房屋二次装修管理-精华版

1、 课件提纲课件提纲 二次装修管理概况二次装修管理概况 二次装修管理法规二次装修管理法规 二次装修管理实务二次装修管理实务 第一章第一章 二次装修管理概况二次装修管理概况 一一、物业二次装修管理适用条件、物业二次装修管理适用条件 管理依据：法律授权及合同约定管理依据：法律授权及合同约定 管理时间起点：物业入伙后管理时间起点：物业入伙后 管理对象：装修施工行为管理对象：装修施工行为 管理范围：公共设施设备功能正常使用部分管理范围：公共设施设备功能正常使用部分 消防安全部分消防安全部分 管理手段：咨询、指导、规范、协助、监督、验收管理手段：咨询、指导、规范、协助、监督、验收 二、二次装修管理作用二、

2、二次装修管理作用 保障物业全体业主及使用人的生命财产安全；保障物业全体业主及使用人的生命财产安全； 保障物业公共设施设备正常运行；保障物业公共设施设备正常运行； 为业主及使用人提供良好的生活工作环境；为业主及使用人提供良好的生活工作环境； 延长物业使用寿命年限，确保物业的保值增值；延长物业使用寿命年限，确保物业的保值增值； 三三 、二次装修管理的主要工作内容、二次装修管理的主要工作内容 成立专门的二次装修管理机构，配备专职装修管成立专门的二次装修管理机构，配备专职装修管 理工作人员理工作人员 提供有关的装修管理合约及装修法律文件提供有关的装修管理合约及装修法律文件收取装修押金及各项合约服务费用

3、收取装修押金及各项合约服务费用履行告之义务，指导并协助业主办理装修进场手续履行告之义务，指导并协助业主办理装修进场手续审验装修方案审验装修方案装修安全、秩序、消防巡查及验收装修安全、秩序、消防巡查及验收 四、二次装修组织管理 1、装修管理机构形式（附图、装修管理机构形式（附图1）：）： 成立二次装修管理领导小组，作为二次装修的组织领导及专门管理机构成立二次装修管理领导小组，作为二次装修的组织领导及专门管理机构 组长：组长： 物业经理物业经理 副组长：副经理或工程部负责人副组长：副经理或工程部负责人 成员：成员： 各部门负责人各部门负责人 领导小组下设客服受理组、工程技术审验组、安全巡查组等办事

4、职能机构领导小组下设客服受理组、工程技术审验组、安全巡查组等办事职能机构 附图：附图：1 装修领导小组架构图装修领导小组架构图二次装修领导小组及所属各职能办事组工作职责二次装修领导小组及所属各职能办事组工作职责 领导小组组长：统筹物业项目装修管理全面工作，批准业主装修方案；领导小组组长：统筹物业项目装修管理全面工作，批准业主装修方案； 副组长：协助组长工作，受组长委托处理二次装修管理工作；副组长：协助组长工作，受组长委托处理二次装修管理工作； 客服受理组：客服受理组： A.召集业主召开二次装修说明会；召集业主召开二次装修说明会； B.受理业主装修申请及装修方案受理业主装修申请及装修方案,接受业

5、主咨询；接受业主咨询； C. 与业主签订装修管理文件，签收相关法律文件；与业主签订装修管理文件，签收相关法律文件； D.发放装修施工许可文件及装修人员临时出入证件发放装修施工许可文件及装修人员临时出入证件; E.收取装修押金及各项相关费用；收取装修押金及各项相关费用； 工程技术组：工程技术组： A.审查业主装修方案及图纸，提出审图意见（或建议）；审查业主装修方案及图纸，提出审图意见（或建议）； B.审验装修公司、消防设施公司、机电改造公司、保险公司资质；审验装修公司、消防设施公司、机电改造公司、保险公司资质； C.审验政府主管部门有关改建的法律批复文件；审验政府主管部门有关改建的法律批复文件；

6、 D.验收装修隐蔽工程及完工后的整体装修验收验收装修隐蔽工程及完工后的整体装修验收; E.提供装修工程技术指导，接受相关咨询；提供装修工程技术指导，接受相关咨询；安全巡检组：安全巡检组： A.检查装修业户装修许可手续及施工人员证件；检查装修业户装修许可手续及施工人员证件； B.对户内装修行为进行巡检；对户内装修行为进行巡检； C.对装修现场秩序及消防进行管理；对装修现场秩序及消防进行管理； D.现场建筑垃圾管理；现场建筑垃圾管理；2.装修管理人员配置装修管理人员配置 二次集中装修期间的各职能组装修管理人员应从各职能部门进行临时抽二次集中装修期间的各职能组装修管理人员应从各职能部门进行临时抽调：

