标准化试点申请报告

1、洛南县花石浪物流中心标准化试点申报材料项目名称：洛南县花石浪物流中心标准化试点项目 企业名称：洛南县花石浪物流中心有限责任公司联 系 人：包晓梁 联系电话司地址：洛南县城关镇电子邮件：ln_hsl二一六年一月洛南县花石浪物流中心标准化试点申请报告洛南县花石浪物流中心有限责任公司二一六年一月目 录第一章 项目单位的基本情况11.1 项目单位基本情况及三年经营情况11.2 项目单位运营管理模式及组织机构1第二章 项目基本情况82.1 项目建设必要性及可行性82.2 主要建设内容及规模132.3 项目总投资及资金来源172.4 财务评价21第三章 市场分析263.1 国内市

2、场分析263.2 区域市场分析29第四章 项目设计方案314.1 总图布置314.2 项目功能设计32第五章 风险分析365.1 项目风险识别365.2 风险估计375.3 降低风险的主要措施37第六章 项目招标396.1 招标原则396.2 项目招标范围396.3 招标组织形式396.4 招标方式39洛南县花石浪物流中心标准化试点申请报告第一章 项目单位的基本情况1.1 项目单位基本情况及近三年经营情况经营情况洛南县花石浪物流中心有限责任公司成立于2011年9月，注册资金1200万元，法定代表人余洛锋，现有员工46人，主要从事民生物流、农产品冷链、建材、家具、装饰设计、商务办公。花石浪物流中

3、心是一个集运输、仓储、加工、包装、配送、贸易及信息服务为一体的综合性物流企业。2013年公司的总资产为3314万元、负债总额为1919万元，所有者权益为1395万元，公司取得营业收入800万元，实现净利润193.59万元，上缴国家税费109.89万元，销售净利率达到24%，资产净利率为6%，资产负债率为58%，成本费用利润率为29%。2014年公司总资产为3459万元、负债总额为1733万元、所有者权益为1726万元，公司实现收入1016.57万元，实现净利润331.73万元，上缴国家税费158.15万元。实现净利润193.59万元，上缴国家税费109.89万元，销售净利率达到33%，资产净利

4、率为10%，资产负债率为50%，成本费用利润率为77%。2015年公司总资产达到4342万元、负债总额为2205万元、所有者权益总额为2137万元，公司实现销售收入2808万元，实现净利润409.96万元，上缴国家税费434.49万元，销售净利率达到14.6%，资产净利率为11%，资产负债率为51%，成本费用利润率为28%。1.2 项目单位运营管理模式及组织机构1.2.1企业运营模式洛南县花石浪物流中心有限责任公司将采用综合物流模式，集仓储、运输、配送、物流信息咨询服务和其他一些物流服务(如包装、装卸、流通加工、农副产品购销)为一体，提供综合性、一体化物流服务的运营模式。运营过程中进行整体网络

5、设计，重点加强信息中心的系统设计和功能设计以及配送中心的选址流程设计。完善综合物流设施，组织执行综合物流各功能的业务部门，充分利用大型的运输、仓储业资源，提升自身较强的竞争力。根据企业的实际情况选择网络组织结构。发展连锁经营的模式，在业务涉及的主要地区建立连锁公司，负责对该地区及周边的物流业务，地区间各连锁店实行协作，同时兼顾大物流中心加小配送网点的模式。1.2.2企业组织机构组建企业组织机构，以满足和发挥物流配送中心的多项功能为目标，以“管理高效、职责分明”原则，确保整个组织高效运作，确保物流配送中心的正常运营，为企业赢得最佳经济效益。1、机构设置洛南县花石浪物流中心有限责任公司实行高效的企

6、业组织运作模式，实行公司董事会领导下的总经理负责制形式的企业经营管理机构设置。总经理负责企业日常经营管理工作，公司内设业务部、信息管理部、配送部、市场部、行政人事部、财务部6个部门。2、各部门职责（1）业务部业务部主要职责有：1、行政管理，主要职责是负责物流配送中心日常事务性工作，做好各种后勤服务。2、设备管理，主要职责是负责设备调试、设备的维护和安全。保障公司设备的正常运营。3、网络管理，主要负责公司各部门计算机的维护与维修，公司网络的建设及信息更新，物流信息服务平台的建设、维护与管理。4、人力资源管理，主要负责人员的招聘、培训及人员编制管理工作。（2）信息管理部信息管理部主要职能是：根据企

