某公司项目启动计划书38

1、某公司项目启动计划书（DOC 38页）作者:日期:邮箱:3项 目启动 计 划 书项目启动计划书2015年1月目 录目录一、公司简介1.1公司基本信息31.2公司使命31.3 公司基本服务范畴 3二、项目综述2.1项目名称42.2项目介绍42.3项目区域概括42.4项目区域调研52.5项目定位及业态规划 10三、招商与运营管理3.1统一运营优势 163.2统一运营管理规划17四、盈利商铺参考租金4.1商业调研224.2租金定制234.3租金合算244.4租金回报254.5租金免租期254.6营业免租期 264.7租金增幅27五、综合成本核算5.1 物业成本费用275.2 宣传推广及招商费用325

2、.3 装修改建及景观量化费用 345.4 运营管理人员成本费用355.5 办公用品及其他费用 36六、前期启动核算6.1前期投入376.2后期经营3717、公司简介二、项目综述：2.1项目名称：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】2.2项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积78000川，最前沿的建筑规划、最吸引（儿 童、女性）的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性：光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济， 领

3、航上湾商业地产。唯一性：光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市 规划中最繁华的唯一中心商业街区 3号桥与滨河景观大 道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就 座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化：光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、 绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地， 可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。2.3项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相 望。全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个

4、居委会 总人口 8.6万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376平方公里，常住人口约 7万3千多神木I东、+ :甘比r 电大AM.删fwi'乂 陆 Si?匕阳商銅邯东小区坤塁4BS通读軒士聊硏伸ffiT 神求县帀棗X2.4项目区域调研2.41区域优势市场调研"4k« * ii!r合止湧村实肛甕通状at :1 1丨凶凰交逋出齐的待点.廉室旗牲囲團啊学轻期習21L 1:曲白為射半赴加習出-:4H*J>/兄业广0損业勵韵蒂国b;1/今家畔.大橈塔的圍蓿分車:、宦* 、/叠”施够有忙射卜必咐iWWp:区耳"从芮墟检应F:

5、为析JU»北童广场醫于+乘畔、川JF j” ”W pMEtfi JL塔中r«JM占弼地利优劳iIUMltBl!蛊录有机炭承萌片潜、朕盒-s x 劇畏.攻壷現石商壘格爲." it2.42目标客户访谈调查调研背景为了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个 体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连 锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点， 为本案提供真实可靠的定位依据。匚二考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确 定本次调研范围：东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾调研目的了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及

6、消费偏好了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。调研方法总调研样本：500份，无效样本：14份 调研结果市场调研目标客户访演消费者受访者惴躺眇者蚁廟j厂 - 目杯受访不多为1婕40岁之同那荫儿及訓人，人嚣離跡飯陕区刪JE民删咖与需求.其叽受访都占比4% :fcft占賂临市场调研目标客户访谈消费占MXXh；曲卜1000翊下卷底砒t以 上 I7t每期峨25* M N !*!* =* «*! !* ! »! -« rf|片消構2WXU至50C吠的熬fc占比72%全勉阿綽糕刻洵剛翌软蛙切匮域消壇占嘴鳳浦费规良

7、好* R洞费黴力屮等啊卜“1» ibi vrwn w>* w v W! H： rwn w>- r * v » - r-htw -w -as J市场调研中观而场分析L40标客户访谈 菇贾者是希卑塔加的筒业业眞. B W M : ! W !W* ! MMB :!MTBBM IM 址伽者迢若望在上即詐i的會业證萄齐兀型趙市.m聂白货、丿刪乩特鳞饥魏育壇训i市场调研冃标客户访谈湄费者平均家铤潺竇加EI曼访初般平均清费卅配为住品皿衣擊叫筑20£ 翔凄脅#1现说明医i|谡访矯iV-.- -|己魁达利生活宙掛的怖圧一三 HfeM M & &MA J

8、Bi 三 _ 9 »二亠 .三* & 导4N 詈* » iM i* A K « « Hi U. m M 三& 甲二 NW 二iahM M & K K Ai 1 Bi 三亠鼻耳 K»i>l2.43 SWOT 分析市场调研本条SWOT分析L.国测唯 打型硒业辣&窃 酥申玄曲业与口业修讦苗牌绘士的谟卜理：总.便产品形杰頁 竝展活参变，商业运惟空间相斌国大2.【區卸】 關于利大感鬧之阿盘茅葩区杆 膜分输Q）赛邻啊ft桶禹立頊目悅僅*?.【交通】歸啊牌大AL三号桥、弭大处聊主干 m.交曲剧达性好*宥效扩删谢举槿.i冷

