大厦机电设备设施的保养维护方案

1、大厦机电设备设施的保养维护方案 机电设备设施的保养维护方案 一、供配电系统的管理如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统那么是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。1、设备的定期维护保养方案和标准1每日巡视保养工程 12每周保养工程 2 31供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：变压器发生故障后，运行值班人员5分钟 当发生火灾时，值班员应按?灭火应急规程?处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。3、电力节能措施为了更好地效劳于租客，同时又能创

2、造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。对各楼宇内的走廊、消防通道等公用局部的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。地下室采用低照度分散照明，能到达一般照明效果即可。根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器 4处于最经济的运行状态。 二、电梯管理 随着国民经济的飞速开展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护

3、保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪效劳，确保电梯的平安正常运行。1、电梯的定期维护及检修方案1曳引机的保养减速箱箱体 润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次；应保证箱体 当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。曳引轮应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑；对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。曳引电动机及速度反应装置应保证电动机各局部的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等局部的灰尘；对使用滑动轴承

4、的电动机，应注意油槽内的油量是否到达油线，同时应保持油的清洁；当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承；应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下主极线圈0.5兆欧，其他局部0.25兆欧，应采取措施 5提高绝缘性能。2曳引绳与绳头组合的保养应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整相互拉力差应在5%以 应保证平安钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。4导轨和导靴的保养对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁；

5、滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米双侧，内端面不超过2毫米，超过时应更换；应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整；应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换；在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧；当平安钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。5轿门、厅门和自动门锁的保养当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证适宜间隙；应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢

6、丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整；应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油；应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、 6假接及粘连现象。6自动门机的保养应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整；对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力；自动门机各转动局部，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑

7、的部位，应定期加油。7缓冲器的保养对于弹簧缓冲器，应保护其外表不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆；对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般每季度应检查一次，当发现低于油位线时，应添加保证油的粘度相同；油压缓冲器柱塞外露局部应保持清洁，并涂抹防锈油脂；每年以轿厢检修速度，进行一次油压缓冲器的复位试验。8重量补偿装置的保养当发现补偿链在运行时产生较大噪声时，应检查消音绳是否折断；对于补偿绳，其设于底坑的张紧装置应转动灵活，上下浮动灵活，对需要人工润滑部位，应每月检查添加润滑油。9寻向轮及反绳轮的保养应经常用软刷和吹风去除屏体及全部电器件上的积尘，保持清洁；应经常检查接触器、继电器触头

8、的工作情况，保证其接触良好可靠，导线和接线柱应无松动现象，动触头连接的导线接头应无断裂现象；应保证接触器、继电器的触头清洁、平滑，发现有烧蚀时，应用细齿锉刀修整平滑忌用砂布，并将屑末擦净；更换控制屏 应保持动触头盘杆运行灵活，视需要加注润滑油；减速器及各传动部位，均应保证足够润滑，注意添加润滑油；应经常检查动、静触头的接触可靠性及压紧力，并予适当调整。当过度磨损时应予更换；应保持触头的清洁，视需去除外表积垢，烧蚀处应用细锉刀修平； 注意保持传动链条的适度张紧力，出现过度松驰时，应予张紧。11平安保护开关的保养每月应对各平安保护开关进行一次检查，拭去外表尘垢，核实触头接触的可靠性，触头的压力及压

9、缩裕度，去除触头外表的积尘，烧蚀处应锉平，严重时应更换；极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能不能可靠地断开主电源。12机房和井道的保养机房应禁止无关人员进入，在维修人员离开时，应锁门；应注意不让雨水浸入机房，平时保持良好通风，并注意机房的温度调节； 7机房内不准放置易燃、易爆及腐蚀性物品；同时保证机房中灭火设备的可靠性；底坑保持枯燥、清洁，发现有积水时应及时排除，并作枯燥处理。 三、给排水系统的管理 为此，嘉国物业管理公司根据嘉华国际商务中心的给排水特点，制定出定期的维护保养方案及标准，并按此方案及标准进行全方位的维护保养，确保生活用水和消防用水质量。1、排水系统定期维护保养方案及

10、标准8 92、给排水系统应急处理方案1给排水系统事故应急处理措施经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修杜绝浪费；尽量保障供水的连续性，当方案检修阀门确需短时间停水时，应提前通知租客停水时间及恢复供水时间，以便作好储水准备；遇突发事件导致供水系统停水时，工程部应与自来水公司取得联系，问明停水原因、时间后，及时向租作出书面解释；对于 定期清洗二次供水蓄水池，应提前出示通知，告知停水时间及恢复供水时间。清洗完后应将水质样本送卫生防疫部门化验合格。 2给排水系统故障抢修限时规定为保证给排水系统发生意外事故后能及时抢修，特制定本规定。 给水系统高压水泵发生故障后，运行人员应及时启用备用水

