XXXX年上海某地产金色城市营销策略提报

1、本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。1 1、主力产品市场成交活跃、主力产品市场成交活跃2 2、浦东中外环区域刚需产品、浦东中外环区域刚需产品后续存量不足后续存量不足机会（一）机会（一）主力产品市场成交活跃主力产品市场成交活跃l项目项目80-10080-100主力面积段成交最活跃，占总成交比重主力面积段成交最活跃，占总成交比重49%49%l200-300200-300万

2、总价段同样以万总价段同样以80-10080-100为主为主20112011年上海公寓总价与面积成交关系年上海公寓总价与面积成交关系机会（二）机会（二）浦东中外环区域刚需产品后续存量不足浦东中外环区域刚需产品后续存量不足10-1110-11年年80-10080-100户型产品共成交户型产品共成交10051005套，占环线成交的套，占环线成交的56%56%，为市场为市场绝对需求绝对需求浦东中外环区域浦东中外环区域80-10080-100存量存量仅剩仅剩259259套套，占总量的，占总量的22%22%，稀缺严重稀缺严重1 1、量大价高：、量大价高：2 2、内忧外患：、内忧外患：3 3、锁客周期长：、

3、锁客周期长：挑战（二）挑战（二）外患：外患：l板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过30003000套套内忧：内忧： l前期产品集中抛盘，挂牌总量近前期产品集中抛盘，挂牌总量近200200套套，单价，单价低于低于2.52.5万万/ /本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者

4、已经成家。年龄处于2540岁间，公司骨干或业务精英具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育（政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）核心区域客户：核心区域客户：l北蔡、花木为主力地缘性客群区域l张江因为道路通达性，为产业园客群之首价格挤压客：价格挤压客：l受价格的挤压、道路的通达，导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户偶得型客户：偶得型客户：l少量市区客户、区域固定徐汇、闵行靠近两桥、两隧区域；本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的

5、地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。中环线：中环线：l导入金桥、杨浦、上海南站区域客户杨高路、罗山路：杨高路、罗山路：l导入陆家嘴、静安黄埔区域客户1111号线地铁：号线地铁：l导入徐汇、长宁、上海南站区域客户本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。本项目的开发成功意味着

6、创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。6 6月月9 9月月p户外导示（重点地铁）；p扫街派单；p园区拓客；p宜家样板房合作；p外

7、籍客户导入；p10.1房展会；p公关活动p产品展示p核爆开盘；p活动聚客；p短信、DM、网络渗透；p各大商圈联合巡展p老业主发动；p万客会会员入会；4、5、6月月7、8、9月月10、11、12月月布点：去宜家看我们的样板房！布点：去宜家看我们的样板房！l 1111号线：地铁延长线工地包装。号线：地铁延长线工地包装。l 1111号线：现有重点站点包装。号线：现有重点站点包装。l 轨交报纸：时代报轨交报纸：时代报软文形式软文形式轨道线：轨道线：覆盖面一：住宅社区覆盖面一：住宅社区l 以由由、昌里、临沂等小区等以由由、昌里、临沂等小区等7575个老式或动迁小区个老式或动迁小区、l 如浦发绿城、新里程

8、等存在一部分如浦发绿城、新里程等存在一部分8080平米的户型需要改善，平米的户型需要改善，3232个个3 3年以上社区可以开发客户资源。年以上社区可以开发客户资源。覆盖面二：商圈覆盖面二：商圈l1 1个个CBDCBD：八佰伴浦东客户的首选购物地区八佰伴浦东客户的首选购物地区l3 3个地区商圈：个地区商圈：周末、夜市机会多周末、夜市机会多l3 3个独立卖场：个独立卖场：地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心地广人稀，浦东大卖场易成为片区中心覆盖面三：产业园区覆盖面三：产业园区以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的以张江高科技园区、康桥工业园、中国电信信息园区为主的7 7大产业园大产业园

