深圳商务市场新入市项目调研总结

1、深圳商务市场新入市项目调研总结时间：月日下午：项目：大中华IFC总裁公寓及东海商务中心内容：各项目经济技术指标、标准层平面图、项目产品、硬件、软件等方面亮点及可借鉴点、项目缺陷及需规避事项第一：大中华IFC总裁公寓一、项目基础资料位置深南大道与彩田路交汇处东南角规模22484平方米，275户，30层（14商业，5层花园，630公寓），户型每层4部电梯11户，其中每层：6个1房2厅，57.5863.83平方米2个2房2厅，75.22-82.03平方米3个3房2厅，83.07平方米认筹及优惠10万认筹金，享受开盘98%优惠开盘以会员卡号顺序选房办卡情况现场报办卡243张，但前100张为空，预计实际

2、办卡不足150张均价4万/平米（写字楼报盘3.8万/平米）装修标准7000元/平米开盘现场报本月中旬层高3米幕墙双层玻璃，挡热80%，挡紫外线大堂每层均设一个酒店大堂 客户短期以会展中心等客户为主，长期以中心区及项目写字楼客户为主物业管理费8元/平米，分体空调物业管理公司第一太平戴维斯，其中，希尔顿酒店提供酒店式生活服务备注：、样板房自月日之后，仅针对VIP会员卡客户开放，样板层相关资料及图片待完善。样板房已于12月5日从新对外开放。二、室内装修标准及材料明细表（大中华国际金融D栋样板房装修标准）项目内容选用品牌天花高级乳胶漆1.多乐士（DULUX）2.立邦（NIPPONPAINT）或同档次品

3、牌墙面（不含厨卫）高档墙纸日本新科地面（不含厨卫）高档实木地板巴洛克生活家或同档次品牌厨房装修墙面、地面高档瓷砖（或大理石）天花铝扣板吊顶（或造型天花）诺贝尔或同档次品牌厨柜德国原装进口劳斯（LEICHT）厨电1. 微波炉2. 洗碗机3. 内置冰箱4. 抽油烟机5. 燃气灶+电灶6. 洗衣机西门子（SIEMENS）7. 垃圾处理器爱适宜（ISE）卫生间装修墙面、地面高档瓷砖（或大理石）诺贝尔或同档次品牌洁具1. 面盘2. 挂式（墙排水）马桶杜维维特（DURAVIT）五金配件洗手间五金件汉斯格雅（HANSGROHE）房门（室内部分）高档订制实木门或造型门空调中央空调大金(DAIKIN)灯具高档金

4、属筒灯品上或同档次品牌电气（室内部分）插座、开关西门子（SIEMENS）热水器中央热水器百乐满（PALOMAHK）三、项目营销手法缺陷总结、关于样板层展示：前期样板房装修未全部到位，即全面展开宣传推广攻势，并对客户开放，导致样板层精装标准未全部按照现场公式之标准打造，如：橱柜采用很低档材质临时替代劳斯橱柜，使得终端展示效果大打折扣，不仅不能兑现项目承诺，展示精装品质，反而使客户觉得项目“挂羊头卖狗肉”，造成了不良的市场印象。启示：对于高端客户的营销而言，不论是豪宅还是写字楼，第一印象的展示尤为重要，在展示条件不充分的前提之前，切忌无序无品质的展示，否则引起的不良作用后期重新扭转将大大增加难度。

5、、关于办理：项目自对外开放起即可办理万元每张的卡，后期选房按照先办先选的原则，但是目前卡的办理和样板层的展示直接发生了关联，即不办卡不给看样板层，这一做法使得现场绝大多数客户都失去了参观样本层，从而进一步加深对项目的认识，增强购买信心的机会。启示：卡只是客户积累的一种手段，其目的在于帮助洗客及梳理客户诚意度，而样本层展示的目的在于增强客户对项目的信心，是增强客户购买意向的有力手段，不论何种客户类型均是相信“眼见为实”的。因此，在项目营销过程中，还是应该尽量充分展示，逐步分离和选拔客户，特别是像大中华项目本身办卡客户数量有限，现场客户接待量并没有特别大的情况下，不应人为提高门槛。第二：东海商务中

6、心一、写字楼基础资料位置福田区深南大道7088号总规模项目由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成；其中办公楼2幢，酒店1座，商务公寓2幢，还有约6.5万平方米的商业，总面积约50万平米。规模、楼高A栋201米高，37层B栋150米高，26层2栋建筑面积共10万平米 A栋各层建面低层：1835-1877平米高层：1722-1897平米低区标准层高区标准层租金180元/平方米*月起租，整层出租租赁情况据现场人员介绍，栋现有三位大客户在谈，一家世界500强企业计划预租6层，一家银行预租4层，另一家大客户预租46层层高4.42米层高，3米净高柱距9-12米装修风格豪华港式大堂一楼大堂，17.5米高

7、，面积约1000平米A栋28层以上，B栋16层以上设置南北错层企业专属大堂，高8.84米，约100平米电梯瑞士Schindler品牌，速度高达6米/秒，采用智能M10选层系统。12部24人2400k高速客梯，2部货梯电梯尺寸：VIP：1.9*1.4*3.6；客梯：2.35*1.6*3.6幕墙南玻三层Low-e夹胶单元式玻璃，每块宽1.5米网状地板架空网状地板，150mm架高，30mm地板厚办公入伙2010年8月31日车位1660地下车位管理费28元（含空调）物业公司香港港铁公司（北京分公司）二、项目其他物业类型介绍1、公寓 商务公寓2幢，高度约为300米与255米，总建筑面积约181,000平

