公司调研报告

1、公司调研报告20XX20XX 公司调研报告 （1 1）居住物业（以下简称物业 ） ，是指住宅以及相关的公共设施。物业管理，作为改 革开放后出现的一个新兴名词，在时间的流逝中，悄然进入了人们的日常生活， 并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。 物业管理不仅关系着居民的正常生活， 更关 系着我国国民经济的发展壮大。 因此，国家自九十年代以来， 不断加强相关方面 的立法和完善工作。一、我国物业管理立法现状八十年代以来，特别是一九九四年三月二十三日城市新建住宅小区管理办法颁布以来，我国先后颁布了 城市新建住宅小区管理办法 、城市异产毗连房屋 管理规定等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不

2、断 健全和完善而呈现欣欣向荣之势。我国城市新建住宅小区管理办法 第二条第二款规定： 住宅小区管理 （ 以下简 称小区管理 ） ，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、 卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。国家通过行政 法规和条例等方式， 要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理 物业专业化。在国家的推动和市场化的加深，我国物业管理企业自 19811981 年在深圳诞生以来， 至今已走过 2525 年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总 数逾 3 3 万家，从业人员突破 300300 万人，城镇物业覆盖率接近 50%50%。从

3、 19811981 年到 现在，在这近 2525 年的发展历史中，我国物业管理行业通过企业化、专业化、市 场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。二、XXXX 市是本次调查的必然选择XXXX 地处中国西南，长江与嘉陵江交汇于此， 距离长江东海入海口约 24002400 公里。 作为中国西部唯一的中央直辖市， 全市辖 4040 个区县，幅员面积 8 8 万多平方公里， 人口 31593159 万。各个区县经济发展速度各不相同。在改革开放的推动下，作为一个新兴的直辖市，重庆已经取得了长足发展，经 济实力位居西部各省市之首。 作为西部最开放和较发达地区， 重庆的社会发展现 状在一定程度上，

4、能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。 因此，在决 定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后， 我选择了重庆市作为了 本次暑期社会调查报告的实践基地。 本次社会调查活动问卷调查范围主要以重庆 市几大主城区为主，涉及綦江县、北碚区、巫溪县、万州区等几大区县，以重庆 市物业管理现状为题，采用抽样调查方式进行上门问卷填写。在各位同学与广大市民的帮助和配合下，经过近两个月的努力，我终于完成了 本次实践调查任务的主要工作 （问卷填写） 。在完成问卷工作后， 我现对问卷进行 总结和归纳，终于得出了重庆市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析物业管理自 8

5、080 年代初在我国深圳、广州初起步，至 9090 年代，特别是小平同志 南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下， 迅猛发展。全国 1.21.2 万多家专业管理 公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。 初期在住宅小 区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、 大型购物中心、 公寓别墅， 且 正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。 各类物业管理书籍的出版、 物业管理进入高等教育系统， 标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识 世界，已进入竞争时代。20XX20XX 公司调研报告 （2 2）一、XXXX 城区物业管理的基本情况总体看，我区物业管理工作有以下四个特点

6、：一是物业管理市场处于发育初步 阶段。二是物业管理总体水平较低。 三是业主委员会作用发挥不好。 四是物业管 理行业监管体制不完善。（一） xxxx 城区物业企业现状我区物业管理从 9090 年代初期开始起步，至今已有近 1010 年的发展。据调查，截至 20XX20XX 年底，在我区注册的物业企业共有 197197 家，其中一级资质企业 3 3 家，二 级资质企业1515 家，三级资质企业 179179 家，从业人员 1200012000 余人，管理人员 18971897 人。外区物业企业在本区开展服务的约 5050 家，从业人员约 28502850 人。（二） xxxx 城区物业发展现状目前

7、，全区共有物业管理小区 389389 个，管理房屋 35753575 万平方米。 城区物业管理 覆盖率达到 90%90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到 100%100%。1 1、新建城市住宅小区的物业发展现状。 我区新建住宅小区共有 389389 个，房屋建 筑面积为30753075 万平方米，住宅套数有 3434 万余套，住宅成套率为 100%100%，物业管 理覆盖率达到 100%100%。其中有龙湖花园等 6 6 家单位 6 6 个住宅小区获得全国物业管 理示范（优秀）小区称号; ;天骄俊园等 1111 个住宅小区获得市物业管理示范 （优秀） 小区称号 ; ;富悦新城等 3232 个小