7、业的发展战略目标和发展需求，利用计算机信息技术加强企业管理，在一定程度上综合利用计算机技术、网络技术、通讯技术、软件技术和数据库技术集成化，以求最大限度地利用企业现有资源，实现管理效益的最大化。帮助收集企业管理生产经营活动中的所有信息，实现企业内外部的有效利用，用以提高企业经济效益和市场竞争力、提高管理水平、开发能力、经营水平。公司网站站群的建设开发、宣传推广与价值利用。（3）配送部配送部职能： 开发需加工配送、增值服务、延伸服务的终端客户，逐步完成贸易转型； 根据客户需求，合理安排资源，实现效益最大化；与加工部紧密配合，掌握有价值的客户； 收集客户延伸加工需求，

8、为公司后期设备投资和选型提供决策依据。（4）行政人事部1、负责贯彻公司领导指示。做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息；搞好各部门间相互配合、综合协调工作；对各项工作和计划的督办和检查。2. 根据领导意图和公司发展战略，负责起草年度工作计划、年度工作总结和其他重要文稿，牵头或协助公司的规划研究。3. 负责全公司日常行政事务管理，协助总经理处理日常工作，负责总经理的日常活动和外出活动的安排。4. 组织安排公司办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议纪要，根据需要按会议决定发文。5. 负责公司来往信函的收发、登记、传阅、批示，做好公文的拟订、审核、

9、印刷、传递、催办和检查，及文书档案资料的归档立卷管理的工作。6. 做好公司历年大事记的原始资料收集和编纂工作，定期或不定期编辑公司简讯、简报或内部发行的刊物。7. 负责公司保密工作和法律事务，妥善保管和正确使用公司印章和介绍信。8. 负责前台接待、客人来访迎送等招待工作。9. 负责公司办公设施的管理。包括公司办公用品采购、发放、使用登记、保管、维护管理工作，负责传真机、复印机、长途电话、手提电话、计算机、手提计算机的管理和使用。10. 负责公司总务工作，做好后勤保障。主要是员工膳食、卫生保洁、电话总机服务、安全门卫、宿舍管理工作。11. 负责公司车辆调度、管理、维修、保养工作，确保公司领导和职

10、工正常工作用车。定期对司机进行交通安全教育，减少事故和违章，降低油耗。12. 负责公司人力资源管理方针、政策、制度和公司行政组织机构设置、部门工作职责、部门人员编制与内设机构、岗位工作标准和人员素质要求的制定、实施及检讨、改善、修订。13. 根据公司发展规划，制定人力资源招聘、调配、培训开发计划并组织实施。14. 组织督促各部门编制工作计划、工作总结、业务管理程序、规范和落实办公例会、总经理交办工作，并负责跟进、检查、监督、考核。15. 办理员工招聘、录用、薪资奖金、调动、考核、奖惩、辞职辞退、离职、人事档案等业务事项。16. 调查处理各种重大工作失职、违规违纪案件；调查处理员工投诉；调处劳资

11、纠纷。17. 做好员工保险、福利工作。18. 为丰富员工文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动。19. 每月制作相关行政费用表及人力资源报表供总经理审查并进行存档。20. 其他需要配合完成的工作。（5）财务部财务部主要职责是负责整个公司的财务事项，公司财力和发展预、结算的编制；日常财务核算、出纳工作；并负责定期对各部门的收、支情况进行分析，及时向总经理汇报资金运转情况；参与公司各部门经营管理预测和决策，参与各种生产经营会议，参与审核、审查等重要经济活动。（6）仓储部仓储部部门职责 ：1. 负责制定、执行和改进仓储管理制度及其作业流程，并监督确保其有效实施。 2.

12、 负责研究与分析仓库空间、设备、人力与产品销售形态等因素，拟定完善的物资管理制度及作业程序。 3. 负责对进库物品外观质量进行检查并实施入库验收。 4. 负责对在库物品进行养护和管理工作。 5. 负责对出库物品进行验发等相关工作。 6. 负责协助对不合格物品进行处理申报，以及按照相关程序要求对废旧物料进行处理。 7. 负责各类物品及包装的回收、清洁、处理等工作。 8. 负责公司的物资贮存管理工作，对原、辅料库及成品库实施全面管理，加强对入库、贮存、发货的质量控制，保

13、证帐、卡、物一致。 9. 负责确保仓库存储设施符合要求，做好库内温湿度、通风等工作，并做记录。 10. 负责公司仓库（包括：原辅料库、成品库等）的ERP系统管理工作。 11. 负责协助财务部对仓库的管理工作，参与财务部定期组织的盘点对账工作，以及组织部门人员定期进行盘点核对工作。 17花石浪物流中心管理结构总经理业务部仓储部信息管理部配送部行政人事部办公室装卸组业务组客户服务部仓储组叉车组运输组调度组车队财务部第二章 项目基本情况2.1 项目建设必要性2.1.1国家产业政策鼓励发展现代物流业国家发展和改革委员会于2005年1

