房地产估价培训—建筑与造价知识

1、 建筑结构类型的判断建筑结构类型的判断 A. 钢结构承重的主要结构是钢框架钢结构承重的主要结构是钢框架 B钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）；又分为又分为:框架承重结构、框架剪力墙结构、筒体结框架承重结构、框架剪力墙结构、筒体结构构 C 砖混结构承重的主要结构是用砖建造的；砖混结构承重的主要结构是用砖建造的； D 砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的；砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的； E 其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、土

2、建造的简易房屋。土建造的简易房屋。 基础：钢筋砼、条形基础，钢筋砼地圈梁，基础：钢筋砼、条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；钢筋砼独立柱基； 承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重； 墙体：实砌砖墙；墙体：实砌砖墙； 楼面：现浇板或多孔板楼面；楼面：现浇板或多孔板楼面； 屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。屋面、木基层斜屋面。 常见的例如常见的例如: 多层新建住宅楼（框架与异型框架）、多层新建住宅楼（框架与异型框架）、高层写字楼、住宅楼、综合楼、办公楼、高层写字楼、住宅楼、综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等。

3、还包括食堂或教学楼、公共娱乐场所等。还包括大空间多层营业用房、厂房或仓库等。大空间多层营业用房、厂房或仓库等。 钢混结钢混结构（框构（框架）架）一级一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大面，柱网较大6M6M），水泥楼面，钢门窗，），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。水电卫齐全。二级二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。钢混结钢混结构（排构（排架）架）一级一级钢砼柱，檐高大于钢砼柱，檐高大于7.5M，钢砼屋架或钢屋架，

4、跨度，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于大于15M，吊车吨位大于，吊车吨位大于5吨。吨。二级二级钢砼柱，檐高大于钢砼柱，檐高大于4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度，钢砼屋架或钢屋架，跨度小于小于15M，无吊车。，无吊车。全钢结全钢结构构一级一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于檐高大于6M 。二级二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于檐高大于4.5M。砖混结砖混结构构一级一级砖柱，檐高砖柱，檐高5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨

5、度，跨度9-12M。二级二级砖柱，檐高砖柱，檐高4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度，砼屋架或钢屋架，跨度9-12M。 基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；独立柱基； 承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重； 楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼；阁楼； 屋面：现浇钢筋砼斜屋面：现浇钢筋砼斜/平屋面。平屋面。 基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立柱基；柱基； 承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁

6、；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁； 楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面； 屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。 第三部分第三部分 建筑成新的判断建筑成新的判断 1、直线法下的建筑物现值计算公式：、直线法下的建筑物现值计算公式：2、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式： 3、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：、成新折扣法下的建筑物现值计算公式： 式中：式中：V：建筑物现值：建筑物现值 C：建筑物重置价格或重建价格：建筑物重置价格或

7、重建价格 S：建筑物预计净残值：建筑物预计净残值 t ：建筑物已使用年限：建筑物已使用年限 N：建筑物耐用年限：建筑物耐用年限 q：建筑物成新率：建筑物成新率NtSCCV)( tNCV)21 ( qCV结构生产用房受腐蚀生产用房非生产用房钢705080钢混503560砖混一等403050砖混二等403050砖木一等302040砖木二等302040砖木三等302040简易10结构残值率（%）钢混 0砖混一等 2砖混二等 2砖木一等 6砖木二等 4砖木三等 3简易 0 打分法的运用打分法的运用: 统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是统一的房屋建筑物完损等级评定一般也是按房屋的结构、装修和设备三个部

8、分分别按房屋的结构、装修和设备三个部分分别规定标准，并具体规定评定的部位内容，规定标准，并具体规定评定的部位内容，分别打分，然后按下述公式计算损耗率：分别打分，然后按下述公式计算损耗率： 损耗率损耗率=结构部分合计得分结构部分合计得分G+装修部分装修部分合计得分合计得分S+设备部分合计得分设备部分合计得分B钢混结构钢混结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构G GS SB BG GS SB BG GS SB BG GS SB B单层单层0.850.850.050.050.10.10.70.70.20.20.10.10.80.80.150.150.050.050.870.870.10