8、区获得区级物业管理示范 （优秀） 小区称号。2 2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房 及农转非安置房四类。（1 1）单位自管房： 包括机关自管房、 群团自管房、 事业单位自管房以及企业单位 自管房，房屋物业管理面积共计 324324 万平方米， 住宅套数有 3087130871 余套，住宅成 套率为 97%97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分 仍由单位自行管理。 由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。 产权属职工私 有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责 ; ; 产权仍属单位的 房屋维护则仍由单位负责， 整幢房屋

9、较大设备、 安全、水电方面的维修或公用部 位的维修一般由单位负责。(2)(2) 社会集资房：从 19921992 年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次 低，单体楼占了绝大多数比例。 据统计，现在全区社会集资建房共 894894 万平方米， 住宅套数有 7455074550余套，住宅成套率为 99%99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目 前达到了 90%90%。(3)(3) 直管公房及农转非安置房： 直管公房， 就是房管部门直接管理的政府和社会 公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约 1414 万平方米。农转非安置房是政 府对征用土地的农转非拆迁户进行安置的房屋， 其中又包括两类：

10、一是政府将征 地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有 ; ; 二是由政府统一建房安置拆迁户 租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从19871987 年开始，根据原江北县人民政府文件规定：凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。因此，区房管局对全区的 农转非安置统建房进行全面接管。截至 20XX20XX 年底，区房管局共管理全区农转非 安置房共计 7777 幢，7.557.55 万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行 管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由 业主负责，公用部位的维修则由区

11、房管局负责。3 3 、房屋公共维修金的归集和使用情况。从 19991999 年开始归集物业专项维修资金 以来，累计归集专项资金 8.238.23 亿元，使用 300300 余万元（三）XXXX 城区小区（大厦）业主委员会现状截止 20XX20XX 年底，全区共成立有小区业主委员会 181181 个。在调研中发现，90.5%90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会， 没有组建业主委员会， 物业管理处于 前期物业管理状态。 个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法 解决。 65.4%65.4%的小区业主

12、委员会成立程序不规范， 未通过业主大会选举产生。 58.3%58.3% 的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。（四）xxxx 城区物业管理行政体制机制现状在物业管理条例及 XXXX 市物业管理条例中明确： （1 1） 房地产行政主管部 门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管 理; ;（2 2） 居民委员会、 村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督， 调解物业管理纠纷 ; ;（3 3） 街道办事处、 乡镇人民政府协助 有关行政管理部门对物业管理进行监督， 对物业管理与社区管理、 社区服务的相 互关系进行协调。 但在实

13、际的工作中， 区房管局人手不足， 对物业管理中的问题 疲于应付 ; ;街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司 无法制约， 物业公司通常对其不理不睬， 对工作不配合甚至是阻扰街 （镇）、居委 会的正常工作。按照XXXX 市物业管理条例的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的关 于进一步加强物业管理工作的通知（渝办发20XX28020XX280 号）和关于物业管理若 干问题的指导意见（渝国土房管发 20XX54820XX548 号）文件中有关职能的划分，城区 物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内

14、各相关部门普遍存在重建设、 轻管理的思想，没有形成工作合力， 对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机 制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。19991999 年以来，我区针对物业管理工作相继出台了关于加强物业管理工作的通知（XXXX 府发19991291999129 号）等 5 5 个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管 理行为、提高老住宅小区物管水平、 发挥业主自治机构作用、 加强物业专项维修 资金管理等打下了一定的基础。二、xxxx 城区物业管理存在的主要问题及原因分析（一）xxxx 城区物业企业存在的主要问题及原因分析1 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展

15、，近几年来物 业公司数量急剧增加。 但从总体看， 发展参差不齐。 现平均每个物业公司管理面 积仅 2020 万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成 物业服务社会资源浪费，效率低、 效益差， 也难以进一步吸引优秀人才从事物业 服务行业。2 2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为 32%32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。3 3、物业管理企业的经营管理不规范。 一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值 和小区环境为代价， 产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。 如：金 港国际小区业主投

