承接查验培训

1、新建物业承接查验作业指导书 物业承接查验工作是为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。课程目录课程目录ACBDE专业法律法规物业管理承接查验竣工验收与承接查验的区别设备设施承接查验关注要点及标准接管区域重点管理事宜 专业法律法规专业法律法规法律法规法律法规国务院物业管理条例2003年9月1日起施行建设部2010165号物业承接查验办法2011年1月1日起施行北京市新建物业项目承接查验技术标准（征求意见稿）A 物业管理承接查验物业管理承接

2、查验 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。B 实施承接查验所具备的条件实施承接查验所具备的条件（3 3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（2 2）道路、绿地和物业服务用房道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按等公共配套设施按规划设计要求建成，并规划设计要求建成，并满足使用功能要求满足使用功能要求；（1 1）建设工程）建设工程竣工验收合格竣工验收合

3、格，取得规划、消防、取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；并经建设行政主管部门备案；（5 5）物业使用、维护和管理的相关技术）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全资料完整齐全。（6 6）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。表具。（4 4）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容

4、器、电子监）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备控系统等共用设施设备取得使用合格证书取得使用合格证书；B1 承接查验作用与意义承接查验作用与意义B2竣工验收与承接查验的区别竣工验收与承接查验的区别阶段作用不同竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程；承接查验是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。竣工验收：由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定（小组成员：建委、质检站、监理公司等）承接查验：物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。竣工验收合格后标志着物业可以

5、交付使用承接查验一旦完成，标志着物业正式进入使用阶段。承接查验：建设单位 物业企业 业主C 项目承接查验交接双方的责任项目承接查验交接双方的责任C1 项目承接查验交接双方的责任项目承接查验交接双方的责任C112 项目承接查验流程项目承接查验流程图纸、资料交接验图纸、资料交接验收合格收合格图纸、资料交接验收图纸、资料交接验收合格合格进行验收工作进行验收工作设备验收设备验收房屋验收房屋验收成立交接验收小组成立交接验收小组进行培训、模拟进行培训、模拟演练演练每户查验并记录，三方签字确每户查验并记录，三方签字确认、存档认、存档不合格项反馈至地产不合格项反馈至地产项目部项目部填写记录，签字确认填写记录，

6、签字确认复复 验验复复 验验形 成 整 栋 楼形 成 整 栋 楼记录记录设备查验并记录三方签字确认、设备查验并记录三方签字确认、存档存档贴验讫封条贴验讫封条钥匙交接钥匙交接C2 设备设施承接查验方法设备设施承接查验方法观感验收使用验收实（试）验验收专用工具 仪器验收C3 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准资料的移交应符合 DB11/T695 建筑工程资料管理规程的规定。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准外立面查验：房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等；顶棚查验：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗

7、水痕迹、无污渍；屋面、天台：隔热板、防水层完好，表面无裂缝；平屋面应有隔热保温措施，天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。楼、地面查验：不空鼓;整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；门窗查验：平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,配件齐全,缝隙严密,大面无划痕、碰伤、锈蚀；墙面查验：抹灰不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷，饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角，壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝，不得有漏贴、补贴和脱层现象，涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象。房屋本体房屋本体D 设备设施承接查验关注要点

8、及标准设备设施承接查验关注要点及标准照明灯具：灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常，灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花；小区道路：道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤，道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤，块料面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；检查井、化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；健身、娱乐设施：设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；能转动摆动部件无噪音，木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理园区座椅：安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。查验方法：观察检查。

9、公共设施公共设施D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准供配电系统供配电系统1）检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；2）需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图；3）配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密；4）电缆终端、电缆接头应按牢固，接地良好；电缆支架等的金属部件防腐层应完好；5）直流屏电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；6）发电机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能；7）变压器与配电柜安装在一个房间

10、的有安全隔离防护栏；8）真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准电梯电梯1）钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象，钢丝绳应刷有平层标识。2）轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过1+2mm。3）层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。厅门、轿门启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。4）机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开；距井道最高和最低点0.50m以内各装设一盏灯，中间楼层间隔7米

11、设置一个；电梯轿箱内设置应急照明，在紧急状态下应照明30分钟。5）各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。6）急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。7）极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准电梯电梯8）轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。9）安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。10）电梯启动、运行和停止，设置有自动平层装置，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。11）超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。12）电梯首层设置消防队员专用的操作按钮，测试动作正常。13）电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系

