第五章 成本法

1、第五章第五章成本法成本法主要内容主要内容 1、成本法的基本原理、成本法的基本原理 2、成本法的评估步骤、成本法的评估步骤 3、成本法应用举例、成本法应用举例一、成本法的概念一、成本法的概念 含义：含义：成本法是指求取估价对象在估价时点时的成本法是指求取估价对象在估价时点时的重重置价格和重建价格置价格和重建价格，然后扣除，然后扣除折旧折旧，以此估算估价对象，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法评估出来的的客观合理价格或价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称作不动产价格又称作积算价格积算价格。 本质：本质：以房地产价格各构成部分的累加为基础来评以房地产价格各构成部分的累加

2、为基础来评估房地产价值的方法。估房地产价值的方法。 例题：成本法是根据估价对象房地产在例题：成本法是根据估价对象房地产在建造时的建造时的购建价购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）（判断题）格或价值的方法。（）（判断题）【正确答案】【正确答案】【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据p成本法的理论依据是成本法的理论依据是生产费用价值论生产费用价值论商品的价格商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。是依据其生产所必要的费用而决

3、定的。p具体可以分为从具体可以分为从卖方的角度卖方的角度和从和从买方的角度买方的角度两方面来两方面来考虑。考虑。 例题：例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。 A.图书馆图书馆 B.钢铁厂钢铁厂 C.空置的写字楼空置的写字楼 D.单纯的建筑物单纯的建筑物 E.加油站加油站例例:成本法的本质是以房地产的（成本法的本质是以房地产的（ ）为导向来求取）为导向来求取房地产的价值。房地产的价值。A.建筑规模建筑规模B.基础成本基础成本C.重新开发建设成本重新开发建设成本

4、D.建后利润建后利润例：例：某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）因此运用成本法估价应该注意的内容包括（） A.应采用客观成本而不是实际成本应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成本而不是客观成本应该采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整应结合估价委托人的要求，对成

5、本法的测算结果进行调整求在运用成本法估价时注意求在运用成本法估价时注意“逼近逼近”，其中最主要的是要，其中最主要的是要注意如下三个方面：注意如下三个方面：四、四、成本法估价的操作步骤成本法估价的操作步骤 运用成本法估价一般分为以下运用成本法估价一般分为以下4个步骤：个步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的重新购建价格；测算估价对象的折旧；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。求取估价对象的积算价值。房地产价格构成（七项）房地产价格构成（七项） 房地产价格房地产价格 （一）土地取得成本（一）土地取得成本

6、（二）开发成本（二）开发成本 （三）管理费用（三）管理费用 （四）投资利息（四）投资利息 （五）（五）销售费用销售费用 （六）销售税费（六）销售税费 （七）开发利润（七）开发利润直接成本直接成本开发成本开发成本（一）土地取得成本（一）土地取得成本 土地取得土地取得成本成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途税金等。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列径，土地取得成本的构成可分为下列3种：种： 第一，通过第一，通过征收集体的土地取得征收集体的土地取得：（七项构成）土地征（七项构

7、成）土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。土地征收补偿土地征收补偿费费（四项构成）：（四项构成）：p土地补偿费（征收前土地补偿费（征收前3年平均产值年平均产值6-10倍）倍）对地对地p安置补助费（每人安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的平均年产值的15倍）倍）对人对人p地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费对物对物p安排被征地农民的社会保障费用安排被征地农民的社会保障费用 土地补偿费和

8、安置补助费的总和不得超过前三年平土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的均年产值的30倍倍。（一）土地取得成本（一）土地取得成本 第二，通过征收国有土地上房屋的土地取得第二，通过征收国有土地上房屋的土地取得：土地取得成：土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关税费、出让金等费用。本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关税费、出让金等费用。 房屋征收补偿费（五项）房屋征收补偿费（五项）:被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费+搬迁费搬迁费+临临时安置费时安置费+停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费+补助奖励补助奖励相关费用：房屋征收评估费相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费房屋征收服务费+

9、政府规定政府规定的其它有关费用的其它有关费用（一）土地取得成本（一）土地取得成本 第三，通过市场购置取得：第三，通过市场购置取得：如购买政府出让或房地如购买政府出让或房地 产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。 该情况下土地取得成本一般包括该情况下土地取得成本一般包括建设用地使用权购买建设用地使用权购买 价格价格、买方应当缴纳的税费买方应当缴纳的税费。p建设用地使用权购买价格建设用地使用权购买价格（简称地价款）（简称地价款）：一般是采用一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求

