在别人宅基地上建房引发权属之争

1、在别人宅基地上建房引发权属 之争作者:日期:在别人宅基地上建房引发权属之争-法律在别人宅基地上建房引发权属之争文/李海霞事件回放宁化新与王启尊是居住在天津市某条胡同里的老邻居。2012年，宁化新打算翻修自家的老房子，但遭遇王家人的阻拦，原因是地皮有争议。经了解，争 议的地皮原来是王家祖产，但村委会在1971将该地块划给宁家建房使用。宁化 新于1987年取得了在该土地上建造的两间土坯房的土地使用证和房屋所 有权证。因翻修房子受阻，宁化新心脏病复发，紧急入院，后被儿子接到外地 居住。见宁化新搬走，王家人便把宁化新的老房子推倒，直接在该地块上盖起新 房。之后，王启尊的亲戚王勤奋想在农村买套房子用于投

2、资。 王启尊搬到了新 盖的房子中居住，然后把自己有产权证的房子卖给王勤奋。 2012年年底，村里 开始拆迁，拆迁办工作人员发现了王启尊现居住的两间新房没有产权证， 而拥有 城镇户口的王勤奋购买农村宅基地的做法也不符合法律规定。2013年，王启尊到外地找到宁化新，想出钱购买宁化新手上持有的土 地使用证和房屋所有权证，被宁化新一口拒绝。宁化新得知自家的房屋被 拆了，向王启尊提出卖证也无妨，但王家得支付 30万元。然而，王家则只肯出 价6万兀。双方协商无果。在此情况下，宁化新向法院提起诉讼，要求判令王启尊腾退房屋。后经过 法院协调，双方达成和解，王启尊同意向宁化新支付 25万元，购买宁化新的宅 基地

3、使用权。这起纠纷结束后，王启尊便与王勤奋交涉，要求解除双方的房屋买卖合同，取回自己的房屋。在协商未果的情况下，王启尊起诉了王勤奋，要求法 院确认房屋买卖合同无效。最终，法院判决合同无效，王启尊获得了老房子的安 置补偿款。律师解读本案主要涉及四个重要的法律问题，分别是房屋所有权属于占有人还是权 利证书上登记的人、城镇户口的人购买宅基地房屋合同是否有效、同一经济组织成员之间是否可以相互转让宅基地使用权、在他人宅基地上建设的房屋归谁所 有。1 房屋属于权利证书登记的人，占有人及出资人并不必然成为房屋产权 人。根据物权法第19条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。”上述法律规定的核

4、心意思就是确定房屋主人的标准是权属证书， 就是人们俗称的房地产证，出资购买人、实际居住人、公证过的购房协议等均不 能成为物权的证明。既然产权登记证书是确定物权的唯一标准，因宁化新拥有涉案宅基地的使 用证书，所以其是涉案宗地的合法使用权人。王启尊在未经宁化新同意的情况下， 私自建设房屋居住使用，显然是一种侵权行为，而基于侵权行为是不能获得宅基 地的使用权的。王启尊选择以推翻宁华新房屋建造新房的方法企图获得他人财 产，这种行为是违法的。在实际生活中，借名买房经常发生，出资的人认为自己花了钱，房子自然 是自己的。但房屋谁出资、谁居住均不是物权的证明，物权遵循公示公信原则， 以权属证书登记的权利人为准

5、。2 城镇户口的人无权购买农村宅基地房屋，房屋买卖合同无效。依据我国现行法律规定，城镇居民不能购买农村宅基地房屋。 一方面，土 地管理法第8条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”； 第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非 农业建设”。而城镇居民购买农村宅基地房屋就违反了上述法律规定，购买合同是无效的。此外，1999年5月6日起实施的国务院办公厅关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知（国办发199939号）第二条明确指出：“农民的住宅不 得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用

6、证和房产证。”在本案中，王勤奋看到了农村房子的升值空间，有意购地。然而，王勤奋 的这一打算并不被法律及国家现行政策所保护，其非法购买的房屋被统称为“小 产权房”。对于这类“小产权房”买卖合同，由于违反了国家法律法规，出卖人 随时都可以据此诉至法院主张合同无效。 一旦房屋买卖合同无效，房屋升值部分 不会由购房人获得，其仅能取回购房款及款项存款利息而已， 用“竹篮打水一场 空”来形容最恰当不过了。3 同一经济组织成员之间可以相互转让宅基地使用权。物权法土地管理法均没有禁止宅基地使用权在同一经济组织成员 之间的转让。2007年12月30日，国务院办公厅发布了关于严格执行有关农 村集体建设用地法律和政

7、策通知（国办发200771号），指出农村住宅用地只 能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 因此，在集体组织内的房屋转让是合法并受法律保护的。在本案中，王启尊多次找到宁化新，意图低价购买宁化新的房屋。最终，在诉讼过程中，经过法院调解 而达成了购买协议。这一宅基地及其房屋的买卖协议发生在集体成员内部，故而是合法有效的。4 .在他人宅基地上建设的房屋归宅基地使用权人所有。最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意 见（试行）第86条明确规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财 产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定

8、办理。没 有约定又协商不成，能拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产 所有人。造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这一规则就是法律上所讲的 添附规则。添附规则是指不能随意在他人财产上添加附属物， 不能拆除的添附物 归财产所有人所有，财产所有人可以给予添附人一定的补偿。根据该司法解释的规定，王启尊在宁化新的宅基地上建房，即在宁化新的 财产上增添附属物，且是未经同意的增添。一旦王启尊和宁化新不能达成意思一 致，那么，房屋就只能被拆除，或是折价给宁化新所有。另外，最高人民法院颁布的民事裁判标准规范中占用他人宅基地建 房，应如何确定房屋的所有权规定，在他人宅基地上建房后产生房屋产权纠纷 的，一般应判令房屋归宅基地使用权人所有， 该使用权人支付相应对价。该审判 原则与添附理论有着异曲同工之妙，只不过这一原则更清晰地指向了在他人宅基 地上建房引发的麻烦。通过本案可以发现，房地产纠纷中的法律关系是极其复杂的， 法律的每一 项制度都是环环相扣的。只有深入了解其中的法律规定，才能更好地利用法律解 决问题，也能避免纠纷的产生。（文中当事人为化名）作者简介李海霞北京京润律师事务所合伙人，于2001年从事律师工作，于2007年开始专业从事征地拆迁维权业务，是国内首批征地拆迁业务律师。手机：1891 1380138由E ?a class=