建新物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

1、www.fdcsk 房屋、设备维修养护规定建新物业管理有限公司一、负责物业标识的设置、安装、维护我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具 体需要，按照我司VI系统，完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划 部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是：按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌；指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地；告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、 垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了 解趣

2、味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍 该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原 则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。二、房屋维修管理及日常养护房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功 能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也 能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。根据维修任务编制年度计划，按照年

3、度计划和施工任务的情况， 编制月、季度 施工工作计划并按时落实。严格执行既定的工作质量标准， 按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完 善的管理施工程序。客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域， 对楼宇的主体工程、门窗 及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做 出处理。对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面 进行定期检查维护。对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐心做好劝导工作，直到恢复原状为止。严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理 对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。做

4、好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房 屋设施的完好。三、设施设备维修养护331建立设施设备管理制度针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对 其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。 任 何机电系统一旦出现故障都会对业户、 商户产生不良影响，并给“客户服务中心” 带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必 须涵盖下列内容：必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。评估

5、设施设备零配件的供应以及库存量的情况。强制执行设施设备安全年检制度。强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。建立健全设施设备的资料档案。建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工 作表现。建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出 评估。制度大纲：房屋日常与定期维护制度；配电房值班制度；现场保洁制度；巡视检查制度；运行分析制度；设备维修管理规定；给排水设备维修管理制度；消防

6、设备维修管理规定；配电房设备安全操作规程；配电房交接班制度；水泵房运行管理制度；水泵房安全操作规程；工程技术人员交接班制度；消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度；水泵运行完好技术质量指标；给排水系统运行、管理、维修、保养制度；给排水系统日常管理制度；电梯运行维护管理制度；智能化系统运行、管理、维修、保养制度。332做好设施设备维修与安全措施我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、 电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施有：1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查；制定安全操作 规程，保护人身及设备安全。2、常规维护：

7、制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施设备的正 常运行。3、紧急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急 状况下实现联动，将损失降到最低程度。4、管理原则：制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设备的正常运作。建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术档案等管理制度。建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须 及时报告、记录并在主管安排下尽快处理。做好设备房的物品管理，加强安

8、全防范工作。负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。定期清洁所管理的设备和设备房。建立有效的信息传递体系。实行 24小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请及故障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。对部分机电养护工作拟订服务合同， 安排专业公司负责定期的养护工作， 并由 工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护， 确保维修保养工 作的品质，并准确地作好保养记录。安排相关保险。333加强设施设备养护A、设施设备养护主要内容：1、给排水设施（设备）运行管理及养护确保给排水设备（设施）保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的需要 专业维修人员负

9、责给排水设备的维修保养。值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、 检查监督及委托修 理的联络工作，及时处理给排水设备（设施）的故障，确保设备性能。2、供电设施的运行管理及养护：确保供电设施（设备）保持良好的技术状态，保证小区内业户的安全用电需要。 高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。工程部主管负责供电设备综合管理及上述

10、工作的检查监督。客服经理负责上述工作的检查监督。客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联 络工作，确保设备的性能。3、高低压保养维修程序：（1）变压器：每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝进行检查、 收紧、清洁污物。具体实施程序如下：组织熟悉设备的人员（五人以上）指定专门责任人，了解工作任务和注意事项， 并由专门责任人按工作单程序安排工作。工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴绝缘手套， 测验电器是否正常。先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后， 最后用专 用

11、的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。接、拆地线应有专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。工作完毕后检查所有工具器材数量， 不得遗留杂物，由专人拆除接地线，工作 人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。(2) 高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年冬季都要 将该项维护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和 检修。(3) 低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修，收紧 螺丝，清洁污物。4、电梯的管理及养护电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电 梯维修人员不得操作。运行中电梯突然出

12、现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士， 并通知电 梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人 员前来救助。电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内， 被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水， 应立即停止使用，以免触电，并设法 将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内， 以免损坏电梯设备。电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。

