深圳新房交易分析报告

1、港置地产深圳 08年 1月份新房交易分析报告（1月 1日1月 31日） 港置地产拓展部调研员羊博备注 ：本文根据政府统计部门每日的交易数据综合了本月深圳全 市及各区的新房交易情况，并根据交易数据分析本月深圳市的新 房市场趋势走向。 （数据来源： 深圳市统计局、 深圳市房地产管理 局、行业统计） 第一部分：供应情况土地供应：作为本年度的第一个月，深圳市国土部门在 1 月 4 号推出两 块居住用 地（位于 龙岗区 的 G02113-0021 和位于 宝安区 的 A816-0039 分别为 39312.41 平方米和 29480.592 平方米），其中宝 安的那块地被深圳市长城投资控股股份有限公司以

2、 238860000 元 购得，龙岗的地至今仍未成交。 1 月 10 日又推出两块居住用地 （位 于宝安区的 A001-0126 和 A207-0102 分别为 92808.281 平方米和 45509.309 平方米）均未成交。商品房供应：1月份全市预售新房的供应量仅4023套，共有14个项目在本月入市，只有12月份的1/3。供应量最大的行政区是宝安区，共 有6个项目1500多套商品房入市；而罗湖区没有一个项目的商品 房入市。入市项目详情如下：项目名称项目地址项目类别开盘均价开发商推出数量开盘日期明福居福田.竹子林农林路高档住宅（高层）20000深圳市雄江投 资发展有限公 司、深圳市福 田环

3、庆实业股 份有限公司1381月1日南荔苑（悠山美地）南山.内环 路以北、 南山大道 以西普通住宅15000深圳市文广房地产开发有限公司4231月3日华浩源（景 园）龙岗.布吉街道办高层住 宅（商 住楼）8500中国宝安集团股份有限公司住宅400商业51月5日招商华侨城曦城宝安.新安 街道广深 高速公路东侧别墅37000深圳招商华侨城投资有限公司住宅971月6日金水湾御园盐田.盐田 区北山道 和盐田路 交界路口 处高层住 宅（商 住楼）11000深圳市东海成房地产开发有限公司住宅560商业401月12日金泓凯旋城宝安.宝城中心区N8区高层住 宅；商 业（商 住楼）20000深圳市屹海达实业有限公

4、司住宅401商业141月12日东部明珠雅苑龙岗.龙岗 区大鹏街 道多层住 宅（商 住楼）6300深圳市鹏业房地产有限公司住宅117商业101月12日桃园居桃源盛景园宝安.宝安 区西乡街 道广深公 路东侧高层住宅9500深圳航空城（东部）实业有限公司3971月12日星河丹 堤 花 园宝安.宝安 区龙华街 道梅观高 速公路东 北侧别墅30000深圳丰泽湖山庄有限公司住宅732商业31月12日项目名项目项目类开盘开发商推出开盘日称地址别均价数量期龙翔花龙岗.中心普通住7900深圳市科谊力住宅1月12园城宅（商实业发展有限60商日住楼）公司业30鼎胜林南山.南山普通住13000深圳市浩展实住宅1月19

5、栖园区龙井路宅（商业发展有限公166日住楼）司、深圳市珠商业光实业股份有40限公司雷圳碧南山.沿湖高层住12500深圳市雷圳房1591月20榕湾海路与月亮宅（商地产开发有限日景花园湾大道东住楼）公司南航城国宝安.西乡小高层8000深圳市乐安居住宅1月20际公寓街道广深住宅实业发展有限165日（雅乐公路东侧（公公司商业居）西部开发寓）；10区商业阳光海宝安.宝安高档住17000深圳金荣泰房住宅1月26湾花园区西乡街宅（商地产开发有限56日道宝源路住楼）公司西南侧表1深圳市2008年1月份新开盘项目总汇第二部分：成交情况综述从本月综合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，环比增加43.

6、5%，日均成交量达到78套；成交面积为223830 川，环比增长 57% ;成交金额为 36.53亿元，环比增长 52.7% ; 成交套均面积为95.24 m2 /套，成交套均价格为 1554315元/套。1月份全市成交数据总汇行政区成交面积环比增幅成交均价环比增幅成交套数环比增幅套均面积环比增幅宝安区6132920.3%1740253.84%532-7.96%11530.39%福 田 区172083.13%22626-16.2%20921.51%82.3-15.16%龙78496-21.7%8892-22.6%908-17.98%86.45-4.59%冈区罗湖区5328-63.5%19919