9、聲】花摘茁屋' 撫晦殉硏芒花耳工作曲连不足. 稱业的职条件*却限制商亚业壶冊也=招商*«M1丄杯乐 Tntft大5JLB任区己醛册成 转.肿!的商业誰r消曹君已坯去瞬导习相1.丄工遐】目前硒.可仪尽快启於招商工作.2市场】区境育頁尢型瞬业纺會忆 玄黑具有说强4市 堵恳召力3.招bl 再、心梅广.先干7応咯眾牌育需乖宵书穿的咅鸯幵辰码耕工作 常有散保证攻目柚利屋昔 酬僂井商业悔値*2.5项目定位及业态规划2.51项目定位项忖龙位定忖原则符合市场需求项冃定位主位推导区域市场缺H么？FF、E品1；卑：LkJ4以商业打造亮点吸引客户含理配比商业业态握升综合竞爭力引班市场认知度高的大

10、型主力商家及特邑商家项目肚位定位推#本案定位的着眼点应在于IIIIfig全局观念,在区域市场占抿绝对地位 创新一合多种商业文化元素，独树一粮.引多元临 费体验，引领价值投资方向,时商业瞬2.52商业市场定位詛市嶷位光亚不夜城-体軾-多彩商业齟【旗舰展示主题餐饮儿童主题E摘体验多彩生活酒店服务】项 目启动 计 划 书项目定位裔业定位光亚广场乌兰木伦首席商賣综合体集购甑 休紀 銀乐冶蔻性復商锹 酒店于一休的始桶业中右2.53项目各楼层业态亮点2.531商业规划与功能落位3#儿童娱乐4#美食天地I 1#高端商务1项 目启动 计 划 书25项目功能布局及调舉议项目整博d能分区抵n琳t：删:豔跚.晏報禮

11、）E20蚊曲at【歆nS6K需瞰鲫翩.峠歸摊划w（sm m?s）的H?5M:皿曲,茸730血Fl2J5Q斷致胸耻、瑚旃利晌远帼PW）:;：1DO紡殆翩聯?i瞬霖列）卞T砸圖帽.p刪n肿HL蝴灿；1»:m嘟利Fl1J7?谍巧罰的.p灿出押诚.純 fi. fi -i»）2逊Ll筒:3卫OO加11:W料1超餉一賈報韩）11兰皑务 M®.覘丘葯陆菇馭:进R煎1?惦血九爺.簷店酋薛骂丫旳我F32400炖曲=4織创慣朋示区嵋布局MSS业态面駅分咸号单JW积350011000-200010&0t 2. 4110-500娱乐710011500-500011680«

12、;*朗卫目漩布駆軀報单麵B20203600-1000t£fK1B704500-1000« -B9-E项目鳩布局从调整戯揺儿畫鈕杏布局WL£640340-80儿苗屏乐120032呼 &DQ1840-顶目鱷樋及调蜒议比创顽示1030732(,96535071001450轍12290儿童2502L 0537099.-.” -乍三一和 M .：.虹 .£项 目启动 计 划 书U1t商业主要广场聚和点三、招商与运营管理3.1统一运营优势更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而 所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理， 通常为5至10

13、年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租 金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大3.2统一运营管理规划3.21招商标准1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他 店铺跟进。3、招商重点原则A .重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B .对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A .厂家优先：厂家直接合作优先引进。B .名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C.独家经营优先：品

14、牌在本区域独家经营的优先引进。D .特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。巳经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。3.22推广策略推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心”1、形象领先：现代化、高品位、新时尚2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验27项 目启动 计 划 书3、 活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆4、精耕渠道：整合推广及创新5、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验 攻略核心要领：尖 /精/高尖：直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体 精：清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别 高：准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖3.23业态分布最欢乐的儿童娱乐城

15、、最大规模的娱乐休闲地、最全业态 配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务最多的异国风情美食、最全的购物乐土291#高端商务4F专啪垂场/办捡生日杂/电了疏宝/饰品/化妆品/限儀吏審捷玻/金融/娱乐 鳩晶/将产洗浴中心3F大型餐饮/服装膈饰/娱杲2F旗规展示/ 运动休闲1F 旗O/TB1大型摆市nri-A s-f .L m3#里敲界3F丿圍幽蛹/书店2F JLtJfi/WW童子军1F丿L1跚廨碾食天地4F专业或场/办公刖美食广场，沖特色餐饮/爭售4F特鹽饮/寥售可能包含品牌项 目启动 计 划 书35 V 4JJ勺 L M TP -1

