房地产经济学

1、2021-12-15房地产经济学 1房地产经济学宋真真华中农业大学经管土管学院2021-12-15房地产经济学 2房地产经济学房地产经济学v第一章第一章 绪论绪论v第二章第二章 房地产商品房地产商品v第三章第三章 房地产业的经济结构房地产业的经济结构v第四章第四章 房地产业的发展与城市土地利用规划房地产业的发展与城市土地利用规划v第五章第五章 房地产业的基本经济运动房地产业的基本经济运动v第六章第六章 房地产资金运动、成本和利润房地产资金运动、成本和利润v第七章第七章 房地产升值房地产升值v第八章第八章 城市土地使用制度和住房制度城市土地使用制度和住房制度2021-12-15房地产经济学 3第

2、一章第一章 绪论绪论2021-12-15房地产经济学 4第一节第一节 房地产经济学的基本概念房地产经济学的基本概念v一、房地产业的概念一、房地产业的概念 房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业。房地产又称不动产（地产又称不动产（real estate），它有狭义和广义之分。狭义的），它有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资

3、源。经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。经济学意义上的房地产主要介绍狭义房地产。房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、是一般的维修房屋、收收房租，而是一个包括投资开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。管理和服务等众多行业的产业部门。从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在联合国制定的联合国制定的国际标准行业分类国际标准行业分类中，房地产业被列入第八类，中，房地产业被列入第八类，我国现行

4、行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是我国现行行业分类中则列为第七类。这说明，无论在国际，还是在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使在国内，房地产业都是作为一个独立的产业部门的。划拨土地使用权出租的条件用权出租的条件2021-12-15房地产经济学 5v房地产业包括的活动领域主要有：房地产业包括的活动领域主要有：土地开发和再开发土地开发和再开发房屋开发房屋开发地产经营（包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）地产经营（包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押） 房地产经营（包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、抵押等）房地产经营（包括房产（含土地使用权）的买卖、租赁、

5、抵押等） 房地产中介服务（包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等）房地产物业管理服务（包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等）房地产金融（包括信贷、保险和房地产金融资产投资等） 2021-12-15房地产经济学 6v房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门：房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门：房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门；房地产业是把地产和房产结合于一体经营不动产的产业部门 房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。2021-12-15房地产经济学 7二、房地产经济学的基本概念二、房地产经济学的基本概

6、念v（一）房地产经济学是房地产业的基本理论学科（一）房地产经济学是房地产业的基本理论学科房地产的性质和内部经济结构房地产的性质和内部经济结构房与地的内在关系房与地的内在关系房地产商品的特殊性房地产商品的特殊性房地产经济运行机制和基本规律性房地产经济运行机制和基本规律性房地产市场和价格的基本理论房地产市场和价格的基本理论房地产在国民经济中的地位和作用房地产在国民经济中的地位和作用 2021-12-15房地产经济学 8二、房地产经济学的基本概念二、房地产经济学的基本概念v（二）房地产经济学是一门具有内在整体性的产（二）房地产经济学是一门具有内在整体性的产业学科业学科房地产经济学不仅要研究房产，同时

7、也要研究地产，在城市房地产领域中，房产和地产经济过程的相互联结和相互依赖性，以及两者在经济内涵上的相互包含和相互渗透，决定了房地产业本身经济内容和运动过程的内在整体性和不可分割性，从而也就决定了房地产经济学的内在整体性和不可分割性。 2021-12-15房地产经济学 9二、房地产经济学的基本概念二、房地产经济学的基本概念v（三）房地产经济学是一门商品经济学科（三）房地产经济学是一门商品经济学科处于商品经济形态上的房地产业，它的运行过程不仅要遵循商品经济的一般规律，同时要遵循产业本身的特殊规律。2021-12-15房地产经济学 10第二节第二节 房地产业的地位和作用房地产业的地位和作用v一、一、

8、房地产业在国民经济发展中的地位房地产业在国民经济发展中的地位房地产业是城市经济发展的基础产业房地产业是城市经济发展的基础产业 。房地产业是国民经济的先导产业房地产业是国民经济的先导产业房地产业是国民经济的支柱产业房地产业是国民经济的支柱产业房地产业从一定意义上说还是保护和优化生态环境的房地产业从一定意义上说还是保护和优化生态环境的重要环保产业重要环保产业 2021-12-15房地产经济学 11第二节第二节 房地产业的地位和作用房地产业的地位和作用v二、房地产业在国民经济发展中的作用二、房地产业在国民经济发展中的作用有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率

9、有利于调整优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展有利于调整优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展有利于改善投资环境，扩大对外开放，发展外向型经济有利于改善投资环境，扩大对外开放，发展外向型经济有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设 有利于培育和完善社会主义市场体系有利于优化消费结构，提高人们的生活质量和消费水平能为社会提供大量的就业机会 2021-12-15房地产经济学 12第三节第三节 房地产经济学的研究对象房地产经济学的研究对象v一、房地产经济学的研究对象一、房地产经济学的研究对象v二、房地产经济的基

10、本内容二、房地产经济的基本内容v三、房地产经济学研究对象的时代特征三、房地产经济学研究对象的时代特征2021-12-15房地产经济学 13一、房地产经济学的研究对象一、房地产经济学的研究对象v房地产经济是一门部门经济学，它是研究房地产经济实践活动的一门科学。研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系。v房地产经济学的研究对象包括两个方面，其一，是房地产商品经济运动的客观规律性，以及引导产业运行的计划调节和市场调节机制；其二，是房地产业与城市经济发展和整个国民经济之间的相互影响，相互制约的内在关联性。2021-12-15房地产经济学 14二、二、房地产经济的基