14、2月2日发布了产业结构调整指导目录（2005年本），目录分三大类鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十五类行业其他服务业中第2条中指出：“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。另外，国家发改委于2007年12月25日公开征求对产业结构调整指导目录（2007年本）（征求意见稿）的意见。在产业结构调整指导目录（2007年本）（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。产业结构调整指导目录（2011年本）中，同样将现代物流业作为一个鼓励类行业提出

15、来，并将其详细分成11小类。2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了现代物流业调整和振兴规划纲要（以下简称规划纲要）。并于2009年3月10日公布了国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）。2011年8月2日，国务院办公厅公布了国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）。自2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展的重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。2009年6月，国务院批准了关中天水经济区发展规划,规划指出：大力发展现代物流业

16、，进一步加大物流基础设施建设力度，加快西安国际港务区、咸阳空港产业园、宝鸡陈仓、商洛、天水秦州、麦积等重点物流园区项目建设。充分发挥西安作为国家级物流节点城市的辐射带动作用，积极研究设立西安陆港型综合保税区，着力打造在国内有重要影响的内陆港口岸和亚欧大陆桥上重要的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。加强城乡商业网点和农副产品交易中心、批发市场建设，培育大型流通骨干企业。加强农村流通基础设施建设。由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。2.1.2陕西省产业政策鼓励发展现代物流业2008年6月27日，陕西省人民政府公布的陕西省人民政府关于进一步

17、加快发展服务业的实施意见（陕政发200824号），其中提出，大力发展交通物流业。进一步加大物流基础设施建设力度，加快构建以航空、高速公路网、铁路网和城市轨道交通为骨架的立体交通运输体系，满足日益增长的客流、物流需求。积极推进公路和铁路物流，着力发展航空、航运等国际物流，努力拓展航空快递运输、多式联运和国际货代等物流业务，建立完善多层次物流体系，为大工业、大产业、大发展提供强力物流支撑。进一步加快物流园区和物流中心建设，关中地区要大力推进西安国际港务区、咸阳空港产业园和宝鸡陈仓三大物流园区建设；陕北地区要加快建设榆林能源化工基地物流园区和延安、绥德、靖边、神木、横山物流中心，形成“一园五中心”物

18、流发展格局；陕南地区要积极推进绿色物流发展，建设汉中、安康、商洛绿色产品物流中心和一批交易市场。加快资源整合和信息化进程，构建仓储、信息等物流公共服务平台，培育和引进大型物流企业集团，大力发展第三方物流。2011年1月22日，省十一届人大四次会议审议批准陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，其中指出：加快发展服务业。按照增加总量、提高比重、提升档次的思路，拓展新领域、发展新业态，推进服务业规模化、品牌化、网络化。加快发展商贸、餐饮、住宿等传统服务业,大力发展信息、物流、金融、研发设计、服务外包等生产性服务业，积极培育旅游、会展、保险、文化传媒等现代服务业，形成若干服务业聚集区。发挥区域

19、优势，建设一批全国性物流中心，支持西安搞好国家服务业综合改革试点。综上所述，省级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。2.1.3陕西省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础近年来，陕西省物流业呈现出如下的特点：1、物流业规模迅速扩大近年来，我国各类物流企业快速发展，已经形成了国有与国有控股、外资与中外合资以及民营三足鼎立格局，国有独资与国有控股物流企业如：中远物流、中外运物流、中海物流、中邮物流、中储物流、中铁物流、招商局物流等；外资与中外合资物流企业如：美国联合包裹UPS、荷兰天地TNT、德国邮政DHL、美国联邦快递FedEx、日本通运NIPPON EXPRESS等规模

20、影响都较大，相比较之下，我国民营性质物流企业尚未得到全面发展，竞争力较弱。就陕西来看，2011年，陕西省物流业规模不断扩大，实现全社会物流物品总额22615亿元，同比增长20%，物流业增加值达到820亿元，同比增长12%，物流业增加值占三产比重达到19.7%，占GDP的比重达到7.3%。截至2011年年底，陕西省物流业从业人员超过100万人，企业数量达到11872户，其中，国家2A级以上企业35户，占到全国的3%、西北五省的50%。 此外，陕西省物流发展水平显著提高，传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，正在加快向现代物流企业转型。一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有

21、制、多种服务模式、多层次的物流企业集群，如大明宫建材物流，中陕国际物流等。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，发展自主物流，如龙钢集团红光物流、方欣集团冷链物流、延长石油集团石化物流等。  2、物流发展水平显著提高传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善交通

22、基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。2010年，陕西高速公路通车里程突破3000公里，居西部第一，使陕西在全国交通网络中的重要枢纽地位进一步强化；铁路营业里程3750公里、航空货运量达到5.33万吨。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。4、物流业发展环境明显好转各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。综上所述，近年来，陕西省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平

