w科富阳金桥北路地块金色家园项目实用教案

1、第1页/共70页第一页，共71页。政府公开挂牌楼面价为1125元/平米；根据目前市场形势，预计(yj)成交楼面价为2000元/平米（本报告按2000元/平米测算）项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336住宅面积294280小计153336非住宅面积0容积率2.0商业7351地价地价总额底价3.45亿车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测

2、算价2000元元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积总建面5%）转让方式公开招拍挂第2页/共70页第二页，共71页。面积面积人口人口经济经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.719042第3页/共70页第三页，共71页。未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”；为其城区与杭州的主要通路从杭州发展规模以及其余副城的，对于“第四副城”的发展“”运动(yndng)休闲产业功能区现代(xindi)

3、工业经济功能区沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线，形成了围绕主城区的块状产业布局结构是江南(Jingnn)新城下沙新城临平新城320国道之江转塘杭千高速沿江大道本地块西湖之江转塘三墩城西富阳绕城高速第4页/共70页第四页，共71页。 项目所在之城北片区成为开发热点 区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显富江春320国道(udo)西山虎山传统老城区第一轮发展沿江西扩金桥北路北向腹地成为发展主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的北向发展成为必然趋势沿线逐步形成商品房开发本地块第5页/共70页第五页，共71页。西湖(xh)本地(bn

4、d)块江南(Jingnn)新城下沙新城临平新城富阳320国道之江转塘杭千高速沿江大道绕城高速第6页/共70页第六页，共71页。地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园(gngyun)西路交界处，万科金色家园项目西侧；距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心本地(bnd)块金色家园第7页/共70页第七页，共71页。金桥北路规划公园西路规划道路规划道路第8页/共70页第八页，共71页。金桥北路(bil)规划公园西路规划道路规划道路宗地现状为鱼塘第9页/共70页第九页，共71页。宗地阿周海鲜(hixin)大酒店拆迁(chiqin)安置房绿化带及小区(xioq)市第三期经济适用房容大郦城一

5、期金色家园鱼塘鱼塘第10页/共70页第十页，共71页。 道路交通情况良好,公共交通匮乏 具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响） 配套处于完善过程中道路金桥北路、春秋(chnqi)北路两条南北主轴联通项目与传统城区公交(njio)暂无公交(njio)配套配套大型购物设施：大润发卖场与本案相距约1.3km教育配套：永兴初中部与本案相距500m医疗、金融、文体、休闲、娱乐等服务类商业设施目前处于匮乏状态景观西北向可眺望远山景观环境东临经济适用房空气质量优于城区环境清幽，噪音较少规划本案西北侧规划富阳市人民医院本案正北项规划卖场距离市政府直线距离约食品厂旅馆海鲜酒楼公元名家农民房永兴幼儿园（待定）

6、万科金色家园宗地第11页/共70页第十一页，共71页。宗地 宗地周边(zhu bin)教育配套完善，有富阳最好的私立学校富阳永兴学校（含中学部及小学部）； 周边(zhu bin)商业配套虽有涉及但是氛围不浓厚； 医疗和健身配套还比较欠缺。商业(shngy)教育(jioy)医疗土地土地属性属性描述（配套共分成描述（配套共分成5个等级）个等级）配配套套设设施施教育文化教育文化项目周边项目周边1公里范围内，有全市最好的公里范围内，有全市最好的私立学校私立学校富阳市永兴学校（含中学部富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。

7、公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套商业配套项目项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔广场；项目槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等世纪联华和大润发超市等医疗卫生医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。科医院和富阳预防保健所。景观健身景观健身项目东南侧项目东南侧2公里有儿童公园。公里有儿童公园。第12页/共70页第十二页，共71页。宗地

8、商业教育医疗太阳(tiyng)城堡酒店富阳市永兴学校(xuxio)富阳市综合(zngh)市场绿槟榔广场富阳第四小学玉长城商业广场（银泰已签约）第13页/共70页第十三页，共71页。金桥北路规划公园西路规划道路规划道路地块东侧金桥北路(bi l)及地块红线南侧均有高压电塔第14页/共70页第十四页，共71页。地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面2000元/平方米支付节奏支付进度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金额（万元） 6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可

9、抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%公开挂牌楼面价为1125元/平米；本版测算按2000元/平米计；政府规定付款周期为18个月，付款节奏为2:2:3:3；为保证(bozhng)2011年结算，本地块计划在2010年3月付清地价款第15页/共70页第十五页，共71页。宗地出让时间：2007-10面积：140.5亩容积率：2.5成交楼面地价：1300元/方第16页/共70页第十六页，共71页。宗地面积：合计约360亩容积率：1.8-2.0地价未定面积：合计约230亩容积率：1.5-2.3地价未定第17页/共70页第十七页，共71页。