10、取。p买方应当缴纳的税费（买方应当缴纳的税费（土地取得税费土地取得税费）。包括契税、印。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。测算。 例如，某宗面积为例如，某宗面积为5000的房地产开发用地，市场价格的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为（楼面地价）为800元元/，容积率为，容积率为2，受让人需按照，受让人需按照受让价格的受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：缴纳契税等税费，则土地取得成本为：80050002（1

11、3%）824（万元）（万元）（二）开发成本（二）开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。主要包括下列和房屋建设所必需的直接费用、税金等。主要包括下列几项几项： 1、勘察设计和前期工程费；、勘察设计和前期工程费； 2、基础设施建设费；、基础设施建设费； 3、建筑安装工程费；、建筑安装工程费； 4、公共配套设施建设费；、公共配套设施建设费； 5、其他工程费、其他工程费 6、开发过程中的税费。、开发过程中的税费。1 1勘察设计和前期工程费，勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，包括可行性研究

12、，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等前场地等前期费用。期费用。2 2基础设施建设费，基础设施建设费，包括道路、供水、排水、供电、通包括道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。（三）管理费用（三）管理费用p管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所

13、必管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土所以，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来）来测算。测算。（四）（四）销售费用销售费用p销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包售已经

14、开发完成后的房地产所必需的费用，包括括广告费、销售代理费广告费、销售代理费等。销售费用通常按照等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算（例如为售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后开发完成后的房地产价值的的房地产价值的4%）。）。p4.4.计息方式计息方式。单利单利：仅对仅对本金计息，利息不计息本金计息，利息不计息的增值方式。的增值方式。复利复利：指不仅指不仅本金计息，以前各期所产生的利息也要本金计息，以前各期所产生的利息也要计息计息的一种增值形式，俗称的一种增值形式，俗称“利滚利利滚利”。p 5.5.利率利率。 投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发投资利息计算中一般采用估价时点的房

15、地产开发贷款的平均利率。贷款的平均利率。 假设民间借贷：甲向乙借本金款假设民间借贷：甲向乙借本金款100000元，借款元，借款20年，按年，按月利息月利息1分计算（每月结一次利息），分计算（每月结一次利息），20年后本息共多少？年后本息共多少？ 100000+100000*1%*12*20=340000 假设银行贷款：甲向银行贷款假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款元，借款20年，按年年，按年利息利息6.55%计算，计算，20年后一次性还本付息多少？年后一次性还本付息多少？ 100000*（1+6.55%）20 = 355687某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为

16、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引，为吸引3年期的储户，则年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：年期存款的单利年利率应大于：计息期：计息期：由于各部分资金的投入和占用时间不同由于各部分资金的投入和占用时间不同p土地取得费（含税费）土地取得费（含税费）开发动工前全部付清，直到开发完成后开发动工前全部付清，直到开发完成后计息基数：整个土地取得费计息基数：整个土地取得费计息期：整个开发期计息期：整个开发期p土地开发成本（含开发中的税费）土地开发成本（含开发中的税费）开发过程中逐步投入，直到开发完成后开发过程中逐步投入，直到开发完成后计息基数：全部开发费计息基数

17、：全部开发费计息期：开发期（或资金投入期）的一半。计息期：开发期（或资金投入期）的一半。p（1 1）一次性发生的：）一次性发生的：从投入日到开发完成时（估价时点）从投入日到开发完成时（估价时点）全部作为计息期。全部作为计息期。p（2 2）建设期内均匀投入的：）建设期内均匀投入的：计息期取一半。计息期取一半。计息期：计息期： 【2009年真题】某成片荒地面积年真题】某成片荒地面积1k，进行，进行“七通一七通一平平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为费用等为3亿元，年贷款利率为亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为，开发经营期为1

18、年，年，上述费用上述费用均匀投入均匀投入，可转让土地面积比率为，可转让土地面积比率为65%。该地块。该地块可转让土地的应计成本是（）元可转让土地的应计成本是（）元/ 。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77 解析：解析： 开发成本、管理费用、销售费用开发成本、管理费用、销售费用3亿亿 投资利息投资利息3（1+7.2%）0.5-1=1061.23万元万元 总成本总成本=31061.23万元万元 单位成本为单位成本为310.61元元/平方米平方米 转让地块单位成本转让地块单位成本=310.61/65%=477.87 例：例：某宗熟地的原生地取得费为某宗熟地的原生地取得费为