23、显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。2.1.4洛南县政府对物流产业的支持洛南县县委、县政府坚持以“政府引导、企业运作，完善法规，规范市场，配套环境”的发展原则，确立现代物流业新一轮新兴产业的地位，坚持高起点规划，立足陕南、面向全国、走向世界，多功能、多层次地发展洛南现代物流业。以现代物流理念为指导，加大物流技术和物流组织方式的创新力度，以发展现代物流业为切入点，积极整合现有物流资源，促进传统产业的升级和经济结构调整，努力构建与关天经济区地位相适应的现代物流服务环境。作为西部开发陕西东大门的洛南，要逐步形成立足商洛、赶上西安、辐射晋豫鄂、面向全国，与

24、国内、国际市场相衔接的大商业、大流通、大市场格局，就必需将农产品进入市场前后的运输、仓储、分拣、配送等各个环节有机结合起来，形成一个或者多个强有力的联合体作为支撑平台。2.2 主要建设内容及规模2.2.1建设地点建设项目地处洛南县北大门，位于花石浪国家水利风景区南侧，陶岭工业园中段，县河、洛河、石门河交汇处，区位环境以工业园区为主，用地条件良好，形成极有特色的商贸区。规划中的榆商高速公路和已建成的西商高速公路是洛南通往西安、商州、以及周边县市的交通要道，也是通往河南、湖北、山西的主要干线。物流中心南距西合铁路大荆站不足30公里，北距陇海铁路和连霍高速公路约70公里，是一处交通十分便利的物流集散

25、地。2.2.2建设规模本项目建设总用地面积114.86亩（76565.7m2），总建筑面积20018.66m2。其中：新建农产品交易平台四栋（作为农产品批发市场，从事农副产品、蔬菜、水果等交易、配送），建筑面积12994.41m2；新建物流信息楼一栋（作为物流信息进行采集、分类、传递、汇总、识别、跟踪、查询等服务），建筑面积2149.4m2；新建仓储用房三栋（担负物资的接收、分类、计量、包装、分拣、配送、冷链等多种功能），建筑面积4674.85m2，包括1.2万吨库容冷链仓储一栋；配套建设保安室、配电室，卸货台等配套设施，建筑面积200m2。场区总体工程建设，场区道路广场及地上停车场面积114

26、04.82m2，包括大型车停车位97个，小型车停车位119个，场区绿化面积1120m2。2.2.3建设方案2.2.3.1土建工程方案1、仓储用房建筑面积4674.85m2，共3栋，其中占地1440m2，库容1.2万吨的冷库一栋。主体为单层双坡轻型钢架结构，H型钢柱，型钢柱间支撑，C型檩条（屋檩、墙檩），6米柱网，层高6米，维护体系次要构建采用冷弯薄壁型钢檩条，1.2米以下为加气混凝土砌块与砖墙复合体，1.2米以上外墙采用硬质聚氨酯夹心板，厚度为10mm，屋面设35mm挤塑泡沫保温隔板保温层。压型钢板自制门，塑钢单层窗。基础采用钢筋混凝土独立杯型基础，1.2米以下墙采用砖条形基础。2、物流信息楼

27、建筑面积2149.4m2，主体为三层砖混结构，其中一层为交易大厅及电子信息平台。层高3.6米，钢筋混凝土条形基础，塑钢窗，实木门，室内地面铺地砖，铝扣板吊顶，内墙刷乳胶漆，外墙贴彩色面砖。楼内设办公室、会议室、接待室等。3、农产品交易平台总建筑面积为12994.41m2，一共4栋两层，一层作为农产品批发市场，担负着农产品、农副产品、农资、蔬菜交易、配送等任务。建筑主体为二层砖混结构，一层层高为4.5米，钢筋混凝土条形基础，塑钢落地窗，实木门，室内地面铺地砖，铝扣板吊顶，内墙刷乳胶漆，外墙贴花岗岩面砖。4、其他用房总建筑面积200m2，包括配电室、保安室等，均为单层砖混结构，钢筋混凝土条形基础，

28、外墙面涂料粉刷，内墙面采用中等涂料粉刷，水泥混凝土地面，塑钢门窗。表2-1 项目主要建设内容一览表序号单项名称建筑面积（）占地面积（）备注1仓储4674.854674.853栋（仓储2栋，冷库1栋）2物流信息楼2149.4719.83层（含交易大厅和电子信息平台）3农产品交易平台12994.414280.642层共4栋4其他用房200200包括保安、配电室5室外工程包括道路、管线、绿化、围墙等合计20018.669875.292.2.3.2设备方案1、信息网络系统设备（1）信息网络设备：办公电脑、网络连接设备及其配套设备、物流配送信息平台系统。（2）通讯网络系统设备。主要包括：电话机、终端接口

