房地产销售培训(doc42页)(优秀版免费下载)

1、房地产销售培训第一章：房地产基础知识01、房地产： （又称不动产）是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如：住宅、大厦、学校）02、房地产市场：是由房地产一级市场 （俗称土地市场） 、房地产二级市场（俗称楼盘开发） 、房地产三级市场 （俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、 房地产市场细分一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议， 招标或拍 卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后， 在土地上兴建物业， 然后通过销售， 将该物业销售 给广大的小业主。三级市场：

2、即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据） ，然后将该 物业的所有权转让给受让方。04、什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、 附着物的所有权， 以及由上述权利产生的他项权， 如抵押权等。05、 房地产登记发证由哪个部门负责 ？根据房地产登记条例 规定， 房地产主管部门即市房管局是郑州房地产登记机关，登记发 证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。06、房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、 使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭 证。07、 土地的使用年期是如何确定的 ？ 凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用

3、地，其土地使用年期按国家规定执行。即： 居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用 地四十年；综合用地或者其他用地五十年。08、 房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。09、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？ 在什么情况下买房需签订房地产预售合同 ？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。 购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。10、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （ 2）取得建筑

4、许可证和开工许可证 ；（3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经 注册会计师验资；（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证 。核定外销的商品住宅， 还应发给商品住宅外销许可证 。11、什么叫房地产抵押 ？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人） 提供 债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。12、房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、 商品

5、预售许可证第二章：房地产建筑基础知识第一部分：常用专业术语解释01、建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、建筑面积 ： 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、公用建筑面积： 建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、 建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、使用面积： 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、 经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、 2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙）

6、，其所属面积由两户平均分摊。06、公共面积 ： 公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过 2.2 米的设备层或技术层， 室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围 护结构的楼梯间、 水箱间、 电梯机房等， 公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积 的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07 公共面积分摊： 每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积 每

7、各户使用面积之和08、 使用率 ： 房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、容积率 ： 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、三通一平 ： 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、七通一平 ：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、建筑覆盖率（建筑密度） ： 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。13、建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。14、绿化率 ： 建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（% ）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化

8、。15、绿化覆盖率： 建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 （%）。16、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户， 并应设有卧室、 起居 室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、公寓： 供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：（ 1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（ 2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内： 多层 45平方米， 中 高层 50 平方米，高层 55 平方米；（ 4） 公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式

9、公寓即按酒店模式管理的公寓。18、夹层： 在一个楼层内，局部增设的楼层。19、裙房： 指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24 米。20、标准层 ： 指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、设备层： 指专用于布置机电设备等的楼层。建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同， 该楼层上部与下部采用不同结构类型， 并 通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、建筑高度： 建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度 （含四十五度） 时， 建筑高度自基地室外地坪至坡屋 顶的二分之一为止；当小于四十五

10、度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、用地性质： 规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。26、用地面积： 指规划地块规定的面积范围。27、占地总面积：建筑占用土地的面积， 又称建筑占地。 小区占地面积包括所有占用的面积 （包括绿化道路等 等）。28、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比， 用以说明建筑物分布的疏密程度和土地 利用率。通常以上限控制。29、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？ 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。30、什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设

11、用地面积的比率（%）。31、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。， 写上批准意见及日期、签 字、盖章后生效。32、道路红线 ： 指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。33、建筑红线： 建筑红线是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。34、建筑物内各层的层数排列1）室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数， 不得将一层标注为首层或底层）， 第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至 建筑的高层数。层高不大于 2.2 米时不计层数。（2）室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以

12、下称为地下 二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。第二部分：与面积有关的概念一：面积相关知识01）、建筑面积：建筑物各层面积总和， 每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算， 包括使用、 辅助面积和结 构面积02）、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和， 等于总套内使用面积之和除以总建 筑面积。03）、辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。04）、公摊面积：1 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房 和管理用房的建筑面积2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%05）、套内建筑面积：套内使用

13、面积与套内墙体面积之和。 106）、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积-套内建筑面积 -不应分摊的建筑面积07）、结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱 （均为投影面积 ） 等所占面积的总和。 08）、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼 75%；写字楼 70%；商场 65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。09）、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。10）、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积11）、（ 住宅 ）房屋使用面积：是指住宅中以户 （ 套）为单位的分户 （ 套） 门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活