7、调： 客服受理组客服受理组客服部客服部 工程技术组工程技术组工程维修部工程维修部 安全巡检组安全巡检组秩序维护部秩序维护部, 工程维修部工程维修部 第二章第二章 二次装修管理法规二次装修管理法规 中华人民共和国物业管理条例中华人民共和国物业管理条例 立法单位：国务院立法单位：国务院 法律效力等级：行政法规法律效力等级：行政法规 法条索引法条索引: 第第46条第条第1款款 对物业管理区域内违反有关治安、环保、对物业管理区域内违反有关治安、环保、和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。关行政管理

8、部门报告。第第47条第条第1款款 物业服务企业应当物业服务企业应当协助协助做好物业管理区域内的做好物业管理区域内的安全防范安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施采取应急措施的同时，应当及的同时，应当及时向有关行政管理部门时向有关行政管理部门报告报告，协助做好救助工作。，协助做好救助工作。第第53条条 业主需要装饰装修房屋的，应当业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知事先告知物业服务企业。物物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为禁止行为和和注意事项注意事项告知业主。告知业主。 建设部第建设部第4

9、6号令号令建筑装饰装修管理规定建筑装饰装修管理规定 立法单位：中华人民共和国建设部立法单位：中华人民共和国建设部 法律效力等级：部门规章法律效力等级：部门规章 法条索引：法条索引： 第第4条条 建筑装饰装修应当做到建筑装饰装修应当做到安全适用、优化环境、经济合理安全适用、优化环境、经济合理，并符合，并符合城市规划、消防、供电、环保城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准；等有关规定和标准； 第第8条条 原有房屋装饰装修时，原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载荷载的，应当按照下列办法办理：的，应当按照下列办法办理： （一）房屋所有权人、使用人必须向房

10、屋所在地的房地产行（一）房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。使用安全进行审定。 房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起日房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起日内决定是否予以批准。内决定是否予以批准。 （二）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报（二）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。建手续，并领取施工许可证。 第第11条条 凡从事建筑装饰装修的企业，必须经建设行政主管部门进行资

11、质审查，并凡从事建筑装饰装修的企业，必须经建设行政主管部门进行资质审查，并取得取得资质证书资质证书后，方可在资质证书规定的范围内承包工程。后，方可在资质证书规定的范围内承包工程。 第第18条条 原有房屋装饰装修需要拆改结构时，装饰装修设计必须保证房屋的原有房屋装饰装修需要拆改结构时，装饰装修设计必须保证房屋的整体性整体性、抗震性和结构的安全、抗震性和结构的安全。建设部（建设部（2002）110号令号令 住宅住宅室内装饰装修管理办法室内装饰装修管理办法 立法单位：中华人民共和国建设部立法单位：中华人民共和国建设部 法律效力等级：部门规章法律效力等级：部门规章 法条索引：法条索引： 第第13条装修

12、人在住宅室内装饰装修工程条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前开工前，应当向物业管理企业或者房屋，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记申报登记。 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面书面同意。同意。 第第15条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。装修人对住宅

13、进行装饰装修前，应当告知邻里。 第第16条装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签条装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订订住宅室内装饰装修管理服务协议住宅室内装饰装修管理服务协议第第17条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为

14、的，应当八条、第九条规定行为的，应当立即制止立即制止；已造成事实后果或者拒不；已造成事实后果或者拒不改正改正的，应当及时的，应当及时报告有关部门报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任追究违约责任。第第20条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查监督检查。 第三章第三章 装修管理实务装修管理实务一、装修管理流程

15、一、装修管理流程程序程序1 组建二次装修管理机构，配置专责人员组建二次装修管理机构，配置专责人员 ；程序程序2 召集业主召开装修工程技术说明会；召集业主召开装修工程技术说明会； 与会人员：业主、装修公司、设计公司与会人员：业主、装修公司、设计公司 会议内容：会议内容： 业主签收业主签收装修手册装修手册（光盘）；（光盘）； 签署装修管理协议及相关法律文件；签署装修管理协议及相关法律文件； 提供建筑结构图，讲解二次装修设计规范及原则提供建筑结构图，讲解二次装修设计规范及原则程序程序3 受理装修申请资料：受理装修申请资料： （1）入伙通知书入伙通知书；（；（2）装修管理协议装修管理协议； （3）装修

16、单位资质；）装修单位资质； （4）装修授权委托书；）装修授权委托书； 程序程序4 审核装修方案装修图纸审核装修方案装修图纸 审核要素：消防安全审核要素：消防安全 电气控制电气控制 结构渗漏结构渗漏 信息通讯信息通讯 功能使用功能使用 审核图纸：审核图纸： 装修平面图装修平面图 装修立面图装修立面图 装修天花平面图装修天花平面图 空调专业图空调专业图 电气专业图电气专业图 消防系统图消防系统图 弱电系统图弱电系统图 给排水系统图给排水系统图程序程序5：呈报消防报批文件：呈报消防报批文件 ： 装修蓝图装订册装修蓝图装订册 施工计划书施工计划书、安全保卫措施安全保卫措施、消防安全管理协议消防安全管理