11、本内容房地产经济的基本内容 v概括房地产经济活动的业务内容，大体上包括两个层次十个方面。第一层次是专业性的第一层次是专业性的 房地产综合开发，单位和个人自建与合建房屋，房地产经营，房地产综合开发，单位和个人自建与合建房屋，房地产经营，房地产市场管理，房地产产权产籍管理，房地产修缮服务房地产市场管理，房地产产权产籍管理，房地产修缮服务第二层次是基础性的第二层次是基础性的 房地产法制，房地产金融，房地产职业教育，房地产科研设房地产法制，房地产金融，房地产职业教育，房地产科研设计计2021-12-15房地产经济学 15三、三、房地产经济学研究对象的时代特征房地产经济学研究对象的时代特征v它是中国社会

12、主义初级阶段上房地产经济运行的客观规律v它是社会主义房地产业生产力发展的客观规律2021-12-15房地产经济学 16第四节第四节 房与地的辩证统一关系房与地的辩证统一关系 v一、一、房与地的内在统一性房与地的内在统一性v二、房价与地价的相互关联性二、房价与地价的相互关联性2021-12-15房地产经济学 17一、一、房与地的内在统一性房与地的内在统一性房与地同属房与地同属“不动产不动产”的范畴的范畴任何房产都是房地产任何房产都是房地产“地上有房地上有房”是城市建筑地块的普遍状态是城市建筑地块的普遍状态2021-12-15房地产经济学 18二、房价与地价的相互关联性二、房价与地价的相互关联性v

13、房价与地价的相互依赖其一，房价对地价的依赖。这种依赖关系主要表现在其一，房价对地价的依赖。这种依赖关系主要表现在建筑地段因素对房价贵贱的基本制约上。建筑地段因素对房价贵贱的基本制约上。其二，地价对房价的依赖。其二，地价对房价的依赖。“地以房为贵地以房为贵”，有什么，有什么样的房价，就有什么样的地价。样的房价，就有什么样的地价。2021-12-15房地产经济学 19二、房价与地价的相互关联性二、房价与地价的相互关联性v房价与地价的相互包含房价对地价的包含，一方面取决于房屋作为土地固着的物理特性，房价对地价的包含，一方面取决于房屋作为土地固着的物理特性，另一方面则取决于土地的有偿使用制度。房价中所

14、包含地价比重另一方面则取决于土地的有偿使用制度。房价中所包含地价比重的大小，是一个不确定的变量，它的实际测定主要取决于五个因的大小，是一个不确定的变量，它的实际测定主要取决于五个因素。素。1、建房基地使用权价格的高低；、建房基地使用权价格的高低；2、建筑面积密度；、建筑面积密度；3、房、房屋的建筑安装造价；屋的建筑安装造价；4、房屋的售价或租金水平；、房屋的售价或租金水平；5、房屋的成新、房屋的成新折扣。折扣。地价对房价的包含是以地价对房价的包含是以“实地实地”而言的。这里的地价，在其内涵而言的。这里的地价，在其内涵构成上无疑包含房价的因素，房价，即指一是房屋的建筑安装造构成上无疑包含房价的因

15、素，房价，即指一是房屋的建筑安装造价，一是房屋的建安重置价。价，一是房屋的建安重置价。2021-12-15房地产经济学 20二、房价与地价的相互关联性二、房价与地价的相互关联性v房价与地价的相互转化实体性转化实体性转化虚拟性转化虚拟性转化隐蔽性转化隐蔽性转化经营性转化经营性转化2021-12-15房地产经济学 21第二章第二章 房地产商品房地产商品 2021-12-15房地产经济学 22第二章第二章 房地产商品房地产商品v房地产经济学研究的根本任务是提示房地产经济关系及其运动过程中的内在规律性和运行机制。首先认识房地产，也就是什么是房地产？房地产的特性有哪些，正是我们这章需要解决的问题：1、如

16、何理解房地产的经济属性是商品属性？、如何理解房地产的经济属性是商品属性？2、如何理解房地产商品化问题？、如何理解房地产商品化问题？3、房地产商品是如何分类的？、房地产商品是如何分类的？4、房地产的特殊性是什么？、房地产的特殊性是什么？2021-12-15房地产经济学 23第二章第二章 房地产商品房地产商品v第一节第一节 房地产的经济属性与房地产商品化房地产的经济属性与房地产商品化v第二节第二节 房地产商品的分类及其社会经济功能房地产商品的分类及其社会经济功能v第三节第三节 房地产商品的特殊性房地产商品的特殊性2021-12-15房地产经济学 24第一节第一节 房地产的经济属性与房地产商品化房地

17、产的经济属性与房地产商品化一、社会主义房地产的商品属性及其客观依据划一、社会主义房地产的商品属性及其客观依据划拨土地使用权出租补办出让手续的程序拨土地使用权出租补办出让手续的程序v房屋的经济属性房屋的经济属性 v城市土地的经济属性2021-12-15房地产经济学 25房屋的经济属性房屋的经济属性 社会主义住宅是一种地地道道的商品，商品性是城市住宅的唯一的内在本质属性。v马克思、恩格斯、列宁等的观点 房租，是在实行租赁经营条件下，分期实现房屋价值的一种形式，因此，房租额的规定，遵循“等价交换”原则，可是在我国长期以来实行“低租金”制，扭曲了这一原则。v住宅是最耐用的消费品，住宅消费不能排除在按劳