14、起 居使用的卧室、起居室和客厅 （堂屋 ）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、 阳台、地下室、假层、附层 （夹层 ）、阁楼、 （暗楼 ）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙 面水平投影线计算。12）、（住宅 ）房屋建筑面积： 房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20M以上（含2. 20M的永久性建筑。13）、套内墙体面积： 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室 面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。14）、套内阳台建筑面积：

15、 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 其中封闭的阳台按水 平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。15）、住宅套内使用面积：是每套住宅内除墙体厚度外合部净面积的总和 （即地毯面积） 。其中包括卧室、 起居室、 厅、 过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房 间，层高低于 2.2m 的部分不计入面16）、房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积， 包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房 屋面积， 以及上期已停建在本期复工的房屋面积。 本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋 面积仍包括在施工面

16、积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。17）、房屋新开工面：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。 房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽 （地基处理或打永久桩）的日期为准。18）、房屋竣工面积： 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣 工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。19）、预售面积： 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品 房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆 迁还建、统建代建、公共配套建

17、筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋 面积。20）、实际销售面积： 答是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商 品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期 以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。成套住宅建筑面积： 是指成套住宅的建筑面积总和。21）、房屋的产权面积： 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、 市、县房地产行政主管部门登记确权认定。22）、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目） 销售中， 根据国家规定， 由房 地产主管机

18、构认定具有测绘资质的房屋测量机构， 主要依据施工图纸、 实地考察和国家测量 规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为， 它是开发商进行合法销售的面积 依据。23）、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后， 工程规划相关主管部门审核合格， 开发商依据国家规定委 托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、 预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行 的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、 结算物业费及相关费用的最终依据。24）、人均住宅建筑面：计算公式： 人均住宅建新增指标） 是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。筑面积（平方米 / 人

19、） =住宅建筑面积居住人口25）、人均住宅使用面积：是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。 计算公式： 人均住宅使用面积 （平方 米/ 人） =住宅使用面积居住人口26）、共有建筑面积分摊系数： 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值， 即为共有建筑面 积分摊系数。27）、住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、 内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。二：房地产面积的测算1、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、

20、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20 米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊 部分，层高在 2.20 米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室 外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连

21、的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积 计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出 主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时， 按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积； 在 建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按 150 毫米计算， 竣工后计算竣

22、工面积时仍采用 150 毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面

23、积。3、不计算建筑面积的有那些 ?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、 配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服 务的值班警卫室、 建筑物内的垃圾房以及空出屋

24、面有围护结构的楼梯间、 电梯机房、 水箱间 等。公摊率：公摊面积与建筑面积之比；5、哪些公用面积不能分摊？非机动车库、公共开放空间、不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、 城市公共通道、 沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、 消防避难层； 为了整栋建筑物使 用的配电房；公民防护地下室以十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范 ，10 种情况下建筑面积不计算。10 种情况包括：1、层高小于 2.20 米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋

25、的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、 上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、 罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26 、± 0.6 、±1.4 ，而旧标准允许面积测量误差为1.4 。第三部分：相关建筑分类知识一 : 按建筑物（住宅）的层数分类01、房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0 以上计算；采光窗在室外

26、地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地 上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层） 、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不 计层数。2.2m 以下的半地下室）02、地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过 1/2 者。03、假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m ,面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。04、阁楼（暗楼）一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部

27、空间上部搭建的楼层。【低层住宅】 指一层至三层的住宅。【多层住宅】 指四层至七层的住宅。【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。【高层住宅】 指十三层及三十层（ 100 米）以下的住宅。 【超高层住宅】 指三十层（ 100 米）以上的住宅。名词解释:低层： 低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的 感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房 屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。多层： 多层房屋指高于 10

28、米、低于或等于 24米的建筑物。多层房屋一般为 4 -8 层，一般 采用砖混结构， 少数采用钢筋混凝土结构。 多层房屋一般规格 （房型） 整齐，通风采光状况好， 空间紧凑而不闭塞。 与高层相比，多层房屋公用面积少， 得房率相应提高， 这是很多人喜欢 多层房屋的主要原因。小高层： 人们一般把 8 层至 12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构 强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对 土地的利用率提高， 土地成本相对下降， 很受房地产开发商的青睐。所以， 近年

29、来中心城区 小高层如雨后春笋，越来越来越多。板式小高层： 作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至 14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 跃层： 跃层住宅是一套住宅占两个楼层， 有内部楼梯联系上下层； 一般在首层安排起居、厨 房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式： 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或 书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。二、按建筑物的结构类型和材料分类1：建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为：a) 砖木结构b) 砖混结构c) 钢筋混凝土结构(分为框

