土地增值税的税收

1、土地增值税的税收筹划1.概念：对在我国境内 有偿转让 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税2.征税范围(1)转让国有土地使用权(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让(3)存量房地产的买卖3.具体情况判定(1)房地产的继承、房地产的赠与（直系亲属、直接赡养人、通过中国境内非营利的社会团体等） 没有因为权属变更而取得收入，不征土地增值税(2)房地产的出租、抵押（抵押期间）产权没变，不征土地增值税(3)房地产交换：个人之间互换自有居住用房地产的，免征土地增值税(4)将房地产作价入股进行投资或作为联营条件的 免征土地增值税(5)企业兼并转

2、让房地产免征土地增值税(6)房地产的代建房行为、重新评估权属没变，不征土地增值税4.税收优惠(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税(3)对个人住房居住满5年的，免征土地增值税 满3年未满5年的，减半征收.计算公式 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率税率级数 增值额与扣除项目金额的比率（%）税率% 速算扣除率%1不超过50%的部分300250%-100%的部分4053100-200%的部分50154超过200%的部分6035例 一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商

3、品房。 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣除额为835万元（含20%的加计费用） 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用）该选哪一种方案呢？土地增值税的税收筹划空间 利用房地产转移方式进行筹划 将房地产出租、投资入股的均可免征 控制增值额 将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离 扩大成本费用列支比例 如利息支出 利用税收优惠 房地产业建造普通民用住宅，增值率在20%以下的，免征纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本

4、）*5%以内纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用法为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内思考 某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。 方案一：不装修，每平方米售价4000元，开发成本、税费金额为3000万元。 方案二：精装修，每平方米6000元，扣开发成本、税费金额为4000万元。请选择！房产税的税收筹划1.概念：以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税2.纳税义务人：房屋产权所有人或经营管理单位（产权属国家的）、承典人、房产代管人或者使用人3.征税范围：城市

5、、县城、建制镇、工矿区4.优惠政策(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税(2)由国家财政部门拨付事业单位经费的单位自用的房产免税(3)宗教寺庙、公园、名声古迹自用的房产免税(4)个人所有非营业用的房产免税(5)自2008年3月1日起，对个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税(6)房产大修停用半年以上的，在大修期间可免房产税5.应纳税额的计算有两种(1)房产出售的，从价计征应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例） 1.2%(2)房屋出租的，从租计征应纳税额=租金收入12%（或4%）房产税的

6、筹划 利用税收优惠 大修停用半年以上的可以免税 合理确定房产原值 附属设备单独计算价值 房产修理费用的筹划 房产投资方式的筹划 投资 出租http:/ 利用改造废弃土地 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用月份起免缴土地使用税5年至10年 利用土地级别的不同进行筹划 采用分类幅度定额税率 将免税用地部分分开核算 将农、林等生产用地与加工用地分开，生产用地可免税印花税1.概念：经济活动中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税2、纳税义务人：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种3.征税范围4.税收优惠：P2035.计算公式应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭

7、证件数）适用税率印花税的税收筹划 充分利用优惠政策 分项核算 利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税 利用不同的借款方式车船税1.纳税义务人：在中国境内拥有车船的单位和个人，车辆和船舶的所有人2.征税对象：车辆和船舶3.税收优惠免征(1)捕捞、养殖渔船(2)军队、警用、武警专用的车船(3)依照有关规定，外国驻华使馆、领事馆、驻华机构及其有关人员的车船车船使用税的筹划利用税率临界点载重量不超过1吨的渔船免税利用特殊规定机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额的5折计税对客货两用车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税减免税车辆分开核算契税1.概念：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税2.征税对象：国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