9、l张江：张江：6 6大板块，大板块，144144家企业家企业l康桥：康桥：上海首个工业园区，上海首个工业园区，199199家企业家企业l中国电信：中国电信：涵盖电信旗下各类国际企业近涵盖电信旗下各类国际企业近100100家家6 6月月9 9月月p户外导示（重点地铁）；p扫街派单；p园区拓客；p宜家样板房合作；p外籍客户导入；p10.1房展会；p公关活动p产品展示p核爆开盘；p活动聚客；p短信、DM、网络渗透；p各大商圈联合巡展p老业主发动；p万客会会员入会；4、5、6月月7、8、9月月10、11、12月月配套商家活动：配套商家活动：联动宜家、红星美凯龙举办万科体验之旅系列活动联动宜家、红星美凯

10、龙举办万科体验之旅系列活动教育配套系列活动：教育配套系列活动：持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育持续举办教育配套系列活动，大篇幅且持续贯穿国际社区理念，以教育配套资源炒作本案。配套资源炒作本案。系列暖场活动：系列暖场活动：每周暖场活动集聚人气，保持现场热度每周暖场活动集聚人气，保持现场热度1 1、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分、按照区域、客户层次，换房周期将客户资源进行细分l不同居住区域和社会层次的客户对项目要求也有不同，客户细分之下可以有效向各类型客户推荐万科项目；l另外还要针对达到换房周期的客户进行细化。动员老客户：动员老客户：2 2、万客会会员

11、折扣实现、万客会会员折扣实现万科金色置业卡万科金色置业卡l启动万科金色城市置业卡，客户前期可参加活动，后期自己认购或介绍新客认购均可给予一定程度的积分，并获得额外购房优惠，或者在年终时换取各类礼品。6 6月月9 9月月p户外导示（重点地铁）；p扫街派单；p园区拓客；p宜家样板房合作；p外籍客户导入；p10.1房展会；p公关活动p产品展示p核爆开盘；p活动聚客；p短信、DM、网络渗透；p各大商圈联合巡展p老业主发动；p万客会会员入会；4、5、6月月7、8、9月月10、11、12月月房展会、样板房开放房展会、样板房开放快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上快速告诉市场金色城市三期已箭在弦上700700

12、套套=7000=7000组蓄客组蓄客建议入市价：建议入市价：2800028000元元/ /军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力军事化管理制度：凝聚力、战斗力、刀锋执行力万科化制度：万科军团进阶成长模式万科化制度：万科军团进阶成长模式万科新兵集中营万科新兵集中营导师引入制度导师引入制度万科老兵加油站万科老兵加油站新人军训（新人军训（1 1周）：周）：培养新人团队意识培养新人团队意识万科化操作培训（万科化操作培训（1 1周）周）：针对万科现场操作流程针对万科现场操作流程的系统化培训；的系统化培训；销售销售1 1线实习（线实习（2 2周）：周）：通过实战检验学习成果，通过实战检验学习成果，通过

13、后方可进阶；通过后方可进阶；1 1对对1 1导师引入：导师引入：对新人配备对新人配备1 1对对1 1专人导专人导师，为期师，为期1 1个月；个月；导师责任制：导师责任制：新人实习期间，佣金与新人实习期间，佣金与导师对分；新人如违反导师对分；新人如违反现场管理制度，导师负现场管理制度，导师负连带责任；连带责任；职业经理人培训（每职业经理人培训（每半年半年1 1期）；期）；定期举办各地分公司定期举办各地分公司的交流学习；的交流学习；邀请各界精英举报跨邀请各界精英举报跨界营销培训；界营销培训；定期举办全国各地优定期举办全国各地优秀项目学习；秀项目学习；定制化考核机制定制化考核机制项目人员考核组成项目

14、人员考核组成销售人员指标销售人员指标月度销售任务完成率（30%）月度签约完成率（30%）万客会入会率（10%）月度销售回访满意度（30%）策划专业指标策划专业指标执行力（40%）拓展贡献（30%）专业贡献（30%）销售经理指标销售经理指标案场管理执行力（30%）客户满意度完成率（40%）销售人员整体指标（30%）n以万科月度考核指标以万科月度考核指标为模型基础，为模型基础，结合公司实际，以指标加权以指标加权形式构成项目各成员形式构成项目各成员的综合考核体系；的综合考核体系；n按员工职能考核指标按员工职能考核指标划分，各职能年度评划分，各职能年度评分最高前三名，分最高前三名，授予万科合富认证的星级证书，享受优先提拔任命及国