10、C（未来有向G升级的潜力）改善型富阳高端城市公寓1.地块规模较大，形状规整2.临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷3.地处富阳城市发展方向4.周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围1.相对富阳市场容量，地块体量过大2.现状配套欠成熟第18页/共70页第十八页，共71页。第19页/共70页第十九页，共71页。产业结构工业总产值占当地(dngd)GDP总量的70以上以通讯器材及纸业基地闻名全国经济实力2007年全市实现生产总值289亿元，增长(zngzhng)21.2%2007年全国百强县排名第28位生活水平2007城镇居民人均可支配收入19042元，增长14.2%人均储蓄余

11、额16079元，增长4.5%。典型的浙江县城经济发展模式，整体产业处于稳定发展期，民间资本比较富庶总体市场与杭州关联度不高，未来若干年仍是独立区域市场第20页/共70页第二十页，共71页。富阳市场总体供求匹配，非常健康城市化和城市扩张稳步进行中，市场容量稳步扩大(kud)（08年受新增供应影响）；从07-08年土地出让有限，未来新增供应有限，供求非常健康第21页/共70页第二十一页，共71页。2007年富阳企业(qy)职工人数与工资情况数据来源：2007年富阳统计年鉴 机关事业单位、泛公务员以及大型制造业企业的中高管，必定会成为住宅的主力消费群体。第22页/共70页第二十二页，共71页。宗地类

12、型：高层公寓G2+TOP卖点：稀缺的市中心地块G2产品：65000-7500元/方舒适性三房、四房（130-170方)TOP产品：江滨18号公馆，一线(yxin)江景房，1.2万元，200-350方平层公寓（已售罄）城北板块市中心板块鹿山新区类型：排屋+公寓卖点：自然环境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方叠排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方类型：高层公寓，少量花园洋房卖点：发展潜力，合理总价产品：舒适性三房、四房，少量经济型两房售价：5000-6500元/方第23页/共70页第二十三页，共71页。20

13、082007125-144180-210210-250200-25070-9090-1250-70144-180250-300主流产品：120-140方(三房) 次主力产品：90方（两房），160-200方 (四房)08年，90方产品的集中供应，造成了08年90方以下(yxi)产品成交量井喷式提升；首置首改再改主力产品次主力产品次主力产品第24页/共70页第二十四页，共71页。说明：数据统计(tngj)不全面，取主力在售楼盘数据2007年两房（90方）集中在：50万以内三房（125-144方）集中在：50-90万四房（144-210方）集中在：90-110万大四房（210-300方）公寓：90

14、-130万叠排：200-300万排屋（300-500方）集中在：400-600万（表格未体现）第25页/共70页第二十五页，共71页。标准(biozhn)两房50万以内排屋400-600万舒适三房50-90万四房90-130万叠排、市中心TOP200-300万供需特征：舒适三房、四房，主流市场，容量较大，但竞争激烈。其中G2品类项目，四房热销。C品类项目三房热销典型项目：丁香公寓、城市花园等机会点分析：主流市场，直面竞争。溢价能力中等，非最佳选择方案供需特征：非主力需求，容量有限，现有产品多属于90指标被迫选择典型项目：公元名家、阳光里等机会点分析：溢价能力最弱，不建议开发此产品供需特征：集中

15、在鹿山新区，供应量有限，市场认可度较高典型项目：锦绣兰庭、御园、水印林语机会点分析：环境，产品均具有较高的稀缺性，溢价能力最高。供需特征：排屋社区中的补充产品。 整体供应量有限，认可度较高.沿江TOP产仅一个项目（江滨18号公馆），已售罄。机会点分析：该总价段产品供应量有限，供需矛盾最大，溢价能力较高。项目可通过品质提升，产品精装修产品，弥补地段不足可提供空中复式产品，合理控制面积，控制总价，取得竞争优势第26页/共70页第二十六页，共71页。宗地项目规模(gum)：总建筑面积约18万方，其中地上建筑面积15万方；产品：高层公寓120-140方三房为主，160-170方紧凑四房为辅；总户数：1

