当前无锡住宅房地产飞特点以及价格趋势1

1、分析当前无锡住宅房地产的特点以及价格走势班级：工程管理132姓名：蒋倩云学号：1382071 2016年无锡的楼市在“去库存”的基调下，政策面將趋于宽松，化解产能拉动需求的刺激政策出台将是个大概率事件，而房价也可能再出现普涨局面。而去库存仍是重中之重，当下的土地市场不会大幅回暖。近日，按照“盘活存量，控制增量，优化结构，区别对待，有保有压”的总要求，无锡2016国有建设用地供应计划也显示，今年我市的市区供应总量1204公顷，其中经营性土地134公顷，较去年下降超三成。这并不会影响无锡楼市整体健康向好的大趋势，只是局部区域成交会有一定的波动。苏州炒房事件是偶然中的必然，但一个城市的房地产行业不能

2、只寄希望于偶然事件的刺激，要通过城市的产业调整，架构梳理，来吸纳更多的人口导入。1 无锡各个版块的购房特点 无锡在城市发展进程中，逐渐形成多个版块，锡东新城、太湖新城等迅速兴起，惠山崇安等也不甘落后。这些版块由于自身的地理位置及周边配套，吸引着不同类型的购房者。1锡东新城版块：刚需最爱在锡东新城聚集了一批外来务工人员，或是纺织机械厂、物流运输公司、电动车厂的工人，或是经济开发区的技术人员。该片区离市区较远，房价相对较低，对比市区商业配套也较为缺乏，但对于这些购房者来说，锡东新城离工作地点近，买房压力小。随着无锡东站、地铁二号线的开通，交通也更为便捷，并且麦德龙、红星美凯龙、宜家、荟聚购物中心以

3、及润发购物中心的相继开业，锡东新城的配套逐渐完善。伴随着区域价值的提升，越来越多的品牌房企进驻锡东。锡东新城作为无锡的东大门，自2009年正式规划建设，如今经过近七年的发展，区域价值有了不小的提升。 目前地铁二号线已投入运营，然而无锡楼市“地铁效应”不会像上海、南京这样人口密集的城市显著。但随着城市规模的不断扩大、经济发展和人口的集聚分布，如今“万事俱备，只欠人气”的现状将会有所改善，锡东新城后发潜力不容小觑。2太湖新城版块：改善居多太湖板块一直是近年来无锡楼市中的高价位地区。抛开城市发展重心南移的噱头不说，区域内大牌房企林立；优质教育资源锡师附小、江南大学等；地铁交通一号线；海岸城、万象城等

4、大型商业综合体集聚，让太湖新城“名副其实”的高大上。太湖新城目前正处于急速建设中，品牌房企项目林立，商业、交通、医疗、教育等配套也正在逐步完善，且此区域内环境较好，适合生活和居住。美中不足的是，由于太湖新城地域较为宽广，目前部分地区配套仍有欠缺，后期发展潜力较大。 3太科园版块：精英的选择太科园是政府花巨资规划的无锡新兴版块，物联网高新产业在此聚集，吸引了众多IT男，目前IBM、微软、中软等多家全球500强或世界服务外包100强的一些企业，还有清华紫光、永中科技、华夏计算机、Zensar等骨干企业都在园区内。太科园项目，享太湖自然景观资源，也在未来地铁4号线辐射范围内，交通目前虽然不是很方便，

5、相信未来会还可以，主要是目前价格便宜，性价比比较高。太科园板块作为无锡市政重点规划项目，被规划为高新产业发展基地。此外，环太湖高速拉近了太科园和上海、苏州的距离，硕放机场更是方便了经常进出无锡的商务人士。预计未来生活、工作在此地的人员多是从事高新技术的高端人才。4惠山盛岸西路版块：低房价 惠山区一向是无锡房价低洼地，远离市区，处于远郊，人口稀少且没有大型商业。五洲国际小商品城致使这里聚集了众多的外地小商品经营者以及个体户，他们的购房要求较为简单，因此该版块驻扎的多数是不知名的小房企，房价也较低，但这完全满足了当地外来打工者的住房需求。惠山新城的建设启动推动了区域的巨大发展，如今的惠山新城内新楼