29、等。（3）安全监视网络系统设备。主要包括：摄像机、录像机、解码器、操作台、显示器等。2、仓储运输设备仓储运输设备主要为运输车辆、起吊机、叉车、堆高机、搬运机、电瓶车、移动式装卸机、包装捆扎机、移动式配货平台、排风机、装配式货架（柜）、垫板、手推式送货车等。3、其他设备其他设备主要包括产品安全出入库检测设备，变配电、供暖、冷藏、消防、环保等公用辅助设施设备。2.2.3.3配套工程本项目场地水源为厂区内自备水井，出水量80m3/h，水质良好，完全可满足物流中心经营需求；电源引自厂区变电站，厂区内新建变配电室。2.3 项目总投资及资金来源2.3.1投资估算编制依据及说明1、国家关于项目可行性研究阶段

30、投资估算的编制办法。2、建安工程费用参照商洛市和洛南县近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。3、其他费用参照陕西省工程建设其他费用有关规定计算，其中建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费和招标代理费用按最新的有关规定执行。2.3.2总投资估算经估算，本项目总投资6538.95万元，其中建设投资5403.95万元、建设期利息85万元、流动资金1050万元。2.3.2.1建设投资估算本项目建设投资为5403.95万元，其中土地征收及回填费用为1216.4万元，工程建设费用3446.55万元、其他费用416万元、预备费用325万元。2.3.2.2流动资金估算根据本项目产品生产和销售的

31、特点，按照分项详细估算法计算，本项目铺底流动资金为流动资金的30%即315万元，流动资金为1050万元。2.3.2.3建设投资借款建设期利息的估算按照国家发展改革委发改投资（2006）1325号国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（以下简称通知）的有关规定，经计算，本项目建设投资借款建设期利息为85万元。建设投资借款建设期利息的计算详见经济评价附表。2.3.3资金筹措本项目达成正常营业的情况下，需要总投资6538.95万元，资金来源如下：1、项目单位自筹资金3538.95万元；2、申请银行贷款3000万元。表2-2 建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建安工程费

32、用设备购置费用其他费用合计技术经济指标单位数量单位价值一建设投资5403.95（一）土地征用1216.41购买使用权1042.4亩56.86250000元/亩2土地租用174.0亩58.00租期十年（二）工程费用3446.551仓储、冷链560.98200760.984674.851200元/2农产品交易平台1949.161949.1612994.411500元/3物流信息楼322.41322.412149.41500元/3.1交易大厅及电子信息平台150150719.84其他用房2440642001200元/5室外工程200200（三）其它费用4164161运输车辆购置费3003002建设单

33、位管理费35353勘察、设计费60604工程监理费50505职工培训费15156办公及生活家具购置费10107环境影响评价费558招投标代理费1515（四）预备费用325325二建设期利息85三流动资金1050总投资6538.95192.4 财务评价2.4.1评价依据1、国家发展和改革委员会、建设部2006年7月颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（以下简称方法与参数）。2、国家最新的财税制度、会计制度和行业有关规定及本项目的具体情况。2.4.2评价内容的选择结合本项目的实际情况，按照方法与参数的有关规定，本项目经济评价进行了融资前、后的财务分析、不确定性分析。财务分析进行了财务盈利

34、能力分析和偿还债能力分析。2.4.3财务评价基础数据的选择2.4.3.1基准收益率参照方法与参数相关行业基准收益率的参考值，并结合国家最新的银行贷款利率，本项目融资前、后的财务基准折算率确定为12%。2.4.3.2项目计算期本项目计算期设定为11年，其中建设期1年。2.4.3.3投资及使用计划本项目建设期投资为本报告投资估算章节提供的数据，使用计划为建设投资在建设期1年投入，流动资金按照产品营销计划投入。流动资金按照分项详细估算法估算。建设投资贷款年利率6.56%。具体数据见经济评价报表。2.4.3.4项目经营计划根据本项目的实际情况，实施后在经营第一年经营负荷为50%，第二年经营负荷为80%

35、，第三年及以后各年为100%。2.4.3.5营业税金及附加按照税法的有关规定，本项目应缴纳增值税，税率为13%；城市维护建设税，税率为5%；教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率为2%；所得税，税率为25%。营业税金及附加、增值税、所得税数据详见经济评价附表三。2.4.3.6工资及福利费本项目新增人员配置为100人，年平均工资福利费为1.8万元/人。工资性费用数据详见经济评价附表4-1。2.4.3.7维修费本项目在生产经营年每年提取维修费用，维修费用按形成的固定资产原值的1.5%计提。维修费用详见经济评价附表4-2。2.4.3.8管理和营业费用根据本项目的实际情况，项目正常生产经营年其他管理