18、分配之外，否则，按劳分配的原则就要大打折扣，而这恰恰违背了社会主义的客观经济规律。v国家财政或企业补贴，是因为住宅以远低于其价值的价格出租，这个价值和价格的差额由国家和企业来负担。租金加补贴，正好体现了住宅通过货币进行着等价交换。v“福利”政策带来的后果，国家财政或企业不堪重负，住宅维修和建设难以进行，平均主义，苦乐不均现象严重，住宅紧缺。2021-12-15房地产经济学 26城市土地的经济属性城市土地的经济属性社会主义房地产的商品属性及其客观依据划拨土社会主义房地产的商品属性及其客观依据划拨土地使用权出租补办出让手续的程序地使用权出租补办出让手续的程序v房屋的经济属性房屋的经济属性 v城市土

19、地的经济属性2021-12-15房地产经济学 27第一节第一节 房地产的经济属性与房地产商品化房地产的经济属性与房地产商品化二、房地产商品属性的具体体现和房地产商品化二、房地产商品属性的具体体现和房地产商品化 v房地产商品属性的具体体现v房地产商品化2021-12-15房地产经济学 28房地产商品属性的具体体现v具有价值和使用价值的房地产商品，通过市场交易实行他的价值与使用价值；v房地产的买卖、租赁、抵押是具体的市场方式，价值规律是市场交换中的通用法则；v房地产的开发建设、经营管理活动，都是商品经济的活动；v房地产的分配和消费，要实行“商品货币”法则，实现公平原则和经济效益原则；v国家对城市土

20、地使用税费或地租的征收，其经济实质是国家对其投入城市土地开发资金的回收。是城市土地国有权在经济上的实现；v房地产的生产和经营要接受计划机制和市场机制的双重调节。2021-12-15房地产经济学 29房地产商品化概念：是指逐步实现房地产商品属性的过程v房地产商品化是房地产经济过程、经营方式和物质内容全部实现商品经济性质；v房地产商品化进程必须与国家、地方的财政实力、社会集团的经济承受能力和个人的实际购买力相适应；v房地产商品化要体现社会主义性质特征；v房地产商品化要求支付能力是获得房地产的数量和质量的基本依据，但不是唯一依据；v房地产商品化是整个房地产经济体制实行全面转轨的过程。2021-12-

21、15房地产经济学 30第二节第二节 房地产商品的分类及其社会经济功能房地产商品的分类及其社会经济功能 房地产商品可以分为三大类：房地产商品可以分为三大类：v房屋（包括配套设施）v建筑地块（包括土地使用权）v房地产劳务服务2021-12-15房地产经济学 31一、房屋一、房屋 概念：房屋是房屋建筑物与建房地基的有机结合体。概念：房屋是房屋建筑物与建房地基的有机结合体。建筑物部分是地基的上层建筑，地基是建筑物的基建筑物部分是地基的上层建筑，地基是建筑物的基础载体。用香港房地产业通行的说法，房屋是物业础载体。用香港房地产业通行的说法，房屋是物业与地业的统一。与地业的统一。房屋的构成要素房屋的构成要素

22、v（1）房屋建筑材料v（2）房屋建筑地基v（3）房屋内部设备v（4）房屋外部环境2021-12-15房地产经济学 32一、房屋一、房屋 3、房屋分类（住宅和非住宅房屋两大类）、房屋分类（住宅和非住宅房屋两大类）v（1）住宅：住宅是供人们居住生活之用的房屋建v（2）住宅的社会经济功能 住宅的生活资料功能 住宅的社交功能 住宅的心理功能2021-12-15房地产经济学 33一、房屋一、房屋 3、房屋分类（住宅和非住宅房屋两大类）、房屋分类（住宅和非住宅房屋两大类）v（3）非住宅房屋：是指除住宅以外的其他房屋的总称。按其使用性质的不同，大致可以分为四类：生产用房；营业用房；行政用房；其他专业用房 v

23、（2）非住宅房屋的社会经济功能 使用性质不同的非住宅房屋，其社会经济功能也是各不相同的： 生产用房是物质生产部门的生产性固定资产或不动产，执行生产资金的职能； 营业用房是流通部门和服务部门的经营性固定资产或不动产，执行商业经营资金的职能； 行政用房和其他专业用房主要与社会管理、社会治安及科研活动、人才培养、医疗保健等职能有关。2021-12-15房地产经济学 34一、房屋一、房屋 4、配套设施、配套设施v（1）概念：指设置在某个特定的城市住宅区域中，为该居住区全体居民生活服务的固定资产设施及其经营部门的综合体，它是为居住区提供公共的物质和劳动服务的系统。v（2）构成：能源系统；供水系统；排水排

24、污系统；道路交通系统；邮电通讯系统；安全防灾系统；文化教育系统；休憩娱乐系统；卫生医疗系统；体育卫生系统；11社区管理系统；12绿地系统；13商业服务系统。v（3）社会经济功能 它能满足住宅区居民的物质、精神和社会交往方面的多样化、多层次的需要； 它是实现住宅区生活运转稳定性，并加强居民对自己住宅区的良好归属感和认同感的主要物质保证； 它是实现整个城市经济生活服务设施的合理配置和使旧区改造、重建和新区扩建得以顺利进行的基本保证。2021-12-15房地产经济学 35二、建筑地块二、建筑地块 v（1）概念：指与房地产开发建设和经营活动相关的那部分城市土地。v（2）社会经济功能 建筑地块是社会房地

