房地产法课件3章

1、第第三三章章 房地产房地产开发开发用地用地 第一节第一节 建设用地使用权建设用地使用权 出让法律制度出让法律制度 一、土地使用权出让的法律依据一、土地使用权出让的法律依据 国有土地使用权出让是实行土地有偿使国有土地使用权出让是实行土地有偿使用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可用制度的核心，是宪法确立的土地使用权可依法转让原则的具体化。依法转让原则的具体化。 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 国务院的行政法规国务院的行政法规城镇国有土地使用权出城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例 二、建设用地使用权出让的概念及特征二、建设用地使用权出让的概念及特征

2、（一）概念：建设用地使用权出让，（一）概念：建设用地使用权出让，是指建设用地使用权人依法对国家所有的是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。它反映了国家作为土地所有者与土设施。它反映了国家作为土地所有者与土地使用者之间的一种权利义务关系。地使用者之间的一种权利义务关系。 （二）特征（二）特征 1 1民事法律行为民事法律行为 ； 2. 2. 设权行为设权行为; ; 3. 3. 有偿行为有偿行为 ; ; 4. 4. 附随特殊义务。附随特殊义务。 三、建设

3、用地土地使用权出让的范围三、建设用地土地使用权出让的范围 土地使用权出让的范围包括空间地域土地使用权出让的范围包括空间地域范围、土地范围和建设项目范围。范围、土地范围和建设项目范围。 根据根据城市房地产管理法城市房地产管理法第第2 2条规定，条规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，包括城市市区、近效区以及城市行划区，包括城市市区、近效区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。同时，根据控制的区域。同时，根据城镇国有土地城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例使用权出让和转让暂行条例第第2 2条规定，

4、条规定，土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物土地使用权出让不及于地下资源、埋藏物和市政公用设施。和市政公用设施。土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权出让的土地范围，是指土地使用权是在什么性质的土地范围内土地使用权是在什么性质的土地范围内进行。我国实行土地公有，包括国家所进行。我国实行土地公有，包括国家所有和集体所有两种形式。根据城市房有和集体所有两种形式。根据城市房地产管理法第地产管理法第2 2条和第条和第8 8条规定，条规定，土地土地使用权出让是在城市规划区国有土地范使用权出让是在城市规划区国有土地范围内进行，集体所有土地需经征用，转围内进行，集体所有土地需经征用，转为国有土地后方可出让

5、。为国有土地后方可出让。土地使用权出让的建设项目范围土地使用权出让的建设项目范围 由于我国采取由于我国采取出让出让和和划拨划拨两种方式供应土地，两种方式供应土地，所以，除依法可以采取划拨方式提供建设用地以所以，除依法可以采取划拨方式提供建设用地以外，一律应当采取出让方式。根据外，一律应当采取出让方式。根据城市房地产城市房地产管理法管理法第第2323条规定，对国家机关用地和军事机条规定，对国家机关用地和军事机关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国关用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其

6、他建设用地，可以由县法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。除这些建设项目级以上人民政府依法批准划拨。除这些建设项目外，其他建设用地如商业、旅游、娱乐、居住、外，其他建设用地如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原则上都应当采取出让建设用地。工业等用地，原则上都应当采取出让建设用地。 四、土地使用权出让的批准权限四、土地使用权出让的批准权限 城市房地产管理法城市房地产管理法第第1111条第条第1010款规定：款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年

7、限和其他条件，由市、县人民政用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定定，报经有批准权的人民政府批准后，由，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。市、县人民政府土地管理部门实施。” 五、土地使用权出让方式五、土地使用权出让方式 出让方式是指国有土地的代表通过什出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给一么形式或程序将国有土地使用权出让给一定的使用者。因此，出让方式不涉及所出定的使用者。因此，出让方式不涉及所

8、出让土地的实质内容，而只表明以什么形式让土地的实质内容，而只表明以什么形式取得土地使用权。按照取得土地使用权。按照城市房地产管理城市房地产管理法法第第1212条的规定，条的规定，国有土地使用权的出国有土地使用权的出让方式有三种，即协议、招标、拍卖、挂让方式有三种，即协议、招标、拍卖、挂牌。牌。 1 1协协 议议 协议也称私下协议。协议出让指土地使协议也称私下协议。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协与有意受让人进行一对一的谈判

