房地产行业的现实思考学习教案

1、会计学1房地产行业房地产行业(hngy)的现实思考的现实思考第一页，共20页。2房价和销量(xio lin)的平衡宽裕的资金链,房价无下降(xijing)压力北京一手房北京二手房第1页/共19页第二页，共20页。3上海一手(yshu)房上海单盘销售(xioshu)深圳一手房深圳二手房第2页/共19页第三页，共20页。4中国房地产市场上,销售向好往往可以(ky)刺激房价上涨,但销售向下,房价容易产生粘性。产业的平衡只能是考验销售的持续性。货币政策和企业理性程度是决定销售持续性的因素原因表现根源购房人不接受房价下降企业降价会受到社会舆论冲击预售制，法制不健全施工拿地和销售短期内不存在联系企业可以主

2、动控制现金流出，未必需降价促销预售制，开发周期存在银行资金在短期比销售回款更重要企业与其降价促销，不如高价将存货抵押行业高杠杆的现实即使销售短期疲软，也不会影响公司业绩达成国企和上市公司可以通过主动安排结算节奏来达到股东以及国资委的要求预售制第3页/共19页第四页，共20页。5房贷和票据(pio j)融资1-7月，货币政策(hu b zhn c)未向房贷倾斜房地产的根本问题是购房负担和购房能力，这一问题产生变化的根本，除了居民财富水平和收入水平变化外，就只有货币政策变化。我们不担心货币政策对行业结构性控制，但担心货币整体转向。第4页/共19页第五页，共20页。6货币周期几乎和销售周期同步。（2

3、005变更统计口径而已）信贷规模几乎必然会对行业有所影响，但资金(zjn)成本的影响通常为方向性。第5页/共19页第六页，共20页。7仍然(rngrn)是新开工增速慢于销售2季度比1季度，投资(tu z)行为相对销售更谨慎了!新开工谨慎和企业资金运用谨慎(8、9月份新开工数据至关重要，我们认为难以要求行业在迷茫中超预期扩大开工)企业谨慎度= 季度出售商品提供劳务的现金流入/季度购买商品获得劳务的现金流出第6页/共19页第七页，共20页。8权益楼面地价综合成本建筑面积房价地价金地西安南湖70%2001 6800 90 8500 18 大兴黄村100%6299 9000 25 12000 16 武

4、汉珞狮路项目100%2060 4500 15 6500 3 上海青浦项目100%5579 9000 10 15500 6 佛山大良地块100%3891 8500 13 12000 5 青浦赵家巷100%14499 18000 21 23000 30 小计4934 147 72 销售规模对比销售面积104 销售额111 保利北京密云项目100%1220 3000 32 4000 4 广东阳江项目100%267 2000 27 3000 1 重庆慈恩寺项目100%3040 5000 125 7000 38 天津和平路100%5341 8000 7 15000 4 佛山禅城项目100%2537 50

5、00 27 7500 7 大兴新城项目100%7248 10000 22 12500 16 广州金沙洲B3702A09100%5534 8000 15 10000 9 成都武候区领事馆51%4063 6300 30 9000 12 小计3108 271 84 销售规模对比销售面积297 销售额245 第7页/共19页第八页，共20页。9政府和企业(qy)都变得更理性了土地成交量并不低，价格具备指针(zhzhn)意义未来土地放量供应，有助于地价维持理性而放量供地是对拉动投资和稳定房价都有利的政策，政府将选择第8页/共19页第九页，共20页。10经营性现金流空前(kngqin)良好资金(zjn)宽

6、裕程度也前无古人第9页/共19页第十页，共20页。11银行贷款支持(zhch)资本市场(shchng)支持我们想证明，新开工和拿地没有受到任何的资金约束当前的地价和开工状况，只是说明企业的态度偏于理性。这也消除了行业资金断裂和房价非理性疯涨的忧虑第10页/共19页第十一页，共20页。12销售面积会随着房价上涨和货币政策收紧而下降。但土地成本不会大幅提升，新开工增长也不会影响到公司资金压力，银行不会针对个贷进行专门控制。只要货币政策变化不大，销售将具有持续性，行业的调整可以说已经到位。对货币政策的判断超越了地产研究员能力范畴。不过如果8月份(yufn)新增贷款余额确实只有市场传言不到2000亿（