30、架、框架剪力墙，剪力墙等) 、d) 钢结构e) 其它结构名词解释：(1) 钢筋混凝土结构钢筋混凝土是由钢筋、混凝土两种材料构成的。钢筋混凝土结构应用范围十分广泛， 除工业与民用建筑，如多层与高层住宅、旅馆、办公楼、大跨度的大会堂、大剧院、展 览馆和单层工业厂房等采用钢筋混凝土建造外，其它特种结构，如烟囱、水塔、水池等、 也多采用钢筋混凝土建造。钢筋混凝土结构之所以应用这么广泛，是由于具有以下一些优点：A. 强度高。钢筋混凝土的强度很高， 适用于做各类承重结构， 近代许多高层建筑， 都是采用钢筋混凝土建造的。B. 耐久性好。因为钢筋包裹在混凝， 在正常情况下， 它可保持长期不生锈， 而混凝土的强

31、度又能随工期的增长还有所增加。因此，钢筋混凝土结构耐久性极好，几乎不必维修。C. 可模性好。根据工程的需要， 可制成各种形状的结构和结构构件， 这样， 就给选择合理的结构形式提供 了有利条件。D. 耐火性好。混凝土材料耐火性能是比较好的。 钢筋在混凝土保护层的保护下， 在发生火灾后的一定时间 内，不致很快达到软化温度而导致结构破坏。E. 可就地取材。钢筋混凝土除钢筋和水泥外，所需大量砂石材料， 可就地取材，便于组织运输，为降低工程 造价提供了有利条件。F. 抗震性能好。钢筋混凝土结构因为整体性好， 具有一定的延性， 在地震烈度较高地区， 常采用钢筋混凝土 建造层数较多的建筑以及烟囱、水塔等。钢

32、筋混凝土结构除以上优点外， 也有存在一些多缺点如： 自重大， 抗裂能力差，现浇时耗费 模板多，工期长等。随着生产和科学技术的发展，这些缺点正在逐渐被克服。如：采用轻骨 料混凝土， 以减轻混凝土的自重， 采用预应力混凝土提高构件的抗裂， 以采用预制管钢筋混 凝土构件克服模板耗费多和工期长等问题。（2）砌体结构： 砌体结构是指用普通粘土砖、承重粘土空心砖（简称空心砖）、硅酸盐转、混凝土中小型砌 砖，或料石和毛石等通过砂浆砌筑而成的结构。其优点是：可以就地取材、造价低廉、耐火性能人能好以及容易砌筑等优点，因此，在工业 与民用建筑中获得广泛的应用。其缺点是：自重大、强度低、抗震性能差等缺点。（3）钢结

33、构：钢结构是由刚才制成的结构。多用于高层建筑如：体育场、电视塔等。优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。 缺点是：容易腐蚀、维修费用高、耐火性差等缺点。（4）木结构： 木结构是指全部或大部用木材制成的结构。 由于木结构具有就地取材、 制作简单， 便于施工 等优点，所以， 过去在一般工业与民用建筑中应用颇为广泛。 近年来， 由于我国社会主义建 设事业的发展， 木材用量与日俱增， 而其产量又受到自然生长条件的限制， 因此， 目前在大 中城市的房屋建筑中已经很少采用木结构，只在林区和农村的房屋建筑中还有应用。木结构有易燃、易腐和结构变形大等缺点，因此，在火灾危险性大或周围环境温

34、度高的建 筑中，以及在经常受潮且不易通风的生产性房屋中，均不宜采用木结构。2. 按承重结构类型来分（1）砖混结构： 砖混结构是指由砌体结构构件和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，竖直承 重构件用砖墙、 砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、 板所建造的结构， 就属于砖混 结构。由于砖混结构具有就地取材，施工方便，造价低廉等优点，所以，砖混结构在我国 城市和广大农村应用颇为广泛。 它多用于六层以下的住宅、旅馆、 办公楼、教学楼以及 单层工业厂房中。（2）框架结构：框架结构是由纵梁、 横梁和柱组成的结构。 目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。 框架结构具有建筑平面布置灵活， 可任意分割房间，