11、泵，停止故障泵的运行，并及时通知人员修复故障，在零配件齐全的情况下，故障排除不得超过两天； 10干管阀门破裂时，应及时关闭前一级阀门，并通知维修人员更换破裂的阀门，其更换并再次通水时间不得超过4小时；普通水龙头损坏，其更换时间不得超过1小时；主管发生破裂时，应及时关闭前一级阀门，并向工程部经理汇报。经理接到汇报后，应立即召集抢修人员在15分钟 排水干管、沟渠、沙井发生堵塞，其疏通时间不得超过3小时。 四、中央空调系统的管理1、中央空调机组的定期维护保养及检修 112、中央空调机组的预防性保养(1)压缩机油过滤器 当油压下降30%或使用了半年以后，油过滤器必须更换； 更换润滑油 压缩机中的润滑油

12、必须每年更换一次。(2)压缩机电机经常检查电机安装螺栓，确认紧固良好；定期检查电机绕组的电阻，检查绕组的绝缘性。(3)压力试验保持气密的机组就是无故障、高效运行的机组，因此机组应每年进行一次压力试验，发现有渗漏必须立即修复。(4)蒸发器与冷凝器冷凝器、蒸发器保养的主要内容是保持冷凝器、蒸发器水侧的清洁； 在闭水系统中，使用未经处理的水常会导致在冷凝器、蒸发器水侧形成水垢，引起腐蚀或锈蚀以及出现泥潭与藻类。为延长机组使用寿命，提高经济性，必须进行恰当的水处理。(5)电气控制系统检查主机电气控制系统中各元件是否正常，电气联接有无松动、发热等异常现象；检查制冷辅机电气控制系统中各元件是否正常，电气联

13、接有无松动，发热等异常现象。(6)中央空调停用一周以上重新开机启用，必须先预热24小时。3、中央空调系统故障应急抢修处理方案(1)中央空调系统抢修限时规定中央空调系统出现运行故障时，值班人员要及时发现，立即采取应急措施控制故障范围，保护设备，并根据故障发生的性质及部位，立即实施抢修或通知保养单位组织力量进行抢修，具体要求如下：12空调主机发生故障报警时，值班人员10分钟 风管或冷水管保温层破坏，出现凝露、滴水现象时，维修人员10分钟 当发生火灾时，由消防值班员直接关断空调主、副机电源总开关。4、中央空调经济运行方案由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广阔租客有一个舒适的学习环境，同时

14、节约电能，特制定以下方案：中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；根据季节、当日气温状况及空调主机电流满负荷百分率，决定开启一台、两台或三台机组；严禁制冷铺机空载运行，以节约电能。 五、消防系统的管理 消防设施设备的运行管理，将直接影响到大厦租客的平安感和适宜感，因此物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了防止在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据大厦的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障大厦的消防平安。13 141516

15、2. 消防火警应急处理措施1 对接报火灾的处理A. 管理处任何人员接到或发现火警时，立即向管理处办公室值班人员报告。B. 现场指挥员马上通知管理处经理、助理、消防控制中心及各部门负责人。C. 现场指挥员集合校园区内所有在场员工，假设部门负责人不在场，那么由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。D. 各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。消防控制中心值班员根据火场情况，按?灭火应急规程?进行处理；工程部负责人指挥工程部员工作各种应急处理；工程部负责人指挥工程部员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源；其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。 E.

16、现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施:火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火灾扑灭后，工程部、保安部负责将机电设备和消防系统恢复正常；责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写?火警/匪警处理情况登记表?。 2 灭火应急方案为了在出现火灾时，做到“忙而不乱，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程；A. 消防控制中心接到消防报警

17、信号利用对讲机通知辖区保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；火警误报通知中心消除警号；火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。 B. 火警信号被证实，情况严重，中心应急事项通知管理部办公室值班员和平安管理部长，由其决定是否打“119 报警； 17启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；利用消防疏散播送，引导人群利用消防楼梯向平安地点疏散； 迫降电梯至首层；切除非消防电源，启用应急电源；启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动起动各设备，保证水电供给不间断，所有消防设施必须在5-7分钟之内投入运行。3 拨打“119 报警程序A. 拿起话筒拨打“119号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。B. 讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。C. 讲清起火