物流园区建设和运营

1、嘉恒投资专注物流园区的专业投资咨询机构物流园区建设和运营的七大问题物流园区建设和运营的七大问题北京中冶嘉恒投资管理有限公司北京中冶嘉恒投资管理有限公司孔庆广孔庆广20122012年年1010月月1212日日1嘉恒投资2 目前，物流园区热度不减，物流园区的规划、建设和运营方面，还存在许多需目前，物流园区热度不减，物流园区的规划、建设和运营方面，还存在许多需要注意的问题。要注意的问题。据中国物流与采购联合会、中国物流学会近日发布数据显示，我国目前各类我国目前各类物流物流园区数共计园区数共计754754家。家。但是按照行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计32

2、39个。因此，保守估计，我国各类物流园区的数量应当在数千家！保守估计，我国各类物流园区的数量应当在数千家！根据物流园区依托的对象，一般把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种。而广义的物流园区又分为物流园区、物流基地和物流中心三大类。随着地产商的介入，物流园区的开发方式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。从出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！从出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求！因此，物流园区在规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。嘉恒投资31 1、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构

3、与市场客户需求、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求在进行物流园区项目的战略规划时，首先要考虑市场需求是否支持项目发展。（1）宏观经济环境分析一般来说，宏观经济环境分析从三个层面和两条主线来把握。三个层面：三个层面：即全国、省（地区）、本地。两条主线：两条主线：即总体经济和物流行业。包括现状，特点，问题，趋势。（2）当地产业结构分析城市主导产业的构成。支撑主导产业的重点企业分布。物流产业发展情况。现状，规划，政策。（3）市场需求分析产地（主要服务企业）？销地（终端客户配送）？中转地（设施和渠道）？嘉恒投资42 2、分析周边的可能竞争对手及其相关企业、分析周边的可能竞争对

4、手及其相关企业考察市场需求后，还要考虑项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。一般从三个方面研究：（1 1）周边主要产业（工业）园区。）周边主要产业（工业）园区。即对项目一定半径区域内的各类产业园区（提供需求，产生竞争）情况进行分析研究，包括发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策。（2 2）周边物流园区及其入驻企业。）周边物流园区及其入驻企业。包括现存的和规划中的各类商贸市场、货运市场，以及其主要入驻企业。对重点市场和业户进行深度访谈，进行优劣势对比分析。（3 3）潜在客户需求。）潜在客户需求。项目地主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。需求调查，入驻项目的可能性。对潜在

5、目标客户进行“地毯式”调研。嘉恒投资53 3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础（1）区位优势。）区位优势。生产要素和市场的地理分布。项目地城市本身自然情况。城市性质，经济总量，人口规模等。宏观上项目地城市作为节点在地区经济、交通中的地位。微观上具体项目地周边四邻情况。（2）交通优势。）交通优势。公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前运输的大宗物资种类。港口，集装箱，散杂货，特种码头等情况。机场，附加值高的货品运输。以某种运输方式为主，考虑多式联运的可能性。嘉恒投资64 4、项目的

6、具体战略定位和规划设计、项目的具体战略定位和规划设计（1 1）战略定位。）战略定位。根据市场需求、区位交通和优势资源，确定项目的基本定位。战略定位包括市场定位，客户定位，品牌定位等。（2 2）主要功能确定以及分区的空间布局。）主要功能确定以及分区的空间布局。项目的主要功能。如办公、交易、仓储、配送、信息、配套等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。功能区的空间布局，以及相互关系。（3 3）具体规划设计。）具体规划设计。建筑形态（外观和内部），道路规划（人车分流），景观绿化等。既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业需要。嘉恒投资75 5、确定项目的开发和盈利模式、确定项目的开发和盈利

7、模式（1 1）土地规划。）土地规划。土地性质。物流用地。市场（商业）商业用地。土地价格。协议确定。规划条件。配套部分20-30%。（2 2）开发原则。）开发原则。统一规划，分期开发；滚动发展，分块管理。（3 3）经营模式：）经营模式：出租，销售，租售结合。园区开发租售结合模式下，具体比例的确定：持有部分20-30%。（4 4）项目后期运营的收入结构。）项目后期运营的收入结构。房屋租金（含物业费），业务整合，信息服务，其它收入。嘉恒投资86 6、项目运营管理模式，是决定项目成功的根本、项目运营管理模式，是决定项目成功的根本（1 1）公共服务体系。）公共服务体系。专业性物业管理服务。一体化行政服务

8、，包括统一开具发票，办理行政许可等。企业管理服务。业务整合服务。物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。（2 2）信息服务平台）信息服务平台物流行业公共信息服务。业务信息增值服务。嘉恒投资97 7、获得政府的相关扶持政策、获得政府的相关扶持政策（1 1）国家产业政策导向和资金支持。）国家产业政策导向和资金支持。列为省重点工程项目。向国家有关部门申请扶持政策。（2 2）当地政府的有关政策。）当地政府的有关政策。土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。规费政策：市区两级开发建设的行政事业收费减免。税收政策：项目税收地方（市区两级）留成部分免二减三，入驻企业享受同样待遇。其他政策：手

9、续办理，行业管理，资金支持等。嘉恒投资10总结：物流园区规划和运营要注意的七大问题总结：物流园区规划和运营要注意的七大问题1 1、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求，看看是否支持项、深刻把握宏观经济发展环境，项目地的城市产业结构与市场客户需求，看看是否支持项目的发展。目的发展。2 2、分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业，寻求可供选择的差异化策略。、分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业，寻求可供选择的差异化策略。特别需要指出的是，实证调研，不但可以印证和调整项目的战略预判，更要确认潜在客户特别需要指出的是，实证调研，不但可以印证和调整项目的战略预判，更要确认潜在客

10、户的具体名单，为下一步的招商奠定基础！的具体名单，为下一步的招商奠定基础！3 3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础，难以复制和改变。、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础，难以复制和改变。4 4、项目的具体战略定位和规划设计，要具体化，既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾、项目的具体战略定位和规划设计，要具体化，既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业需要。物流作业需要。5 5、确定项目的开发和盈利模式。、确定项目的开发和盈利模式。6 6、搭建公共服务体系和信息服务平台，做好园区的后期运营管理，是成功的根本。、搭建公共服务体系和信息服务平台，做好园区的后期运营管理，是成功的根本。7 7、要获得政府的相关扶持政策。、要获得政府的相关扶持政策。嘉恒投资11趋势：物流园区成为第四方物流运营平台趋势：物流园区成为第四方物流运营平台专业化与综合化专业化与综合化现代物流园区已脱离过去单纯仓储出租模式，产业发展与生活配套相融合，需要为入驻企业提供全方位的增值服务。同时，物流园区的服务更加专业化。信息化与平台化信息化与平台化物流园区促使物流企业聚集，成为物流企业特别是中小物流企业创业成长的孵化器和加速器。物流园区通过与客户共同成就事业的软硬一体化的物流信息服务平台，服务并培育专业第三方物流企业。网络化与产业化网络化与产业化适应物流企业网络化运作需要，物流园区联