9、.10.030.032-32-3层层0.80.80.10.10.10.10.60.60.20.20.20.20.70.70.20.20.10.14-64-6层层0.750.750.120.120.130.130.550.550.150.150.30.36 6层以层以上上0.80.80.10.10.10.1 例: 一处砖混6层的房屋结构基本完好, 装修一般损坏, 设备由于更新不久,属于完好。 0.55 70%+ 0.15 50%+ 0.380% =70% 第四部分第四部分 成本法中的问题成本法中的问题 成本法的两种技术路线成本法的两种技术路线: (A) 土地重新购建价格土地重新购建价格+建筑物重

10、置价格建筑物重置价格(或或重建价格重建价格) (B) 土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投投资利息资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润1、建筑物重置价格：采用、建筑物重置价格：采用估价时点估价时点的建筑材的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象重新建造与估价对象具有同等功能效用具有同等功能效用的的全新状态的建筑物的正常价格全新状态的建筑物的正常价格2、建筑物重建价格：采用、建筑物重建价格：采用估价对象原有估价对象原有的建的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水筑材料和建筑技术，按估价时

11、点的价格水平，重新建造与估价对象平，重新建造与估价对象相同相同的全新状态的全新状态的建筑物的正常价格的建筑物的正常价格表表-19 南京市建筑安装成本明细表南京市建筑安装成本明细表2007年四季度南京市每平方米建筑安装平均成本年四季度南京市每平方米建筑安装平均成本类类 别别类类 型型工程总价工程总价其中其中:土建土建其中其中:安装安装多层普多层普通住宅通住宅七层七层(其中地下其中地下室一层室一层)975.86870.53105.33六层六层(无地下室无地下室)818.01730.187.91综合楼综合楼八层八层(其中地下其中地下室一层室一层)1522.321247.1275.22六层六层(其中地

12、下其中地下室一层室一层)1424.531283.27141.26小高层小高层住宅住宅十二层十二层(其中地其中地下室一层下室一层)1189.711066.91122.79高层商高层商务楼务楼二十八层二十八层(其中其中地下室二层地下室二层)1980.771334.87645.9 1、土地取得费用、土地取得费用（1）征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费（2）土地使用权出让金或者地价款土地使用权出让金或者地价款（3）有关土地取得的手续费及税金有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本、开发成本-见案例见案例（1）前期工程费前期工程费（2）基础设施建设费基础设施建设费（3）房屋建筑安装工程费房

13、屋建筑安装工程费（4）公共配套设施建设费公共配套设施建设费（5）开发过程中的税费开发过程中的税费3、管理费用、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资及福利费、管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。在估价时管理费用通常发成本之和的一定比率。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。来测算。 包括土地取得成本、开发成本和管理费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷还是自有资金，都应的利息，无论是借贷还是自有

14、资金，都应计算利息。开发商自有资金应得的利息也计算利息。开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。要与其应获得的利润分开，不能算作利润。 销售费用：包括广告宣传费、销售代理费等。销售销售费用：包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。费用通常是按售价乘以一定比率来测算。销售税费：销售税费：1、 销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；税、教育费附加；2、 其他销售税费，包括应当由卖方负担的交易手其他销售税费，包括应当由卖方负担的交易手续费等。续费等。 销售税费通常是售价的一定比例，在估价时

15、通常销售税费通常是售价的一定比例，在估价时通常按售价按售价乘以这一比率来测算乘以这一比率来测算。估算开发利润应掌握以下几点：估算开发利润应掌握以下几点：1. 开发利润是所得税前的，即开发利润开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成开发完成后的房地产价值后的房地产价值-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本-管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售费用销售费用-销售税费。销售税费。2. 开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。也不是个别开发商所期望获得的利润。3. 开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，利地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，利润率有：润率有： （1）直接成本利润率）直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取（土地取得成本得成本+开发成本）开发成本） （2）投资利润率）投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成（土地取得成本本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用） （3）成本利润率）成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成（土地取得成本本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+销售费