房地产开发项目融资方案

1、湖北恩施莲花城项目融资方案恩施莲花城生态旅游开发有限公司二二年四月二十一日精选文库目录一、项目名称 .2二、项目主体 .2三、投资规模、期限及还款进度.2四、项目基本情况.3五、项目投资估算.5六、项目销售收入及税费.6七、项目财务分析.61精选文库一、项目名称“恩施莲花城”建设项目二、项目主体恩施莲花城生态旅游开发有限公司三、投资规模、期限及还款进度本项目拟分三期投资：一期投资总额为 10000 万元，资金来源为业主自筹 9000 万元，拟从银行贷款1000 万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3 年，自 2014年 5 月至 2017 年 5 月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性

2、到账，利息按季度支付，2017 年 5 月本利还清。由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资 2000 万元，使用期限为3 年，自 2014年 5 月至 2017 年 5 月，年利率预计为15%。2精选文库四、项目基本情况恩施市是 恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、 经济、 文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城 之一，享有“世界硒都” 、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市， 国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000 平米， 建筑面积65000 平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商

3、业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率 4.5 。目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证， 建设用地规划许可证、施工许可证） ，地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户 7 户，一期已完成其中四户安置补偿。3精选文库项目建设期为4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。项目公司成立于2011 年 8 月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本 1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇90%，向福容持股10%，法定代表人石厚勇。4精选文库五、项目投资估算项目总投资24500万元，其中土地征用及拆迁补

4、偿费4500 万元，前期工程费 1000万元，建筑安装工程费13000万元，基础设施费3000 万元，公共设施配套费免费， 开发间接费3000万元（含销售、广告、管理等费用） 。项目建设期预计 4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。预计 2013 年完成总投资的 20%，即完成投资 4900 万元； 2014 年完成总投资的 30%，即完成投资 7350 万元； 2015 年完成总投资的 48%，即完成投资 11760 万元； 2016 年完成总投资的 2%，即完成投资 490 万元。土地征用及拆迁补偿费4500 万元。 项目共占用规划面积土地使用权175000 平米，其中

5、项目公司名下国有出让土地35000 平米，其余部分为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、 接待中心及土地出让金、相关税费。前期工程款1000 万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费13000 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方 2000 元的单位造价、建筑面积65000 平米相乘确定。基础设施费 3000 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视

6、工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模的2%确定。公共设施配套费免费。开发间接费 3000 万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。5精选文库六、项目销售收入及税费项目建成后， 项目公司拟持有的自有物业包括商铺，扣除拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为62000 平米。根据对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场的调查，该房产的平均销售价为6500 元 / 平米，可实现销售收入40300 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费 3405.35 万元。各项税费情况见下表：项目税费比例金额（万元）销售费用3.00%1209.00营业税3.00%1209.0