19、540元元/，土地开发期，土地开发期为为2年，土地开发费第一年和第二年分别为年，土地开发费第一年和第二年分别为90元元/和和60元元/，贷款年利率为，贷款年利率为8%。这块地的面积是。这块地的面积是10000平方米。平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元（）元/。A.55.20B.103.22C.109.63 D.114.82 540（1.082-1）+90（1.081.5-1）+60（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22解析：解析： 直接成本利润率直接成本利润率 投资利润率投资利润率 成本利润

20、率成本利润率 销售利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小润率，销售利润率最小。开发利润是按照一定基数乘以相应利润率来计算开发利润是按照一定基数乘以相应利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列开发利润的计算基数和相应的利润率有下列4种：种：七、开发利润七、开发利润 【2010年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建年真题】某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为别为600万元、万元、900万元、万

21、元、50万元、万元、60万元、万元、150万元、万元、120万元，投资利润率为万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。，则成本利润率为（）。A.17.13% B.18.30%C.18.61% D.21.47%记忆窍门：投记忆窍门：投4成成5，总共，总共7个项目，个项目， 女人女人“头饰头饰”（头谐音投，投资利（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前润率，取成本项目的前4个）、男人个）、男人“金城武金城武”（城谐音成，成本利润（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前率，取成本项目的前5个；还一个理解方法个；还一个理解方法:投资的时候利息还没发生，投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。所

22、以不在投资成本中）。 解析：解析：先算开发利润。先算开发利润。头饰，开发利润头饰，开发利润=（土地取得费用（土地取得费用+建设成本建设成本+管理管理费用费用+销售费用）销售费用）投资利润率投资利润率=（600+900+50+60）20%=32.2金城武，成本利润率金城武，成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得费用（土地取得费用+建设成本建设成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息）投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%【20092009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价

23、为的写字楼，开发完成后销售均价为3000元元/，已知取得土，已知取得土地时楼面地价为地时楼面地价为1000元元/，开发成本和管理费用为，开发成本和管理费用为1200元元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售，销售税费为销售价格的价格的5.5%，开发期为，开发期为1.5年，年利率为年，年利率为10%。该幢写字楼。该幢写字楼的销售利润率为（）。的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08%C.11.83% D.13.73%【答案解析】【答案解析】

24、土地投资土地投资1000万万开发成本和管理费用开发成本和管理费用1200万万投资利息投资利息1000（1+10%）1.5-1 + 1200（1+10%）0.75-1=242.61销售费用销售费用30002%=60销售税费销售税费30005.5%=165开发开发利润利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率销售利润率=332.39/3000=11.08%例：例：某企业开发某土地，土地重新取得成本为某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元元/，正常开发成本为，正常开发成本为1500元元/，管理费用为前，管理费用为前两项的两项的5%，投资利息占直接成

25、本的，投资利息占直接成本的5%，销售费用，销售费用为为100元元/，直接成本利润率为，直接成本利润率为6%，则开发后的地，则开发后的地价为（）元价为（）元/。A.1840B.2840C.2966D.3000直接成本利润率直接成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本）开发利润（土地取得成本建设成本）直接成本利直接成本利润率（润率（10001500）6%150土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用用投资利息销售费用开发开发利润利润 10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000。 例例8-1：某成

26、片荒地面积：某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成亿元，开发成“五通一平五通一平”（通水、通电、通路、通讯、（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，亿元，开发期为开发期为3年，贷款年利率为年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和和10%，开，开发完成后可转让土地面积比例为发完成后可转让土地面积比例为60%。求取该荒地开发完。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假

27、设建设成本和管理费用成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。用在开发完成时投入）。 【正确答案】【正确答案】该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总该荒地取得总代价代价+土地开发总成本土地开发总成本+总管理费用总管理费用+总销售费用总销售费用+总投资利总投资利息息+总销售税费总销售税费+总开发利润总开发利润假设开发完成后的熟地价值为假设开发完成后的熟地价值为VV=120000000（18%）3250000000（18%）1.5V（2

28、%5.5%10%）解得解得V=523200000元元 可转让面积可转让面积=200000060%=1200000平方米平方米单价单价=523200000/1200000=436元元/平方米平方米第四节第四节 重新构建价格重新构建价格一、收集整理资料一、收集整理资料二、估计重新购建价格二、估计重新购建价格三、建筑物折旧三、建筑物折旧四、求取积算价格四、求取积算价格成成本本法法的的评评估估步步骤骤一、收集整理资料一、收集整理资料 （一）与待估土地价格相关的资料（一）与待估土地价格相关的资料 主要包括：待估土地的形状、面积、位置、用途、主要包括：待估土地的形状、面积、位置、用途、周围环境、征用过程中