7、-13.35%90-43.4%59.2-35.44%南山区3046051.98%18627-33.66%353102.87%86.3-25.07%盐 田 区6569-69.04%16893-36%75-53.13%87.6-33.95%全市198787-11.19%14784-9.4%2167-7.79%91.7-3.72%（注：成交面积：平方米；成交均价：元/平方米；套均面积:平方米/套）表 2全市1月份新房成交数据总汇从本月的成交情况上看， 龙岗区以908套的成交量仍占据各行政区的首位，其成交量在本月占全市总成交量的42%。罗湖区因为没有新项目入市，仅靠前几个月的项目支撑，因此销售量有限。

8、盐田虽然有1个新项目的入市，但在其销售不佳，使得其本月销 量更是环比下跌 53.13%。全市只有福田区和南山区因为有几个新项目都是在本月开盘使得本月成交量环比分别上升21.51%和102.87%，其他行政区一手房本月成交量均下跌。（见图1）深圳房地产新房2008年1月份各行政区成交比例3%42%宝安区 口福田区口龙岗区口罗湖区 南山区 盐田区（图1）环比上个月的各行政区的成交量比例可以发现，龙岗虽仍在成交量方面占据主导地位，但其成交份额有所下降，而福田和南山 所占比例有所上升，宝安与上月基本持平，而盐田和罗湖的成交 量非常低，下跌幅度很大。从成交价格上看，全市本月新房成交均价为14748元/平

9、方米，环比小幅下降9.4%。福田区虽有明福居的高价入市，但量少，使 得环比均价仍下降 16.2%，而宝安大量高价楼盘入市，使得均价 大幅上仰，环比上涨 53.84%，龙岗区和盐田区因新盘相对有限， 均价都有大幅度的下跌，而罗湖区根本没有新盘入市，因此均价仍大幅度的下降。（见下图2）60.00%价均交成2008年1月份各行政区成交均价及涨幅250002000015000100005000宝安区福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 盐田区50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%各行政区幅增比环价均区政行各-50.00%

10、>=各行政区均价*各行政区均价环比增幅丛成交的套均面积上看，各个行政区的起伏都比较大。成交套均 面积最小的行政区为罗湖区，均面积为59.2平方米/套,套均面积最大的行政区为宝安区为115平方米/套。全市套均面积为91.7平方米/套，环比12月份下跌3.72%。回顾近五个月以来全市一手房 成交的套均面积，只有福田区和龙岗区保持了相对稳定，并以90平方米/套做上下浮动；南山和盐田则以120平方米/套为基准线做 上下浮动，浮动范围较大，可以确定在未来，随着西部通道的日 趋完善和东部深盐第二通道的投入使用以及盐田人居环境的进一 步完善，南山区和盐田区在深圳房地产市场上大户型比例所占市 场份额将进

11、一步扩大。（见图3）芦米方平07年9月至08年1月深圳一手房成交套均面积变化趋势209月份10月份11月份12月份1月份（08年）o O8 640TO200806040*宝安 福田龙岗罗湖一南山.盐田（图3）07年7月至08年1月深圳一手房月成交量变化趋势I月成交量 环比增幅（图4）自7月份以来，（见图4）全市一手房的月成交量持续性下降，直到11月份为止，整个成交趋势线呈一条平滑的向下走曲线，进入年底的12月份，由于推盘量集中放大， 成交曲线初步上扬。由于进入08年年初的新项目入市量有所放缓，1月份的成交量又有所萎缩，在近期，深圳的一手房月成交量仍然将处于低谷并由于 市场钢性需求的存在而保持相

12、对稳定，短期内不会有太大的变化各行政区的分析宝安区宝安区在1月份新盘的冲击下，共成交新房 532套，环比下跌7.96%，但是成交面积反而增加20.37%，本月宝安区的成交套均面积环比12月份有30.39%的增加。全区本月一手房成交均价为 17402元/平方米，环比大涨 53.84%，是本月各行政区里面唯一有 涨幅的区域，并且涨幅很大。从销售情况上看，招商华侨城和星 河丹堤花园别墅区的开盘，无疑使得该区域的成交均价大幅度上 仰，同时也为该区域的成交量贡献良多。宝安区07年7月至08年1月各月的新房成交量变化趋势+ 系列1（图5）从下半年的各月成交情况上可以发现， 宝安的一手房的交易从 趋势上看呈