7、我无法证实），的确一定会继续对销售，进而对股价产生影响。财富和收入都难以一夕剧变，房价高位粘性，只有持续宽松的货币政策，才能保持销售的稳定增长。而销售的增长,会刺激房价上涨,从而需要货币继续(jx)放松。（否则）只有销售稳定增长，才有投资和拿地的持续热情。如果过冬，地产企业早已准备了充裕资金。（伤及的将是）货币政策并不是没有继续(jx)宽松的空间，一切取决于货币当局的决心第11页/共19页第十二页，共20页。13简 称股价EPSPE09E10E09E10E招商地产25.11 0.96 1.41 26.2 17.8 滨江集团13.50 0.53 0.79 25.5 17.1 荣盛发展16.19

8、0.71 1.00 22.8 16.2 保利地产23.04 1.04 1.50 22.2 15.4 万科A10.23 0.49 0.69 20.9 14.8 华侨城18.48 0.55 0.65 33.6 28.4 新湖中宝10.66 0.51 0.68 20.9 15.7 首开股份19.60 0.85 1.27 23.1 15.4 金融街11.80 0.49 0.60 24.1 19.7 金地集团13.21 0.61 0.73 21.7 18.1 第12页/共19页第十三页，共20页。14打通(d tng)资本平台京沪高铁概念(ginin)资源飞跃的前夜小碧桂园的盈利模式业绩高速增长布局广阔

9、，不依赖某大盘增发顺利完成京沪高铁临近每平米土储楼面价平均500元合理内控和区域扩张年销售额超过50亿更换证券公司 廊坊 徐州 蚌埠 南京 年内计划增加权益土储到1000万平数十万平的一级开发用地控制建安成本第13页/共19页第十四页，共20页。15豪宅纯水岸、东部曦城在8月持续热销，公司销售(xioshu)接近100亿敏感性：产品(chnpn)提价空间最大的地产股主题+资源真正的资源股：资源定价权，稀缺性可持续利用新增土地等第14页/共19页第十五页，共20页。16时间研究报告报告原文 （或活动内容）阶段性核心逻辑2008年10月23日 房地产救市的最亮一枪11-12月销售环比恢复50%政策

10、已经转向，投资者已经过分悲观，打破对行业资金断裂的担忧2008年11月27日 地产反冲锋我们认为，行业应该能够走出8/9/10月份最低迷的销售，逐步走向下一个房地产销售的小高峰建议投资者以货币政策为主线，注意行业未来反转的契机，在萧条市道中迎接地产股的反冲锋2008年12月3日 2009年策略报告目前情况和政府保增长和就业的居心相背离，（支持性）政策出台顺理成章政府会源源不断推出稳定房地产市场的政策。第15页/共19页第十六页，共20页。17时间研究报告报告原文（或活动内容）阶段性核心逻辑2008年12月30日 破解供应疑团，暖冬超配地产市场对年报悲观预期过度反映，担心一季度房价压力，对行业基

11、本面过分悲观。政策是有效的，房屋销售必然见底反弹，供求关系会好转，打破存货压力的迷思存货难言供应压力，供求关系改善的曙光已经出现2009年1月21日 危机中的转机我们相信随着货币政策于2009年一季度得到有效贯彻，房地产企业资金压力将得到缓解，房价将出现稳定的趋势商业地产趋势悲观（房地产）行业估值水平也会得到提升。2009年2月下旬深圳“融冰之旅”大规模联合调研万科、保利、金地、招商和华侨城，介绍投资者关注销售回暖2009年2月24日 修补失落的盈利模式基于扩大内需，拉动投资，确保经济增长的政策目标，行业曾经失落的盈利模式正在得到修补第16页/共19页第十七页，共20页。18时间研究报告报告原

12、文（或活动内容）阶段性核心逻辑2009年3月24日 宝贵的时滞2009年上半年是最宝贵的房地产股投资时段。热销不是终点而是起点，行业开发投资恢复，特别是地价上涨，能带动资源重估投资相对于销售的时滞成为了地产基本面恢复的最重要推手2009年4月7日 畅享房屋热销，畅享拿地机会随着房屋市场热销，开发企业资金链恢复，各公司补充新的土地储备可能性越来越大。2009年4月14日 销量急增，行业新生目前行业正处于本轮周期最后一次大分歧的十字路口。攻守兼备，蓄势待发。2009年5月上旬上海杭州“信心之旅”大规模联合调研滨江集团、新湖中宝、保利地产、本地商业银行和政府机构，建议投资者关注开发商信心回暖2009年5月4日 从房屋销售嘉年华到土地盛宴我们预计此后开发企业会扩大新开工和新增土地储备，土地市场复苏在即，这将化解当前行业的估值压力，第17页/共19页第十八页，共20页。19第18页/共19页第十九页，共20页。NoImage内容(nirng)总结会计学。第3页/共19页。考验销售持续性货币政策。除了居民财