产业园区规划与发展

1、产业园区规划概述目录一、规划建设面临的问题二、产业园区规划服务内容三、产业园区规划基本框架四、产业园区不同发展阶段的模式五、产业园区的规划方法和新的规划理念产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集 形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等 一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、 开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加 速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。长期以来，我们围绕园区的发展与运营等问题，帮助地方政府或地产商在园区产业发展问题上明确方向与重点。产业园区可以说是某产业的聚集区或是技术的产业化项目， 简而言之，孵

2、化平台，是企业走向产业化道路集中区域。“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积 极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化 经济转型的重要战略举措。创意产业已不仅是一个发展的理念， 而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸， 进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意 设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的 企业，有国

3、际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司 等。这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环， 对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深 化。园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方 向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行” 的指导原则。中研普华通过整合宏观环境和微观环境要素，以前 瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。一、

4、规划建设面临的问题如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究， 寻找缺失环节和关键环节；如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业 规划布局，选择主导产业和支柱产业；如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势；如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力；如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成特色的产业服；整合宏观环境和微观环境要素， 以前瞻的眼光、科学的理论、 客观的实践和详实的数据，二、产业园区规划服务内容对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。主要包 括产业园区的发展战略规划、项目概念规划、总体发展规划、产 业发展

5、规划以及项目详细规划。区域产业研究围绕环境、区位、资源、政策等因素对项目进行客观、科学、全方位的论证，从多方位多角度支持项目的开发和发展。 主要研 究内容包括区域竞争力研究、 产业项目可行性研究、 开发策略研 究、产业定位研究及产业市场研究。产业园区的经营管理系统设计围绕园区运营目标，在园区的规划开发、经营管理的过程中引入现代高效管理理念和经营策略， 提升园区的运营水平，提高 园区运营效益。主要服务内容包括开发建设模式研究设计、 投入 产出预警体系研究设计、 管理模式与运营组织系统设计、 工作绩 效与激励机制设计、产业园区规划的大致框架。产业园区招商引资系统设计一方面确定投资融资模式，加速园区

6、的开发建设；另一方面确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳 企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、 招商策略策划、主题招商策划及招商活动筹划。产业链设计产业链涉及区内产业链的搭建，确定产业链核心环节和延伸环节，重点项目研究，产业链重点支撑体系设计等方面的内容。运营链设计运营链涉及区内的发展战略、投资建设模式、产业导入、产 业扶持、公共服务等内容。供应链设计一方面确定投资融资模式，加速园区的开发建设；另一方面 确定目标客户群，制订合适的诱导方案，运用高效的策略，吸纳 企业商家进驻经营。主要内容包括投资融资策划、招商政策策划、 招商策略策划、主题招商策划及招商

7、活动筹划。载体链设计载体链涉及构成区内的各种基础设施，以及标准化厂房、产 业综合体、办公楼宇、独立工厂等物业载体，主要是空间规划的 内容。三、产业园区规划基本框架第一章 产业园区规划的背景主要包括产业园区规划的目的、意义以及产业园区发展的有利条件等第二章 产业园区产业发展能力分析主要包括产业园区发展相关产业的软、硬件环境条件分析第三章产业园区的发展定位主要包括产业园区的功能定位和产业定位第四章 产业园区产业链搭建主要包括产业园区内产业链条的设计第五章 产业园区的规划布局主要包括产业园区的用地布局、各功能区的建设规模与产业 布局。第六章 产业园区的投资成本与收益估算主要包括产业园区总投资、分阶段

8、投资、成本估算、产值、 销售收入及销售税金估算和社会效益、生态效益评估。第七章 产业园区适应性评价指标体系主要包括目标适应性指标、经济适应性指标以及社会适应性 扌旨标等。第八章 产业园区保障体系主要包括产业园区建设和发展所需的产业政策支持体系、园 区公共服务平台搭建、运营模式设计等。在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经 济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国， 尤其是对以产业聚集为手段、 产 业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。产业园区的发展将更多的符合经济活动的核心规律，也将从 一般性的成本竞争转向为效率的竞争和技术能力的

9、竞争，将从一个规模化园区时代逐步走向“功能化园区”的时代。四、产业园区不同发展阶段的模式所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一 种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济 行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为 我们定义发展阶段特征的主要依据。 我们在这里把产业园区的发 展定义为四个阶段：第一个阶段，生产要素聚集产业园区发展的几个趋势随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断 的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋 势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容；从注重优惠政策向发展产业集群转变从世界高新技术产业发展来看