17、协议、用火用电制度用火用电制度 消防设计专篇消防设计专篇、楼层平面图楼层平面图 建筑消防验收合格证建筑消防验收合格证（复印件）（复印件） 报审人员报审人员身份证身份证 消防设施设计防火审核申报表消防设施设计防火审核申报表（一式两份）（一式两份）程序程序6：收取装修押金及各项服务费用：收取装修押金及各项服务费用 签署部分装修承诺文件签署部分装修承诺文件 签发签发二次装修许可证二次装修许可证 办理办理装修人员临时出入证装修人员临时出入证程序程序7 施工管理施工管理 做好成品防护；做好成品防护； 公示张贴公示张贴装修许可证装修许可证、装修图纸装修图纸、承诺文件承诺文件等；等； 进场巡视；进场巡视；程

18、序程序8 隐检与竣工验收隐检与竣工验收 隐蔽工程在封闭前需提前隐蔽工程在封闭前需提前24小时通知物业客服中心进行检验；小时通知物业客服中心进行检验； 整体工程完成后需由专业公司分项验收并提供检测报告；整体工程完成后需由专业公司分项验收并提供检测报告； 消防验收合格后，需持合格证，提前三天向物业客服中心申请整体验收；消防验收合格后，需持合格证，提前三天向物业客服中心申请整体验收； 验收合格后，客服中心需出具验收合格后，客服中心需出具验收单验收单；二、二次装修管理系统二、二次装修管理系统 年度装修管理方案年度装修管理方案 年度装修管理培训方案年度装修管理培训方案 收费项目、标准及业主装修收费明细收

19、费项目、标准及业主装修收费明细 装修管理协议文本装修管理协议文本 装修管理手册文本（光盘）装修管理手册文本（光盘） 装修文件（图纸）档案系统目录装修文件（图纸）档案系统目录 物业装修管理制度（内部管理规程）物业装修管理制度（内部管理规程） 年度二次装修管理工作会议文件年度二次装修管理工作会议文件 装修巡查记录管理文件及验收管理文件装修巡查记录管理文件及验收管理文件 装修管理证件装修管理证件 三、装修现场管理三、装修现场管理 1. 做好公共重点区域的成品保护工作做好公共重点区域的成品保护工作 物业各出入口设施物业各出入口设施 厅堂石材墙面及地面厅堂石材墙面及地面 电梯轿厢电梯轿厢 各层转弯处墙体

20、各层转弯处墙体 各层防盗门各层防盗门 2.做好装修现场管理的准备工作做好装修现场管理的准备工作 启用各出入口门岗设施启用各出入口门岗设施 确定运送装修建材路线确定运送装修建材路线 规划临时停车场地规划临时停车场地 张贴装修管理制度及提示宣传品张贴装修管理制度及提示宣传品 明确现场物业服务管理人员岗位及职责明确现场物业服务管理人员岗位及职责 设置现场物业服务点设置现场物业服务点 检查物业公共区域消防、电路、水路设施检查物业公共区域消防、电路、水路设施 设置装修建筑垃圾收集点设置装修建筑垃圾收集点 设置可回收物资服务点设置可回收物资服务点 检查应急出入通道检查应急出入通道 3.维护装修现场正常作业

21、秩序维护装修现场正常作业秩序 监督执行装修作业时间；监督执行装修作业时间； 核实门岗进出人员及车辆身份，并检查装修手续；核实门岗进出人员及车辆身份，并检查装修手续； 制作装修现场公示标准层：制作装修现场公示标准层： （1）在防盗门中间位置悬挂）在防盗门中间位置悬挂装修许可证装修许可证； （2）装修许可证下方要公示装修单位、装修负责人、装修施）装修许可证下方要公示装修单位、装修负责人、装修施工人员、联系电话；工人员、联系电话； （3）在指定位置公示相关重要图纸；）在指定位置公示相关重要图纸； （4）在指定位置公示业主签字认可的承诺文件；）在指定位置公示业主签字认可的承诺文件； （5）在指定位置公

22、示专责物业服务人员；）在指定位置公示专责物业服务人员； 做好公共区域的日常保洁工作；做好公共区域的日常保洁工作； 监督检查楼内动火作业等涉及消防安全的装修行为；监督检查楼内动火作业等涉及消防安全的装修行为； 消除物业安全隐患；消除物业安全隐患； 制止楼内违规作业及影响公众利益的行为；制止楼内违规作业及影响公众利益的行为； 4.装修技术检查验收要点装修技术检查验收要点 核对图纸，检查装修作业范围核对图纸，检查装修作业范围 施工环境施工环境 施工材料施工材料 装修现场消防安全装修现场消防安全 电气线路接驳及改动电气线路接驳及改动 卫生间、厨房防水作业卫生间、厨房防水作业 墙体改动墙体改动 吊顶作业吊顶作业