25、产业最基础的开发、建设要素和经营对象，同时，它对整个房地产业的发展具有基础性的制约作用； 建筑地块是城市经济形成和发展的基础物质载体和根本制约条件，是衡量城市经济繁荣和现代化程度的重要标志； 建筑地块的商品化经营，是国家财政和市政建设的重要资金来源，是调整城市经济布局，提高城市土地使用效益的重要经济杠杆。2021-12-15房地产经济学 36三、三、房地产劳务服务房地产劳务服务 概念：概念：是在其开发、建设和经营管理过程中，在人们对房屋的使用过是在其开发、建设和经营管理过程中，在人们对房屋的使用过程中所提供的一系列经营服务活动的总和。程中所提供的一系列经营服务活动的总和。内容内容v房地产开发、

26、投资咨询和价值评估v房屋拆迁与安置服务v房屋买卖、租赁服务v换房服务v房屋修缮、装饰服务v居住区环境服务。社会功能经济社会功能经济v为创造良好的产业形象提供服务体系v为房地产业的顺利运行提供“润滑剂”v全面提高房地产物质产品的使用效益、环境效益和社会效益v能为城市劳动力就业提供更多的机会，促进社会稳定。2021-12-15房地产经济学 37第三节第三节 房地产商品的特殊性房地产商品的特殊性一、房屋的直接物质构成要素的特殊性一、房屋的直接物质构成要素的特殊性二、房屋商品使用价值的特殊性二、房屋商品使用价值的特殊性三、房屋商品价值的特殊性三、房屋商品价值的特殊性四、房屋商品属性的特殊性四、房屋商品

27、属性的特殊性2021-12-15房地产经济学 38一、房屋的直接物质构成要素的特殊性一、房屋的直接物质构成要素的特殊性 （1）土地是房屋的直接物质构成要素 任何其他产品，虽然都是“土地产品”，但却不是土地本身。（2）城市土地的国家所有制对房屋商品属性的制约 城市土地商品属性的不完整性决定了城市房屋商品城市土地商品属性的不完整性决定了城市房屋商品属性的不完整性，这种不完整性主要表现在房屋商品在属性的不完整性，这种不完整性主要表现在房屋商品在任何一种经营方式下，其地块所有权的不可移动性。任何一种经营方式下，其地块所有权的不可移动性。2021-12-15房地产经济学 39二、房屋商品使用价值的特殊性

28、二、房屋商品使用价值的特殊性 空间上的固定性使用上的长期性效用上的多层次性室内环境与室外环境的统一性2021-12-15房地产经济学 40三、房屋商品价值的特殊性三、房屋商品价值的特殊性 土地价值是房屋价值的直接组成部分。居住区住房的价值受居住区服务设施价值的影响。房屋的价值在较长时期内，将由劣等生产条件下开发建造房屋的个别劳动时间决定。2021-12-15房地产经济学 41四、房屋商品属性的特殊性四、房屋商品属性的特殊性 房屋商品产权的双重结构 第一个层次是房屋建筑物部分的所有权和使用权，第二层次是房屋建筑地皮部分的所有权和使用权。房屋商品使用权的综合性 即同时使用建筑物和地皮。房屋所有权主

29、体的双重性 城市房屋的买卖，至多是房屋建筑部分的使用权和所有权，以及建房地块使用权的转手，而不发生土地所有权的转移。2021-12-15房地产经济学 42第三章第三章 房地产业的经济结构房地产业的经济结构学习提要：学习提要：本章集中阐述属于本章集中阐述属于生产关系方面的房地产业的所有制生产关系方面的房地产业的所有制结构和属于生产力方面的房地产行结构和属于生产力方面的房地产行业结构，意在探讨实现房地产经济业结构，意在探讨实现房地产经济的良性循环，建立起与社会生产力的良性循环，建立起与社会生产力相适应的房地产经济结构模式。相适应的房地产经济结构模式。 2021-12-15房地产经济学 43第一节第

30、一节 房地产业的所有制结构房地产业的所有制结构v一、经济结构的一般涵义一、经济结构的一般涵义v二、生产力决定房地产业所有制结构二、生产力决定房地产业所有制结构v三、我国房地产所有制结构的演变三、我国房地产所有制结构的演变 v四、多元化所有制分述四、多元化所有制分述 2021-12-15房地产经济学 44一、经济结构的一般涵义1 1、经济结构的概念、经济结构的概念狭义 :经济结构是人类社会发展一定阶段上占主要地位的生产关系的总和，就是经济基础、经济形态或经济制度。 广义 :包括部门结构、产业结构、分配结构、流通结构、技术结构、产品结构、经济组织结构、企业规模结构、积累和消费结构、投资结构、就业结

31、构、价格结构、地区结构、城乡结构、进出口结构、所有制结构等。2 2、房地产业的经济结构、房地产业的经济结构 即指房地产业经济的各个组成要素的总和及其相互联系、相互作用的内在形式。2021-12-15房地产经济学 45v单一的房地产全民所有制模式的形成的原因v国家是生产资料的唯一所有者，国家是生产资料的唯一所有者， 从而是全社会房地产一切资源的唯一支配者，享有人力、物力和财力资源配置的全面垄断权和无限的决策权。 后果：排斥市场和价值规律对资源配置的自动调节作用，无法准确反映房地产的供求状况和资源的稀缺程度。v房地产经济牵制于国家指令。房地产经济牵制于国家指令。 房地产经济不仅在长期战略决策方面，

