清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条上课讲义

1、清远市地方性技术措施清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条2015 年 4 月 30 日发布 2015 年 6 月 1 日起实施发布机关：清远市住房和城乡建设管理局22)目录住宅工程常见质量缺陷防治措施100 条的公告（1）序言（3）清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条（5）一、结构常见缺陷砌体裂缝（5）现浇混凝土结构抗震削弱及裂缝（7）砌体空鼓（11）二、使用功能常见缺陷外墙渗漏（12）门窗渗漏（14）屋面渗漏（15）楼地面渗漏（20）管道渗漏（21）地漏排水、除臭（21）三、安全功能常见缺陷安全玻璃（22）清远市住房和城乡建设管理局关于发布清远市栏杆、栏板、扶手清远市住房和城乡建

2、设管理局公告关于发布清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施100 条的公告按照国家的有关技术规范、标准，吸收各地防治住宅工程质量 缺陷的一些先进经验， 结合住建部工程质量治理两年行动计划， 针对 近年我市工程质量投诉相当突出的情况， 我局组织清远市土木建筑学 会编制了清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施 100 条，以下简 称“ 100 条”。经我局组织清远市房屋建筑和市政基础设施工程技术 专家委员会审查通过， 现发布“ 100 条”作为清远市地方性技术措施， 从 2015 年 6 月 1 日起在我市的住宅工程中实施。2015 年 6 月 1 日起开工的住宅工程，均应按“ 100 条”实施； 201

3、5 年 6 月 1 日起，没有施工完毕的住宅工程，其尚未施工的工序 按“ 100 条”实施。实施“ 100 条”的主要原则为：一、设计标准或施工措施标准高于 “100 条”时，按高标准实施； 当设计标准或施工措施标准低于“ 100 条”或施工图纸未明确时，按 “ 100 条”实施。二、在工程结算时， 若工程预算清单没有包含 “100 条”的内容， 实施了的项目所增加的实体工程量应列入工程结算。三、原清远市建筑工程质量通病防治措施 （ 2004 版）与“ 100 条”有冲突的按“ 100 条”实施。四、其他建筑工程参照“ 100 条” 实施。清远市住房和城乡建设管理局2015 年 4 月 30

4、日住宅工程常见质量缺陷是指住宅工程中经常发生的、 较为常见的 质量问题。例如：墙面开裂、渗漏；混凝土楼板裂缝；卫生间楼板、 屋面渗漏；给、排水管道渗漏； 阳台护栏高度不足等。 这些质量缺陷， 有的影响观感质量， 有的影响建筑物的使用功能， 严重的将影响到房 屋的使用寿命。 仔细分析这些缺陷产生的原因， 总离不开影响工程质 量的 “人、机、料、法、环”这五大因素，这些缺陷大多数成型在 施工实施阶段， 因此在施工过程中加以预防、 控制和治理就变得尤为 重要。清远市 2004 年出台了清远市建筑工程质量通病防治措施 （ 2004 年版），在早期五年得到认真贯彻，曾对我市建筑工程“沉、 裂、漏”质量通

5、病有效治理，对钢结构安装过程中出现的重大事故等 得到有效遏制， 还对房屋抗震措施在施工阶段的落实有效提高。 但近 五年有所松懈，工程质量投诉相当突出。清远市自 2010 年推行住宅分户检验以来， 为提升住宅工程的质 量起到了积极作用。 但从各年度质量监督抽查、 分户检验及住户投诉 统计来看， 我市住宅工程质量缺陷主要体现在砌体裂缝、 混凝土构件 裂缝及抹灰空鼓；外墙、门窗、楼地面渗漏；管道渗漏；栏杆扶手高 度和安全玻璃应用等方面。为加大对住宅工程常见质量缺陷的防治， 进一步提高住宅工程质量，根据国家的有关技术规范、标准，吸收各 地防治住宅工程质量缺陷的一些先进经验， 结合住建部工程质量治理 两