9、和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。让方式。城镇国有土地出让和转让暂行条城镇国有土地出让和转让暂行条例例没有明确在什么情况下，什么地块采取没有明确在什么情况下，什么地块采取协议方式。由于协议方式出让土地使用权是协议方式。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往双方协商的结果，没有引进竞争机制，往往价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土价格较优惠，主观随意性较大，容易产生土地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。地出让中不正之风，导致国有土地收益流失。 2 2招招 标标 招标是指在指定的期限内，由符合招标是指在指

10、定的期限内，由符合条件的单位或者个人以条件的单位或者个人以书面书面投标形式，投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式。招标方式地使用权受让人的出让方式。招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任效力及招标人在招标期限内应负的责任等。招标出让土地使用权，引进了市场等。招标出让土地使用权，引进了市场机制，体现了商品交换原则。机制，体现了

11、商品交换原则。 3 3拍拍 卖卖 拍卖又称竞投，它是指土地所有者拍卖又称竞投，它是指土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得价高者得”的原则确定土地使用权受的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。让人的一种出让方式。 4 4挂牌挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的土地交易场所挂牌公布

12、，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为。用者的民事法律行为。 六、土地使用权出让的年限六、土地使用权出让的年限 土地使用权出让的年限，一般是指土地使用权出让的年限，一般是指国家将国有土地使用权一次性出让给土国家将国有土地使用权一次性出让给土地使用者，在法律、法规规定的最高年地使用者，在法律、法规规定的最高年限内，经双方约定，土地使用者可以使限内，经双方约定，土地使用者可以使用土地的年限。用土地的年限。城市房地产管理法城市房地产管理法第第1313条规定：条规定：土地使用

13、权出让最高年限土地使用权出让最高年限由国务院规定。由国务院规定。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例例第第1212条规定，土地使用权出让最高年限条规定，土地使用权出让最高年限按用途不同分别为：按用途不同分别为：1 1居住用地居住用地7070年；年；2 2工业用地工业用地5050年；年；3 3，教育、科技、文化、卫生、体育用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年：年：4 4商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；5 5综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。年。 土地使用权出让双方必须在上述年限内土地使用权出让双方必须在上述年限内约

14、定出让土地使用权的年限，不能超出这个约定出让土地使用权的年限，不能超出这个界限。土地使用权出让年限的计算，是从土界限。土地使用权出让年限的计算，是从土地使用者地使用者领取土地使用证、取得土地使用权领取土地使用证、取得土地使用权时开始计算，不是从合同生效之日。时开始计算，不是从合同生效之日。 建设用地使用权出让年限的届满和续展建设用地使用权出让年限的届满和续展 1.1.住宅住宅建设用地使用权期间届满的，建设用地使用权期间届满的，自动自动续期；续期； 2.2.非住宅建设用地使用权期间届满后的续非住宅建设用地使用权期间届满后的续期。期。 城市房地产管理法城市房地产管理法2222条规定：土地使条规定：

15、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，使用者需要继续使用土地的，应当至迟于应当至迟于届满前一年申请续期。届满前一年申请续期。 七、建设用地使用权收回七、建设用地使用权收回1.1.使用者违反城市规划或出让合同规定开发利用土地，使用者违反城市规划或出让合同规定开发利用土地，被国家强制收回；被国家强制收回；（满一年未开发，征收（满一年未开发，征收20%20%一下一下闲置费，满两年未开发，收回。）闲置费，满两年未开发，收回。）2.2.土地使用权因土地使用权出让合同规定的土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限使用期限届满届满而终止而

16、终止3.3.在土地使用权期满前，在土地使用权期满前，国家因社会公共利益的需要国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权而提前收回土地使用权4.4.为实施城市规划进行旧城区改造，需要使用土地的。为实施城市规划进行旧城区改造，需要使用土地的。 第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权 划拨法律制度划拨法律制度 一、国有土地使用权划拨的概念、特征一、国有土地使用权划拨的概念、特征 （一）概念：（一）概念： 国有土地使用权的划拨，是指国有土地使用权的划拨，是指县级以上县级以上人民政府依法批准人民政府依法批准，在，在土地使用者缴纳补偿、土地使用者缴纳补偿、安置等费用安置等费用后，将该幅土地交付其使用