16、100余套车位比：1：0.6售价：6000元/方销售情况：楼盘名称楼盘名称总套数总套数已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套数余套数成交均价成交均价 （元（元/ /）丁香花园11047536431105680第27页/共70页第二十七页，共71页。 规划：强化小组团的围合感 景观：贝尔高林设计，内部高低错落社区.内水景较多，叠式喷水池、喷泉、人工湖组成； 立面：新古典主义的建筑手法(shuf),模仿绿城风格,大气、典雅、流畅、稳重第28页/共70页第二十八页，共71页。宗地项目规模：总占地90亩，总建筑面积近12万平米产品：135方，三房；180方，四房为主总户数：16幢，588户绿化率：4

17、0%售价：7000元/方销售(xioshu)情况：城市(chngsh)花园楼盘名称楼盘名称总套数总套数已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套数余套数成交均价成交均价 （元（元/ /）龙祥城市花园5845844351496500第29页/共70页第二十九页，共71页。立面：新古典建筑风格，模仿绿城风格，成熟稳重户型：大开间客厅，弧形的落地飘窗，南北双阳台，采光通风良好；景观规划：规划中央大景观，一些水系(shux)、雕塑等户型图（180方）第30页/共70页第三十页，共71页。宗地总用地面积：7万平米，总建筑面积9万，容积率1.15；产品：排屋：430450平方米叠排：265320平方米多层、

18、小高层：108套，110、140、160售价：排屋：单价13000-16000元/，起价475万/套叠排：单价在11000-12000元/，总价在260-350万/套公寓：8000元./（毛坯(mop)）左右锦绣(jnxi)兰庭锦秀兰庭联排：90套4幢小高层共108套二期：总建0.78万叠排：132套第31页/共70页第三十一页，共71页。效果图户型图（322方）第32页/共70页第三十二页，共71页。u 整体市场：发展比较健康，未来两年供需关系平稳；u 土地属性：城市发展方向，市政府主力打造区块，周边教育资源、医疗配套（规划）、商业配套（规划）齐全，无重大不利因素；u 产品竞争力：区域市场品

19、牌开发商仅金都房产(fngchn)（也告罄），复地房产(fngchn)（未上市）总体产品素质不高，项目产品较容易引领市场；u产品供需特征：u200-300万，总价市场供应量有限，溢价能力较高u项目可通过品质提升，精装修产品，弥补地段不足,u可提供复式产品（类叠排产品），合理控制面积，控制总价，取得竞争优势第33页/共70页第三十三页，共71页。第34页/共70页第三十四页，共71页。富阳高端再改社区客户特征：再改客户为主，少量高端首改客户主力：市区及周边乡镇的高端私营企业主补充：政府及事业单位、金融行业的高管产品要点： 类叠排复式产品、奢华精装修、公园式园林景观、体贴周到物业管理类叠排复式产品

20、，通过合理控制面积(min j)，控制总价，取得竞争优势充分满足客户爱面子，炫富的心态（客人最容易看到的，就是最重要的），重点提升立面、大堂等最能体现楼盘档次的地方；高端再改客户改善的重点：居住环境（重点是景观）的改善、物业服务的提升第35页/共70页第三十五页，共71页。类型类型面积范围面积范围产品产品装修标准装修标准面积配比面积配比分布基本原则分布基本原则主力200复式（四房）200060%位于小区内部次主力150-160平层（小四房）25%位于临街位置250复式（四房）15%位于社区中央，景观最佳位置景观较佳的顶楼复式第36页/共70页第三十六页，共71页。第37页/共70页第三十七页，

21、共71页。用地性质用地性质住宅用地住宅用地总用地面积总用地面积173929平方米平方米代征地面积代征地面积20593净地面积净地面积153336平方米平方米综合容积率综合容积率地上总建筑地上总建筑面积面积306670 住宅建筑面积住宅建筑面积294280 净地容积率净地容积率2.0公建建筑面积公建建筑面积12390 人防要求人防要求车位比车位比1.5辆辆/户户(160方以上方以上)建筑密度建筑密度20绿地率绿地率35建筑层数建筑层数24-28F限高限高100m建筑间距要点建筑间距要点面宽大于面宽大于32米的板式高层住宅南北间距为米的板式高层住宅南北间距为1.0h,面宽小于面宽小于32米的点式住

22、宅南北间距为米的点式住宅南北间距为0.6h；同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要3小时的日照时间；小时的日照时间；*注：注：h为建筑高度，为建筑高度，s为建筑正南北向投影宽度为建筑正南北向投影宽度退红线要求退红线要求东面退金桥北路多层为东面退金桥北路多层为10m,高层为高层为18m西面退规划路多层为西面退规划路多层为8m,高层为高层为15m南面退规划道路多层为南面退规划道路多层为7m,高层为高层为12m北面退公园路多层为北面退公园路多层为10m,高层为高层为18m配套要求配套要求物业管理用房物业管理用房1073，社区用房，社区用房224，垃圾收集站，