6、年行动计划， 清远市土木建筑学会编制了 清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施 100条（以下简称“100 条”），其中土建工程 88 条， 建筑设备安装工程 12 条。“100 条”可作为指导清远市住宅工程施工、 监理、设计、建设、施工图审查、物业管理和质量监督等单位进行质 量控制及质量管理之用。由于编制的时间比较仓促，新规范、新标准不断颁布， “100 条” 难免会存在不够完善，不够全面、不够准确的缺陷。恳请各单位和部 门对于在执行“ 100 条”过程中的不足之处能提出宝贵意见，并随时 将有关的意见和建议反馈给清远市土木建筑学会，以供今后修订完 善。“100 条”编制单位及有关人员、审查机构如

7、下：主要编制单位：清远市土木建筑学会主要参编单位：清远市建设工程质量监督站主要起草人员：杨秀敏黄海涛张斌肖华明李家亮冯志华黄国良梁智雄郭才昌朱健春郑梅阳宋桂琴麦健平刘定国熊自强曹金彪刘彩霞谢文涛黄秋江梁玉华黄锦荣黄珊珊梁永坚主要审查机构： 清远市房屋建筑和市政基础设施工程技术专家委员会清远市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条序号部位或 项目缺陷 现象防治措施1.蒸压加气混凝土砌块应经现场抽检合格，严禁厂家代做试件送检。2.蒸压加气混凝土砌块要查验出厂日期，在施砌时产品龄期不应小于28天（宜大于40天）；严禁使用干砖上墙，应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。、三3.蒸压加气混凝土砌

8、块和轻骨料混凝土小型空心砌块不宜与其他块结材混砌。构4.砌筑过程应随砌随勾缝，采用专用工具勾出深 13mm的凹缝。常砌体裂缝砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮现象。见5.蒸压加气混凝土砌块在常温条件下的日砌高度应控制在1.5m以缺内。陷6.非承重砌体顶砖的砌筑角度应控制在 60。，并保证顶紧。应待砌体砌筑完毕至少间歇14天后补砌。7.内墙不同材料基体交接处，必须铺设抗裂钢丝网片，其钢丝直径应为1mm，网孔尺寸宜小于 20mm x20mm，与各基体间的搭接宽度不应小于150mm。顶层填充墙应采取满铺钢丝网片加强措施。8.墙面抹灰前应清扫砌体浮灰，填塞孔洞和缝隙，作基层表面拉毛处理，

9、或在前一天适当浇水湿润后用聚合物水泥细砂浆涂满或用序号部位或 项目缺陷 现象防治措施、结 构 常 见 缺 陷砌体裂缝齿式刮板刮满砌体表面，厚度为13mm，涂刮要密实，表面要 粗糙。9. 墙面抹灰应在墙体砌筑30d后方可进行。10. 对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或 预埋；当必须在砌筑完成的墙体上开洞、开槽时，应采用专用机 具钻洞、切槽，避免锤击、打凿；洞槽修补时应米用适当的材料， 保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。11. 填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固，后置筋应做拉拔试验；留 置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。多层建筑顶层填充 墙拉结筋应采用沿墙全

10、长贯通设置；高层建筑的顶部三层填充墙 拉结筋应采用沿墙全长贯通设置。12. 外墙通长窗下、支承在悬挑梁和悬挑板的墙体、设置的钢筋砼构 造柱间距不大于 3米。构造柱伸入墙体的拉结肋间距不大于 600mm ，长度不少于700mm ，末端应有90 °弯钩；门窗咼 > 2m或面积>6川的门窗框应固定在混凝土构件上。序号部位或 项目缺陷 现象防治措施、结13. 地梁面与承台面标咼相同时，伸出承台的地梁支座负筋长度不应 小于承台间净跨的1/3，梁箍筋密箍长度从承台边开始计算不应 小于梁高的1.5倍。伸入承台的地梁钢筋构造应满足设计要求。 柱、剪力墙竖向钢筋偏位大于规范允许偏差时，严禁