29、的费用、各种债券的正常利率、周围环境、征用过程中的费用、各种债券的正常利率、银行存贷的利率、各行业的投资回报率，土地使用权银行存贷的利率、各行业的投资回报率，土地使用权出让年限及使用年限、当地基准地价评估与修正系数出让年限及使用年限、当地基准地价评估与修正系数等资料。等资料。 （二）与待估建筑物价格相关的资料（二）与待估建筑物价格相关的资料 主要包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、主要包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价或重置价格标准等。或重置价格标准等。二、估算重新购建价格二、估算重新购建

30、价格 （一）重新构建价格的概念（一）重新构建价格的概念 （二）重新构建价格的求取思路（二）重新构建价格的求取思路 （三）建筑物重新构建价格的求取方式（三）建筑物重新构建价格的求取方式 （四）建筑物重新构建价格的求取方法（四）建筑物重新构建价格的求取方法 关于重新购建价格的说法，正确的有（）。【关于重新购建价格的说法，正确的有（）。【2011年真题】年真题】A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物

31、的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 例：某医院住院部共有例：某医院住院部共有300张床位，该类标准住院部的建张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位15万元、万元、12万元和万元和10万元，则该建筑物的重新购建价格估算为万元，则该建筑物的重新购建价格估算为（ ）。）。 A4500万元万元B3600万元万元C3000万元万元D3700万元万元（二）重新购建价格的求取

32、思路（二）重新购建价格的求取思路p思路一：思路一：房地合一，房地合一，模拟房地产开发商的房地产开发过模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来求取；程，采用成本法来求取；p思路二：思路二：房地分离，分别测算，相加求取。房地分离，分别测算，相加求取。土地价格的求取：土地价格的求取：假设地上建筑物不存在，用市场法假设地上建筑物不存在，用市场法或基准地价修正法求重新取得价格或用成本法求重新或基准地价修正法求重新取得价格或用成本法求重新开发成本。开发成本。建筑物价格的求取：建筑物价格的求取：假设土地已取得且为空地，在此假设土地已取得且为空地，在此空地上重新建造与该建筑物相同空地上重新建造与该建筑物

33、相同（三）（三）建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式p重建成本：重建成本：相同的材料相同的技术估价时点的价格相同的材料相同的技术估价时点的价格与原物相同与原物相同复制复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物。p重置成本重置成本：估价时点材料（新材料）估价时点技术（新估价时点材料（新材料）估价时点技术（新技术）估价时点的价格同等效用技术）估价时点的价格同等效用替代，替代，适用于一般项目。适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格。一般情况下重置价格低于重建价格。 判断：判断：建筑物重置价格是指采用与估价对象建建筑物重置价格是

34、指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）（）（四）（四）建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法p建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息管理费用销售费用投资利息+销售税费开发利销售税费开发利p求取方法有：求取方法有：

35、单位比较法单位比较法分部分项法分部分项法工料测量法工料测量法指数调整法指数调整法1 1、单位比较法、单位比较法 单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单单位面积法和单位体积法。位面积法和单位体积法。 单位面积法单位面积法： 适用于同一类型的建筑物的单位建筑面

36、积的建筑安装工适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积的建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。 单位体积法单位体积法： 适用于同一类型的建筑物的单位体积的建筑安装工程费适用于同一类型的建筑物的单位体积的建筑安装工程费基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库。基本相同的建筑物，如储油罐、地下油库。2 2、分部分项法、分部分项法 分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。例题：某建筑物建筑面积例题：某建筑物建筑

37、面积430，基础工程、墙体工程、，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为楼地面工程、屋面工程分别为200 、300 、400、400，单位直接成本分别为，单位直接成本分别为240元、元、500元、元、200元、元、300元，管线工程直接成本为元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的全部直接成本的25，则该建筑物的重新购建价格为（，则该建筑物的重新购建价格为（ ）。）。A398000元元B558000元元C697500元元D744000元元 【例】【例】 估算某旧办公楼估算某旧办公楼2009年年6月月30目的建筑物重置价格。房地目的建筑

38、物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层层，总建筑面积为，总建筑面积为8247 m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：到估算该重置价格所需要的有关数据如下：1.建筑安装工程费：建筑安装工程费：（1）土建工程直接费：）土建工程直接费：基础工程：基础工程：99.54元元m2墙体工程：墙体工程：80.11元元m2梁板柱工程：梁板柱工程：282.37元元m2墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程