17、，或后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权，是出的行为。以划拨方式取得土地使用权，是出让方式以外的另一种取得国有土地使用权的让方式以外的另一种取得国有土地使用权的方式。方式。 （二）特征（二）特征 1 1划拨划拨建设用地使用权的建设用地使用权的标的限于国有标的限于国有土地土地；2.2.土地使用权划拨是一种土地使用权划拨是一种具体的行政具体的行政行为，行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；将土地使用权进行分配或调整；2 2土地使用土地使

18、用权划拨是一种权划拨是一种无偿的行为无偿的行为，土地使用者取得，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；不需支付任何费用；3 3建设用地使用权具有建设用地使用权具有无期性无期性；4 4划拨土地的划拨土地的用途具有无期性用途具有无期性。 二、土地使用权划拨的范围二、土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：可以由县级以上人民政府批准划拨：1 1国国家机关用地和军事用地；一般认为，部队家机关用地和军事用地；一般认为，部队营区、国防工程设施、后方

19、基地、军事训营区、国防工程设施、后方基地、军事训练和试验基地的用地、军用机场、港口等练和试验基地的用地、军用机场、港口等军事交通用地，部队在用办公、教学、科军事交通用地，部队在用办公、教学、科研、仓库等营房用地都是军事用地，但不研、仓库等营房用地都是军事用地，但不包括军队用于房地产开发的用地；包括军队用于房地产开发的用地； 2 2城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；其中，城市基础设施用地是指城市道路、公其中，城市基础设施用地是指城市道路、公共停车场、机场、码头、铁路、污水处理、共停车场、机场、码头、铁路、污水处理、垃圾压缩站、公厕、环卫设施、供水、排水、垃圾压缩站、

20、公厕、环卫设施、供水、排水、园林绿化等；公益事业用地是指教育、卫生园林绿化等；公益事业用地是指教育、卫生医疗、体育、文化、邮政电信、养老院等；医疗、体育、文化、邮政电信、养老院等；3 3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地：用地：4 4法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。 三、划拨土地使用权的批准权限和程序三、划拨土地使用权的批准权限和程序 （一）划拨土地使用权的批准权限（一）划拨土地使用权的批准权限 由市、县人民政府土地管理部门会同由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定城市规划、建设、房产管理部门共

21、同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。管理部门实施。 （二）划拨土地使用权的批准程序（二）划拨土地使用权的批准程序1.1.预审预审2.2.申请申请3.3.审查审查4.4.批准批准5.5.划拨划拨6.6.登记登记 四、划拨建设用地使用权的终止四、划拨建设用地使用权的终止 1.1.国家征收；国家征收；2.2.使用人不再需要；使用人不再需要；3.3.特定项目终止；特定项目终止；4.4.土地灭失。土地灭失。 五、划拨建设用地使用权的商品化五、划拨建设用地使用权的商品化 1.1.

22、出让（案例）出让（案例） 2.2.出租出租 3.3.作价出资或者入股作价出资或者入股 4.4.法律直接规定法律直接规定 （1 1）因抵押权实现而设定出让建设用地使用权）因抵押权实现而设定出让建设用地使用权 （2 2）因法院强制执行而设定出让土地使用权）因法院强制执行而设定出让土地使用权案例分析 甲工厂有划拨土地一块，经过政府批准，甲工厂有划拨土地一块，经过政府批准，甲工厂将该土地使用权转让给乙公司，双甲工厂将该土地使用权转让给乙公司，双方签订了土地使用权转让合同，并向政府方签订了土地使用权转让合同，并向政府土地部门办理了土地出让手续，由乙公司土地部门办理了土地出让手续，由乙公司交纳了土地出让金

23、，并向甲工厂支付了价交纳了土地出让金，并向甲工厂支付了价款，甲工厂向乙公司交付了土地。试分析：款，甲工厂向乙公司交付了土地。试分析：（1 1）该土地使用权转让行为是否有效，说）该土地使用权转让行为是否有效，说明理由；（明理由；（2 2）分析双方签订的土地使用权）分析双方签订的土地使用权转让合同的性质，说明理由。转让合同的性质，说明理由。我来分析 （1 1）土地使用权转让行为有效，因为已经向政府）土地使用权转让行为有效，因为已经向政府土地部门办理了土地出让手续，并由乙公司交纳土地部门办理了土地出让手续，并由乙公司交纳了土地出让金，说明已经完成了土地出让程序再了土地出让金，说明已经完成了土地出让程