16、诉门市油烟污染过重， 物业公司缺少环保措施。 二是少数物业 企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营， 全部收入归企业方所 有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。 三是少数物业企业存在恶性竞争， 低价倾销，压低服务标准。4 4、物业管理企业人员整体素质不高。 一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识， 服务态度不端正， 服务用语不文明， 对业主的正当要求不能及时满足。 二是某些 物业管理企业缺乏专业人员。 例如日常维修是物业管理一项很重要的工作， 维修 不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。5 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标

17、准低，严 重制约了行业的健康发展。据调查我区 247247 家物业企业、 XX25XX25 个项目的结果表 明：有 213213 家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。 二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。 例如：同一职能机构管理着水 电气的价格与物业服务价格， 却没有建立相应的平衡机制。 当水电气的价格不断 上升时，物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样，其它成本费用价格上涨 时，物业服务成本仍然没有消化来源， 导致了收入支出的剪刀叉现象， 物业服务 企业生存危机日益突出。 三是物业服务从业人员报酬低。 调查表明，我区物业服 务从业人员平均报酬低于社会平均工资

18、 24%24%，平均福利水平不足国家规定的 26%26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。（ 二 ）xxxx 城区物业发展存在的主要问题及原因分析1 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强 , , 服务质量 差, , 服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同 价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。 三是农转非人员增多 , , 住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低 保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接, , 将问题 转嫁给物业服务企业 , , 成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的

19、原因，如业 主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。2 2 、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：(1)(1) 工程质量遗留问题。 主要表现有： 尽管通过了竣工验收或综合验收， 但向 业主交房时仍存在一些并不完备的情况， 如管理区域内的环境、 道路、景点等设 施未完工，影响业主居住， 房屋本体外墙渗漏等等。 由于前期物业服务现在大 多仍为开发商属下的物业公司承担， 因此，多数业主认为开发商对建设质量的完 善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担， 并往往以此作为衡量物业公司 服务效果的重要指标。 开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。 这 些问题遗留到物业使用阶段， 业

20、主接房后往往很难与开发商打交道， 从而很容易 转嫁给物业公司，引发矛盾。(2)(2) 开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：未安装一户一表( (前期的老小区及集资房 );); 销售广告内容与实际交房时不一致 ; ; 擅自将小区公用部分( (如屋顶、公共绿化地等) )承诺给少数业主使用；擅自改变公共设施用途、物管 房用途、会所及车库用途等。(3)(3) 建管不分带来的问题。 我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务， 往往被 定位为促销或售后服务， 仅作为开发的附属产品， 这样，一些物业公司与开发商 一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。3 3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金

21、。 xxxx 区的大多数居民住宅是九 十年代初建成的 , ,当时配套建设水平低 , ,基础设施差 , ,娱乐休闲设施很少。目前许 多住宅小区的共用部位 , , 公用设施设备急需维修养护和改造 ； 娱乐休闲设施也急 需改善，而这些小区没有专项维修基金 , , 根本无力进行旧小区改造。此外，老住 宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达， 人员来往较复杂， 车辆 乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。4 4 、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。(1)(1) 房屋公共维修基金收缴困难。 主要集中在以前已办理房地产权证的业主， 根 本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金， 这

22、就造成了一幢房屋或一个小区只有部 分业主归集了房屋公共维修基金。(2)(2) 开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。 房屋公共维修基金一般由开发企 业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局， 造成房屋公共维修基金的拖欠， 很容易激发与业主间的矛盾， 给后期物业管理带 来困难。(3)(3) 使用上缺乏健全的机制和有效的监督， 大修基金保值、增值难。按条例规定： 当确需使用房屋公共维修基金的时候， 由业主委员会提出， 经 2/32/3 以上的业主同 意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么 就很难获得小区 2/32/3 的业主通过， 给实际

23、使用造成了困难。 另外物业公司预算的 维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用， 容易让房屋公共维修基金造成 不法利用。 随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷 出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的 手段。5 5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只 针对注册的表 ( (包括总表) )服务，按总表的度量计费。 物业公司被迫另派专人查抄 分表，收取各业主水、 电、气费用后派人交给供水、 供电、供气的部门。由于水、 电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气 的价格，容易引起与业主的