13、电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求 救而导致窒息。因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。5、消防设备的运行及养护小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。 小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。www.fdcsk 任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常具备消防保养证明书。每年应有一次消防演练。6中控室设备维护：闭路电视监控系统保养规程客户服务中心信息室负责监控

14、闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按 闭路监视 系统保养项目计划表进行检查。每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在闭路电视监控系统设施每日保养记录表中。每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在闭路电视监控系统设备保养记录表中。闭路电视监控系统设备出现故障

15、后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除， 一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范围内的，立即通 知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对 讲电话系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录；弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。 “客户服务中心”负责上述工作检查监督。中控室保安员负责中控室机电设备的操

16、作， 确保消防报警设备、保安闭路电视 监控系统操作的安全性和准确性。B、设施设备养护实施计划表电气系统、配电室1. 值班室序号项目周期标准说明1工作环境每天3个月A、环境卫生状况良好，垃圾及时清除。B、物品摆放整齐有序。C、照明、应急灯具完好。D通风、空调设施运行正常。有故障及时维修2. 电力电缆序号项目周期标准说明1敷设环境1年A、电缆沟内无积水、油污。B、电缆接头无异常。C、电缆沟盖板及铁件防腐完好。必要时油漆2绝缘电阻测量2年A、主绝缘应不低于500兆欧。B、护层绝缘应不低于0.5兆欧。配合电业局 年检3预防检验3年A、按照国家有关规程。由电业局检验3. 变压器序号项目周期标准说明1外观

17、检杳1年A、应无积灰污垢。B、所有接线螺栓应牢固。C、标识应齐全清晰。2测量线圈 的绝缘 电阻2年A、按电气专业的要求。配合电业局年检3预防性试验3年A、按国家有关规程。由电业局试验4. 高压开关柜序号项目周期标准说明A、应无积灰、污垢。1个月B标记及标号应清楚。1外观检杳C各组件应完好。1年D接线端子应兀好。E、指示灯、仪器、仪表完好。1个月A、铅封应完好。2电度表1年B无异常现象。由电业局校正C校表按有关规疋。3绝缘检杳1年A、按电气专业有关规疋由电业局进行年检5低压柜序号项目周期标准说明1外观检杳柜内检修1个月1年A、柜表面应无积灰、污垢。B标记及标号应清楚、完好。C各组件应完好。D接线

18、端子牢固。2仪器仪表1个月A、电表运行正常。B铅封完好。C电压、电流表完好，显示正常D指示灯、开关完好。有故障及时 更换3绝缘检杳2年A、应不低于2兆欧。4断路器1年A、触头无烧损痕迹。B机械部分动作灵活、完好。、电气竖井序号项目周期标准说明1工作环境6个月环境卫生状况良好，无垃圾、杂物随 意堆放。照明正常，灯具完好。门锁完好。2电气柜6个月外壳无积灰、污垢。接线端子应牢固。各电气组件应完好。指示灯完好、正确。地线、零线连接可靠。保险丝无缺损。按钮、转换开关灵活、正常。电表运转正常。标记标牌准确、无脱落。运行过程无异常声音。锈蚀部位应进行防腐油漆。、柴油发电机序号项目周期标准说明1工作环境3个

19、月环境卫生良好，无杂物随意堆放。照明、通风设施完好。门锁完好。标识齐全清晰。2油箱3个月1年外观无积灰、油垢。油箱管道阀门无泄露。支架及外壁防腐油漆。使用柴油号不得更换。3柴油 滤清器6个月1年清洗。 检修滤芯。4机油滤清器3个月1年清洗。检修。5机油箱1年清洗。根据运行时数更换符合要求的机油。6消声器的排气管1年排气管无堵塞。清洗排气管。7发电机6个月1年外观除尘、清洁。必要时进行防腐油漆。8蓄电池半个月蓄电池是否漏电。电解液保持在正常的要求。 蓄电池接头牢固可靠。充电设施运行正常。试运行前检查9燃油泵6个月电气控制箱正常。阀门管道无漏油现象。10水箱半个月1年保持水箱常满状态。一年清洗水箱