24、序再进行转让，所以该转让行为是合法有效的。（进行转让，所以该转让行为是合法有效的。（2 2）双方签订的土地使用权转让合同属于补偿合同的双方签订的土地使用权转让合同属于补偿合同的性质，按照土地使用权解释规定，土地使用性质，按照土地使用权解释规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照受让方订立的合同可以按照补偿性质补偿性质的合同处理。的合同处理。 第三节

25、第三节 建设用地使用权建设用地使用权 转让法律制度转让法律制度 一、建设用地使用权转让的概念一、建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权转让是指建设用地使用权建设用地使用权转让是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的建设人在其权利年限有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。 二、建设用地使用权转让的方式二、建设用地使用权转让的方式 1. 1.出售；出售；2.2.交换；交换；3.3.赠与；赠与；4.4.继承；继承；5.5.建建设用地使用权出资入股。设用地使用权出资入股。 三、建设用地使用权转让的原则三、建设用地使用权

26、转让的原则 1. 1.权利义务同时转移原则权利义务同时转移原则 城市房地产管理法第城市房地产管理法第4343条规定：条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人产后，受让人改变改变原土地使用权出让合同约原土地使用权出让合同约定的土地定的土地用途的用途的，必须取得原出让方和市、，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。用权出让金

27、。” 2.2.产权一致原则产权一致原则 即土地使用权转让，其地上建筑物必即土地使用权转让，其地上建筑物必须转让；地上建筑物转让，土地使用权出须转让；地上建筑物转让，土地使用权出同时转让。实行这一原则，便于国家对房同时转让。实行这一原则，便于国家对房地产市场的监督管理，符合房地产地产市场的监督管理，符合房地产不可分不可分割的属性割的属性。城市房地产管理法第。城市房地产管理法第3434条条规定：规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋所占用的土地使用权同时转让、有权和房屋所占用的土地使用权同时转让、抵押。抵押。 3.3.效益不可损原则效益不可损原则 四、建设用地使

28、用权转让的生效要件四、建设用地使用权转让的生效要件 （一）建设用地使用权须具备可转让的条（一）建设用地使用权须具备可转让的条件件 1.1.以出让方式取得建设用地使用权的转让以出让方式取得建设用地使用权的转让条件条件 (1)(1)按照出让合同的约定已经支付土地使用按照出让合同的约定已经支付土地使用权出让金；权出让金； (2)(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，房屋建设工程的，完成开发投资总额的完成开发投资总额的2525以上，以上，属于成片开发土地的，形成工业属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，用地或者其他建设用地条件， (3

29、)(3)持有土地使用权证书、房产证书。持有土地使用权证书、房产证书。 2.以划拨方式取得的建设用地使用权的转让以划拨方式取得的建设用地使用权的转让条件条件 按照国务院规定，报有批准权的人民按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批政府审批，有批准权的人民政府准予转让有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让办理建设用地使用权出让的，应当由转让办理建设用地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳建设用地使手续，依照国家有关规定缴纳建设用地使用权出让金。用权出让金。 （二）当事人须订立书面转让合同（二）当事人须订立书面转让合同 （三）须办理建设用地使用权过户登记（三）须办理建设用地使用权过户登记 第四节第

30、四节 国家征收法律制度国家征收法律制度 一、国家征收法律制度一、国家征收法律制度 （一）国家征收概念（一）国家征收概念 国家为了公共利益的需要而依法强制取得国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于集体或者私人的财产所有权或者其原属于集体或者私人的财产所有权或者其他权利的行为。他权利的行为。特征特征主体主体特定性特定性强制性强制性公共性公共性补偿性补偿性 （三）依据（三）依据 1.1.宪法；宪法； 2.2.土地管理法；房地产管理法；土地管理法；房地产管理法； 3.3.物权法。物权法。 （四）条件（四）条件 公共利益需要；依据法律规定；已发给予公共利益需要；依据法律规定；已发给予补偿。补偿。 （

31、四）国家征收与国家征用的原则（四）国家征收与国家征用的原则 1 1、适用条件不同；、适用条件不同； 2 2、法律后果不同；、法律后果不同； 3 3、补偿不同；、补偿不同； 4 4、适用对象不同。、适用对象不同。 （五）类型（五）类型 1.1.集体土地征收为国有；集体土地征收为国有； 2.2.城市房屋土地的征收。城市房屋土地的征收。 二、集体土地征收法律制度二、集体土地征收法律制度 （一）集体土地征收的概念、特征和性质（一）集体土地征收的概念、特征和性质 国家因经济、文化、国防建设以及兴国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制性地将属于办社会公共事业的需要，强制性地将属于集体的