13、现标准的波型浮动，在 9 月份达到后半年的销售高点 之后，峰回急转落入 10 月份和 11 月份的低谷，当然这两个月新 项目入市量比较少也是一个重要的原因。 到 12 月份，随着新项目 的开盘入市，宝安的新房成交量又开始稳步回升， 1 月份又有大 量的高档新盘入市，在目前的市场态势下，仍然销售颇佳，说明 市场的需求依然强劲，只要产品、价格合适，依然能够受到市场 的热捧。截止 1月31日为止，宝安区尚有可售套数为 9464套，环比 12 月增加 16.54%，占全市总额的 18.25% 。福田区福田区 1 月份共成交新房 209 套，环比增加 21.51% ，与 12 月 相反，福田区是全市唯一

14、成交量环比增加的行政区；成交面积也 同步增加 3.13%，成交套均面积环比 12 月份减少 15.16% ；本月 福田区的成交均价为 22626 元 /平方米，环比小幅下降，其下降幅 度为 16.2%；成交金额为 3.8935 亿，环比下跌 13.48%，占全市成 交金额的 13.25% ，比 12 月反而增加了 0.55 个百分点。* 系列1（图6）供应情况上看，福田区 1月只有1个项目、138套新房入市， 与前几个月份相比减少了很多。 明福居开盘均价20000元/平方米， 与12月入市的首地容御、中城天邑花园开盘23000元/平方米均价，香蜜湖唯珍府的小高层开盘45000元/平方米均价，连

15、排开盘更是以100000元/平方米均价相比较，可以看出，1月份开发商为 了更好的适应市场，在不同程度上在价格方面还是有很大的松动。 截止1月31日止，福田区尚有 9821房可售量，与上个月基本持 平，占全市总额的 18.94%。龙岗区龙岗区（见图7）1月份成交新房908套，环比下跌17.98%占 全市区份额的41.9%，比12月份减少5.2个百分点，各行政区在本月的成交总量环比走向均衡； 成交套均面积环比 12 份有小幅度 减小； 1 月份龙岗区一手商品房的成交均价为 8892 元 /平方米， 和 12 月份相比，较大幅度减少；总成交金额为 6.98 亿，环比下 跌 39.46%，占全市份额为

16、 23.75%；总成交面积为 78496 平方米， 环比下降 21.7 个百分点，占全市成交份额的 39.49%。从供给上看，龙岗区依然是全市推盘量较大的行政区，本月共有 3 项目、 622 套新房入市。所有项目开盘均价不到万元，东部 明珠雅苑更是以 6300元/平方米的均价在 1月 12日开盘。截止 1月 31日，龙岗区尚有一手可售量为 15624套，占全市 可售量的 30.13%，比 12 月份稍有降低。总量环比有 1.67 个百分 点的下跌，主要原因在于龙岗区本月入市量相对于前几个月较少。+ 系列1（图7）罗湖区罗湖区（见图8）1月份共成交新房90套，环比大跌43.4%， 下跌幅度是全市

17、仅次于盐田区的行政区，与12月份类似；成交总面积为5328平方米，环比更是下跌 63.5%，成交套均面积为 59.2 平方米/套，环比下跌35.44% ；罗湖区本月一手新房的成交均价为19919元/平方米，环比下跌 13.35%，总成交金额为 1.0613亿元，环比下跌68.79%。从新开盘项目上看，罗湖区本月是全市唯一一 个没开新盘的行政区，因此本月成交量极少。截止1月31日，罗湖区尚有4582套一手新房可售，比12月份下降1.93%，占全市总一手新房的 8.84%。罗湖区07年7月至08年1月各月新房成交量的变化趋势* 系列1（图8）南山区南山区（见图9）1月份共成交一手新房353套，环比

18、12月份增长102.87% ;成交套均面积为 86.3，环比减小25.07%，总成 交面积为30460平方米，环比增长 51.98%。1月份南山区一手成 交金额合计5.6738亿，环比下跌1.84%，成交均价为18627元/平方米，环比降低 33.66%* 系列1（图9）南山区1月份一手房入市量也是比较大的， 合计共有3个项目、 788套一手房进入市场。三个项目是均以 12000-15000元/平方米 的均价入市，截止1月31日，南山区的一手房可售存量为 9300 套，占全市总可售量的 17.94%。盐田区盐田区1月份共成交新房75套，环比大跌53.13%，是全市下 跌幅度最大的行政区， 成交总面积为6569平方米，套均面积87.6 平方米/套，环比下跌 33.95%;成交均价为16893元/平方米，与 上个月相比有较大幅度下降，其幅度为 36%。从供应量上看，盐田区1月份只有1个项目金水湾、600套一手房入市销售。但销售情况不容乐观，目前不到一成。售总量的5.9%盐田区07年7月至08年1月各月新房成交量的变