10、，基本经历了由“单个企业f 同类企业集群f产业链f产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。 从未来高新技术 园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜 和产业倾斜（这是国外通行的做法）。由加工型高新区向研发型高新区转型由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合 打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、 研发型产业、科技服务业为主体的研 发型高新技术园区。从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发

11、与转化 的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强， 在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育” 转变产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向 综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土 地、园区物业与产业开发结合起来； 同样也从片面的环境建设走 向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时， 加强区域文 化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型现代的产业发展不同于

12、传统工业发展模式的特性一一智力资 源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合 性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的 各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩 服务等综合功能。五、产业园区的规划方法和新的规划理念过去的15年我们看到的和正在进行的，都是因为产业活动的 总量增加促进的城市扩张， 推动了城市化和全球化的过程， 也推 动了城市功能的提升；我们将要进行的是以空间规划手段、构建 功能性城市区域，引导和推动城市的产业经济活动能力的新产业 园区规划，首先要倡导以核心资源聚集为主要目标，空间规划是围绕核心资源的服务需求而进行的；例如：一个高新园区

13、的成长，更多的会依赖人力资源、技术 转移能力、信息及咨询服务能力以及展示交易服务能力，在这个核心要素的驱动下，使一个产业的研发、设计、中试、制造得到 一定的核心优势基础，通过这个平台功能对外部资源、 包括科研 机构、产业资本、院校及制造运营企业的吸引，以达到一个循环 成长的有机过程。图例：高新园区的产业构建模式科技都市模武代& 以技志创护型严业K烫 柑黔主丈上Q力芒口視K,域宁为檯亡 瞬求診罐市蓦Iff产业配孫朋务，在空间 軽咨上与城市功建国IR合做婷，与城市 杜互舱含”实生科忏翻世樽式结杓"二4H：另外，我们更多的看到目前的产业园区的开发是处于第二阶 段和第三阶段之间，与未

14、来所需要的第四阶段有着本质的不同, 需要进行一些规划上的预判和修正，以保证在未来的规划实施 中，有着更具备成长弹性的空间设定；第三代产业回区摸式产业園区樓式场柠场口特擁产业国區*UMA富農橫祠* 車贴確肪谡前产业黑推0!式 舉和姑* 要婪功力最恃集韵生严戏車胃隶*誉空 间瞪态上址住在威市匸心壬近曲胚厳产基于未来园区的发展或现有园区升级的需要，我们在园区规 划中，除了关注产业集聚的途径特征外， 还在以下几个方面做了 更多的探讨和深入分析：园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标;园区规划的宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台 为核心的，这就要求在规划的

15、初始，就着重分析和判定，这些平 台构建的实际需求和发展途径， 例如：围绕一个产业技术构建的 平台，核心能力是研发或技术交易能力， 就需要围绕这个能力去 建立一个创新科技服务平台：（R&D研究与发展）绕RSD产业化的平台建设粗射效应以R&D集象机产4.的辐 射效应X剤縮技术产业 的吸别和料摂般賢业的纹便如的箱他谕庶建设柯龙v .,展刑駅轴砒咲細 的驰引力F?肛腑岌抿憐枚若硏充 机构和人才蹄細砒 馭通过引显讲布右 效帕集聚”，平台建说技奸刖薑 新«股氏v;r产核冷1H要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造：当前一轮的全球产业分工，实

16、际上是高端资源集聚向欧美、 低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的 破灭，开始新的重构过程。我们需要在新的一轮产业板块及分工 中，尽量取得高端战略的实现， 也需要在园区的规划与发展中做 到空间和服务平台的适应性。产业链上淅产业链F游打造一个“吸引力中心”和宜居宜业的空间环境同样是产业园区发展的重要基础城市设订行人友好的交诵规划生态优先的建没紬保圖和保护筋元文化的城市凤格与景观适宜环境的站命水系组团间分工与关联性生态型建筑生态裁直居械市的开发要素不仅仅需要考虑园区自身的利益， 也更多的需要考虑园区 内企业的成长性和二次成长培育园区的服务是园区发展的核心关键，但是，大部分园区仍然更加重视仅仅是“招商引资”的初始过程，在园区内部企业的发 展服务方面做的很不到位， 也是园区发展、甚至在规划过程中也 需要更多关注的问题。我们根据企业的成长需要， 提供这样一个 服务平台和功能是必要的。1按照不同发展阶段的企业提供不同的关键服务：按照企业成长路线，提升创新创业综合服务能力和服务品质； 规划构建国际