23、垃圾收集站40交通规划要点交通规划要点四周道路均可设置车行入口四周道路均可设置车行入口其他规划要点其他规划要点容积率容积率2.0，限高，限高100；需建；需建3200平米幼儿园平米幼儿园第38页/共70页第三十八页，共71页。地块价值排序本地块四周均为城市道路，东面与北面(bimin)为城市主干道，土地价值较低，几个城市道路转角适合做160平米户型、南面为景观道路，东面为规划城市支路。小区内中央集中绿地逾40000平方米，周边适合做大户型。交通流线小区车行主入口设置在北面(bimin)公园路，解决小区主要车流，在东侧金桥北路设置小区次入口，内部以环形车道沟通，基本到达每一单元，满足日常使用和消

24、防要求。地下车库出入口靠近主入口设置，以利于保持小区内部安静。环境景观小区景观主轴由北侧小区出入口广场开始，通过会所直至中央集中绿地，周边的住宅左右对称布置，形成强烈的景观序列。另一条景观轴由金桥北路次入口开始一直到达中央集中绿地，与景观主轴相交形成完整的轴线体系。沿城市周边的住宅间距也达到了80-90米，可以进行丰富的组团景观设计，与中心景观区形成了多层次的景观空间。第39页/共70页第三十九页，共71页。第40页/共70页第四十页，共71页。第41页/共70页第四十一页，共71页。第42页/共70页第四十二页，共71页。金色家园(jiyun)富阳市人民医院(规划)大型卖场(规划)消防之队海

25、鲜酒楼永兴中学容大郦城一期永兴幼儿园（代建）经济适用房(规划)拆迁安置房公 园 路金桥北路规划道路规划道路宗地商业广场项目规划建议建议商业应分布在公园西路；东北角建议规划小商业广场，与金色家园商业广场相呼应，形成区域的商业中心项目规模建议定位：社区型商业+部分会所功能同时考虑医院等规划，带来的未来商铺价值的提升建议总规模控制在7000-8000方商业售价建议参考容大五环城市花园10000元/方考虑未来土地属性变化及周边规划带来的商业价值提升建议商铺售价13000元/方第43页/共70页第四十三页，共71页。 车位比车位比 1：1.5 车位个数车位个数 2264个，其中地下车位个，其中地下车位2

26、044个，地面车位个，地面车位220个个 车位价格车位价格 8万元万元/ 个（金色家园项目个（金色家园项目(xingm)拟售拟售7万元万元/个）个） 去化率去化率 到住宅售罄时车位销售到住宅售罄时车位销售90%，余，余10%未售出未售出第44页/共70页第四十四页，共71页。第45页/共70页第四十五页，共71页。1项目启动时间2009-9-152规划方案设计2009-9-302009-10-203单体方案设计2009-10-202009-11-144施工图设计2010-3-172010-5-35签署土地协议或合同2009-9-306取得土地证2010-3-37基础开工2010-3-258开盘

27、2010-9-309竣工备案2011-11-2610入住2011-12-31第46页/共70页第四十六页，共71页。开发计划开发计划（不计地下车位）（不计地下车位）（m2）10952210123890871-301631 销售面积销售面积（m2）49297870501028928152645104365869 销售额销售额（万元）（万元）446477902411071210044972173407006 售价（住宅）售价（住宅）（元（元/ m m2 2）100581116712952148171600213007 售价（商业）售价（商业）（元（元/ m m2 2）-13000130001300

28、01300013000 售价（车位）售价（车位）（万元（万元/ 个）个）-88888 注：车位按销售(xioshu)90%计第47页/共70页第四十七页，共71页。销售收入407,006开发成本276,123资金峰值88,703现金流为正时间2013年10月项目总投资294,438净利润57,419内部收益率20.05%销售净利率14.11%销售面积（m2）49297870501028928152645104365869 销售金额（万元）446477902411071210044972173407006 结算面积（m2）-1363471028928152645104365869 结算金额（万元