20、一次。加水时应按比例加防腐剂。试运行前检查11风扇1年检查皮带是否松动、移位。发现皮带老化、拉长应及时更换。12其它1年根据柴油发电机维修保养手册的内容 和周期进行维护工作。四、公共照明序号项目周期标准说明1路灯1个月1个月按季节定时开关照明。更换损坏的灯具、灯泡。2消防梯照明每天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。3电梯厅照明每天保持全天候照明。损坏的灯具、灯泡及时更换。五、立面照明序号项目周期标准说明1建筑外观照明3个月6个月1年A. 按季节定时开关射灯。B. 及时更换损坏的灯具、灯泡。C. 对灯具支架、外壳进行必要的防腐油漆。D. 紧固所有的连接部位。E. 检修各控制柜的电气组件。

21、F. 检修电缆及各接线牢靠。消防系统、消防监控中心序号项目周期标准说明每天A.环境卫生状况良好、无积尘。1值班室1个月B.物品摆放整齐有序。C照明、应急灯具完好。D.通风、空调设施完好正常。有故障 及时修复2消防报警主机每天1个月设备运行正常。 例行保养、清洁。3打印机每天A.设备运行正常，不能无故退 出运行。1个月B. 有报警显示应立即落实，误 报警及时复位。C. 例行保养、清洁。4中控台每天1个月A. 设备处于常备状态。B. 电源指示灯、按钮等进行检 修，确保消除故障隐患。、消防疏散指示灯序号项目周期标准说明1灯管1个月A更换已损坏的灯管、保证指示灯的正常照明。2灯具3个月6个月A. 检修

22、灯具、更换已损坏的电气组件。 增补或更换已严重损坏的灯具。B. 对不能正常工作的灯具，需全面检修线路。 C检查疏散方向指示是否正确。三、卷帘门序号项目周期标准说明1电动传动系统1年A. 检查电机是否受潮，电源线是否老化、漏电。B. 行程开关应灵敏、疋位可靠。C. 现场控制开关正常。D. 远程控制线路正常。E控制柜电气组件完好。2机械传动系统1年A. 电机，机械连接处间隙正常。B. 链条、链轮轴承运转正常，润滑正常。C. 滚筒位置牢固可靠，水平线要一致。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。必要时进行防腐处理。发现故障时及时处理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止销钉变形。四、防火门序号项目周期标准说

23、明1防6个月1年火门均应开关正常，无卡住现象。 闭门器检修，更换已失效的闭门器。 插销、门锁正常完好。必要时对门扇进行防火油漆。对已破坏的防火玻璃进行更换。五、消防广播系统序号项目周期标准说明11年广播线路正常。扬声器无故障。扩音设备例行保养、清洁。六、消火栓系统序号项目周期标准说明1消火栓柜6个月开关灵活，无渗漏，启动按钮元好。 帆布带应完好，按规范卷放。 有配备火火器的应无丢失。玻璃元好无损，柜锁元整。必要时进行防腐油漆。外观清洁、无积尘。2消防水泵3个月1年对泵试运仃一次，运仃时间不少于5分钟。 消防用电设备要确保双电源。对水泵进行例行保养，确保无渗漏，设备状况良好。3稳压泵每周1年设备

24、运行正常，发现异常应及时查找原因 处理。控制柜检修，确保正常。对水泵进行例行保养，确保无渗漏， 设备状况良好。4管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得有跑、冒、 滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态，开关灵活。七、自动喷淋灭火系统序号项目周期标准说明1喷头管网1年无漏、损现象。无吊挂杂物。2末端压力表泄水阀1年压力表正常，无损坏。泄水阀门开关灵活，无泄漏。3湿式报警阀1年控制阀的启闭状态符合要求。 报警阀阀体压力表的表压值符 合设计要求。水力警铃动作正常。压力开关动作灵敏。以消防中心的联络信号正常。4消防喷淋水泵3个月1年对水泵试运行一次，运行时间不少于5分钟。消防用电设备要确保双电源。根据设备维

