房产证被生效判决依法撤销,但抵押登记行为仍应有效

1、房产证被生效判决依法撤销，但抵押登记行为仍应有效中国银行股份有限公司广州东山支行诉被告李某忠、梁某某、第 三人李某光金融借款合同纠纷案裁判要旨在借款合同纠纷中，债务人用于办理抵押的房屋的房产证被法院 判决依法撤销，不导致抵押行为的当然无效。如果债权人在发放贷款、 办理抵押的过程中，没有重大过失，支付了对价，并在房管部门办理 了抵押登记手续，债权人基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是 合理的，债权人对抵押房屋仍然享有优先受偿权。抵押权作为物权的 一种形式，可以参照中华人民共和国物权法第一百零六条关于无 处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，存在受让人受让该不动 产或者动产时是善意的、以合理的

2、价格转让、转让的不动产或者动产 依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人 的情况时，受让人取得该不动产或者动产的所有权。相关法条中华人民共和国物权法第一百零六条案件索引一审：（2014）穗越法金民初字第906号（裁判作出日期为2025 年5月13 H）二审：（2017）粤02民再116号（裁判作出日期为2017年11 月23日）基木案情原告诉称：2012年5月7日，原告与被告李某忠、梁某某签订个人抵（质）押循环贷款额度协议和个人贷款最高额抵押合同， 约定两被告提供广州市越秀区一德路196号2315房作为抵押物，被 告李某忠向原告申请最高950000元的循环贷款额度，有效期1

3、0年。 合同生效后，双方就上述抵押房产办理了抵押登记手续。同年5月 24日，原告与两被告签订个人抵（质）押循环贷款合同，约定原 告向被告李某忠提供950000元贷款用于购货，期限217个月，贷款 利率为浮动利率（贷款基准利率上浮10%）,浮动周期为3个月。贷 款合同生效后，原告依约向被告李某忠发放了贷款，但被告李某忠在 按合同履行了部分还款义务后出现违约，还款出现逾期，原告多次督 促两被告履行还款义务均无果。截至2014年8月20日，被告拖欠到 期借款本金、利息及罚息共830986.95元。根据抵押合同及贷款合同 约定，被告未按约定还款的，原告有权计收罚息、解除合同提前收回 贷款，并要求被告赔

4、偿损失，包括实现债权而导致的律师费等。同时 原告有权对处理抵押物所得价款优先受偿。据此，请求法院判令：1、 解除原告与两被告签订的个人抵（质）押循环贷款额度协议及个 人抵（质）押循环贷款合同；2、两被告连带清偿借款木金、利息及 罚息共830986.95元（暂计至2014年8月20日，到期木金19571.08 元、未到期本金余额796553.77元，利息14507.72元、木金罚息203.23 元、利息罚息151.15元），从2014年8月22日至合同解除前的利息、 罚息按个人抵（质）押循环贷款合同约定计算，合同解除之次日 至实际清偿之日止的利息、罚息按中国人民银行贷款基准利率上浮50%计算）;

5、3、两被告支付原告因实现债权而产生的律师费42549元；4、原告对抵押物广州市越秀区一德路196号2315房享有优先受偿权；5、木案受理费、财产保全费和公告费由两被告承担。被告李某忠、梁某某无答辩。第三人李某光述称：涉案抵押房产实际上是第三人的父亲李某名 下的房产，李某己于1994年去世。两被告伪造材料欺嵋房管部门出 具房地产权证，将实际上属于李某的房产作为抵押物向原告申请贷款, 该抵押行为应属无效。在第三人得知两被告上述造假行为后，己马上 向越秀区法院提起行政诉讼，中请法院撤销两被告造假所取得的房地 产权证，越秀区法院以（2014）穗越法行初字第651号行政判决书判 决撤销了以被告李某忠名义

6、登记涉案房产的房地产权证，在上述判决 作出后，各方均无上诉，并己于2015年3月4日发生法律效力。综 上，第三人认为原告对涉案房产并不享有抵押权。法院经审理查明：2012年5月7日，原告与两被告签订编号 JG8GGA20121573号个人抵（质）押循环贷款额度协议，约定原告 向两被告提供950000元的个人抵（质）押循环贷款额度，额度有效 期为10年，自2022年5月7 H至2022年5月7日；额度由两被告 根据需求分次循环使用，额度项下叙作贷款时，双方应签订个人抵 （质）押循环贷款合同；若两被告在本协议及依据木协议签署的借 款合同项下发生违约的，原告有权终止信用额度，并有权宣布额度项 下的贷

