间的开发、住宅项目的规划条件、建设单位和个人变更规划许可、临时建设和对乱搭乱建行为的处罚做出了规定。江苏省气候资源保护和开发利用条例规定物业服务企业应当为业主安装太阳能利用系统提供便利。江苏省城市市容和环境卫生管理条例规定实行物业管理的市容环卫责任由物业服务企业负责。江苏省环境噪声污染防治条例对地下车库的噪音控制做出了规定。江苏省城市绿化管理条例对住宅小区绿化管理做出了规定。江苏省实施办法对住宅小区内的人防工程的租赁和管理做出了规定。江苏省特种设备安全监察条例对住宅小区内特种设备的

12、管理做出了规定。XX市地方性法规名称相关内容XX市消防条例对物业服务企业的消防责任、住宅小区的消防通道要求、建筑物的防火要求等做出了规定。XX市城乡规划条例对规划审批手续、禁止擅自改变建筑物用途、征信体系、综合执法制度等做出了规定。XX市城市房屋安全管理条例对住宅小区内的业主禁止拆该房屋结构、前期物业管理企业和业委会对于房屋建筑资料的保管义务等做出了规定。XX市城市治理条例对物业服务区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护、以及业主住宅装饰装修限制和停车位的管理做出了规定。XX市电梯安全条例对住宅小区内电梯的使用和维护以及更新内容做出了规定。XX市装饰装修管理条例对住宅装饰

13、装修中装修人的责任和物业管理企业的责任做出了规定。XX市民用建筑节能条例对建筑所有权人、使用权人或者其委托的物业服务企业保障民用建筑用能系统的正常运行做出了规定。地方性法规地方性法规20032003年，国务院物业管理条例年，国务院物业管理条例创设创设了了6 6项制度：项制度：1. 1. 业主大会制度业主大会制度2. 2. 管理规约和议事规则制度管理规约和议事规则制度3. 3. 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度4. 4. 物业承接查验制度物业承接查验制度5. 5. 物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度6. 6. 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度我国国家层面物业管理

14、我国国家层面物业管理创设创设的现有制度的现有制度叁叁叁叁. .条例怎么读条例怎么读读条例的方式并非逐条、逐字阅读。先读条例的方式并非逐条、逐字阅读。先把条例竖着读，然后横着读，你会发现把条例竖着读，然后横着读，你会发现不一样的内容。不一样的内容。市条例第三章市条例第三章制度制度第三章 前期物业管理业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责前期物业管理由建设单位负责。前期物业管理阶段，建设单位应当监督监督物业服务企业履行前期物业服务合同。第三十三条第三十三条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同

15、。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。前期物业服务合同中应当载明下列内容：（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；（四）物业服务标准的评估方式；物业服务标准的评估方式；38条条（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；（六）共用部位、共用设施设备清册；共用部位、共用设施设备清册；40条条（七）业主共有资金专用账户的设立业主共有资金专用账户的设立37条条、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营

16、活动所得收益的核算及分配办法核算及分配办法与省与省65条区分条区分；（八）违约责任和合同解除的条件合同解除的条件38条条；（注意与（注意与43条的区别，条的区别，“履约保证措施履约保证措施”）（九）与前期物业服务有关的其他事项。第三十四条第三十四条临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范统一示范文本文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；（二）业主对房屋使用以及出租等规定出租等规定群租群租；（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量监督物业服务企业服务质量的义务；（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准

17、和评估办法评估标准和评估办法等；（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件更换前期物业服务企业的条件；（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式分摊方式54条条；（七）与住宅物业管理有关的其他事项。第三十五条第三十五条第三十六条 物业保修金制度制度目标重点解决前期物业管理阶段：重点解决前期物业管理阶段：建设单位不履行保修责任问题建设单位不履行保修责任问题制度内容第三十七条 独立建帐制度制度目标重点解决物业管理活动中：重点解决物业管理活动中： 业主公共收益帐目不清、被占用、挪用业主公共收益帐目不清、被占用、挪用的问题的问题业主共有资金帐户行业分析初步结论 行业特点：行

18、业特点：1.物业管理行业较难形成产业集中度2.物业服务过程中存在信息不对称3.物业市场甲方主体作用难以发挥 可能的趋势可能的趋势1.物业管理项目两极分化的现象会更加严重2.物业管理项目管理不善可能导致社会性问题3.政府将成为最终埋单者如何解决如何解决“瘸腿瘸腿”的市场？的市场？条例给出的解决之道业主主体的业主主体的“ “站立站立” ” 从学会算帐开始从学会算帐开始独立建帐制度的主要内容15日内移交制度配套第三十八条 第三方评估制度第六条、第三十八条、第四十三条制度目标提供新渠道发挥市场调节作用解决物业服务质量纠纷制度内容制度关联普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价普通住宅前期物业服务收费实行

19、政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：（一）物业服务企业委托会计师事务所会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日公示三十日；（二）物业服务企业将拟调整的收费标准拟调整的收费标准、服务内容服务内容和服务标准服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知书面告知街道街道办事处（镇人民政府）、社区社区居（村）民委员会、区价格价格和物业物业管理行政主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日公示时间不得少于七日。业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉；认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉。第三十九条第三十九条建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门物业管理行政主管部门、街道办街道办事处事处（镇人民政府）参加。建设单位应当在现