29、）-12367111071210044972173407006 单位净利润（元/m2）-4322112249334931904 净利润（万元）-473416606203221575657418 销售净利率-4%15%20%22%14%第48页/共70页第四十八页，共71页。第49页/共70页第四十九页，共71页。富阳市国土资源局无住宅（设配套公建）70年手续完备，由政府出让富阳读地手册及合作方富阳容大房产富阳市国土资源局无无第50页/共70页第五十页，共71页。土地交易方式：公开挂牌公示时间：2009年8月25日挂牌时间：2009年9月8日挂牌保证金：6900万竞买(jnmi)方式：独立竞买(

30、jnmi)第51页/共70页第五十一页，共71页。国土、规划风险无-拆迁、补偿风险无-合作风险无-政策风险无-其它风险无-绿城房产国内知名的大型房地产企业，以产品品质著称，杭州市场占有率第一09年上半年，绿城旗下楼盘全线飘红，全国项目合计总销售额超过200亿威胁程度： 绿城09年至今未在杭州公开获取新项目； 绿城联合当地开发商意向获取本地块金都房产杭州本土品牌开发商，主打科技住宅；目前可售资源匮乏，亟待获取新项目威胁程度： 金都在富阳银湖板块开发有富春山居别墅项目，在当地具有一定口碑； 传金都欲参与本地块争夺第52页/共70页第五十二页，共71页。第53页/共70页第五十三页，共71页。CT2

31、CT2TOP2T2T2CTOP2首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端345,25091,342135,735683,414100,200 395,964 24,428 109,978 210,237 112,59491,342100,270152,8580 0 0 0 58,5499,94623,41428,28476,2480 0 0 0 19,762 2 0.52323223注：1 白鹭郡北、竹径茶语、威尼斯水城、逸天广场、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在统计范围内 2 可售面积包含住宅(zhzhi)及商业，不包含车位，统计时间截止09年6月底第54页/共

32、70页第五十四页，共71页。T2及TOP类产品比重(bzhng)过大产品线结构(jigu)品类结构首置首改类产品较缺乏再改及高端类产品比重过大注：按项目可售资源统计第55页/共70页第五十五页，共71页。地铁1号线杭州绕城地块位置万科项目中心城区地铁(dti)2号线第56页/共70页第五十六页，共71页。32.8430.5355%51%1.3025.17（08年底）7.20（09年底）从销售额来看，09年杭州公司因主流产品不足，计划销售额有所下降从负债率来看，杭州公司目前(mqin)计息负债状况有余力运作新项目从周转率来看，目前(mqin)营运资本周转率相对偏低，急需现金流贡献型项目实现快速去

33、化来提高周转率从可售资源来看，如无新项目补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏第57页/共70页第五十七页，共71页。打造富阳标杆性高端城市公寓项目杭州公司08年战略进入富阳，凭借公望项目已在富阳树立起良好的品牌形象及口碑；金色家园项目因高附加值也引起广泛关注；本地块规模较大，形状规整，规划指标优越，是打造富阳最高端的精装修城市公寓的机会点补充杭州公司后续可开发资源从现有资源来看，如无新项目补充，到09年底杭州公司可售资源将非常匮乏；本地块可带来30万平米(pnm)优质可开发资源第58页/共70页第五十八页，共71页。041360798261108969873576189407006 14

34、65010802672658745064015725127335123 -14650-66666716836390585785106371882 -14650-81317-74148-37758208207188271882 待决策(juc)新项目资金峰值88776万元，出现时点:2010年8月实现累计现金流为正的时间：2013年10月第59页/共70页第五十九页，共71页。（一）公司全口径可调用资金（一）公司全口径可调用资金 49086133429 其中：救急贷款其中：救急贷款 减：已决策未获取项目累计拟占用资金减：已决策未获取项目累计拟占用资金 已决策未获取项目一已决策未获取项目一 已决策

35、未获取项目二已决策未获取项目二 已决策未获取项目三已决策未获取项目三 （二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金 = =- -49086133429 待决策新项目累计拟占用资金待决策新项目累计拟占用资金11222-88574（三）考虑待决策项目后可调用资金（三）考虑待决策项目后可调用资金 = =- -37864222003第60页/共70页第六十页，共71页。待决策项目资金峰值：待决策项目资金峰值：88776其中：一线公司自有资金投入：其中：一线公司自有资金投入：21574 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（1 1）：）：40002009年8月2010年8月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（2 2）：）：470002009年9月2010年8月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（3 3）：）：1100002010年3月2012年3月 拟申请过桥贷款（拟申请过桥贷款（4 4）：）：660002010年10月2011年10月 峰值出现前拟申请的经营性贷款（峰值出现前拟申请的经营性贷款（1 1）470002010年3月2011年6月 合作方投入资金（如有）：合作方投入