中国房地产三种战略投资模式

1、 Moways Management Consulting, Singapore Page 1Copyright 2012 Moways Management Consulting, Singapore中国房地产三种战略投资模式及案例 Moways Management Consulting, Singapore Page 2房地产行业投资存在十一种主要投资市场，有三种典型的投资模式房地产行业投资存在十一种主要投资市场，有三种典型的投资模式中国房地产投资的中国房地产投资的11种投资市场种投资市场通过系统地对目标资产实施投资运通过系统地对目标资产实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收作及管理运

2、作，寻求投资资本的收益和增值益和增值把为目标房地产发展项目提供融资把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务支持和融资服务作为主要经营业务将房地产资本运营（如房地产并购、将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为的主要经营业务策划等）作为的主要经营业务以资产投资为主导以资产投资为主导以股权投资为主导以股权投资为主导以投资银行模式为以投资银行模式为主导主导模式特征模式特征投资模式投资模式 收租型物业收租型物业 银行抵押资产银行抵押资产 银行不良资产银行不良资产 土地资产土地资产 开发项目股权开发项目股权 开发项目债权

3、开发项目债权 房地产公司股权房地产公司股权 房地产公司债权房地产公司债权 有并购价值的房地产公司有并购价值的房地产公司 有重组价值的房地产公司有重组价值的房地产公司 有上市潜力的房地产公司有上市潜力的房地产公司 Moways Management Consulting, Singapore Page 3三种房地产投资投资模式的的特征构成三种房地产投资投资模式的的特征构成业务模式业务模式营运模式营运模式盈利模式盈利模式金融模式金融模式 租金收入（持有）租金收入（持有） 资产增值收益（经营）资产增值收益（经营） 资本增值收益（证券化）资本增值收益（证券化）资资产产投投资资模模式式股股权权投投资资模

4、模式式投投资资银银行行模模式式 价值链：融资价值链：融资+收购收购+持有经持有经营营+退出退出 退出机制：资产转让退出机制：资产转让/股权转股权转让让/受益权转让受益权转让/上市上市 价值链：融资价值链：融资+参股参股+退出退出 退出机制：股权转让退出机制：股权转让/股权股权回购回购/项目结算项目结算/项目清算项目清算 价值链：融资价值链：融资+收购收购+整合整合+退出退出 退出机制：股权转让退出机制：股权转让/上市上市 产品：资产管理与经营产品：资产管理与经营 模式特征：资产经营管理模式特征：资产经营管理为主为主 产品：股权投资产品：股权投资 模式特征：融资服务为主模式特征：融资服务为主 产

5、品：资源整合服务产品：资源整合服务 模式特征：资本运作为主模式特征：资本运作为主 股权溢价收益（股权）股权溢价收益（股权） 经营利润分享（股权）经营利润分享（股权） 利息收益（债权）利息收益（债权） 股权溢价（转让）股权溢价（转让） 资本增值收益（上市）资本增值收益（上市） 房地产信托投资基金房地产信托投资基金 房地产股权投资基金房地产股权投资基金 股权股权 债权债权 房地产投资基金房地产投资基金 股权股权 房地产并购投资基金房地产并购投资基金 Moways Management Consulting, Singapore Page 4房地产投资的四个典型代表房地产投资的四个典型代表凯德中国凯

6、德中国战略模式战略模式标杆企业战略标杆企业战略模式模式复地集团复地集团战略模式战略模式金地集团金地集团战略模战略模式式ARA集团集团战略模式战略模式房地产投资的四个典型代表房地产投资的四个典型代表 国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商，致力成为具备全球影响力的、中国领先的房地产金融集团 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华业务统称，由凯德中国常务委员会统一管理，独特的“地产开发+资本运作”战略使其快速成长为全国性的房地产企业 于2010年金地集团明确了一体两翼发展战略，形成较为成熟的房地产基金运作经验 亚洲著名的房地产基金管理公司，具有较强的房地产资产证券化运作能力， 截止到201

7、0年集团旗下管理的总资产价值达726亿人民币 Moways Management Consulting, Singapore Page 5复地投资集团战略：形成房地产基金、股权投资及资产管理三个投资版块复地投资集团战略：形成房地产基金、股权投资及资产管理三个投资版块投资集团投资集团基金和融资基金和融资投资投资资产管理资产管理 人民币基金人民币基金 外币基金外币基金 商业地产收商业地产收购购 住宅投资住宅投资 土地投资土地投资 项目投资项目投资开发版块开发版块复地集团复地集团复地投资集团业务架构复地投资集团业务架构复地投资集团业务布局复地投资集团业务布局 通过与房地产行业相关的私募基金、投资和资