7、款全部或部分提前到期，依据木协议签署的所有借款合同项下 的借款债务，市两被告提供最高额抵押担保。同日，原告与两被告签订编号DG8GGA20121573号个人循环贷 款最高额抵押合同，约定该合同的主合同为原告与两被告签订的编 号为JG8GGA20121573的个人循环贷款额度协议及依据该协议已 经或将要签署的贷款合同，及其修订或者补充；自额度协议生效 之日至该协议所规定的额度有效期届满之日，主合同项下实际发生的 债权，构成木合同的主债权；木合同项下所担保的债权之最高木金余 额为950000元；本合同所确定的主债权发生期间届满之日，被确定 属于木合同之被担保主债权的，则基于该主债权木金所发生的利息

8、 （包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用 （包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）、因两被告违约给原告 造成的损失和其他应付的费用等，也属于被担保债权；依据本条上述 两款确定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额；如两被 告未按约定及时清偿主合同项下债务，原告有权依法行使抵押权，在 木合同规定的最高额内就抵押物优先受偿。被告李某忠提供广州市越秀区一德路196号2315房作为上述贷 款的抵押担保。2012年5月10日，上述抵押房产在房地产管理部门 办理了抵押登记，房地产他项权证显示：权属人为被告李某忠，他项 权利人为原告，房地产权证号为0150216540。2012年

9、5月24 H ,原告与两被告签订编号JG8GFA20122139号 个人抵（质）押循环贷款合同，约定根据双方签署的上述个人 抵（质）押循环贷款额度协议，原告向两被告发放贷款950000元用 于个人购货，贷款期限127个月，自贷款人实际放款日起算，贷款利 率实行浮动利率，浮动周期为3个月，即从贷款人实际放款日起每3 个月重新定价一次，第一个浮动周期内的贷款月利率为6.4625%。，每 满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档 次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率；按月结 息和付息；两被告从发放贷款次月起按月等额本息还款，还款期共计 117期，还款日为每月16

10、日；若两被告未按照约定期限还款，就逾 期部分从逾期之H起按照逾期贷款的罚息利率按日计收利息，直至清 偿木息为止，罚息利率为本合同约定的利率水平上加收50%；两被告 未按期归还贷款本息则构成违约，原告有权解除合同、收回贷款、行 使担保物权。2012年5月25日，原告向两被告发放了贷款950000元。两被 告自2014年6月16日起未按时偿还借款木息，成讼。原告未提交其 己实际支出律师费的证据材料。本院就李某光不服广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房 管局）核发的粤房地证穗字第0150116540号房地产权证一案，于2014 年22月18日依法作出（2014）穗越法行初字第651号行政判决书,

11、 该判决书查明：李某（于1994年5月26日死亡）为广州市一德路 196号2315房的权属人，广州市公证处出具的（2022）粤穗广证内 经字第140187号公证书，内容为李远某以李某委托代理人的身份 与李某忠于2011年12月29日签订广州市存量房买卖合同，市房 管局于2011年22月32 H向李某忠核发粤房地证穗字第0150116540 号房地产权证；2012年5月9日，李某忠、中国银行股份有限公司 广州长堤支行申请持房产证抵押。2014年10月20日，广州市公证处 以穗广证复字2014J1号文决定撤销（2011）粤穗广证内经字第140187 号委托公证书。该判决书认为（2011）粤穗广证内

12、经字第140187号 公证书被撤销，合法性基础已不存在，判决撤销市房管局于2021年 12月31日向李某忠核发的粤房地证穗字第0250216540号房地产权 证。上述行政判决作出后，双方均无上诉，己于2015年3月4日发 生法律效力。裁判结果广州市越秀区人民法院于2015年5月13日作出（2014）穗越法 金民初字第906号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原 告中国银行股份有限公司广州长堤支行与被告李某忠、梁某某签订的 个人抵（质）押循环贷款额度协议个人抵（质）押循环贷款合 同予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告李 某忠、梁某某向原告中国银行股份有限公司广州长堤支行

