荣昌房地产市场调研简报

1、荣昌房地产市场调研简报2012年12月9日PART1 城市解读荣昌现状区位荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里，东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。关键词：重庆西大门重庆一小时经济圈之内成渝经济圈之中荣昌现状人口荣昌县辖15个镇、6个街道、209个行政村、41个社区。2011年末全县户籍人口83.52万人 ，常住人口66.69万人，其中城镇人口28.48万人，城镇化率42.71%。目前县城人口约20万人。荣昌现状经济2011年全县地区生产总值2075526万元，人均生产总值31253

2、元，这两项指标在重庆38个区县中均位列第18位 。荣昌现状投资2011年全社会固定资产投资完成2004200万元，比上年增长45.0；其中房地产开发投资274226万元，比上年增长44.7%，占全社会固定资产投资总额的13.7%。荣昌现状收入2011年全县城镇居民人均可支配收入19295元，在38各个区县中位列第18名；全年农村居民人均纯收入8356元，在38个区县中位列第13名。 荣昌未来城市地位重庆第七个区域性中心城市渝西川东地区区域中心城市全国畜牧产业核心基地荣昌未来城乡规划城镇结构规划：一带、两轴、四片区一带， 即以中心城区为核心的城市地区，包括昌元-昌州城区和广顺-安富城区两部分。两

3、轴为 “吴家仁义昌元-昌州城区双河”城市发展主轴和“盘龙广顺-安富城区”西部发展轴。四片区即以双河为中心的南部发展片区、以仁义为中心的中部发展片区、以吴家为中心的北部发展片区和以盘龙为中心的西部发展片区。荣昌未来城乡规划n建设用地规划：到2030年，城镇建设面积达到65平方公里，其中中心城区城市建设面积为50平方公里。 n城镇人口规划：近期2012年42%，城镇人口29万人；中期2020年54%，城镇人口43万人；远期2030年70%，城镇人口63万人。n中心城区人口规划：近期26万人；中期35万人；远期50万人。其中昌元-昌州城区城市人口规划近期22万人、中期30万人、远期35万人 荣昌未来

4、交通规划成渝高铁预计2015年3月开通运营，届时成都重庆两地直达仅需1小时15分钟城市小结优越的区位条件、较好的经济基础、良好的发展规划，对房地产而言是不错的利好！PART2 市场解读房地产板块划分北部新区西部宜居区南部城区房地产板块划分n北部新区：新行政办公、商业金融和居住中心，规划起点高、交通和配套规划良好，高端大盘云集，升值潜力大。n西部宜居区：主要集中在濑溪河沿线，拥有海棠公园、儿童公园等市政公园，生态环境优势明显，宜居度高，也集中了不少高品质楼盘。但整个片区的配套发展速度明显比不上北部新区。n南部城区：为老城区的延伸区域，城市面貌落后、缺乏统一规划、各种配套陈旧老化，目前仅有少量楼盘

5、在售。主要在售楼盘北部新区荣 峰 河巴黎左岸规划高铁站城市广场瑞尔国际金科世界城中华奥城寰宇世家汇宇建材市场荣城御景新行政中心目标地块的可能位置主要在售楼盘北部新区项目名称 总规模 （万方） 物业形态 容积率主力户型() 销售情况 后期情况金科世界城100高层、洋房2.07高层67-120平跃结合一期高层售价3800-5500高层还有一期未推出寰宇世家42高层、洋房2.5高层79-110高层均价约4100高层尚余9栋中华奥城45高层、洋房3.44高层80-112高层均价约4000二期余12栋高层、三期未售荣城御景28高层2.570-100均价约3900一共还有15栋高层未售东邦城市广场40高层

6、、洋房2.5高层50-90高层均价约4100C组团高层仅剩1栋，D组团尚未推出同景巴黎左岸15高层2.546-78全跃层均价约5500还有7栋未售除上述楼盘外，另有瑞尔国际（1栋酒店，2栋5.5米层高LOFT商务公寓、建面5500元/）和汇宇建材市场（3栋高层，3266元/ 起）在售。项目名称 总规模 （万方） 物业形态 容积率主力户型() 销售情况 后期情况恒荣半岛46高层、多层2.22高层86-123三期在售，均价约4000尚余5栋高层未推出宏博澎湖湾28高层、多层2.5高层70-153四期在售，均价约3900无祥宏状元第7.2高层、多层2.4高层70-116均价约4000无都海龙湾8.8

7、高层、小高层、多层2.0高层70-116均价约40004栋高层尚未推出拓新碧水西城9.5高层、小高层2.570-108均价约3500无主要在售楼盘西部宜居区项目名称 总规模 （万方） 物业形态 容积率主力户型() 销售情况 后期情况启昌财富广场34.4多层、高层4.4881-118C区在售，3500元/A区售罄，B、D区约10万方尚未推出五洲国际商贸城100商业为主，含配套公寓、写字楼1.8公寓35-50公寓约2800无住宅主要在售楼盘南部城区备注：五洲国际商贸城实际上处于南部城区和东部工业园区的交界典型楼盘同景巴黎左岸建筑面积：约15万方 容 积 率：2.5物业形态：高层 建筑风格：新古典主