32、而且在短期或日常投入产出决策以及人事决策、工资和利润分配决策方面都集中在国家各级政府部门手里，房地产部门及其职工只能完全听命于国家的指令。 后果：一方面，国家由于远离决策现场和难以承受过量决策负担以及不能及时获取准确信息，造成决策失误（或错误），乃至造成资源利用上的浪费；另一方面，房地产部门及其职工处在被动的无权的地位，吃平均主义的“大锅饭”，没有市场竞争的压力，丧失经营的主动性和积极性。 历史证明，任何超越生产力水平的房地产所有制形式，只能导致整个房地产市场的经济衰退。二、生产力决定房地产业所有制结构2021-12-15房地产经济学 46v单一的房地产全民所有制形式存在两大基本问题容纳过量，

33、就是说全民所有制经济的房地产业覆盖面很大；机理失调，就是说所有制的责权利三要素配置失当，首尾脱节。二、生产力决定房地产业所有制结构2021-12-15房地产经济学 47三、我国房地产所有制结构的演变v房地产所有制结构:是指在房地产行业中，各种经营房地产的企业，它们的经济成分的对比关系和结合状况。全民所有制的房地产经济社会主义国营房地产经济半社会主义的合作房地产经济个体房地产经济私人资本主义房地产经济国家资本主义房地产经济全民所有制的房地产经济集体所有制的房地产经济个体经济实体的私有房地产经济国内合资及合作经营的房地产经济国家资本主义经济形式的涉外经营2021-12-15房地产经济学 48四、多

34、元化所有制分述v1 1、全民所有制的房地产经济、全民所有制的房地产经济指的是在社会主义房地产公有制的基础上，房地产生产经营资料归全体劳动人民共同所有的一种形式。v具体有以下几种类型具体有以下几种类型 ： 由城市政府房地产主管部门组建的房地产经营、开发、信托公司 由城市政府其他主管部门组建的房地产开发公司 工业企业组建的住宅经营公司和房地产开发公司 金融业、商业企业和团体，经国家批准，也组建了房地产开发公司 2021-12-15房地产经济学 49 四、多元化所有制分述2 2、其他各种房地产经济形式、其他各种房地产经济形式（1 1）集体所有制房地产经济）集体所有制房地产经济v城市集体经济经营 农民

35、集体经济经营（2 2）个体经济实体的私有房地产经济）个体经济实体的私有房地产经济v私人房产出租或入股 个人承包经营公房（3 3）国内合资及合作经营的房地产经济）国内合资及合作经营的房地产经济v吸收私人入股的公私合营的股份制房地产经营v国家与集体合股的房地产经营v集体与个人合股的房地产经营（4 4）国家资本主义经济形式的涉外经营）国家资本主义经济形式的涉外经营v中外合资、合作经营v外商独资经营v国外经营2021-12-15房地产经济学 50第二节第二节 房地产的行业结构房地产的行业结构一、房地产经济的产业归类一、房地产经济的产业归类二、房地产业的性质、特点二、房地产业的性质、特点三、房地产行业结

36、构分析三、房地产行业结构分析2021-12-15房地产经济学 51二、房地产业的性质、特点1、房地产业与建筑业的区别行业性质不同：建筑业属第二产业，房地产业属第三产业 行业职能不同： 建筑业的基本职能是为生产、流通、管理、事业等单位和居民生产多种多样的房屋和建筑物； 房地产业主要根据城市规划要求，组织对零星或成片土地进行整治和基础设施建设，提供合适的建筑地段，根据生产和生产的需要组织房屋的开发、建设，通过出售、租赁、信托咨询等各种经营方式，为房地产的流通提供服务，为房屋的消费提供维修、装修等综合性服务，其基本职能是组织房地产的开发、经营、管理和服务。行业类别不同： 联合国国际标准行业分类中把经

37、济行业分为十类，建筑业列为第五类，房地产业列为第八类；我国有关部门把我国经济分为十三门类，建筑业列为第四类，房地产业列为第七类。2、房地产业的特点内容丰富，涉及范围广它更带有房屋自然属性、社会属性及它们之间的内部联系性的特点2021-12-15房地产经济学 52三、房地产行业结构分析v采用采用因素分析法因素分析法，对房地产行业结构进行分析。，对房地产行业结构进行分析。1、土地开发、土地使用的有偿出让、转让2、房屋的建设3、房地产的买卖和租赁，是房地产业的两种主要流通形式4、房屋的维修、装饰工作也很重要5、房屋的物业管理6、房地产信托和抵押贷款（市场行为）2021-12-15房地产经济学 53第

38、四章第四章 房地产业的发展房地产业的发展与城市土地利用规划与城市土地利用规划学习提要：学习提要：本章主要研究房地产业发展与本章主要研究房地产业发展与城市土地利用规划的关系。城市土地利用规划的关系。 2021-12-15房地产经济学 54第一节第一节 房地产业的发展要以城市土地利用规划为前提房地产业的发展要以城市土地利用规划为前提一、城市土地利用规划对发展房地产业的必要性一、城市土地利用规划对发展房地产业的必要性二、城市土地利用规划的独立地位二、城市土地利用规划的独立地位三、城市土地利用规划的作用三、城市土地利用规划的作用2021-12-15房地产经济学 55一、城市土地利用规划对发展房地产业的