24、纠纷和矛盾。 由于各种因素带来的总表与分表的数量 差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的 水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有 和物业公司签协议委托代收， 在利益的驱使下， 有的物业公司在收取了业主的费 用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾 升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。 水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相 应的依据。（三）XXXX 城区小区（大厦）业

25、主委员会存在的主要问题及原因分析1 1 、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科 学的依据，在实际操作中有盲目现象， 形成业委会成员良莠不齐的情况出现， 甚 至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。 业主委员会成立后， 作用发挥也普遍不理想。 在实践中， 对业主委员会的监督缺 乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。2 2 、组成业主委员会的人员结构不够理想。 委员们多是由退休的老年人组成， 年 龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。3 3 、业主委员会的经费来源无法自行解决。 业主委员会

26、的资金来源可通过三种方 法筹集：一是由小区全体业主分摊 ; ; 二是通过经营小区公用部位的收益来获取费 用; ; 三是通过赞助取得。但在实际的操作中， 这三种资金来源渠道均有很大难度， 几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。4 4 、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区 80%80%的小区没有 业委会用房。如果租房作为办公用房， 不仅费用高， 而且业主委员会的工作也不方便。5 5、 业主大会和业主代表大会召开的困难大。 时间、 地点均不好确定， 与会业主 很难达到 2/32/3以上，业主参与意识不强， 就连书面征求意见也有难度， 导致很多 重大事项无

27、法决定。（ 四 ）xxxx 城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析1 1、物业管理法律法规不健全。首先 , , 物业管理立法滞后。除了 20XX20XX 年 1010 月 1 1 日实施的物权法有关章节规定和 20XX20XX 年 9 9 月 1 1 日正式实施的物业管理条 例及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业 管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明 ; ; 法律 责任不清楚 ; ; 供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确 ; ; 作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格 ; ; 等等。2 2、物业管理体

28、制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛 盾会交织在一起。 从全区看， 缺乏一个强力部门有效的协调各方， 造成行政管理 和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝 ; ; 开发商、物业企业、业主以 及政府相关职能部门之间的职责不清 ; ; 街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥 ; ; 房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确， 行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安 全隐患，居民反映强烈。而 xxxx 燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符 合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。3 3

29、、物业服务缺乏市场竞争机制。 xxxx 区的物业市场还没有真正引入市场竞争机 制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的， 造成了许多物业企业缺 乏竞争意识和责任意识。 据调查， xxxx 区专业物业公司只占 17%17%，开发商下属企业 占 45%45%单位自己管理的企业占 XX%XX%外聘服务企业占 22%22%多数物业企业与开 发商是相互依赖的关系。三、完善物业管理的建议和措施（ 一）加强 xxxx 城区物业企业服务的建议和措施1 1、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业 公司，做响物业公司品牌 ; ; 鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区

30、物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。2 2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。 区房管局通过全区物业信息管理 系统，运用现代化手段实施监督管理。3 3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行物权法 ，争取政 府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。 二是不断提高服务质量， 不断创新服务项目。 将每一项服务工作的程序都规范化， 编制成具体的操作手册 ，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服 务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方 面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。（ 二）加快 xxxx

31、城区物业发展的建议和措施1 1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收 ; ; 完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程 ; ;完善业主自管项目税收工商管理制 度，建立有效的监督管理机制 ; ;对农转非 4040、5050 人员参照国有企业下岗 4040、5050 人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。2 2 、实施分类管理。督促水电气供应部门按照物业管理条例要求，向最终水 电气使用人收取费用， 并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。 建议 区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理， 水电气价格及代收费问题。使老问题有解

32、决推进计划，同时又杜绝新问题产生。3 3、完善收费标准， 规范物业服务收费行为。 建议区政府尽快研究制定质价相符 的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价 , , 将收费项目和标准 及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。 对随意提高收费标准或 乱收费的 , ,小区管理委员会、 物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉 , ,对构 成价格违法行为者 , , 由政府物价检查机构依法查处。4 4、确保房屋大修基金的安全使用， 实现大修基金保值增值。 建议对业主交纳的 房屋大修基金委托银行理财， 按每个小区 （大厦） 开一个总帐户， 按每户业主缴纳 的房屋大修基金为每户单独开户， 每年的利息自动转存到业主的户头上。 凡需动 用大修基金时， 必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决， 委托专业机构对物业 公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项， 同