11、擅自弯折钢 筋，施工单位应按设计单位确认的处理方案进行处理。14. 梁柱箍筋制作安装应符合下列要求：(1)正常情况下，梁柱箍筋应按图14.1制作安装，其中d为箍 筋直径，“ 10d ”是指弯钩伸入混凝土核心的平直段长度(可长不构现浇混抗震可短)，不包含弯弧段。当箍筋制作安装错误，达不到图14.1要常凝土结削弱求时，应按图14.1a或图14.1b加固；圆柱按图14.1c加固；见构及(2)非正常情况下，比如箍筋弯钩受二排钢筋位置限制或梁柱纵缺陷裂缝筋搭接处，应按图14.2制作安装。当箍筋制作安装错误，达不到图14.2要求时，应按图14.1a或图14.1b加固；(3) 剪力墙、柱箍拉筋必须按图14.

12、3制作安装；(4) 框架梁柱箍筋和墙柱箍拉筋 135 0弯钩弯弧段的制作应符合 图14.4的要求；D为弯弧直径，不小于纵向钢筋直径且不小于缺陷现象4d。(5)推广应用成熟的闪光对焊箍筋，如图14.5，闪光对焊箍筋制结 构 常 见 缺 陷现浇混凝土结构抗震削弱M14.1T3图乩2图14.314415.作安装工艺应正确应用。30dl图 14.1b囚卅封焊果中横详图14516.17.现浇楼板的设计厚度不宜小于 120mm (厨房、要求的楼板及飘板厚度不应小于 120mm )。卫生间等有防水严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板厚度的控制标识，每块楼板中间设置不少于一处。现浇板的板底推广应用免

13、抹灰措施，但板底的管线宜预埋，严禁裂缝装修时在楼板底及混凝土墙柱凿槽铺设管线。18. PVC电线导线管的布线应进行优化设计，管线的最大外径不宜超过结构板厚的1/3。宜减少导线管的数量，避免导线管重叠，否则结构应采用加大板厚、增强配筋等加强措施。交叉布线处宜采用过线盒。预埋PVC电线导线管顶部未设板面负筋处， 应增设双向直径不小于6mm，间距不大于150mm的抗裂钢筋网，伸出见现浇混缺凝土结陷 构缺陷现象抗震削弱及裂缝最外侧管线的长度不小于300mm图18 预埋管件的钢筋网补强措施19.外墙转角处现浇板应设置放射钢筋 68根8100 ,长度为板长向跨度的1/3，且不得小于1.5m。飘窗板应配置直

14、径不小于10mm，间距不大于150mm 的面筋。20.下列部位的混凝土现浇板内应配置防裂构造钢筋(双层双向钢筋网，直径不小于8mm，间距不大于150mm):(1) 当建筑物平面不规则时，在房屋凹角处的楼板；(2) 建筑物两端阳角处及山墙处的楼板；(3) 厨房、卫生间的楼板；(4) 屋面板、露台板；(5) 与周围梁、柱、墙等构件整浇且受约束较强的楼板；(6) 单边长度超过1m的剪力墙转角处。现象图20 防裂构造钢筋21.严格控制现浇楼板钢筋保护层厚度，禁止采用碎石做垫块，受力 钢筋保护层推广应用能承受100公斤重量的塑料垫卡（若采用砂 浆垫块，其强度应不小于 25MPa，面积应不小于40 X40