36、费用、营业费用按营业收入的5%估算。费用数据详见经济评价附表4-3。2.4.3.9折旧或摊销本项目形成的固定资产每年提取折旧。固定资产折旧采用平均年限折旧法计算。数据详见经济评价附表五。2.4.3.10年营业收入测算(1)年经销小麦、玉米等粮食8万吨，平均售价2000元/吨，年收入16000万元；（2）年经销大豆15000吨，平均售价5200元/吨，年收入7800万元；（3）年经销核桃6000吨，平均售价24000元/吨，年收入14400万元；（4）年经销木耳、香菇收入1500吨，平均售价30000元/吨，年收入4500万元；（5）年经销马铃薯120000吨，平均售价1000元/吨，年均收入1

37、2000万元；（6）年经销化肥18000吨，平均售价1000元/吨，年收入1800万；（7）年经销地膜收入10万元；（8）年经销工程机械、农业机械等收入120万元；（9）年运输收入400万元；（10）仓储、冷链收入500万元；（11）吊装费用180万元；（12）交易大厅信息服务费：120万元；以上收入合计为：57830万元。2.4.4财务评价指标的计算按照方法与参数的有关规定，本项目财务评价进行了盈利能力指标和偿还能力指标的计算，进行了财务生存能力分析。具体如下：2.4.4.1盈利能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目盈利能力指标计算了项目财务内部收益率、项目财务净现值、项目投资回收期和总投

38、资收益率指标。财务内部收益率（FIRR）按照方法与参数的有关规定，经计算，本项目财务内部收益率（FIRR）分别为55.85%（所得税前）和21.30%（所得税后），均高于本项目设定的12%的财务基准收益率。计算详见经济评价附表六。项目财务净现值（FNPV）按照方法与参数的有关规定，经计算，本项目财务净现值（FNPV,Ic为12%）分别为所得税前57135.58万元，所得税后39673.06万元。计算见经济评价附表六。投资回收期（Pt）按照方法与参数的有关规定，经计算，本项目投资回收期（Pt）分别为4.5年（所得税前，含建设期1年）和6.5年（所得税后，含建设期1年）。计算见经济评价附表六。项目

39、资金财务内部收益率按照方法与参数的有关规定，经计算，本项目资本金财务内部收益率为55.85%，高于本项目设定的12 %的财务基准收益率。计算详见经济附表六。项目总投资收益率按照方法与参数的有关规定，经计算，本项目总投资收益率为21.30%。2.4.4.2偿债能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目偿还债务能力指标计算了项目利息备付率、偿债备付率指标。在假定6年（不含建设期1年）偿还建设投资借款的条件下，经计算，各年的利息备付率在3.26至102.3之间，均高于方法与参数中参考的2的判别值；偿债备付率在1.85至6.53之间，均高于方法与参数中参考的1.3的判别值。见经济评价表七。2.4.4.3

40、财务生存能力分析按照方法与参数的有关规定，本项目编制了财务计划现金流量表。经分析，本项目经营期每年有经营活动净现金流量，有一定的财务生存能力。见经济评价附表八。2.4.5评价综合结论经计算，本项目在设定的经营期内年平均营业收入53781.9万元，年平均利润总额4766.57万元，年平均上缴所得税为1191.64万元，年平均净利润3574.92万元。项目总投资收益率为37.52%；项目财务内部收益率分别为27.31%（所得税前）和26.24%（所得税后），均高于项目设定的12%的财务基准收益率；项目投资回收期分别为3.25年（所得税前,含建设期1年）和3.84年（所得税后，含建设期1年）。偿债能

41、力分析显示本项目具有偿债能力，财务生存能力分析表明本项目具有财务生存能力。综上所述，项目实施后可取得十分可观的经济效益。24第3章 市场分析3.1 国内市场分析在农业、农村经济不断发展，国际农产品贸易格局发生新变化的形势下，加快农产品批发市场升级改造是建立现代化农产品市场流通体系和提高农业国际竞争力的关键。研究中国农产品批发市场发展模式问题的意义，不仅是要解决“三农”问题，促进农业产业化，更重要的是拉动国民经济，对市场经济体制的完善与发展具有不可替代的作用。目前，中国的农产品的产量日益增加，农业结构调整的关键不是“产”，而是“销”，是要将农产品销出去，赢得市场，可以说农产品流通是农业扩大再生产