39、：73.65元元m2楼梯混凝土工程：楼梯混凝土工程：31.82元元m2零星混凝土工程：零星混凝土工程：25.32元元m2屋面工程：屋面工程：20.42元元m2脚手架工程：脚手架工程：25.54元元m2室外配套工程：室外配套工程：l42.67元元m2小计：小计：781.44元元m2 （2）安装工程直接费：）安装工程直接费：电梯工程：电梯工程：l30.O0元元m2（其中：人工费（其中：人工费9.O0元元m2）给排水工程：给排水工程：85.22元元m2（其中：人工费（其中：人工费l2.32元元m2）采暖通风工程：采暖通风工程：70.34 元元m2（其中：人工费（其中：人工费9.83元元m2）电气工程

40、：电气工程：ll2.65元元m2（其中：人工费（其中：人工费7.59元元m2）消防工程：消防工程：l6.62元元m2（其中：人工费（其中：人工费2.58元元m2）综合布线工程：综合布线工程：30.45元元m2（其中：人工费（其中：人工费4.85元元m2）小计：小计：445.28元元m2（其中：人工费（其中：人工费46.17元元m2）（3）装饰装修工程直接费：）装饰装修工程直接费：门窗工程：门窗工程：l35.O0元元m2（一次性包死承包价）（一次性包死承包价）内部装饰工程：内部装饰工程：455.50元元m2（其中：人工费（其中：人工费45.16元元m2）外墙玻璃幕等工程：外墙玻璃幕等工程：311

41、.O0元元m2（一次性包死承包价）（一次性包死承包价）小计：小计：901.50元元m2（其中：人工费（其中：人工费45.16元元m2）（4）土建工程综合费率为土建工程直接费的）土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装工程综合，安装工程综合费率为安装工程人工费的费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修工程综合费率为装饰装，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的修工程人工费的75.90%，税金为，税金为3.445%。 2.专业费用：建筑安装工程费的专业费用：建筑安装工程费的6%。3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3%。4.销售费

42、用：售价的销售费用：售价的3%。5.投资利息：开发经营期为投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入年；费用第一年投入60%，第二年投入，第二年投入40%；年利率为；年利率为5.76%。6.销售税费：售价的销售税费：售价的5.53%。7.开发利润：投资利润率为开发利润：投资利润率为20%。 【解】【解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：，估算如下：1.建筑安装工程费：建筑安装工程费：（1）土建工程费）土建工程费781.44（1+14.25%）（1+3.445%）923.55（元（元m2）（2）安装工程费（）安装工程费（445.28+46.1779.0

43、8%）（1+3.445%）498.39（元（元m2）（3）装饰装修工程费（）装饰装修工程费（901.50+45.1675.90%）（1+3.445%）968.01（元（元m2） （4）单位建筑安装工程费）单位建筑安装工程费923.55+498.39+968.0l2389.95（元（元m2）建筑安装工程费总额建筑安装工程费总额2389.9582471970.99（万元）（万元）2.专业费用专业费用l970.996%118.26（万元）（万元）3.管理费用（管理费用（1970.99+118.26）3%62.68（万元）（万元）4.销售费用销售费用VB3%0.03VB（万元）（万元）以上以上l至至4

44、项费用之和项费用之和2151.93+0.03VB（万元）（万元）5.投资利息（投资利息（2151.93+0.03VB）60%（1+5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1137.59+0.0019VB（万元）（万元）6.销售税费销售税费VB5.53%0.0553VB（万元）（万元）7.开发利润（开发利润（2151.93+0.03VB）20%430.39+0.006VB（万元）（万元）8. VB2151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VBVB2999.46（万元）（万元）建筑物重置单价建筑物重置单价2999.460.8

45、2473637.03（元（元m2） 3 3、工料测量法工料测量法 优点：详细、准确。优点：详细、准确。 缺点：比较费时，需专业技术，用于求取具有历史价值的建筑物的缺点：比较费时，需专业技术，用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。重新购建价格。4 4、指数调整法、指数调整法 也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。将历史成本调整为重新购建成本。 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可单位比

46、较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。法来区分，求取建筑物重新购建价

47、格的方法有（）。A.单位比较法单位比较法 B.市场提取法市场提取法 C.分解法分解法 D.工料测量法工料测量法 E.指数调整法指数调整法 【例】某栋房屋的建筑面积为【例】某栋房屋的建筑面积为300m2,该类用途、建筑结该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费用为构和档次的房屋的建筑安装工程费用为1200元元/ m2,专业专业费用为建筑安装工程费的费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，个月，所有费用可