39、必要性要保证房地产业健康地迅速地发展，首先就要编制一个有要保证房地产业健康地迅速地发展，首先就要编制一个有科学根据的城市土地利用规划。科学根据的城市土地利用规划。1、从土地的自然属性看，必须实行土地的规划利用2、从土地的经济属性看，必须实行土地的规划利用3、从保护、优化生态环境来看，必须实行土地的规划利用。4、从房地产产品本身和房地产业在国民经济中的地位和作用看，也必须实行土地2021-12-15房地产经济学 56v城市土地利规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治保护进行管理，指导、调控、监督的一种方法。城市土

40、地利用规划与国土规划的关系城市土地利用规划与城市发展总体规划的关系城市土地利用规划与城市经济社会发展计划的关系二、城市土地利用规划的独立地位国土规划是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局，也是对国土资源开发、利用、整治、保护的宏观控制的构想和设计。土地利用规划主要是为了搞好土地利用结构、布局和土地开发、利用、整治、保护等措施安排。城市发展总体规划城市发展总体规划是根据城市经济、社会发展的要求， 在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态的总体设计。 城市土地利用规划城市土地利用规划是国家凭借土地所有权对有效利用土地的一种安排，是国家土地所有权的重要体现，即

41、发挥对城市土地利用的指导、制约作用，最终实现国家对城市土地利用的控制和调节。 城市经济社会发展计划城市经济社会发展计划较多地研究和考虑时间约束，规定一定时间内城市国民经济发展和社会事业发展的主要要求，侧重于城市经济社会发展的物质内容；城市土地利用规划城市土地利用规划则主要考虑和研究空间约束，规定一定时间内城市社会经济发展的空间形式。2021-12-15房地产经济学 57三、城市土地利用规划的作用 城市土地利用规划在实现城市土地优化配置，保证房 地产业健康发展中具有重要的作用。v城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；v城市土地

42、利用规划为房地产业的发展及其区位选择提供了有利城市土地利用规划为房地产业的发展及其区位选择提供了有利条件；条件；v城市土地利用规划是有效实施城市土地利用管理的科学依据。城市土地利用规划是有效实施城市土地利用管理的科学依据。2021-12-15房地产经济学 58第二节 城市土地利用规划的内容一、城市土地利用规划的依据一、城市土地利用规划的依据二、城市土地利用规划的基本原则二、城市土地利用规划的基本原则三、城市土地利用规划的基本内容三、城市土地利用规划的基本内容2021-12-15房地产经济学 59一、城市土地利用规划的依据 1、地域分异规律 2、区位规律 3、集约经营规律 4、生态经济规律202

43、1-12-15房地产经济学 60二、城市土地利用规划的基本原则 1、整体性原则 2、找“位置”原则 3、超前性原则 4、立体性原则 5、区域性原则 6、经济利用原则2021-12-15房地产经济学 61三、城市土地利用规划的基本内容 城市土地利用规划可分为城市土地利用总体规划、城市土地城市土地利用规划可分为城市土地利用总体规划、城市土地利用分区规划和城市土地利用详细规划三个层次。利用分区规划和城市土地利用详细规划三个层次。v1、城市土地利用总体规划（宏观、指导性的长期规划）v2、城市土地利用功能分区规划（按用地性质进行功能分区）v3、城市土地利用详细规划（总体、分区规划的深化和具体化）2021

44、-12-15房地产经济学 62第三节 城市房地产规划一、城市住宅房地产的规划一、城市住宅房地产的规划二、城市非住宅房地产的规划二、城市非住宅房地产的规划2021-12-15房地产经济学 63一、城市住宅房地产的规划城市住宅房地产规划主要包括以下三个方面：城市住宅房地产规划主要包括以下三个方面：1 1、住宅建设发展规划、住宅建设发展规划2 2、住宅建设区位选择、住宅建设区位选择v要有良好的自然条件 ；v居民住宅要具有卫生、舒适、方便的环境 ；v区位选择要受城市级差地租杠杆的调节 。2 2、居住区和小区的规划、居住区和小区的规划 v设计，包括建筑布置、工程设施、绿化；v既要满足舒适、方便、安全、卫

45、生、美观；又要节约用地；v减少费用，提高经济效益。2021-12-15房地产经济学 64二、城市非住宅房地产的规划 城市非居住用房是城市形象的主体部分，它的建设、发展城市非居住用房是城市形象的主体部分，它的建设、发展要严格按照城市土地规划和城市发展总体规划进行，在制定它要严格按照城市土地规划和城市发展总体规划进行，在制定它的发展规划时，要充分注意以下几个方面：的发展规划时，要充分注意以下几个方面：1、城市非居住用房发展规划要顺从城市土地利用规划和城市发展总体规划；2、城市非居住用房发展规划必须体现综合开发的原则；3、城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能。2021-12-15房地产经

46、济学 65第五章 房地产业的基本经济运动2021-12-15房地产经济学 66v房地产业的基本经济运动包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。v开发建设分配消费三个基本环节。2021-12-15房地产经济学 67第一节 土地的开发与再开发v土地开发的概念：土地开发的概念：指人类通过一定的技术经济手段，扩大和提高对土地的有效利用范围和利用程度，以满足生活和生产的不断发展的需要。v土地开发的分类土地开发的分类农业土地开发通过开垦和对低产田改良等手段来实现；城市土地开发通过城市的兴建和旧城区的改造扩大等手段来实现。2021-12-15房地产经济学 68城市土地开发v含义含义广义：