42、的决定性环节，而农产品批发市场在目前仍将是我国农产品流通的主要渠道，充分发挥着集散商品、形成价格、传递信息、提供服务的功能。3.1.1我国物流业发展现状进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。1、物流业规模快速增长据有关资料初步预计，2010年我国社会物流总额达到125万亿元，是“十五”末期的1.26倍，“十一五”年均增长21%。物流业的快速发展一方面为保证国民经济平稳较快发展发挥了基础和支撑保障作用；另一方面也成为调整产业结构，转变经济发展方式，开拓新经济增长点的重要手段。根据测算，2010年单位GDP对社会物

43、流需求的系数将达到13.2，即表示目前我国每单位GDP产出需要3.2个单位的物流总额来支持。该系数比2005年的12.6提高了23%，表明社会经济发展对物流的需求呈加速增长态势。这是一个国家调整经济结构，转变经济发展方式的必由之路，也反映出通过流通现代化推动工业现代化的必然规律。2010年，我国社会物流总费用为7万亿元，是“十五”末期的1.1倍，年均增长15.6%。社会物流总费用与GDP的比率稳中有降，由2005年的18.3%下降到2010年的18%左右，表明我国物流运行质量和效率有所提高。以2009年为例，根据测算，我国物流总费用每降低1个百分点，相当于新增3405亿元左右的社会经济效益。作

44、为重要的生产性服务业，物流业的发展不仅保证了国民经济发展的物流需要，也直接创造了巨大产出。2010年我国物流业增加值为2.7万亿元，是“十五”末期的1.2倍，年均增长16.7%。2010年我国物流业增加值占GDP的比重为7%左右，占第三产业增加值的比重为16%左右。物流业作为生产性服务业的重要组成部分，在国民经济中的地位日益凸显，对经济和社会发展的作用进一步增强。2、物流业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服

45、务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。3、物流基础设施条件逐步完善交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2010年底，全国铁路营业里程达到9.10万公里，高速公路通车里程7.4万公里，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。根据陕西省委省政府的规划，“十二五”陕西将完善铁路网络，建设全省铁路三小时经济圈，打造全国重要交通枢纽，

46、这将为物流业的发展打造更坚实的基础条件。4、物流业发展环境明显好转我国和陕西省、西安市十二五规划中都提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。3.1.2我国物流企业运作现状调查表明：我国生产企业原材料库存期平均为20天、生产企业成品平均库存期为5l天，商业企业商品销售库存期为34天。基本说明了我国商品在库时间长、周转慢的现状。物流作业指标维持往年水平，非常成本有所上升，生产企业、商业企业在物流运营过程中的货损率都高于2%，不良品成本已经

47、成为物流成本的主要组成部分，企业要注意“冰山下的成本”。配送的及时性和一致性是客户创造服务价值中的主要因素，目前物流企业的配送及时率低于90%，有待提高。横向来比商业企业的作业过程要略微优于工业企业。3.1.3物流市场需求量分析在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大，社会物流业有较大发展空间。生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大的差距，主要原因是供应物流一般都由生产企业来承担，物流从业者要把握这一特征。总体来看，物流量的增长率要高于国内生产总值的增长率，说明物流业的成长性较好。从企业选择新型物流代理商的标准来看，物流能力是企业选择物流代理商最主要的标准。生产企业

48、选择新的物流服务商首先是作业质量，其次是综合物流满足能力，没有考虑运作的经济性。商业企业选择新的物流服务商首先是物流满足能力和作业质量，也没有考虑运作的经济性。说明企业已经在意识上开始重视物流的能力问题，物流企业在进行服务策略定位时，要有针对性。3.2 区域市场分析2011年，洛南县是农业大县，坚持率先突破、能快尽快的发展方针，全力保增长、调结构、惠民生、促和谐，经济社会呈现快速健康发展态势，2011年全县实现生产总值57亿元，同比增长16.1%。项目建成后，根据市场需求的变化，不断调整自己的营销策略和经营结构，形成自己的特色（以公路为中心）和优势来占领市场，扩大市场经营方式。根据物流的不同特

49、点，区别产地、销地、集散地的不同情况，在现有市场基础上进一步规范发展，完善物流功能，增强辐射能力，积极推行产销直挂、连锁经营、配送、农工贸一体化经营的物流流通方式，为洛南城镇大商贸中心的建设再添一瓦。物流中心建设主要服务于洛南县农产品、货物流通、陶岭工业园区等在建的一些投资项目。物流业务就其多样性、联动性的特点决定，其业务范围如下：1、办理农产品仓储、冷链、半成品加工、分拣、分拨等全部物流手续；2、设计、编制最佳运输方案，提供特色市场服务；3、代理铁路、公路、航空运输和多样式联运业务；4、提供各类运输咨询、技术服务；5、垫付运输费用，代办结算手续；6、代理各类运输保险业务及理赔业务；7、提供贵