15、mm ）, 间距不得大于500mm X500mm ;负弯矩钢筋下面应设置间距不 大于500mm的钢筋保护层支架。22.当选用长板马凳（如下图）时，搁置按排连续放置，排间距不大结 构 常 见 缺 陷现浇混凝土结于800mm，边排距端部边缘不应大于 200mm。支撑件应置于板底钢筋以上，不得直接搁置于模板上。抗震削弱裂缝23.24.长板马凳加工示意图马凳高度根械犀和保梯淳度确定图22长板马凳加工示意图现浇地下室墙板、地下室外露顶板、屋面板的混凝土设计时宜添 加纤维措施增加混凝土的抗裂性能。在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。泵送混亍号部位或 项目缺陷 现象防治措施凝土入模坍落度不应大

16、于 180mm，非泵送混凝土不应大于 150mm。应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度。严 禁现场加水。25. 混凝土浇筑必须使用相适应的插入式振动棒，楼板必须使用平板 振动器。混凝土浇筑后，分别在混凝土初凝后和终凝前，各进行 一次抹面处理（即二次抹面）。第二次抹压收光应米用电动转盘式 抹光机进行。26. 柱、梁等部位的混凝土施工缝，混凝土终凝后必须进行凿毛处理。27. 现浇混凝土必须加强养护和温度控制，混凝土应覆盖或喷雾、蓄 水养护，养护时间不得少于7天；大体积混凝土养护时间不得少 于14天。28. 地下室外墙带模养护时间不应少于 3天，养护时间不少于14天。29. 后浇带处的模板支顶

17、，在后浇混凝土强度达到设计要求前，严禁 拆除，严禁拆后再顶。30. 混凝土浇筑后12小时内，不得在其上踩踏或安装模板、支架等 施工作业。31. 因工期原因涉及赶工的工程，必须保证有足够套数的周转模板， 保证混凝土达到拆模强度才能拆除模板。32. 楼板混凝土施工缝不得随意留置，其位置应在施工技术方案中确定。当因意外原因停滞且造成混凝土已初凝，应在24小时后对接缝处按施工缝进行处理，然后才能继续浇筑混凝土。一序号部位或 项目缺陷 现象防治措施亍号部位或 项目缺陷 现象防治措施33.推广使用预拌砂浆，设计文件应明确砌筑及抹灰砂浆的品种、厚度及强度等级要求。内墙抹灰砂浆强度不小于5.0MPa，外墙抹灰

18、砂浆强度不小于7.5 MPa，蒸压加气混凝土砌筑砂浆强度不小于5.0 MPa ;若有顶棚抹灰的，应采用聚合物水泥抹灰砂浆，强度不小于5.0 MPa 。34.现浇混凝土楼板底的抹灰厚度不宜超过5mm ;当墙面批荡层厚、度大于35mm时，应采取与基层粘接并加抗裂网的加固措施。结35.地下室及潮湿环境抹灰应米用具有防水性能的砂浆。构36.水泥应进行凝结时间、安定性及强度检测。常砌体空鼓37.抹灰用砂宜米用中砂，含泥量不应超过 5%。见38.不得使用脱水硬化的石灰膏；不得直接使用未熟化的生石灰粉及缺消石灰粉。陷39.抹灰工程施工前应做配合比试验，抹灰实际使用材料及用量应与施工配合比试验相一致。严禁未经

19、材料检测及配合比试验擅自使用外加剂，偷用“砂浆王”等破坏性添加材料的抹灰分项工程必须铲除重做。40.抹灰砂浆应留置试块。内墙抹灰砂浆试块留置批量为每50个自然间不得少于1组（大面积房间及走廊按抹灰面积以 30平方米为一个自然间），不满50个自然间的，应留置1组；外墙抹灰砂浆试块留置批量为抹灰面积每1000平方米留置1组，不足1000平米的，应留置1组。试块的养护与实验室养护条件相同。亍号部位或 项目缺陷 现象防治措施41. 内墙抹灰、外墙或顶棚抹灰砂浆试块抗压强度检验不合格或未留 置砂浆试件，应对抹灰层进行现场拉拔粘结强度检测或返工重做。42. 外墙窗底部应设置混凝土防渗窗台板，厚度为 100