16、11-WMART© 周大iiF PMfCBLi y LOREALOLAYSONY 吨liL即叩ICfIT*jnixni PliAn： JOE ONEX ¥ 耳 一/ft *»CjW 朋 D四、盈利商铺参考租金4.1商业调研商业街区分析地址金桥购物北 侧小街上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场商铺面积面积40-50平方米面积33-77平方米面积30-120平方米面积30-90平方米面积24-48平方米店铺标准开间3-4米进深12米开间3-7米进深11米开间3-7米 进深10-15米开间3-11米进深8米开间3米，进深8 米商业特征以烟酒、美发 超市通讯业态

17、为主以餐饮业态为主 是上湾地区老餐 饮街以餐饮、烟酒零售 汽车服务业态为主以餐饮业态为主 老餐饮街一层农副产品为 主二层小型服装为 主租金 水平30-40 元 / 月 /m2（ 1 层）15-25 元 / 月 /m2（ 2 层）25-35 元 / 月 / m35-45 元 / 月 / m45元/月/ m2（ 1层）25元/月/ m（ 2层）15元/月/ m（ 3层）45元/月/ m2层30元/月/ m2二层25元/月/ m2大棚业态 划分烟酒；5家餐饮；41家餐饮；34家餐饮；42家农副产品超市；3家烟酒；21家通讯；2家大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街地

18、址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北向柳兴大街北侧联华西侧南北向大柳塔惠民路商铺 面积20-30平方米面积30-60平方米面积30平方 米30-70平米面积30平方 米面积15-40平方米店铺 标准幵间2-2.5米进深10米开间3-3.5米 进深9-13米开间3米，进深10米开间3米进深10米开间3米，进深10米开间3-6米进深5-7米商业持征以小型餐饮、 灶具针织批发 主，档次较低。以五金机电 小型烟酒零售 为主，档次较 低以通讯 手机维修业态 为主以小型餐饮、美发业态为主大柳塔镇政府 所在地，无主 要业态特征服装街租金 水平20-35 元/ 月 /m45-50 元/ 月 /m30-35

19、元/ 月 /m35-40 元 / 月 /m50 元-55/ 月 /m50-65 元/ 月 /m业态划分针织批发；11 家五金；41家通讯电器；28 家小型餐饮；20 家小型餐饮；3 家灶具批发；11 家烟酒；13家小家电；6家小型美发；13 家美发；2家服装；80家 分布在一层和 二层小型餐饮；18 家宾馆；5家通讯；1家书店；3家其它；小家电小餐饮；4家汽车配件；3 家药店、婚纱影 楼等，档次较 低品牌快餐： 曼哈顿4.2租金定制A段非餐饮区B段非餐饮区位置月/ m2位置月/ m2外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一层13中心楼一层10中心楼二层10中心楼二层8

20、中心楼三层8中心楼三层63#层153#层123#二层123#二层103#三层103#三层8一拖三15一拖三12A段餐饮区B段餐饮区位置月/ m2位置月/ m24#外街274#外街244#三层144#三层10A段非餐饮面积位置外街内街面积1245.881657.93租金/月/m22415项 目启动 计 划 书年租金总计358813.44298427.4B段非餐饮区位 置外街内街三层四层3#层3#二层3#三层中心一层中心二层中心三层一拖三面 积3983.544769.744876.673450.811685.371398.21361.21800.911925.71910.92634.94租金/ 月

21、/ m221129612108108612年 租 金 总 计1003852.08686842.56526680.36248458.3242693.3167778130671216109.2184867.2137586379431.4A断租金总计657240.84总租金4582210.2B段租金总计3924969.36餐饮区位置4#外街4#三层A段面积513.79B段面积1567.57A段面积0B段 面积2171.31租金/天/m27240租金/天/im210年租金总计166467.96451460.16租金0年租 金总 计260557.2共计4.3租金合算4.4租金回报A段1年2年3年4年5年

22、非餐饮区总租金00657240.8657240.8657240.8回报比例0060%80%90%总计00394344.5525792.7591516.8餐饮区总租金00166468166468166468回报比例0060%80%90%总计0099880.78133174.4149821.2B非餐饮区1年2年3年4年5年回报比例0060%80%90%一拖二总租金00169069516906951690695回报租金00101441713525561521625一拖三总租金00189715.7379431.4379431.4回报租金00113829.4303545.1341488.2二层总租金00