50、重、特殊物品的押运业务；8、提供物流网络设计、预测、订货管理、存货管理等现代物流服务；9、办理各类代购业务、化工产品、矿产品、农副土特产品、煤炭、油品、化肥、钢材、水泥、中药材、粮食作物以及各类可代办业务。41第四章 项目设计方案4.1 总图布置4.1.1总平面布置原则（1）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（2）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求并充分利用土地的原则；（3）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。4.1.2平面布置根据场地情况，本项目分为交易区、仓储区、物流信息服务区及办公管理区。其中物流信息服务区位于物流信息楼内，便于对外展示物资交易

51、及信息化；办公区位于物流信息楼侧，紧临交易区，便于管理及联系；仓储区位于物流信息楼两侧，便于管理。详见总平面布置图。4.1.3竖向设计建设场地地势较平坦，采用平坡式布置。根据相邻城市道路的路面标高、场区排水以及车辆行驶安全等条件确定建筑物地坪和厂内道路标高。4.1.4场区防护及绿化1、用地内建筑物根据其性质、耐火等级按防火间距要求布置。2、靠近道路的围墙采用通透式围墙，其它采用砖砌围墙作为周边维护，出入口设门卫。3、绿化是环境保护的一项重要措施，在总平面布置中充分考虑到绿化区、绿化带的设置，增加绿化面积，达到美化、防尘、防噪音的效果。场内绿化采用立体多层次方式，沿围墙栽植低矮树，物流信息楼及仓

52、储四周空地种植花草树木，美化环境，防尘降噪，同时增强项目与周边环境的协调性。项目总绿化面积为1120m2，绿地率5%。4.1.5道路广场、停车场设计1、场区内道路便于交通运输和消防。厂内道路为水泥混凝土路面，主干道宽14米，次干道宽10米。道路转弯半径设计为612m。2、在场区出入口前及办公、生活区建筑物间穿插布置绿化广场。3、停车场采用混凝土路面，为便于不同车辆停靠及出入，保证场区内交通顺畅，停车场在明显位置设置办公车辆、运输车辆停靠标识。4、场内设两个出入口，其中主出入口设在物流中心西北角，为物流中心主要出入口，便于运输；次出入口设在物流中心厂区中间位置，紧邻江滨大道，便于管理。表4-1

53、项目总平面主要技术指标序号名称数值单位1占地面积114.86亩2总建筑面积20018.663建构筑物占地面积9875.294建筑密度13.9%5绿化率5%4.2 项目功能设计为了实现本项目的建设目标，在建设内容上设置了五大功能，分别是农产品交易、仓储、冷链、装配货服务、信息服务等。4.2.1农产品交易1、场所根据项目运营特点，本项目农产品交易平台四栋为农场品交易提供场所。2、功能主要作为农产品批发市场，从事农副产品、蔬菜、水果等商品的交易和配送。3、管理服务针对不同农产品的仓储交易的要求，按规范要求分门别类进行摊位安排，同时加强市场化管理，促进新鲜农产品及时交易。4.2.2仓储功能1、场所根据

54、项目运营特点，本项目仓储主要针对各类型主营农产品，设标准仓储库和冷库。2、功能针对不同农产品等仓储要求，按规范要求分门别类进行贮存、冷藏、分装和货物配送工作。3、管理服务（1）场区所有仓储库全部实行全自动安防监控和现代化经营管理，建立完善的电脑贮存资料档案，建设区域性轻工产品及物流信息服务平台，设计流畅的专业仓储运输线路，配备必要的机械设备，以减轻工人劳动强度，实现物流现代化、信息化，提高工作效率。所有仓储物质符合安全、消防、特种行业物品管理规定。（2）按照所仓储物质的不同要求和规定，进行质量检测、检验和计量，建立严格的物资产品准入制度。4.2.3装卸、组配货及配送功能1、场所在仓储库内附设货物装卸、组配货间。2、功能（1）出入库产品检测、检验、计量。（2）按客户对货物品类、型号、规格、数量、包装、仓储等要求，进行货物集中堆放、分拣、组配、包装、装运、配送等作业。3、技术要求（1）快速准确的检测、检验、计量。（2）规范化的产品包装。（3）采用安全可靠、快捷的装运设备，减轻劳动强度。（4）完善的检、配、装、送管理程序。（5）利用电子办公软件，电子备案配送产品的品类、型号、规格、包装、数量等，节约人力，使装卸、配送服务更加精准化，集约化。4.2.4信息服务功能1、场所物流信息楼。2、功能通过声讯、计算机网络等多种渠道为客户提供产品、车辆信息、物流配送业务办理等的全程咨询、查询服务。建