25、修保养手册，对水 泵进行例行保养，确保无渗漏，设备 状况良好。5稳压泵每天1年设备运行正常，发现异常应及 时查找原因处理。控制柜检修，确保正常。根据设备维修保养手册对水泵进行例行保养，更换易损 件，确保无渗漏，设备状况良 好。6阀门及管道1年标志颜色鲜亮，所有接头不得 有跑、冒、滴、漏现象。所有控制阀门处于常开状态， 开关灵活。八、消防自动报警系统序号项目周期标准说明1火灾探测器每天1年探测器均能正常工作，若发生故 障，及时前往处理。发现探测器损坏、失效，应及时更 换。对探测器进行清洗和维护。2防火阀1年对防火阀进行试动作（单台），以 控制中心的联动正常。进行必要的的保养、清洁、维护。 更换失

26、效的易损件。抽查九、灭火器序号项目周期标准说明1干粉灭火器6个月检查火火器的压力是否正常，如已失 效应及时更换。灭火器不得随意挪动，若有丢失应及 时增补。21301灭火系统1年按维护保养手册的要求进行例行 保养及模拟实验。给排水系统、给水系统序号项目周期标准说明每周巡视水位是否保持在正常的位置，浮球阀动作正常。配合二次供水1蓄水池1个月对水池顶板进行清洁，保证照清洗公司进行。明正常。6个月对水池进行清洗、消毒。3个月保持水箱间的清洁卫生。照明正常，控制阀门开关灵活配合二次供水2高低区水箱1年门锁完好。必要时进行防腐油漆处理。地面油漆，不得随意堆放杂物。清洗公司进行。6个月对水箱进行清洗，消毒。

27、3水表1个月表冗明净，扌曰针转动火活，表面玻璃完整读数准确。每天坚持日常的巡视，发现异常要及时处理。自动控制运行正常。每周保持泵站清洁卫生，不得随意堆放杂物。4水泵站每月1年检修灯具，保证照明良好。 根据保养规程对水泵进行 例行保养维护，更换易损件， 确保水泵工作状况良好。对地 面、管道进行必要的防腐油漆。 通风设施完好正常。5管道及附件1年保护漆不得剥落，支吊托架应 牢固，与管连接处紧密，螺栓不得松动，不得有任何管壁变 薄的伤痕。6闸门、逆止阀、排气阀6个月各部件动作灵活，不得有跑、 冒、滴、漏现象。7减压阀浮球阀6个月动作灵活准确，绝对不得有锈 死现象。8压力表1年表面玻璃完整，读数准确，

28、指针灵活，表盘清晰，铅封完整。9公共卫生间每周进水设施正常，所有接口无跑、 冒、滴、漏现象。照明、通风 设施正常。有故障应及时排除10管道间1年管道间无杂物随意堆放。无漏 水，积水现象。照明设施完好 正常。门锁完好。、排水系统序号项目周期标准说明1下水管3个月管内污物不得有沉积物，水流不得满管。若有堵塞及时清理2室外管网3个月1年各沉沙井无严重堵塞。排水通畅。清理 沉沙井堆积物。疏通下水管道。各井盖完好无破损。配合专业公司进行若有破损及时修复3排气管6个月保持管内气体及时排除，下水管内不准 有真空现象存在。4地漏3个月各屋面及室内地漏无杂物堵塞。地漏盖应元好无缺。雨季应加强巡视检杳5支、吊架1年必要时进行防腐油漆。三、污水处理池序号项目周期标准说明1管道、沉井3个月进水口沉井清理。管道畅通。雨季、台风季节加强检查2污水泵3个月1年设备运行正常。根据保养规程进行例行保养。3曝气风机每天1个月1年设备运行正常。根据季节变动增添润滑油。观 察设备有无异常升温、声响及 时排除故障。根据保养规程进行例行维护 保养，更换易损件确保设备运 行状况良好。4阀门6个月阀门开关灵活。作例行保养防腐工作。5控制柜1年各电气组件完好。各接线端子