20、mm，强度等 级不低于C20，内配210纵筋和6200分布筋，两端入墙 不小于200mm。序号缺陷 现象43-墙 蒸O m m o 2 m m £ 1o 合 聚 用 采44-oo、二一45.Mo 外 若使且 案用过 通 查 审 、-K> 立口 关 有 经功O匕匕 厶冃外漏 渗46.立 合常缝格分Om6 m2见m m o m m o 5 为 宜 度 宽缺o m 二 理 处 封 密 水陷47.平 横 宓" 接 交 周 四 要O 艮 砂 无 济 光 直 竖48-Oao 裂 空49.K> 立口 中 的 梁 圈 梁 留O 昔U5入 嵌 在 > 雨序部位或 号 项目缺

21、陷现象防治措施高度不小于150mm。如图50所示。图50 挑板、雨篷砼翻边高度使用功能 外墙常见缺陷渗漏51. 当采用饰面砖装饰时，应采用专用粘结剂和勾缝剂。砖粘贴应采用满粘法施工，面砖拼缝的宽度不宜小于5mm，缝深不宜大于3mm，也可采用平缝，不得采用密缝。墙面阴阳角处宜采用定型 角砖。52. 面砖的勾缝应在面砖固定至少 24小时、达到稳定并具一定强度 后进行。面砖勾缝应连续、平直、光滑、无裂缝、无空鼓；宜按 先水平后垂直的顺序进行。面砖粘贴后应及时将表面清理干净。53. 外墙脚手架拆除前，应先完成外墙饰面砖拉拔检测，并进行外墙 淋水试验，发现渗、漏等质量缺陷，应及时处理。号缺陷 现象n55

22、.、 匕匕 厶冃 性 气、 匕匕 厶冃 性 水、 匕匕 厶冃 性 压 风 抗 测 检O 系55.O、二一层 基 应 胶 封 密5使墙 与 框 窗 合 铝 外 »0 封 "头用功胶 封 密 禁 严O m 二 理 处 封 密匕匕 厶冃窗漏 渗装 安 框 窗 窗 T7.5常m m £ 1见o 禁 严O缺滴 的 高 内 按、-85陷®0O帀号缺陷 现象一、一使用功能常见缺陷面 屋漏 渗大 状 刪 母 沥 隔 期 于 J 于 土 PM块7i成sett 、fe大 于 5 大 力 宽W 财40洞®,、口临Miw你 讣 SCCW 墙氐 術 M 料 天贯辽 用

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25、00竹饯22厂 浙分龌据液二水用水应加防宽当层 且构于墙 状 ，保>根被按防卷防度>九逢护 于 ，结 小 儿 块 m 板缝距易应 子水在坡找屋纟PP保小 m 面不女 用 6 塑缩间 不 面 分防 层 面 向 设 f M 性 不30屋 均 面 采 于 挤伸其 化 屋 高青热 屋纵铺661 0刚®度33出B屋 556666666664.构造柱（如图64-1、64-2 ）,女儿墙、压顶批荡层每隔6米及易产生变形开裂部位设分格缝，分格缝宽为10mm，缝内嵌填密封使用功能屋面渗漏常见缺陷65.屋面落水口、出屋面管道、井（烟）道等部位，与刚性保护层交 接处应留20mm X20mm 凹

26、槽，嵌填密封材料，并做附加防水 卷材增强处理，其高度不应小于250mm，上口用管箍或压条, 将卷材上口压紧，并用密封材料封严，如图 65-1、65-2 。使用功能屋面渗漏图65-1伸出屋面管1-保护层；2-密封材料；3-C20细石混凝土填实；4-防水层；5-保温层；6-金属镀锌抱箍常见缺陷厶匕冃能常见缺陷部位或缺陷项目现象屋面渗漏图65-2 直水落口1-保护层；2-附加增强层；3-水落口； 4-防水层；5-密封材料；6-密封材料填实66. 出屋面管道根部直径500mm范围内，找平层应抹成高度不小于 30mm的圆锥台。伸出屋面井（烟）道及上屋面楼梯间周边应同 屋面结构一起整浇一道250mm高钢筋