8、产管理增加企业利润3年总融资规模5年总利润/无跟投5年总利润/跟投独立基金4个5亿= 20亿1.5亿3亿合作基金2个10亿= 20亿1.5亿3亿IPO基金2个5亿= 10亿1.5亿3亿主题基金2个10亿= 20亿1.5亿3亿海外基金2个25亿= 50亿4亿8亿元复地投资集团战略目标复地投资集团战略目标 Moways Management Consulting, Singapore Page 6凯德中国战略：形成房地产投资开发与房地产金融两个投资版块凯德中国战略：形成房地产投资开发与房地产金融两个投资版块嘉德资产嘉德资产管理公司管理公司投资开发投资开发凯德中国凯德中国凯德中国业务架构凯德中国业务

9、架构物业及资产物业及资产运管理运管理 住宅投资及开发住宅投资及开发 商业地产投资及开商业地产投资及开发发 城市综合体投资开城市综合体投资开发发 房地产投资信房地产投资信托基金托基金 房地产私募基房地产私募基金金 租赁租赁 营运营运 资产管理资产管理凯德中国战略模式凯德中国战略模式凯德中国业务布局凯德中国业务布局 从投资、开发到房地产金融的整合性一体化产业链运作模式 由嘉德资产管理公司进行“私募基金+房地产投资信托”的系统化资本运作 核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融，建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融房地产投房地产投资开发资开发 Moways

10、Management Consulting, Singapore Page 7金地集团战略：形成住宅投资、房地产金融、商业地产投资三个版块金地集团战略：形成住宅投资、房地产金融、商业地产投资三个版块商业地产商业地产 并购并购美元基金美元基金人民币基人民币基金金金融业务金融业务金地集团金地集团金地集团业务架构金地集团业务架构住宅投资住宅投资 住宅投资基金住宅投资基金 商业地产基金商业地产基金 一级土地开发基金一级土地开发基金 商业物业收购商业物业收购 股权基金股权基金 并购基金并购基金 夹层基金夹层基金金地的战略目标金地的战略目标金地的业务布局金地的业务布局 到2015年，金融业务就将给集团贡献

11、约20%的利润 在金地的地产金融布局中，成立全资公司稳盛投资作为房地产金融操作平台，专注于房地产开发投资，目前发起成立美元房地产基金及数只人民币基金，管理规模总计约合25亿元；计划未来推出商业地产基金、保障性住房和一级开发的房地产金融产品 Moways Management Consulting, Singapore Page 8ARAARA集团战略：以资产证券化为目标，形成房地产信托基金、私募基金、房地产管理集团战略：以资产证券化为目标，形成房地产信托基金、私募基金、房地产管理服务及金融咨询服务四个版块服务及金融咨询服务四个版块金融咨询金融咨询服务服务房地产信房地产信托托ARAARA集团集团

12、ARA集团业务架构集团业务架构ARAARA战略模式战略模式ARAARA的业务布局的业务布局 房地产与金融相结合 初期投资规模扩张与多元业态发展，后期走向核心业务集中与价值链整合增长 主要业务：管理私募股权基金、REIT及投资亚洲地区房地产。运作和管理REIT是其核心业务，目前有四个上市交易的ERIT，新加坡挂牌的置富产业基金、新达信托基金，香港挂牌的泓富产业信托，马来西亚挂牌的REIT 业务涵盖写字楼、工业地产、商业零售，资产包中的物业大部分来自长江实业集团，分布新加坡、香港、马来西亚和中国内地私募基金私募基金房地产管房地产管理服务理服务 置富产业基置富产业基金金 新达信托基新达信托基金金 泓

13、富产业信泓富产业信托托 置富产业基置富产业基金金 新达信托基新达信托基金金 阿马实业投阿马实业投资信托资信托 凯诗物流信凯诗物流信托基金托基金 汇贤产业信汇贤产业信托托 亚腾基金亚腾基金 ARA Harmony ARA Harmony FundFund 伊斯兰远东伊斯兰远东房地产基金房地产基金 亚洲资产收亚洲资产收益基金益基金 Moways Management Consulting, Singapore Page 9标杆房地产投资企业战略模式特征总结标杆房地产投资企业战略模式特征总结业务布局基本业务布局基本围绕三条主线围绕三条主线运作模式多元运作模式多元化化 复地集团：基金业务、投资业务、资产管理为独立运作的业务单元，相互协同 凯德中国：分为房地产金融业务与其他业务分版块两个独立运作的业务单元，但二者是前后端的运作协同关系 金地集团：业务形态上分为房地产金融、住宅投资、商业地产并购投资三个业务，但运作中实施一体化运作 ARA集团：以投资信托基金为业务单元进行不同业态的房地产投资，基金之间独立运作房地产金融成房地产金融成为房地产投资为房地产投资业务的核心业务的核心 复地集团：房地产基金+投资+资产管理 凯德中国：房地产投资开发+物业及资产营运管