47、城市土地的综合利用（新城区的土地开发旧城区的拆迁改造）狭义：变农业用地为城市用地（居住、工商、交通用地）v内容内容“三通一平”：“水、电、路”，场地平整“七通一平”：道路、电力、通讯、上水、下水、热力、煤气。2021-12-15房地产经济学 69新城区的土地开发v新城区的土地开发必须通过征用土地和城市基础设施建设来实现。新城区的土地开发必须通过征用土地和城市基础设施建设来实现。v征用土地征用土地实质实质：农村集体所有制的土地国家所有制的城市土地。补偿：补偿：农村土地是农民最基本的生产资料和生活源泉，因此，征用农村土地必须给予补偿。程序：程序：申请用地、审查用地单位文件、拟定征地方案、核批用地、

48、划拨土地、建设用地管理、颁发土地使用证、建立征用土地档案。原则：原则：珍惜耕地、合理利用土地的原则；保证国家建设用地的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；坚持有偿使用的原则；坚持依法征地的原则；特点：特点：1、具有一定的强制性；2、要妥善安置被征地单位人员的生产和生活；3、征用后的土地所有权发生转移。v城市基础设施建设城市基础设施建设内容：内容：道路，上水，下水，煤气，电力，通讯，热力，以及污水、垃圾处理等 特点：特点：挖填方土方量大，施工层次分明，地下隐蔽工程多，配套性强。 v新城区的土地开发，通过征用土地和城市基础设施建设，提供了城市建设的投资新城区的土地开发，通过征用土地和城市基础设施

49、建设，提供了城市建设的投资环境，实现了环境，实现了“生地生地”变成变成“熟地熟地”的土地开发目的。的土地开发目的。2021-12-15房地产经济学 70旧城区的土地开发v旧城区的土地开发又叫城市土地的再开发。旧城区的土地开发又叫城市土地的再开发。v旧城区开发的重要环节就是拆迁和改造，拆迁是旧城区土地开发的必要手段。旧城区开发的重要环节就是拆迁和改造，拆迁是旧城区土地开发的必要手段。 v拆迁拆迁方式：方式：统一拆迁；自行拆迁；委托拆迁 补偿补偿 补偿对象：房屋的所有权人 补偿方式：产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。安置安置 安置对象：被拆除房屋的使用权人。 安置方式：一次性安置，过渡

50、性安置。（周转用房） 既是所有者，又是使用者；既补偿又安置。程序：程序：1）提出拆迁申请 2）房屋拆迁审批 3）颁发房屋拆迁许可证4）签订拆迁协议5）实施拆迁 拆迁纠纷处理：拆迁纠纷处理：1）行政裁决2）依法起诉3）责令限期拆除4）强制拆迁：行政强制执行，司法强制执行v改造改造目的：目的：改善旧城的投资环境和生活环境。内容：内容：道路、管网等市政公用配套设施的改造2021-12-15房地产经济学 71第二节第二节 房屋的生产过程房屋的生产过程 v房屋的生产过程房屋的生产过程 1可行性研究与评估阶段。2前期准备阶段（生地洽谈、规划设计征询、项目可行性分析、申报计划、落实配套、旧房改造的动拆迁）3

51、筹资筹材阶段4工程建设阶段5组织预售销售或流通分配阶段6组织管理服务阶段2021-12-15房地产经济学 72房屋生产的制约因素v土地v城市建筑规划v城市基础设施v需求v资金v建材和专用设备v施工技术v环境质量要求2021-12-15房地产经济学 73第三节第三节 房地产的流通房地产的流通v房地产流通的特点房地产流通的特点房地产流通主要表现为“商流”形态，而没有“物流”形态；房屋使用期限可以分割，使用部位可以分割，零星出卖；房产流通过程与房屋消费过程、房屋维修过程紧密结合。2021-12-15房地产经济学 74房地产的流通过程 v房地产流通的购买阶段，就是房地产企业用货币资本购买生产资料和支付

52、工人工资的阶段。这一阶段也就是为房地产生产作准备的阶段。v房地产流通的销售阶段，就是房地产企业将生产出来的成品即房屋销售出去的阶段。这个阶段重要的问题是选择有利时机和销售方式，尽快地实现房地产商品的价值。2021-12-15房地产经济学 75房地产的流通形式 v房地产的买卖城市房地产购买力1）住宅的购买力2）非居住用房的购买力v房地产的租赁 2021-12-15房地产经济学 76第四节第四节 房地产开发经营的特点房地产开发经营的特点 v房地产一次性投资量大，成品销售价格也就高v房地产是不动产，使用年限较长v房屋附着于土地之上，同土地一起构成一个整体2021-12-15房地产经济学 77第六章第

53、六章 房地产资金运动、房地产资金运动、成本和利润成本和利润2021-12-15房地产经济学 78第一节第一节 房地产资金运动过程房地产资金运动过程 房地产资金运动过程，是指房地产产品生产过程和房地产商品流通过程的资金流转循环的全过程。 一、房地产资金分类 二、房地产资金运动的特点 三、房地产资金的作用 四、资金循环的流程分析 五、资金运动体现的关系 六、资金的管理2021-12-15房地产经济学 79一、房地产资金分类v按运用方式可分为固定资金、流动资金、专项资金专项资金是指开发企业通过各种渠道取得的，按照规定用途运用的各种资金。以经租房产折旧和出售、经租房产收入价款为来源的房产重置基金；单位

