6讲新古典主义城地租理论

1、土地估价理论与方法精讲班第6讲讲义新古典主义城市地租理论三、新古典主义城市地租理论 新古典主义城市地租理论的诞生可追溯到19世纪末至20世纪初，其直接动因是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注，在进入20世纪60年代以后，以阿兰索(Wilham Alonso)、密而斯(Edwin S. Mills)等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了 地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论 。1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品 (MarginalProduct)

2、价格与生产要素价格 (FactorPrice)的比较，对地租的本质含义进行阐述。(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。(3)对土地市场的分析趋于成熟。(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地相模型。 (5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。 2、政策因素与地租和地价政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公， 同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染、拥挤等带来的损失。 (1) 土地利用规划。土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。A、规划常采取

3、限制可供开发的土地数量的做法会使地价上升，B、对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。C、由于规划方案造成的区位影响，还会又t个别地块的价格发生影响。D规划控制还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这部分用地不被用作其他用途。 关于规划对土地供给的限制，有学者(AlanW. Evans)将其划分为两种类型：一种是实质性的规划政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：为保护农业用地，进行用地调整等；另一种为程序 性规划政策，即那些为实现实质性政策而提供的手段或方法，如用地分区管理条例、土地细分法规，都可能增加土地的供给。 由于规划政策的作

4、用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。(2)城市基础设施政策在市场上交易一般都是经过开发，具有某些基础设施的熟地 .有关统计资料表明，基础设施投资在地价中占有很大比重，这一比例从35%©J 80%不等。有学者指出，设施的水平、设施建设的投资方 式以及设施的质量，对一个具体地块来说是三个最关键的因素，若出现与实际需求不符，则必然导致熟化成本过高而使市场上的土地投放量减少。另外，基础设施建设周期较长，建设的时机特别敏感，晚会导致用地短缺、地价上升，早会造成 投资浪费。3、地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表，他将空间作

5、为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。(1)模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市 场上进行自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。(2)阿兰索公式：阿兰索认为，家庭收入将用于将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品(包括储蓄)。即：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y收入；Pz其他商品的单位价格；Z其他商品的数量；P(t) 距市中

6、心 t处的地价；q土地数量；K(t) 距t处的交通费用； t 距市中心距离。在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地数量q、其他商品的数量 Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。于是，阿兰索运用同好曲面(IndifferenceSurface)来表示这种个人的意愿。在这一曲面上，不管地价怎样变化， 都保持个人在不同区位满意度不变，由此可对三个变量进行多种组合。满意程度U也是其他商品数量 Z、土地数量q和距市中心距离t的函数，即： U=u(z, g, c)(3)买价曲线阿兰索将买价曲线定义为：“

7、一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线”，以此来表示假设的地价和距离的组合，如果地价按此曲线变化， 那么家庭(或企业)将不会计较具体的区位。 相对于不同的满意度(或企业的利润)水平，就会有一组买价曲线。 买价曲线 BP的位置越低，其满意度 (或利J润)越高。(4)地租模型结论阿兰索将贯价曲线与地价构成曲线P(T)相叠加，得出结论，即家庭 (或企业)会选择一个其满意程度最高，而又与地价构成曲线相吻合的区位，即(图22)中买价曲线BP与地价曲线p(t)相切处E,这时家庭(企业)取得区位平衡。阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件， 即供求数量相

8、等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售 ”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止（如农业使用者）。这样，城市中任意一处的地价就可通过这一系列的平衡区位和边际价格与边际区位的分析中求得。即：某一区位的地价与其他区位的地价是密切相关的，其关系可用土地用户的买价曲线描述，该用户处于平衡区位时，他所支付的地价等于该区位标价曲线所表示的价值，而标价曲线是由邻近他最满意区位的价

9、值所定义的。或归纳为：对于一个家庭i在其取得区位平衡的区位ti处，若他的第二个最满意区位 tj的地价为pj ,则他所支付的平衡区位地价只为：pi=pi（t） JT tj pj ；4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派，近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用。客观地对其分析与研究，将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系，尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等，对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作，都具有很好的借鉴意义。地租与地价的关系四、地租与地价的关系土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预

10、期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。1）绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时， 必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。级差地租n是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