8、方米，户型2至3房到复式，建成后将成为南中国最高公寓。公寓中间设置连廊，且在高层设置连廊配置高档会所天际会所。2、酒店酒店为一幢，高度100米，地上25层，地下4层，约400间豪华客房和套房 (其中含单间约300间；其余为多个双套间及行政豪华套间；1套皇后套房五套间和1套皇帝套房七套间)。  3、商业  商业总面积65365平方米，贯通地铁车公庙站，地下一层30000及地面一、二、三层合共提供35365平方米，商业定位为集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮于一体的中高档地下商业中心，主要经营项目有百货购物，国际知名服装皮具饰品，电器，特色餐饮，娱乐等。三、针对写字楼部分

9、亮点的详细分析、产品特色）产品面积区间分析共290户，A栋182户，B栋108户。A栋：中低层以280320平米户型为主，120160平米为辅；高层以250260平米为主，每层设置一个大户型，面积在12001300平米之间。B栋：低层面积在270360平米之间；高层以250260平米为主，每层设置一个大面积户型，面积在12001300平米之间）产品建筑特色² 设置双层大堂A栋28层以上，B栋16层以上设置南北错层大堂，高8.84米，约100平米。可在此处设置企业专属大堂接待前厅，提升企业形象；同时若连租两层，可在此增设内部楼梯，更加方便企业内部上下贯通，并可在中空处使用玻璃、栏杆处理

10、，增加办公空间通透感和趣味性。 ² 柱距912米柱距，高于一般8米标准，增加办公组合选择，保证景观资源最大化。² 洗手间设置VIP洗手间，私密私享，提供24小时热水。、公共空间打造1）大堂17.5米层高，装潢华丽；刷卡进入，安全可靠刷卡机线条简约，色彩大胆简单的几何线条暖色调 仿木不锈钢材料，暖色调处理仿木不锈钢2）电梯等候厅尺度：宽敞的电梯走道，尺度阔绰，增加舒适感，尽显项目高档次。宽敞的电梯走道装修材质：石材、磨砂玻璃、镜面不锈钢、仿木不锈钢的组合运用磨砂玻璃不锈钢刷卡选号机 4）洗手间 特设行政VIP洗手间。、硬件选型1）电梯品牌：瑞士Schindle标准：24人24

11、00kg载客量；运转速度：速度高达6米/秒尺寸：VIP：1.9*1.4*3.6；客梯：2.35*1.6*3.6智能化系统：配置与香港ICC相同类型迅达智能化电梯管理系统，具备智能化分配客梯及其指定目的层智能管理系统，设置VIP专享电梯。迅达电梯2）空凋采用美国CARRIER品牌空调，最新式VAV可变风量空调系统，在各办公楼层电脑房间更提供24小时的独立空调系统。3）幕墙配置南玻三层Low-e夹胶单元式玻璃，每块宽1.5米。玻璃结合处设置凹格，便于室内装修。凹格4）网络地板配置防静电网络地板，150mm架空。无缝对接，方便实用，表面防静电、防磨损，装修时线路全部位于地下，方便实用。150mm高凹

12、格 网络地板介绍5）灯光射灯与凹槽灯组合，满足照明需要，同时避免过多使用射灯产生的旋昏感，隐蔽凹槽灯管设置更为人性化。凹槽灯射灯 射灯、软件服务）软件服务由香港上市的港铁公司直属分公司港铁（北京）房地产管理公司提供物业管理顾问服务。港铁极富国际物业管理经验，包括香港和国内知名物业如九龙站、凯旋门、香港国际金融中心（IFC）、北京SOHO等。港铁公司介绍：港铁公司创立于1975年9月26日，并于1990年因铁路营运盈利而助长了其私有化，其发展的沿线物业、物业管理业务及为国际铁路顾问等业务于2000年代持续发展。较知名的香港物业业务包括：君临天下、凯旋门、日出康城等住宅项目，及圆方、国际金融中心一

13、、二期国际金融中心商场、环球贸易广场等商业项目。港铁公司亦积极在香港以外跟其他机构合作，兴建及营运伦敦地上铁、深圳地铁、北京地铁等城市的铁路业务。由于港铁公司的不断发展，更成为“国际都市铁路联会（CoMET）”的创会会员之一，及成为“国际公共交通联合会（UITP）”的会员之一。并于2008年8月，港铁公司并成为唯一提供“北京2008年奥运会马术比赛铁路运输服务”的交通运输公司。港铁物业公司介绍：香港地铁有限公司旗下的附属公司香港地铁物业管理有限公司成立于一九七九年，优质服务及创新精神是香港地铁物业管理立业二十四年来一贯奉行的原则。于2007年6月底，港铁公司于香港拥有多个物业管理合约，管理合共

14、61,214个住宅单位以及约583,372平方米的写字楼及零售空间。香港地铁物业管理致力于提高设施管理、保安管制、清洁、各类设施保养维修、绿化养护、财务管理、会所管理与多元化家居服务等各方面的服务水准。为全面更好的提升物业管理的服务质量，香港地铁物业管理根据多年丰富的管理经验，将星级酒店服务的服务理念与物业管理服务相揉合，首创勘称最新管理典范之一的“Premier Management Services”模式。Premier Management Services是香港地铁物业管理旗下最先进、最顶级的管理模式，专门为国际级商、住物业提供无微不至的管理服务。港铁（北京）房地产管理有限公司介绍：是香港地铁物业管理有限公司在北京投资的一家子公司，属于港资企业。公司正式成立于二零零四年十一月，注册资本300万，具有独立法人资格。四、写字楼产品缺