35、 容易满足生产工艺和使用要求等优 点。它既可用于大空间的商场、工业生产车间、礼堂、食堂，也可用于住宅、办公楼、 医院、学校建筑。因此，框架结构在单层和多层工业与民用建筑中获得了广泛应用。框架结构超过一定高度后， 其侧向刚度将显著减小。 这时，在风荷载可地震作用下，其 侧向位移较大。因此，框架结构多用于 10 层以下建筑，个别也有超过 10 层的。（3）框架剪力墙结构： 计算表明，房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向 位移随房屋高度的增加而急剧增本。 因此， 当房屋高度超过一定限度后， 再采用框架结 构，框架梁、 柱尺寸就会很大， 这样，房屋造价不仅增加， 而且建筑使用

36、面积也会减小。 在这种情况下，通常采用框架剪力墙结构。框架剪力墙结构是在框架纵、横方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度大于140怦的钢筋混凝墙体而成的， 由于在这种结构中剪力主要由剪力墙平面内的侧向刚度 比框架的侧向刚度大得多， 所以，在风荷载或地震作用下产生的剪力主要由剪力墙来承受，一小部分剪力由框架承受， 而框架主要承受竖向荷载。 由于框架剪力墙结构充分发挥了剪力墙和框架各自的优点， 因此， 在高层建筑中采用框架剪力墙结构比框架结构更经济合理。（4）剪力墙结构： 剪力墙结构是由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。这种墙体除抵抗水平荷载 和竖向荷载作用外， 还对房屋起围护和分割作有管种结

37、构适用于高层作宅、 旅馆等建筑。 因为剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。 目前，我国剪力墙结 构多用于 12-30 层住宅、旅馆建筑中。（5）筒体结构：随着房屋层数的进一步增加， 结构需要具有更大的侧向刚度， 以抵抗风荷载和地震的作 用，因而出现了筒体结构。筒体结构是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体， 具受力特点与一个固定于基础上的筒 形悬臂构件相似。为了满足采光的要求， 在筒壁上开有孔洞， 这种筒叫做空腹筒。 当建筑物 高度更高， 侧向刚度要求更大时， 可采用筒中筒结构。 这种筒体由空腹外筒和实腹内筒组成， 内外筒之间用自身平面内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形

38、成一个空间结构。（6）大跨结构： 指体育馆、大型火车站、航空港等公共建筑中所采用的结构。（7）排架结构： 应用于生产较重或尺寸较大产品的生产车间（如汽车制造、冶金等单层厂房）。三：按房屋建筑物组成和施工方法分类1：房屋建筑物组成 房屋建筑构造是一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科， 它涉及了建筑材 料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。就常见的民用建筑而言，大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部 分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。基础 不属于房屋建筑屋组成部分，它们在不同的部位，发挥着

39、各自不同的作用。01）基础： 位于建筑物的最下部， 埋于自然地坪以下， 承受上部传来的所有荷载， 并把这些荷载传给下 面的土层（即地基） 。（基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经 受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。 ）02）墙或柱：是房屋的竖向承重构件， 它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载， 并把这些荷载可靠的传 给地基。（对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。 作为墙体， 外墙还有维护的功能， 抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。 内墙还有分隔房的作用， 所以对墙体还常提出保温、 隔 热、隔音等要求。 ）03）内墙： 凡在建筑物内的墙称内墙。0

40、4）外墙： 凡在建筑物外界四周的墙。05）纵墙： 沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。06）横墙： 沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。07）承重墙： 凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于 240 毫米）08）非承重墙： 不承受上部荷载的墙 包括： 隔墙 填充墙 幕墙（墙厚一般不大于 120 毫米） 09）隔墙： 凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙10）填充墙： 框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙 .11）幕墙： 悬挂于外部骨架或楼板间的轻质外墙12）楼梯： 楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。13）屋顶： 屋顶是建筑物顶部的

41、外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度 5，通常 2-3 ）、坡屋顶（大于 10）和其它形式14）门窗： 门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。15）地面、楼板和梁： 梁是跨过空间的横向构件。16）楼梯： 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在 1.2 米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在1520o台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在2025Cm踢步在15cm时人们的感觉最舒适17）屋顶： 屋顶分平屋顶和坡屋顶。 建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件房屋建筑构造是

42、一门研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力学、建筑结构、建筑施工以及建筑经济等有关方面的知识。2：施工方法（1 ）现浇、现砌式建筑这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。（2）预制、装配式建筑这种建筑物主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑 这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。四：按建筑物的使用性质分类 建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建 筑，即民用建筑