23、263340.2526680.4526680.4回报租金00158004.1421344.3474012.3四层总租金00124229.2248458.3248458.3回报租金0074537.5198766.7223612.53号楼1、2、3总租金00270571.1541142.3541142.3层回报租金00162342.7432913.8487028.1中心楼1、2、3总租金000538562.4538562.4层回报租金000430849.9484706.2小计00152313031399753532472B餐饮区1年2年3年4年5年一拖二总租金00451460.2451460.24

24、51460.2回报租金00270876.1361168.1406314.1二层总租金00130278.6260557.2260557.2回报租金0078167.16208445.8234501.5小计00349043.3569613.9640815.6B段总计00187217437095894173288A+B总计002366399436855649146264.5租金免租期装修免租期行业惯例一般为：1、超市46个月2、时尚服装服饰类租户 23个月3、正餐通常为34个月4、娱乐类通常为35个月訝如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。

25、 光亚广场整体装修免租期最少需要 6个月的时间，预计 最早装修开始日期为 2015年3月19日。（如与业主协商时 间过长，则装修开始日期还需延长。）4.6营业免租期经营免租期行业惯例一般为:1、主力店，1236个月2、次主力店，1224个月3、品牌店，1224个月4、特大型品牌店，60个月（5 年）经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期:1、一拖二（内街、外街）:30个月2、一拖三：36个月3、三层、四层：（1、2、4）36个月4、1号楼中心楼:42个月5、3号楼1、2、3层：36个月备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用4.7租金增幅非餐饮区（年租

26、金增幅）非 餐 饮 区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A6572455724657240.788689.0788689.0788689.01025295.1025295.段000.840.84840808087171B 段00152313924939249694709963.4709963.4709963.6122952.6122952.30.4869.36.36232232232202202总218034582245822105498652.5498652.5498652.7148247.7148247.00结71.3210.2.2242424912912租金增幅餐饮区（年租金增幅

27、）餐饮区1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年A段00166467166467166467199761199761.199761.259690.0259690.96.96.96.5525525521760176B段00581738712017712017854420854420.854420.1110747.1110747.76.36.36.832832832082.082总结748206878485878485105418105418210541821370437.137043700.72.32.322.384.384.384099.099租金增幅五、综合成本核算5.1物业成本费用（悦榕

28、智腾物业）5.11人员成本部门职位人数工资/月备注合计（人数）合计（金额）办公室经理170001人7000综合管理员140001人4000工程部工程主管145009人29400电工270003500/月/人弱电工13300水暖工256002800/月/人运行组390003000/月/人秩序部秩序主管1400012人36400秩序员（车场）260003000/月/人秩序员（巡逻）6180003000/月/人秩序员（监控）384002800/月/人保洁部主管1400014人35500保洁员（内）10240002400/月/人保洁员（外）375002500/月/人小计37人1123005.12物业成

29、本41项 目启动 计 划 书类别备注合计（人数）合计（金额）保险月工资总额的29.3% X 50%16452福利每年每人80037人2467伙食补助全体人员200/ 月 /人37人7400合计/月37人138619合计/年37人16634285.13环境成本项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用耗材40004000清洁用设备、工具折旧3项 目启动 计 划 书除四害消杀费消杀耗材：200元/月200280用（含消毒）消杀设备、工具折旧：80元/月80化粪池清理化粪池清理：400元/月400400化油池清理化油池清理：400元/月400400合计/月50

30、80合计/年609605.14公共维修费用项目费用核算金额（元/月）小计（元/月）备注公共照明及小件维修材料费综合测算60006000电梯维保费综合测算30003000包括电梯维保费用及配件费用（5部电梯）消防系统维修保养综合测算15001500烟感、喷 淋、防火卷 帘门、消防 智能报警 系统等。各种水泵、风机维修保养费用综合测算20002000高压供电变压器及附属设备 维修、保养 费用综合测算20002000合计/月14500合计/年1740005.15物业成本费用:项 目启动 计 划 书1） 按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637元2） 管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：16064 元3） 税金按照每月成本和佣金的5.75%计算，每月费用为：10160 元4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用2242332 元。5） 项预计得出物业费为每平米5.65元。5.2宣传推广及招商费用类别预算合计：485万宣传类户（内、卜）广告140万招商类电视媒体/短信/广 播 /DM直投/灯杆旗/道旗/ 横幅等/商圈内广告115万招商见面会、商家签约仪式80万物料类印刷、包装、物料、广告 位制作（内街、外街）、 指引牌、