6、盘层出不穷，更有华润、复地、绿地等房企接连入驻。另外，区域更有教育资源如省锡中、商业配套如万达广场、交通配套如地铁一号线及高铁。作为无锡的新兴板块，惠山新城发展十分迅猛。不仅一众生活配套已逐步建立齐全，区域内人口也逐步丰满。现代工业、行政和社会事业以及房产行业的快速兴起，惠山新城发展前景将变得越来越好。5市中心版块：高品质要求住户的选择蕴含丰富历史文化底蕴的崇安寺、古运河、南长街、清名桥，都集中于此。良好的文化、环境围绕着这两个老城区，而且这两个区的楼盘选择性丰富。交通方便，生活购物一应俱全。崇安区作为无锡最早的区，如今的崇安区内楼盘林立，光解放环路以内便有云蝠大厦、大东方广场、恒隆广场、苏宁

7、广场、红豆国际广场、银辉中心等高楼大厦。目前，区域内共有17个住宅项目、5个写字楼项目、18个商业项目在售，加之崇安区内老小区遍布，区域内真可谓是接近饱和状态。 作为无锡主城区，梁溪区内住宅、商业、交通、医疗、教育配套都已十分完善，但也由于这样的发达，导致生活环境有些饱和：人多、车多、房子多、污染多、噪声多2  无锡房地产价格走势1.在新体的房交会上，通过传单，工作人员讲解，实体模型等我深入了解了七八家在无锡不同地区的楼盘，经过网上的搜索整理，分析对比，我绘制了如下表格，更加清晰地反应了各个楼盘的情况楼盘名称均价（元/m2）区域绿化率容积率户型(m2)契税（首套）龙湖.九墅7500锡

8、山区24%2.8111/119/1381.5%阳光1006500惠山区45%1.865/85/901%西上海.华府天地12000滨湖区58%2.795/148/1781.5-3%华仁.凤凰郡8900惠山区30%2.7985/106/1251-1.5%中建城中墅13000滨湖区33%2.272073%金科中心8778新区33%2.8100/1251.5%新城金郡9000新区30%1.789/1141-1.5%红豆.人民路九号9466梁溪区32%2.5165/2233% 楼盘名称南北朝向类型物业费（元/m2/月）产权周边设施龙湖.九墅三房朝南多层3.570易买得、东亭中学阳光100两房朝南高层待定

9、70综合街区、天一中学西上海.华府天地三、四房洋房470蠡园中心小学、欧尚华仁.凤凰郡两房多层2.570保利、北塘人民医院中建城中墅四房别墅待定70仙蠡苑公园金科中心两房高层2.670长江北路新城金郡两房小高层2.7570乐购红豆.人民路九号四、五房高层2.7570红豆万花城楼盘名称是否预售毛坯 精装交通楼盘特点龙湖.九墅预售毛坯地铁2号线阳光100现房精装公交直达便宜西上海.华府天地现房精装地铁4号线规划风景好华仁.凤凰郡预售毛坯地铁2号线中建城中墅现房毛坯交通便利奢华金科中心预售毛坯地铁3号线规划新城金郡现房精装公交直达红豆.人民路九号预售毛坯地铁2,3号线2. 无锡房价趋势数据分析 结合

10、2015年房价走势图，去年无锡的房地产价格走势整体上升，以较平缓的速度上涨，成交均价由年初约7600上涨到8000左右，总供应面积量相对减少。到2016年，前两个月房价小幅下滑，三月回升，事实上，从3月开始，“房价上涨”就已经成为了一种普遍共识。受信贷等利好政策和外地购房者大批入锡影响，无锡商品房成交屡创新高，房价也随之上涨。有楼盘甚至在短短几天时间里，房价连续出现“五连跳”，上涨幅度高达14%多。进入4月，由于部分前期热销楼盘暂处于房源紧张状态，商品房成交总量相比3月高位有一定回落，但同比仍有明显增长。中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过两次高点，一次是20

11、07年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点，与经济过热有关，该年也是GDP增速的阶段性高点，后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。以上是过去5年的百城均价走势图。2012年6月的股市崩盘，在历时一年的房价下滑，投资萎靡的大势下，6月和7月政府连续两次推出降息举措，接着下调公积金贷款利率，地方政府也纷纷松绑持续了十几年的限购政策。这轮政策释放之后，购房门槛相对降低，成功使房价回暖。政策的政策是有时限的，于是2014年之后，房价再次转入萎靡，一年后，又酝酿了另一