48、视为在建设期内均匀投入，年利率为年利率为6%，房地产开发成本利润率为，房地产开发成本利润率为15%，销售税费，销售税费为重新购建价格的为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。请计算该房屋的重新购建价格。 【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：计算如下：（1）建筑安装工程费）建筑安装工程费=1200（元（元/ m2）（2）专业费用）专业费用=12008%=96（元（元/ m2）（3）管理费用）管理费用=（1200+96）3%=38.88（元（元/ m2）（4）销售费用）销售费用=VB4%=0.04VB（元（元/m2） （5）

49、投资利息）投资利息=（1200+96+38.88+0.04VB）（1+6%）0.25-1=19.59+0.0006VB（元（元/m2）（6）销售税费）销售税费=VB6%=0.06VB（元（元/m2）（7）开发利润）开发利润=（1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB）15%=203.17+0.0061VB（元（元 m2） （8）VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69（元（元/m2）重新构建总价重新构建总价=1743.69300=52.31（元（元/m2） 1.建

50、筑物折旧建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。其金是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。购建价格之差。建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 2.建筑物折旧的原因建筑物折旧的原因折旧总额物质折旧折旧总额物质折旧+功能折旧功能折旧+外部折旧外部折旧p物质折旧，物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损、也称为有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。损坏造成的建筑物价值减损。p功能折旧功能折旧，

51、也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后，也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。p外部折旧外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。外部不利因素有：区位因素、经济素造成的建筑物价值减损。外部不利因

52、素有：区位因素、经济因素、其它因素。因素、其它因素。 区分功能折旧和外部折旧。区分功能折旧和外部折旧。 区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物有关，区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。 例：例：引起建筑物物质折旧的因素包括（）。引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震地震B.电梯数量不够电梯数量不够C.酸雨酸雨D.单行道单行道E.门窗的自然破损门窗的自然破损 某旧住宅的重置价格为某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为物质折旧为2万元，户型

53、设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。 【正确答案】【正确答案】（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：）该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额该旧住宅的折旧总额=物质折旧物质折旧+功能折旧功能折旧+外部折旧外部折旧=2+6+3=11（万元）（万元）（2）该旧住宅的现值求取如下：）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值该旧住宅的现值=重置价格重置价

54、格-折旧折旧=40-11=29（万元）（万元）3.折旧求取方法折旧求取方法年限法年限法 年限法及年限的相关概念年限法及年限的相关概念年限法，也称为年龄年限法，也称为年龄寿命法，是根据建筑物的预寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。物折旧的方法。 相关概念相关概念建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）p实际年龄：实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。似于人的实际年龄。p有效年龄：有效年龄：是指估价时点的

55、建筑物状况和效用所显示的年是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等p有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄；当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄。建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）p自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设自然

56、寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。时间。p经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。收益大于零的持续时间。p一般经济寿命短于自然寿命。一般经济寿命短于自然寿命。 剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）剩余自然寿命剩余自然寿命=自然寿命自然寿命-实际年龄实际年龄剩余经济寿命剩余经济寿命

57、=经济寿命经济寿命-有效年龄有效年龄利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间时间D

58、.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间剩余经济寿命与实际年龄之和的时间3.折旧求取方法折旧求取方法直线法直线法 残值残值=重新构建价格重新构建价格残值率残值率年折旧率年折旧率=年折旧额年折旧额重新构建价格重新构建价格有效年龄为有效年龄为t年的建筑物的折旧总额年折旧率年的建筑物的折旧总额年折旧率有效年龄有效年龄建筑物现值重新购建价格建筑物现值重新购建价格t年的折旧总额重新购建价格（年的折旧总额重新购建价格（1年折旧率年折旧率t）折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。 先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建先

59、判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。筑物的现值。成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。筑物进行估价的场合。建筑物现值建筑物的重新购建价格建筑物现值建筑物的重新购建价格成新率成新率成新率成新率1年折旧率年折旧率有效年龄有效年龄t当残值率为当残值率为0时成新率剩余经济寿命时成新率剩余经济寿命/（有效年龄（有效年龄+剩余经济剩余经济寿命）寿命）3.折旧求取方法折旧求取方法成新折扣法

60、成新折扣法 某钢混结构厂房的耐用年限为某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是年，占用的土地是10年年前通过出让方式取得的使用期限为前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。【（）。【2011年真题】年真题】A.70.00%B.83.33% C.84.O0%D.86.67% 【