13、偿还借款本 金830986.95元及利息（含罚息，计至2014年8月20日利息为 14507.72元、罚息354.38元，从2014年8月21日起至合同解除前 的利息、罚息按个人抵（质）押循环贷款合同约定计算，合同解 除之次日至实际清偿之日止的利息按中国人民银行同期人民币贷款 基准利率上浮50%计算）；三、驳回原告中国银行股份有限公司广州 长堤支行的其他诉讼请求。宣判后，各方均未提出上诉。上述判决发 生法律效力后，原告中国银行股份有限公司广州长堤支行向广州市中 级人民法院申请再审，广州市中级人民法院于2017年11月23日作 出（2017）粤01民再116号再审判决：一、维持广东省广州市越秀

14、区人民法院（2014）穗越法金民初字第906号民事判决第一、二项及 案件受理费、财产保全费、公告费部分的处理；二、撤销广东省广州 市越秀区人民法院（2014）穗越法金民初字第906号民事判决第三项; 三、中国银行股份有限公司广州东山支行对广州市越秀区一德路196 号2315房屋享有优先受偿权。裁判理由法院生效裁判认为：首先，中行东山支行与李某忠、梁某某签订 的个人抵（质）押循环贷款额度协议、个人循环贷款最高额抵押 合同、个人抵（质）押循环贷款合同，没有违反国家法律、行政 法规的强制性规定，一审认定合法有效正确，本院予以维持。其次，中华人民共和国物权法第一百零六条规定：“无处分权 人将不动产或者

15、动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另 有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权;（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价 格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经 登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不 动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损 失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。木案中，中行 东山支行在与李某忠、梁某某签订个人循环贷款最高额抵押合同 时，没有证据显示中行东山支行存在恶意，故应推定是善意的；个 人循环贷款最高额抵押合同、个人抵（质）押循环贷款合同签订 后，

16、中行东山支行己向李某忠、梁某某发放了 950000元贷款，支付 了对价；李某忠持有合法有效的房地产权证，并在房管部门办理 了抵押登记手续，中行东山支行基于物权登记公示公信原则对此产生 信赖是合理的。抵押权作为物权的一种形式，可以参照上述法律规定 的相关条款进行处理。据上，中行东山支行对涉案房屋依法享有抵押 权。虽然李某忠持有的房地产权证己被行政判决撤销，但并不必 然导致抵押行为无效。对于李某忠无权处分产生的后果责任，李某光 可另循途径解决。再次，李某光提出中行东山支行没有履行尽职调查的职责，未能 提供中行东山支行在办理抵押登记过程中存在重大过失的证据，故其 该项主张木院不予采纳。李某光向本院申

17、请调取梁某某的个人参保 证明、社会保险缴费历史明细表、收入证明书及李某忠、梁 某某办理银行贷款的全部资料，因上述证据提取与否并不影响本案的 认定及处理，故对李某光的上述申请，本院不予接纳。此外，中行东山支行对一审判决未提出上诉，一审判决发生法律 效力后又申请再审，根据诉讼费用交纳办法的相关规定，本案再 审案件受理费由中行东山支行负担。案例注解本案涉及两个法律关系，一是银行与李某忠、梁某某的借款合同 法律关系，二是银行与李某忠、梁某某的抵押担保合同法律关系。借 款合同为主合同，抵押担保合同为从合同。根据中华人民共和国担 保法物权法第一百七十二条规定“设立担保物权，应当依照本法和 其他法律的规定订

18、立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。 主债权债务合同无效，担保合同无效。但法律另有规定的除外。”根 据中华人民共和国合同法第九条规定，合同的生效条件需同时满 足四个条件，第一，行为人具有相应的民事行为能力；第二，意思表 示真实；第三，不违反法律和社会公共利益；第四，合同必须具备法 律所要求的形式。木案中，银行与李某忠、梁某某签订的个人抵（质） 押循环贷款合同，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，意 思表示真实，符合上述合同有效的条件，故主合同是依法成立并有效 的。作为从合同的个人循环贷款最高额抵押合同，亦符合上述合 同生效的条件。根据中华人民共和国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回; 除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产 的所有权