地价推动房价的机理分析

1、地价推动房价的机理分析一、影响房价的因素房地产行业的兴起改善了居民的生活质量，成为拉动消 费需求和投资需求的重要动力，购房者更加多元化，然而伴 随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，房价却出 现了大幅度的上升，远远超出了房价 一收入比的合理范围。 究其原因，我国房价近年来呈现快速上升势头的原因主要有 以下两个方面：（一）宏观因素第一，生产力发展水平。我们通常用国内生产总值（即GDP）来衡量一个国家或地区的生产力发展水平状况。近年 来，我国的 GDP增速均保持高位运行，有些年份甚至超过 10%，这必然会推动房地产业的快速发展。因此，生产力发 展水平与房价的逐年上涨有着密不可分的联系第二，人

2、均收入。随着我国经济实力的不断增强，我国 的人均收入也有了提升，特别是城镇居民可支配收入的大幅 增长，极大地提高了城镇居民的实际购买能力。我国目前城 镇居民的人均住房面积远低于人均GDP为1000美元左右国家的住房标准，这说明未来房地产市场还会相当的刚性需 求，同时也显示我国房地产市场发展的巨大潜力。第三，城镇化进程的加快。2011年我国的城镇化率达 到%。城镇化水平的不断提高和城市规模的日益扩大，造成 人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也 随之上升。第四，政府的宏观调控政策。房地产行业的发展得益于 银行信贷的支持。当中央银行采取扩张性货币政策来增加货 币供给量时，商业银行发放

3、贷款的能力就会随之提高，住房 贷款也会随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房 价上涨。（二）微观因素第一，区位因素，即房产项目所处的地理位置如何。在 影响房价的诸多因素中，房产项目的交通便利状况是首当其 冲的。交通便利状况的不同直接影响到房屋今后的升值潜 力。在大多数城市，临近地铁、轻轨的房子价格普遍较高， 这都得益于交通的快捷和便利。第二，房产项目周边及本身配套功能。周边及本身物业 配套设施是否完善、社区居民生活是否便利，房产项目周边 是否有商场、超市、医院、学校等都直接影响着人们的生活 质量，这些都是影响房价的直接因素。第三，房产开发商的知名度和信誉度。这就是所谓的品 牌效应”大开发

4、商因为其良好的信誉，开发的房产质量好， 所以房价较高，比如 万科” 保利”等知名企业开发的相关 房产。第四，建筑材料价格、人工费用的上升。近年来随着经 济的快速发展，钢材、水泥等建筑材料价格都出现了不同程 度的上涨，人工费用也越来越高，建筑成本的变动必然带来 房价的上涨。第五，土地价格。房产开发成本包括取得土地成本、建 筑安装成本、前期费用、配套成本、税费、财务成本、经营 费用等。随着我国城镇化进程的不断加快，城市土地资源越 来越稀缺，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾越 来越突出，以及我国对城市土地使用权制度的改革等因素都 导致我国的土地交易价格不断上扬。土地价格在商品房销售 价格中占

5、据较大的比重，统计数据表明这个比例在 35% 45%之间，因此土地价格的波动将直接影响到房价的 未来走势。二、地价与房价的互动关系影响房价的因素有很多，而地价是推动房价不断上升的 直接因素。土地价格是构成其成本的重要组成部分，从多年 的土地交易价格和房产价格的关系来看，两都之间存在着密 不可分的联系。（一）土地价格与我国的城市土地使用制度土地并不是商品，但它可以有价格，它的价格是土地所 有权在经济上的体现，是地租的资本化。我国的城市土地是 国家所有，所以它的价格和我国的城市土地使用权制度有着莫大的关系。我国城市土地是实行全民所有的土地制度，即由国家代 表全民拥有城市市区的土地所有权，国家是唯一