27、混凝土防渗圈。67. 卷材防水层泛水收头施工，当女儿墙为砖墙时，泛水高度不应小于250 mm，防水层收头应在砖墙凹槽内用防腐木条钉压固定，钉距不得大于500mm，并用密封材料封严。当女儿墙为 钢筋混凝土时，泛水高度不应小于 250 mm，防水层收头用金 属压条钉压固定，钉距不得大于 500 mm，密封材料封边，再在上部用金属覆盖保护OON>图67 防水层在立墙上的收头处理1 附加增强层；2密封材料；3防水层；4 金属盖板；5保护层68.屋面变形缝施工时应采用卷材粘贴封盖。 变形缝两侧（或一侧）泛水矮墙宜与屋面结构一起整浇，泛水高度不应小于 250mm，缝内填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放衬

28、垫材料，并用卷材封盖，顶部加扣混凝土或装饰盖板。使 用 功 能 常屋面渗漏T图68 变形缝防水构造1-合成高分子卷材；2-预制钢筋混凝土压顶；3-衬垫材料；4-保护层；5-聚苯乙烯泡沫板；6-金属盖板69. 配筋细石混凝土保护层施工除应符合标准的相关规定外，还应该满足以下要求：(1 )钢筋网片应采用焊接型网片。(2)混凝土浇捣时，宜先铺设三分之二厚度混凝土并压平，再放 置钢筋网片，后铺三分之一混凝土振捣且碾压密实。收水后分二 次压光。抹压时不应在表面加浆或撒干水泥。(3 )分格缝上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结，在分格缝和周 边缝隙干净、干燥后用与密封材料相匹配的基层处理剂涂刷，待 其表面干燥

29、后，立即嵌填防水油膏密封，材料底层应填衬泡沫棒, 分格缝上粘贴左、右均不小于 200mm宽的卷材保护层。(4)保水养护不少于14天。70. 屋面防水施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验71. 厕浴间等有排水要求的房间与相邻房间建筑地面面层间应有高差 且不得小于30mm。72. 厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水层。73. 建筑地面工程采用的材料应按设计要求和规范规定选用，进场时 应查验材料的质量合格证明文件、性能检测报告，防水材料应经 现场抽检合格后方可使用。74. 卫生间四周除门洞外、烟道和井道周边的楼板，应做混凝土翻边， 其高度不应小于150mm。能楼地面常见渗漏75. 管道穿楼板处，应

30、设置套管。穿越天面或有防水要求的楼板处， 应设置金属套管。安装在楼板内的套管，其顶部高出装饰地面 20mm ;安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面 50mm，底部应与楼板底面相平。有防水要求的楼板中的预埋套 管中间宜增设止水环。穿过楼板的套管与管道之间缝隙应用阻燃 密实材料和防水油膏填实，且端面光滑。管道的接口不得设在套 管内。76. 整体面层施工时，墙面与地面交接处宜做成半径为10mm的小圆 角。序号部位或 项目缺陷 现象防治措施图76 墙地面小圆角77. 整体面层的抹平应在水泥初凝前完成，压光应在水泥终凝前完成。并应根据不同的气候条件，及时养护，养护时间不应少于7天。78. 穿过有防水要求楼板的管道、地漏留洞封堵密实以及防水层施工完成后必须分别进行蓄水检验，蓄水高度 30mm50mm ,蓄水 时间不少于24小时。号缺陷 现象n*水O给 活 生道88.验量 槪试 压 爰 水 种 行 好进 水 条K 2l 按空统漏 渗一陀、一使O 水 渗88.色 壁 材 管 对 木" 核 应用O 外