32、土地收归国有，并对集体组织进行集体的土地收归国有，并对集体组织进行补偿的行为。补偿的行为。 （二）集体土地征收的法律特征（二）集体土地征收的法律特征 1. 1.集体土地征收行为是集体土地征收行为是行政行为行政行为。国。国家建设征用土地，是一种具体行政行为，家建设征用土地，是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转换，是通过行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。双方地位是不平等的。 2. 2.具有具有强制性强制性。被征用土地的集体经。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。济组织应当服从国家需要，不得阻挠。 3 3征地条件的征地条件的补偿性补偿性。国家建设征用。

33、国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征用耕地的，补偿费用应当包括偿。征用耕地的，补偿费用应当包括土地土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。苗补偿费。征用其他土地的，应当给予土征用其他土地的，应当给予土地补偿费和安置补偿费。地补偿费和安置补偿费。 4. 4.是一种引起民事权利变更的行为。是一种引起民事权利变更的行为。征收后原来的集体土地变为国有。征收后原来的集体土地变为国有。 （三）征收的原则（三）征收的原则 1.1.珍惜耕地，合理利用土地的原则；珍惜耕地，合理利用土地的原则； 2.2.保护国家建

34、设用地的原则；保护国家建设用地的原则； 3.3.妥善安置被征地单位和农民的原则；妥善安置被征地单位和农民的原则； 4.4.坚持有偿使用土地的原则。坚持有偿使用土地的原则。 （四）集体土地征收的批准权限（四）集体土地征收的批准权限 1.1.国务院批准征收的：基本农田；基本农国务院批准征收的：基本农田；基本农田以外的耕地超过田以外的耕地超过3535公顷公顷的；其它土地超的；其它土地超过过7070公顷公顷的。的。 2.2.征用前款规定以外的土地，省、自治区、征用前款规定以外的土地，省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。直辖市人民政府批准，报国务院备案。 （五）土地征收的程序（五）土地征收的程

35、序 1.1.批准；批准； 2.2.市县级人民政府组织实施市县级人民政府组织实施 公告；登记；公告；补偿公告；登记；公告；补偿 3.3.补偿标准争议，先协商，协商不成的由补偿标准争议，先协商，协商不成的由政府裁决政府裁决 （六）集体土地征收补偿（六）集体土地征收补偿 1.1.原则：适当补偿原则：适当补偿 2.2.补偿范围：补偿范围： 土地补偿费土地补偿费（前三年平均产值的（前三年平均产值的6-106-10倍）倍）；安置安置补助费补助费（前三年平均产值的（前三年平均产值的4-64-6倍，最高不得超过倍，最高不得超过1515倍）倍）；地上附着物地上附着物（按用地单位评估补偿）（按用地单位评估补偿）和

36、和青苗的补助费青苗的补助费。（按评估补偿）（按评估补偿） 3.3.安置剩余劳动力安置剩余劳动力 县级以上土地管理部门通过发展副业生产和举办县级以上土地管理部门通过发展副业生产和举办村企业等途径加以安置。村企业等途径加以安置。 4.4.土地补偿费用的处理土地补偿费用的处理 土地补偿费农土地补偿费农归归村集体经济组织所有，村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。 日本东京成田机场日本东京成田机场 因为当地农民拒绝被拆迁，日本东京成田机场开因为当地农民拒绝被拆迁，日本东京成田机场开港港3030多年还没完工。图中圆圈处为拒绝搬迁的钉多年还没完工。图中

37、圆圈处为拒绝搬迁的钉子户。子户。 成田机场的钉子户。为了减少噪音，机场方面为成田机场的钉子户。为了减少噪音，机场方面为他们修建隔音设施。为了不影响他们休息，机场他们修建隔音设施。为了不影响他们休息，机场至今不准夜间起降。至今不准夜间起降。马路上的家园马路上的家园 浙江温岭浙江温岭“最牛钉子户最牛钉子户”。 “60 “60多万多万元造的房子拆迁补偿却只有元造的房子拆迁补偿却只有2626万元。万元。”因因不满拆迁补偿标准，浙江省温岭市一幢不满拆迁补偿标准，浙江省温岭市一幢5 5层层楼房突兀地矗立在火车站附近马路中间，楼房突兀地矗立在火车站附近马路中间，被舆论称为被舆论称为“最牛钉子户最牛钉子户”。