8、义法式风格商业规划：约2万方，沿河两层、局部三层，背面一层典型楼盘同景巴黎左岸户型特点：全跃层，5.7米挑高，单层16户，小户型、大赠送、超值可变。建面约59平米，实得约87平米，可变三房典型楼盘同景巴黎左岸n销售情况：2012年10月首次开盘，截至目前先后推出3栋，由于总价低、赠送大、可变性强，整体销售不错，目前建面均价约5500元/。但由于样板间和实际交房标准不一致（交房时室内楼梯自理），据传引起客户的不理解，最近市场口碑有所下滑。n客户来源：老城区原住民、周边乡镇客户，以刚需客群为主。n蓄客方式：老城设立外展点、周边乡镇巡展、小蜜蜂派单。典型楼盘同景巴黎左岸现场包装典型楼盘金科世界城建筑

9、面积：约100万方容 积 率：2.07物业形态：高层+洋房商业规划：设置两层，定位为餐饮休闲、超市、购物等一期高层二期高层洋 房 区典型楼盘金科世界城建面约67平米，1变2，通过计半面积的院馆实现可变建面约98平米，2变3 ，通过计半面积的院馆实现可变典型楼盘金科世界城建面约94平米，跃层设计，通过客厅挑高实现赠送和可变典型楼盘金科世界城n销售情况：目前一期高层已进入尾声（仅剩1栋尚未推出），二期高层推出时间不详。高层二房功能售价约3800元/、三房功能约4300元/、跃层约5500元/，其中紧凑型三房功能的户型去化最好。n客户来源：住宅客户以老城区原住民、政府机关企事业单位职位为主，含部分乡

10、镇客户。n蓄客方式：老城设立外展点、周边乡镇巡展。典型楼盘金科世界城典型楼盘金科世界城典型楼盘寰宇世家建筑面积：约42万方 容 积 率：2.5 物业形态：高层+洋房建筑风格：ARTDECO典型楼盘寰宇世家建面约89平米，2变3建面约79平米，2房典型楼盘寰宇世家建面约110平米，2变3其他产品亮点：n6米挑高入户大堂n刷卡电梯、指纹密码锁n一卡通智能管理n铝合金门窗、LOW-E中空玻璃典型楼盘寰宇世家n销售情况：目前高层已经推出6栋，均价约4100元/。由于项目品质不错、产品有亮点、现场包装到位，在当地的口碑非常好。n客户来源：客户来源广泛，包括周边乡镇、老城、周边县市（如隆昌）。n蓄客方式：

11、老城设立外展点、周边乡镇巡展。典型楼盘寰宇世家现场包装典型楼盘寰宇世家现场包装典型楼盘东邦城市广场建筑面积：约40万方 容 积 率：2.5 物业形态：高层+洋房商业规划：9万方，含百货、超市、餐饮街、大型卖场、影院。典型楼盘东邦城市广场建面约50平米，1房东邦城市广场是荣昌市场上少有的设计纯一房户型的楼盘，但销售结果显示一房的去化最慢，说明在荣昌市场，一房功能的产品需求还很小。典型楼盘东邦城市广场n销售情况：目前C组团在售，其中高层仅剩1栋，均价约4100元/。除了大型商业以招租为主外，北侧（富安北路）、西侧（棠香北街）的商业设计为一层临街小门面进行分零发售，层高5.1米5.4米，售价约1.6

12、万元/ 1.8万元/ ，目前不少门面已经陆续开店经营。n客户来源：以周边乡镇的客户为主。n蓄客方式：前期设立外展点，也做过巡展。典型楼盘东邦城市广场市场小结n整体开发和营销水平：逐步向主城区看齐 从当前情况来看，荣昌的整体开发水平已经较高，一是物业形态组合丰富，不少项目是洋房高层组合开发；二是建筑风情各异，异域风情盛行；三是注意产品附加值的提升，大部分楼盘在户型设计中都有不同程度的赠送与可变，或者通过公共部分的精装、智能化的配置、高端物业管理等提升卖点。 此外各楼盘在营销中都有较大手笔的投入，一是注重现场情景包装；二是积极拓展蓄客渠道，派单、巡展、外展等手段广泛应用；三是加强活动营销，营造现场

13、氛围、促进销售。n板块之争：北部新区领舞市场 目前荣昌房市的放量主要集中在北部和西部两大板块，但随着行政中心的北移、区域各种配套的不断成熟完善，荣昌向北的趋势不可逆转，北部新区聚集了包括金科、同景、东邦等品牌房企，而且在楼盘的销售价格上也超过了西部宜居区。n后市竞争：竞争加剧在所难免 根据荣昌统计局的数据显示，2011年全年荣昌商品房销售面积约123.63万平米，今年1-10月销售面积92.81万平米，预计今年全年的销售量与去年基本持平或略微下降。 而单就目前面市的项目进行初步统计，明年荣昌整个市场的放量预计将超过200万方，竞争加剧在所难免。n销售效果：刚需当道，赠送为王，周边乡镇客户占据半

14、壁江山 从市场的实际销售情况来看，“中小户型的总价、大中户型的使用功能”的刚需型、大赠送、可变强的产品，成为绝对的热销主角，尤其是90100左右的三房功能户型、6075左右的二房功能户型，去化速度相当不错。 而从各个楼盘的成交情况来看，客户多来自周边乡镇户与老城，周边乡镇客户成为荣昌房地产市场的购买主力之一。对目标地块的初步思考相片中正在施工的区域属于荣峰河滨河路，远处的高层是东邦城市广场。地块内部现状对目标地块的初步思考n硬件：地块优势突出，具备较强的操作空间 如果目标地块与本案中所标注的位置相符，那么我们认为该地块仍然具备较强的操作空间。尽管市场竞争激烈，但是地块的地段优势明显位于北部新区，紧邻新行政中心、奥林匹克广场、东邦商业集群，拥有荣峰河的滨河资源，与成渝高