12、统；底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为积水坑使用；在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水或渗水。 14）底坑内应有停止装置、电源插座，井道灯的开关，在开门去底坑时应易于接近。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准给排水系统给排水系统1）水泵表面是否清洁、管路阀门严密灵活好用、水泵运转正常无震动无噪声、水泵润滑正常、单流阀使用正常不倒水、压力罐仪表正常；2）天台雨水排水口设置有排水篦子，所有管道不堵不漏，排水通畅；3）水箱设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高低水位报警装置，报警信号应传至监控中心；4）较大容量的地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连

13、，当清洗水池时关闭一个水池的出水管，使用另一个水池，保证清洗水池时不影响居民生活；水箱溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口；6）管道系统作闭水、冲水和通球试验，管道无外泄，排水通畅，各类管网应有功能及流向标识，各阀门应有控制范围及状态标识；7）中水池(箱)内的自来水补水管应采取自来水防污染措施，补水管出水口应高于中水贮存池(箱)内溢流水位，其间距不得小于2.5倍管径，严禁采用淹没式浮球阀补水。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注要点及标准消防系统消防系统1）消防水箱有水位显示装置及水箱高低水位报警装置，报警信号到控制中心；2）消防箱玻璃无破碎，标识齐全，箱内配件齐全，箱内

14、报警按钮测试正常，消防栓完好无漏水；3）各层消防喷淋末端泄水阀是否能够正常使用，压力表指示是否正常，阀门开关灵活，无泄漏现象，末端放水管道引至排水沟；4）水流指示器、信号阀、湿式报警阀报警测正常，信号引至监控中心；5）出口指示灯、应急灯测试正常；6）北方地区无采暖的地下室湿式消防供水管道应设有防冻措施，采用电伴热方式防冻，用电应单独计量；7）防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音，防排烟阀启闭信号引至监控中心。8）每个防火分区至少应设一个火灾警报装置，其位置宜设在各楼层走道靠近楼梯出口处。D 设备设施承接查验关注要点及标准设备设施承接查验关注

15、要点及标准安防系统安防系统1）监控系统可与周界防越报警系统联动进行视频录象，摄像机安装牢固，设备能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰无干扰；录像保存时间不少于30天；2）小区出入口及实行小封闭式管理的车场（库）出入口须设置道闸和安装车辆进出图像、车牌对比识别系统，出入口的刷卡器安装雨棚，设置多个出入口的，各出入口及监控中心应联网操作，以利于信息共享及实时监控，刷卡器前侧安装地桩，防止车辆意外冲撞，道闸须加装红外防砸装置。3）红外报警设施设置合理，固定牢固，外周界报警探测装置形成的警戒范围无盲区，线路隐蔽或穿钢管敷设，具备防剪功能；4）单元门口机安装设置在便于使用位置，室内机安装牢固，通话质

16、量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰；5）消防控制中心应安装空调及备用电源，消防报警在监控中心有声光信号。D 项目承接查验相关表格项目承接查验相关表格新建物业共用部位接管验收实施规范中表格新建物业共用部位接管验收实施规范中表格D1 项目承接查验相关表格项目承接查验相关表格新建物业共用部位接管验收实施规范中表格新建物业共用部位接管验收实施规范中表格D125反复反复验收验收反馈反馈及时及时验收验收全面全面科学科学验收验收 对存在的对存在的问题定出整问题定出整改期限，改期限，整整改后再次反改后再次反复验收，复验收，直直至全部合格至全部合格 物业管理物业管理公司在新项公司在新项目验收合议目验收合议时，时，应及时应及时提出意见提出意见室内室内的装的装修、水电等修、水电等设施，设施，室外室外的公共部分的公共部分等等不单凭眼力不单凭眼力和经验，和经验，更更应增加一些应增加一些测试仪器测试仪器物业接管验收的四个要点物业接管验收的四个要点D2接查验中应注意的问题接查验中应注意的问题管理权限要清楚管理权限要清楚 验收手续要齐全验收手续要齐全 验收签字要谨慎验收签字要谨慎保修事宜要落保修事宜要落实实 特殊信息要收特殊信息要收集集 验收立场要