38、目前，该段。目前，该段新修建的马路正在施工，新修建的马路正在施工，“最牛钉子户最牛钉子户”也照常生活。也照常生活。 三、城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁 （一）概念（一）概念 城市规划区内国有土地上，因城市建城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋其及附属物的所有人或使用人进对原房屋其及附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。行补偿和安置的行为。 （二）城市房屋拆迁的法律关系（二）城市房屋拆迁的法律关系 1.1.主体主体 拆迁人拆迁人( (有资格的拆迁单位有资格的拆迁单位) )、被拆迁人、被拆迁人( (房房屋所有人或使用权

39、人屋所有人或使用权人) )、被拆迁房屋、被拆被拆迁房屋、被拆迁房屋的承租人、房屋拆迁单位和房屋拆迁房屋的承租人、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门。迁管理部门。主要是拆迁人和被拆迁人。主要是拆迁人和被拆迁人。 2.2.客体客体 城市规划区内国有土地上因城市建设需要城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆走的房屋和附属物。拆走的房屋和附属物。 3.3.内容内容 拆迁主体享有的权利和承担的义务。拆迁主体享有的权利和承担的义务。 （三）拆迁的程序（三）拆迁的程序 1.1.申请；申请； 2.2.批准；批准； 3.3.发布行政公布；发布行政公布； 4.4.签订拆迁协议；签订拆迁协议； 5.5.实施拆迁。实施拆

40、迁。 （四）城市房屋拆迁的形式（四）城市房屋拆迁的形式 1.1.自行拆迁；自行拆迁； 2.2.委托拆迁。委托拆迁。 被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁单位设立条件：（单位。拆迁单位设立条件：（1 1）有上级主）有上级主管部门批准文件；（管部门批准文件；（2 2）有明确的名称、组）有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；有资金和管理织机构和固定的办公场所；有资金和管理人员。人员。 （五）拆迁补偿的法律规定（五）拆迁补偿的法律规定 1.1.拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象 房屋所有人，兼顾承租人的安置。房屋所有人，兼顾承租人的安置。 2.2.补偿原则补偿

41、原则 （1 1）拆迁人对拆除合法房屋及附属物）拆迁人对拆除合法房屋及附属物给予补偿；给予补偿； （2 2）对拆除的违章建筑不予补偿；）对拆除的违章建筑不予补偿； （3 3）对拆除临时建筑的补偿。）对拆除临时建筑的补偿。 3.3.补偿形式补偿形式 （1 1）货币补偿；）货币补偿； （2 2）产权调换；）产权调换； （3)3)货币补偿与产权调换相结合。货币补偿与产权调换相结合。 4.4.补偿标准补偿标准 以评估价格确定，具体办法由省、自以评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。治区、直辖市人民政府制定。 （六）拆迁安置的规定（六）拆迁安置的规定 原则：谁拆迁谁安置原则；安置相当原原

42、则：谁拆迁谁安置原则；安置相当原则；安置与补偿相分离原则。则；安置与补偿相分离原则。 （七）拆迁纠纷的解决和强制拆迁（七）拆迁纠纷的解决和强制拆迁 1.1.拆迁纠纷的解决拆迁纠纷的解决 （1 1）行政处理在先；）行政处理在先； （2 2）不服行政处理可以提起行政诉讼。）不服行政处理可以提起行政诉讼。 2.2.强制拆迁强制拆迁 日本高速路穿过大楼日本高速路穿过大楼 第一次驾车沿着日本阪神高速公路进入大第一次驾车沿着日本阪神高速公路进入大阪市中心的人，大概都会记得一座楼给他阪市中心的人，大概都会记得一座楼给他们带来的刺激。当他们从高速路转向进入们带来的刺激。当他们从高速路转向进入市中心的入口时，一拐弯就会发现一座大市中心的入口时，一拐弯就会发现一座大楼巍然横在路前方，自己的楼巍然横在路前方，自己的汽车汽车正拦腰正拦腰“撞撞”向这座大楼！然后什么也没发生，