6、的所有者， 但因为土地资源在空间上的不可移动性，所以只能由地方政 府代行城市土地所有权。2002年5月国土资源部颁发实施土 地出让招拍挂”制度的11号文，即实行招标拍卖挂牌出让 土地使用权的规定，土地开始了由无偿使用到有偿使用的 历程，也引发了土地价格的不断攀升。地方政府代表国家行 使城市土地所有权，并通过一级土地出让市场批租若干年的 土地使用权而一次性收取整个租期的土地出让金。目前，我 国的土地出让金收入基本上由地方政府支配和使用。所以土 地出让金的高低直接影响到地方政府的财政收入。住房货币化制度之前，我国仍然沿袭着传统的福利分房 制度，土地交易量低，土地批租收入占地方财政收入的比重 很小，

7、所以地方政府并未把土地收入作为一个重要财源，也 并未导致土地交易价格的急剧上涨。直到2002年我国开始实行土地使用权出让的 招拍挂”制度以来，这一情况才彻底 改变。而由于 招拍挂”制度的实施，土地政府获取的土地出让 金也在迅猛增长。据统计，2009年，全国土地出让金高达万 亿元，占当年地方财政收入的 %。最近，有学者研究发现， 如果计入土地出让金收入，2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元，约占 GDP的32%。十年来，各地土地出 让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政 收入的比重只有 。到2009年，该比例已上升为 %。期间有 几年，该项比例甚至一度超过50%，成

8、为地方政府 名副其实”的第二财政。（二）地价的逐年上升引发房价不断攀升在很多地方，第二财政即土地财政已经超过第一财政。地方政府为了获取更多的财政收入，往往在土地出让金上大 做文章。政府出让土地，获得非税收收入一一出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可增加政府的税收 房地产税和建筑税。此外，滚滚而来的土地出让金还给 地方带来了诸多其它方面的好处：发展地方经济、提高地方 GDP、增加城市公共品投资、提高当地就业水平、提高地方 基础教育投资等等。由于这些积极效应提高了当地政府官员 的 政绩”因此地方政府把出让土地使用权作为地方财政收 入的重要来源，总希望房价上升带动地价上升，而开发商在 房

9、价只涨不跌预期下不断用高价角逐土地使用权，从而造就 一个又一个地王。其结果必然是地价升高之后房价的攀升。 开发商会把这部分地价成本打入到房价中，由于房产的需求 缺乏弹性，这部分成本最终由消费者承担。地价是房价的主要构成部分，因此地价上涨又不断强化房价上涨预期。房价上涨预期又会引发新一轮对土地的需 求，由于在短期内土地的供给是有限的，对土地需求的增加 会导致土地价格上升，土地价格上升又会提高房价，由此形 成地价房价螺璇。两者相互作用,最终把房价越推越高。三、规范土地征收行为，用好土地出让金，稳定房价由以上分析可以看出，地价的不断上升才是我国房价持 续上涨的初始诱因，而地方政府来自土地财政”的收入

10、又成为地价上涨的背后推手。所以，要从根本上解决我国的高房 价问题，必须从规范土地出让金的征收和使用入手。第一， 加速推进征地制度改革。因为只要可以从农民手中低价征地，并向市场高价供地，地方政府就很难放弃对建设用地征用的垄断权。因 此，从制度层面来讲，就要加速推进征地制度改革，缩小征 地范围，提高征地补偿标准，规范政府征地行为。除公益事 业以外，要减少征用农民土地，打破政府垄断土地一级市场 的格局，推动集体建设用地的流转，让地方政府逐步从土地 经营者的角色中淡出，成为纯粹的管理者。第二，改革土地出让金分配方式，由中央和地方按一定 比例共享土地出让金。正如前文所述，城市土地属于国家所 有，由于土地资源的不可移动性，才由地方政府代表国家进 行管理，那么土地使用权出让所获取的收入也应由中央和地 方共享，应把土地出让金纳入中央财政预算和地方财政预 算。这样做既可以削弱地方政府为获取巨额生地财政”收入 而推涨地价的行为，又可以抑制房价的过快上涨而产生的泡 沫，达到了治理高房价和房价泡沫的目标