中国物流市场分析报告

1、中国物流市场分析报告物流市场综述01.print the presentation and make it into a film to a wider field宏观经济02.print the presentation and make it into a film to a wider field物流仓储市场概览03.print the presentation and make it into a film to a wider field一二线城市物流市场表现04.print the presentation and make it into a film to a wider fi

2、eldCONTENT物流市场综述PART 01物流市场综述01.二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低， 十六个城市中仅南京、重庆和宁波录得共约28万平方米 新项目上市。 由于多个城市空置率都已降至10 以下，加 之新增供应走低，本季市场吸纳降至约72万平方米，一 线与二线城市整体空置率分别降至5.5 与11.1 。二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低， 十六个城市中仅南京、重庆和宁波录得共约28万平方米 新项目上市。 由于多个城市空置率都已降至10 以下，加 之新增供应走低，本季市场吸纳降至约72万平方米，一 线与二线城市整体空置率分别降至5.5 与11.1 。经历年初

3、的调价后，本季大部分城市的仓库租金保持稳 定，全国平均租金环比上涨0.8 。 受北京需求外溢的影 响，本季度天津武清、北辰等邻京区域的仓库租金大幅 上涨，带动天津平均租金攀升7.2 。电商和三方物流仍然是高标仓库市场最主力的需求，但 电商自建仓库交付使用导致的退租现象仍时有发生，本 季沈阳、成都和杭州都有电商从租用仓库退租搬迁至自 有仓库的案例。 另外一个值得关注的趋势是，生鲜电商 的蓬勃发展令租赁标准仓改造冷库的需求有所上升。 。七月美国宣布对共计340亿美元原产于中国的进口商品增 加关税，中国政府也两次出台针对原产于美国的进口商 品增加关税清单，共计包括787项进口商品，涉及农产品、 汽车

4、、水产品、化工品、医疗设备和能源产品。 由于增 税政策将在下半年开始逐步实施，因此中美贸易战对当 前物流市场的需求影响尚未体现，但随着中美贸易战的 升级，其对物流市场未来的影响态势值得关注。 另外， 下半年主要城市新增供应预计将有大幅增长，多地市场 供应不足的局面将有所缓解。多地空置率迎新低，供不应求加剧80100120140Q 1 2009Q 1 2010Q 1 2011Q 1 2012Q 1 2013Q 1 2014Q 1 2015Q 1 2016Q 1 2017Q 1 2018(Q1 2009 =100)160全国一线城市二线城市图表1：物流仓储市场租金指数图表2：物流仓储市场供需010

5、20300.01.02.03.04.05.0200920102011201220132014201520162017H1 2018（百万平方米）新增供应（左） 净吸纳量（左） 空置率（右）6.7%2018年二季度出口11.2%2018年6月进口14.1%2018年6月51.52018年6月社零总额9.0%2018年二季度*箭头代表同比增速变化宏观经济二季度中国经济增长动能依然稳健， 增 长 ，较一季度仅微幅回落 个百分点。 经济的新旧动能切换继续推进：高技术制造 业和装备制造业投资增速显著领先于一般制 造业，而尽管社零总额增速下滑至 ，但 服务消费和限额以下零售企业的较快增长反 映出国内消费市

6、场在发展广度和深度上仍具 巨大潜力。另外，上半年全国实物商品网上，占社会消，比上年提高零售额为亿元，增长费品零售总额比重为个百分点。0481 21 6100806040200200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017H 1 2018国内生产总值（GDP）（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）与此同时，我们注意到，持续去杠杆和中美 贸易争端升级影响下，经济的内外部不确定 因素亦显露端倪。上半年出口增速下滑至，贸易顺差较上年同期收窄， 月末外储规模较年底下降人民币兑美元汇率下跌逾亿美元， 月 o 月末国内增长降

7、至，流动性持续收缩的背景下今年 上半年债券违约金额已超年全年。社会消费品零售总额数据来源：国家统计局，2018年第二季度4 03 53 02 52 01 51 05035302520151050200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017H 1 2018（人民币万亿元）40社会消费品零售总额（左） 同比变化（右）051 01 5工业增加值2 0200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017H 1 2018同比变化（右）数据来源：国家统计局，201

8、8年第二季度4 03 02 01 00-10-20543210-1-2200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017H 1 2018进出口贸易（美元万亿元）进出口总额（左） 出口额（左）进出口总额同比变化（右） 出口额同比变化（右）5 0物流仓储市场概览图表7：2018年第二季度物流仓储市场概览城市指标环比变化未来6个月走势预测北京租金1.21 3空置率0.0 百分点天津租金7.213空置率0.6 百分点大连租金0.001空置率0.8 百分点沈阳租金0.001空置率7.7 百分点青岛租金0.1-1 0空置率0.1 百分点

9、上海租金0.101空置率0.5 百分点南京租金2.713空置率3.3 百分点杭州租金0.013空置率19.8 百分点宁波租金0.013空置率1.5 百分点苏州租金0.013空置率3.1 百分点无锡租金0.013空置率7.9 百分点广州租金0.601空置率4.3 百分点深圳租金0.023空置率0.0 百分点成都租金0.61 3空置率0.9 百分点重庆租金0.00空置率1.8 百分点武汉租金0.30 1空置率1.5 百分点本季度北京工业用地市场录得两宗位于亦庄的土地成 交，两宗交易均执行产业用地出让新规，土地使用年限 缩短至年。截至二季度，北京高标仓库市场经历了 连续五个季度无新增供应且空置率处于

10、以下的供 不应求局面，需求持续外溢至周边城 市 。高标仓库平均 租金在经过两个季度的大幅上涨之后，二季度环比涨幅 回落至，平均租金报元每平方米每月，年上半年租金累计上涨。年下半年将有四个 高标仓储项目交付使用，总建筑面积约万平米。 据 了解，这些项目都处于已经完工或接近完工状态，且收 到多家潜在租户大面积租赁意向，目前业主正与潜在租 户共同争取获得政府的高精尖产业审批以顺利完成仓库 的租用。 若 下半年新项目的租赁顺利完成，新增供应将 被迅速消化，市场活跃度也将有所上 升 。但考虑到大型 租户的议价能力和吸引力，下半年租金增幅将有所放 缓 。北京物流设施市场租金指数051 01 501020200920102011201220132014201520162017H 1 2018净吸纳量（左）新增供应（左） 空置率（右）050100150200Q 1 09Q 1 10Q 1 11Q 1 12Q 1 13Q 1 14Q 1 15Q 1 16Q 1 17Q 1 18指数 ( Q 1 2009 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度北京物流仓储市场供需（万平方米）302 0上海物流设施市场广