43、。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大（1 ）居住建筑 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2）公共建筑 公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物， 公共建筑按使用特点， 可以分为以下一些建 筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等； 文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等； 医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等； 商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场 （ 馆） 、游泳池 （ 馆）等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、

44、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等； 交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于 交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。第三部分：其它建筑知房屋的保修内容与保修期限？1. 屋面防水为 5 年；2. 土建为 1 年，具体包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3. 卫生洁具为 1 年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为 2 年；5. 管道堵塞为 2 个月；6. 供冷

45、、供热系统和设备为 2 个供冷期及 2 个供暖期给土地使用者使用的行为建筑识图在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋 的平面布局和房间的相对位置。一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工 图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图， 一般在图上标出拟建建筑物和周围 已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。 建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，

46、表示建筑物的平面形状、水平方向 （ 出 入口、走廊、楼梯、房间、阳台等 ） 的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的 图纸。3、建筑立面图： 按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图， 主要表示建筑物的外观形状， 是做外部装 修的外部依据。4、建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图， 主要表示建筑物的内部结构形式、 空 间关系。5、结构施工图： 主要表明建筑结构专业的设计内容， 同时反映建筑、给排水、 暖通、 电气等专业对结构的要 求。6、效果图：有小区总体效果图和装修效果图， 是由专业人员设计的， 在建筑物尚未建成前对建筑物的多 种描述，是一种对建筑物进行美化的

47、方法。7、鸟瞰图：是指在一定的高度由上往下直视整个项目社区及各方位的效果图。8、俯视图：是指用投影方法由建筑物的屋顶往下直至地面的下视图9、上视图：是指用投影方法由建筑物的地面往上直至屋顶的上视图10、立面图： 是将房屋的下正面用正投影方法在垂直投影面积得到的投影图， 它表示建筑物 的外部形状和高度等。11、剖面图： 是指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图， 它简要表示建筑物 的结构形式和构建的位置。12、标准平面图：指按规定比例绘制的把建筑物水平剖面视图，表示建筑物内房间、走道、 楼梯、墙柱等在水平线上的位置。（单元户型图、装饰见参考图）建筑设备：1 、给水、排水系统给水的方式有

48、：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用） 、设置水箱供水（水压在一天内 定期高低变化的情况下采用） 、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下 采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层 用水， 不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。） 给水的管材目前多采用 PVC 管、铝塑管。排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用 100150的铸铁管或PVC管材。2 、采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。 集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般 95 度，回

49、水温度一般 70 度。这种方式的 特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。 这种方式的特点是热得快，凉得也快。 多用于间歇性采 暖建筑，如剧院等。集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式， 但是由于计量价位的不确定， 大多开发商 都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到 “谁用谁交费，不用不交费 ”的状态。3 、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4 、电气设备： 包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网） 、引下线、接地装置） 。5 、燃气供应系统 !燃气目前常用

50、的有三种：人工煤气： 工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品， 其主要成分是 CO ，比重与空气相近。 使用不当极易发生煤气中毒。很多地市正在逐步替代人工煤气。现价约为1 元/ 立方。天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4 ，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层， 不会发生煤气中毒的现象。 而且天然气燃烧后不会产生污染性气体， 属绿色环 保燃料，全国正大力推广。现价约为 12 元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.59.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。6、

51、电梯：基本都标有载客量，载重重量X KG ,运行速度。品牌：市场长见的有OTIS ,一 坐-三菱等7、设备层、管道井：设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。8、综合布线系统、楼宇智能化：如门禁房屋建设状况房屋施工面积是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工 的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋

52、正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋竣工面积是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的 建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、 通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装， 工艺设备基础的建造， 办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整

53、的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。按房屋建筑质量分类完好房屋指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞， 内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危

54、险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力， 不能保证居住和使用安全的房屋。城市居住用地名词解释居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含住宅间绿地和住宅间小路等）的总称。道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。居住区（级）道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。小区（级）路一般用以划分组团的道路。组团（级）路上接小区路、下连宅间小路的道路。宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游

55、憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居 住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、 其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。公共设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用 也应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小 学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派岀所等用地。

56、市政设施用地市级、区级和居住区级的市政设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地房屋面积术语（住宅）房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、 阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投 影线计算。（住宅）房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2 . 20M以上（含2. 20M的永久性建筑。成套住宅建筑面积是指成套住宅的建筑面积总和。危险房屋建筑面积是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力， 不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。房屋减少建筑面积指报告期由于拆除、倒