12、轮6月股市崩盘。在这一年里，政府继续降息降准，二套房限购放开，下调首付比例，农民工购房补贴，公积金政策放宽，在这一系列重拳之下，房价再次起死回生。从需求端而言，刚需的部分虽然在下滑，但是在政策的鼓励下，低收入阶层的首套购房需求；高收入阶层的二套房投资需求的那部分需求得到了释放，在这些需求的推动下，房价仍然能够稳重有升。长期来看，还有个结构性问题：人口老化，需求在减弱。以后房价可能会涨，但不会像之前那样翻倍涨。那么未来，在刚需大势向下的情形里，决定房价走向的，主要就是政策导向，如准备推出的二手房增值税，房产税，遗产税3. 价格走势预测中国的房地产市场已持续了十几年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局

13、部繁荣；从人口推动到资金推；从大涨到小涨再到有涨有跌，今后的趋势是平稳的上升，随后普跌的过程。目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，这主要集中在二、三、四线城市，虽然库存巨大，但还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机 其次，房价上涨导致政府卖地的价格上涨，各种其他费用也会上涨，加上各种抵押贷款的问题，这导致开发商不可能选择降价来薄利多销，一般降价销售的，都是由于现金流紧张，而不是为了增加利润。2016年的大趋势是经济下滑，刚需部分人群的购买力是越来越弱的。另一方面，经过了这几年的金融大跃进，再加上股市又暴涨暴跌了一把，财富是向少数人手中集中的。刚需人群的购买力越来越弱，直接

14、表现的后果就是二三线城市的房产不景气，只有一线大城市的房产还在涨，如果这种情况继续下去，投资资金为了规避风险，会越来越向城市的核心位置聚集，大城市外围的的房价会开始跌，而商业集中，交通良好的一线城市房价继续上涨。以无锡为例，无锡每年都会稳定新增一批有居住需求的人（刚需的人群），还有一批是投资的人群，他们是买房的主力军。居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄

15、段要占到购房人数的75%左右。中国由于计划生育的实施，25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。人口老化，需求在减弱。而影响房地产的另一个重要因素流动人口的变化，人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣中国这10年所经历的城镇化，使一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。人口的流动，取决于经济大趋势，而现在中国的大趋势是很明确的，去工业化，得金融、科技、现代服务业者得天下。而现代服务业的发展，主要集中在一线城市和核心二线城市，也就使得这些地区的人口源源不断的流入，房价拥有强劲的支撑基础。至于房价的

16、趋势，有两个影响因素，一是当地经济发展情况，二是外来人口是否有意愿在当地扎根，其实第二点还是建立在第一点的前提上，看房价涨跌，不能单纯看房地产市场，而是要看当地的宏观经济无锡2月份的库存量还有18个月，三月第一周后，只剩17个月，经过两个月的炒房抢房，到五月中旬，大约还有十个月的库存量。1、 国内的商品房，总体是过剩的，是巨量库存，而且开工率是逐年下降。2、人会越来越往一线城市聚集，形成超大型都市群，京津、长三角、珠三角三个城市群了。3、人流的聚集，带来地产的需求。政府有以下几个大手段：1，货币政策；2，信贷政策；3，规划，1，房价总体来说看涨。无锡属于有很多库存低及者租售比比较正常的城市。2

17、，分化。市场会分化的比较厉害。吸引力的城市会比没有吸引力的城市好，无锡政府也在进一步提高城市凝聚力，吸引高素质人才在锡落户，增加在锡的常住人口。3，未来不确定的因素。未来不确定3个，一是政府的政策。二是房产税的影响深远。三是汇率。我认为今后房价滞涨后普遍下跌的原因之一是，房地产行业具有滞后性，典型例子就是“鬼城”鄂尔多斯，其房价也是从2011年达到峰值之后开始下跌的，一个仅仅靠煤炭涨价而发展起来的城市，势必也会因为煤炭价格的下跌而衰落。如今的鄂尔多斯大片空置。房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性。如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现

18、了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。可见，房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。政府核心的货币政策，主要是3个：1.利率2015年的贷款利率已经降到近20年的最低了，活期存款利率为0.35%，同样为历史最低值。然而，在2000-2010这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨4倍左右。存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的大方向看，这10年仍是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，故2000-2011年房价走势主要体现为人口现象而非货币现象。回顾2010-2015年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