54、内部形成的更新改造基金、大修理基金、经营发展基金、集体福利基金、后备基金、职工福利基金、职工奖励基金；按规定向建设单位和自有修建工程收取费用而形成的技术装备基金、临时设施包干基金、劳保基金。作为固定资金的条件：使用年限在一年以上单位价值在规定标准以上（大型企业800元；中型企业500元；小型企业200元）2021-12-15房地产经济学 80流动资金按运用的形态可分为：储备资金、在建资金、成品资金、结算资金、货币资金。固定资金与流动资金的区别：价值形态转移的方式不同实物形态周转的方式不同周转的速度不同流动资金按管理方法可分为：定额流动资金和非定额流资金；计划内流动资金和超计划流动资金。流动资金

55、按资金来源可分为自有流动资金，视同自有流动资金，非自有流动资金。2021-12-15房地产经济学 81v2、按来源可分为国家资金、企业资金、个人和单位投入资金、借入资金、引进国外资金。v3、按用途可分为生产性资金和经营性资金。v4、按作用可分为生产领域资金和流通领域资金。2021-12-15房地产经济学 82二、房地产资金运动的特点v由于房地产商品是一种特殊的商品，其面积大，价值高，生产周期长，一经建成投产就无法异地移动等特点，因此，房地产资金与其他商品资金相比，存在着资金流量、周期、消耗、增值等方面的差别，这些差别就形成了房地产资金的特点。1、资金垫付量大2、资金周转期长3、资金运动的固定性

56、4、资金的增值性5、资金的稳定性2021-12-15房地产经济学 83三、房地产资金的作用v房地产企业资金运动的作用表现在如下方面：1、房地产企业资金是房地产业在开发经营活动中各个环节的物质周转的保证；2、房地产企业资金的多少也直接影响到企业生产经营规模 3、房地产企业的资金周转速度反映了企业的产品周转速度。2021-12-15房地产经济学 84四、资金循环的流程分析v（一）理论分析房地产经济运动过程中的资金随着生产经营活动的进行不断地运动。房地产商品生产和再生产过程，依次经过三个连续阶段：供应阶段、生产阶段、销售阶段。货币资金储备资金生产资金成品资金货币资金v（二）具体理解1、纯属地产经营的

57、资金循环2、土地和房产统一经营房屋出售或出租的资金循环2021-12-15房地产经济学 85v（二）具体理解1、纯属地产经营的资金循环2、土地和房产统一经营房屋出售或出租的资金循环2021-12-15房地产经济学 86五、资金运动体现的关系v1、企业与国家之间的财务关系。v2、企业与企业之间的财务关系。v3、企业与职工的财务关系。2021-12-15房地产经济学 87六、资金的管理v（一）固定资金的管理1、固定资金形成过程的管理2、固定资产价值转移的管理3、固定资产维修和清理的管理v（二）流动资金的管理1、流动资金来源方面的管理2、流动资金占用方面的管理3、流动资金的计划管理2021-12-1

58、5房地产经济学 88第二节第二节 房地产经营成本的分析房地产经营成本的分析一、经营成本二、经营成本范围分析三、影响经营成本的因素四、成本管理的内容五、降低经营成本的途径六、房地产商品的价格构成分析2021-12-15房地产经济学 89一、经营成本v1、征地费：土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费v2、拆迁安置补偿费：拆迁补偿费、安置费v3、前期工程费：规划费、项目可行性研究费、勘察设计费、“七通 一平”费v4、房屋建筑安装费v5、基础设施建设费v6、公共配套设施费v7、管理费：管理人员工资及附加费、办公费、宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、科技费、财产保护费、契约、合同、公证、

59、鉴证费v8、贷款利息v9、固定资产投资的方向调节税2021-12-15房地产经济学 90v中国人民建设银行（1988年）建总房字第9号文颁布的国营城市建设综合开发企业成本、管理暂行办法土地征用及拆迁补偿费前期工程费房屋建筑安装工程费公共配套设施费基础设施建设费管理费利息支出2021-12-15房地产经济学 91二、经营成本范围分析v我国现行的房地产商品的经营包含了许多不合理的成分。比如征地费用中的安置补助费，对已丧失劳动能力者，应通过社会保障途径来解决；至于建筑基地外市政公共配套设施、基础设施，则应是市政建设范围。2021-12-15房地产经济学 92三、影响经营成本的因素v（一）直接影响经营

60、成本的绝对因素1、建筑材料价格的升降和消耗数量因素2、建筑工人劳动生产率和工资水平因素3、土地因素4、管理费用v（二）供求关系对经营成本的影响（相对因素）1、供求基本适应和平衡时，房地产的中等水平成本，即为社会平均成本，高于中等水平成本就会发生亏损，低于中等水平成本就会获取更多的利润。2、供应短缺，供不应求时，即使劣等生产水平的成本，也能销售出去。2021-12-15房地产经济学 93四、成本管理的内容v1、编制成本计划，提出降低成本的措施；v2、建立严格的成本管理责任制，通过成本的日常管理，控制和监督生产经营费用开支，检查成本计划执行情况，组织成本计划的实现；v3、按期正确地核算开发经营的实