惠湾市场竞品分析

1、三三、市场分析市场分析- -重点板块分析重点板块分析惠湾各片区划分与代表项目惠湾各片区划分与代表项目南站新城片区南站新城片区惠阳中心区惠阳中心区澳头片区澳头片区大亚湾大亚湾中心区中心区大亚湾西区大亚湾西区根据市场、竞品项目及客户情况，将惠湾市场主要分为以下5大区域：南站新城片区南站新城片区（星河丹堤、中信新城、雅居乐）；惠阳中心区；惠阳中心区（半岛1号、建曙高尔夫）；大亚；大亚湾西区湾西区（龙光城、卓越蔚蓝海岸）；大亚湾中心区大亚湾中心区（德丰凯旋城、金沙世纪城）以及澳头片区。2三三、市场分析市场分析- -供应分析小结供应分析小结南站新城片区南站新城片区供应套数：供应套数：83008300套套

2、供应面积：供应面积：8686万万惠阳中心区惠阳中心区供应套数：供应套数：68006800套套供应面积：供应面积：6363万万澳头片区澳头片区供应套数：供应套数：32003200套套供应面积：供应面积：3737万万大亚湾中心区大亚湾中心区供应套数：供应套数：80008000套套供应面积：供应面积：8585万万大亚湾西区大亚湾西区供应套数：供应套数：1600016000套套供应面积：供应面积：165165万万20162016年惠湾市场供应情况年惠湾市场供应情况2016年惠湾市场各片区供应量大，其中以大亚湾西区供应量最大，南站新城片区其次。3线上高举高打，全年主打教育牌，媒介覆盖深圳地铁、电视台、报

3、业、电梯框架等，线下通过举行大型营销活动引爆市场，如：明星演唱会、结合配套兑现系列活动和cocopark展场引爆市场。百年学府百年学府 天著家传天著家传开发商开发商惠州阳光新都房地产开发有限公司惠州阳光新都房地产开发有限公司占地（占地（）10539001053900建筑类建筑类型型高层、别墅高层、别墅建面（建面（）24827102482710容积率容积率2.42.4绿化率绿化率37.67%37.67%项目地址项目地址惠阳区淡水星河东七路惠阳区淡水星河东七路1 1号号（亚公顶国家森林公园旁）（亚公顶国家森林公园旁）总户数总户数93699369车位数车位数1968619686装修状装修状况况毛坯毛

4、坯 交通交通属于惠阳中心城近郊，淡水镇淡澳河以西，东侧临属于惠阳中心城近郊，淡水镇淡澳河以西，东侧临500500万平米风田水库，距离惠阳城区万平米风田水库，距离惠阳城区1.5-21.5-2公里，属于厦深公里，属于厦深线惠州第一站，交通极为便利。高速公路：深汕高速、线惠州第一站，交通极为便利。高速公路：深汕高速、东部深惠沿海高速。东部深惠沿海高速。配套配套医院：惠阳人民医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院医院：惠阳人民医院、惠阳区妇幼保健院、长安医院银行：建设银行、工商银行、农业银行银行：建设银行、工商银行、农业银行小区内部配套：星河小区内部配套：星河COCOGOCOCOGO、会所、无边际泳池、会所

5、、无边际泳池、省重点学校华师大附中省重点学校华师大附中客户群体分析：客户群体分析：80%80%以上以上的客户购买用于自住，主要的客户购买用于自住，主要看重教育配套和交通配套看重教育配套和交通配套，有少部分客户购买用于投，有少部分客户购买用于投资，厦深高铁开通后及捷运化给予客户信心，相信后资，厦深高铁开通后及捷运化给予客户信心，相信后续区域规划，具备升值潜力。续区域规划，具备升值潜力。4项目项目户型户型面积区间面积区间（）供应套数供应套数套数比套数比供应面积供应面积面积比面积比已售套数已售套数已售套数已售套数比比已售面积已售面积已售面积已售面积比比可售套数可售套数高层高层两房两房77774794

6、7915%15%368833688310%10%39239214%14%301843018410%10%8787三房三房88-10588-1051205120537%37%11688511688532%32%1046104637%37%962329623231%31%159159四房四房116-140116-1401049104932%32%12588012588035%35%95695634%34%11472011472037%37%9393五房五房16016050750716%16%811208112022%22%45145116%16%721607216023%23%5656合计合计32

7、403240100%100%360768360768100%100%28452845100%100%313296313296100%100%395395p 2015年星河丹堤高层销售金额29亿，成交面积31.3万，成交均价9500元/，高层总体供应3240套，已售2845套，整体去化率为88%，77两房去化稍弱，88-105和116-140去化速度快。p 2016年高层供应货值为27亿，面积段集中为77-1402-5房户型预计将集中于3、6、10月入市。高层产品结构、销售情况983室2厅2卫百年学府百年学府 天著家传天著家传百年学府百年学府 天著家传天著家传项目项目户型户型面积区间面积区间（）

8、供应套数供应套数套数比套数比供应面积供应面积面积比面积比已售套数已售套数已售套数已售套数比比已售面积已售面积已售面积已售面积比比可售套数可售套数别墅别墅叠墅叠墅120-170120-170898953%53%124601246042%42%898974%74%124601246064%64%0 0联排联排190-370190-370787847%47%171601716058%58%323226%26%7040704036%36%4646合计合计167167100%100%2962029620100%100%121121100%100%1950019500100%100%4646p 星河丹堤2

9、015年别墅总体供应量为167套，已售121套，去化率72.5%，销售金额2.2亿，整体成交叠墅均价11500元，联排13000元。p 2016年新增别墅产品为叠墅，预计推售套数80套，别墅产品面积段为120-370，整体可售货值为1.6亿。别墅产品结构、销售情况叠墅140高额三级渠道佣金点数（7%）+惠阳本地户外大推广+低价格冲击市场（首开均价：4000元/，第二批开盘均价：4800元/）,在深圳线下结合事件营销打开市场。300300万森活城邦万森活城邦开发商开发商雅居乐地产控股有限公司雅居乐地产控股有限公司占地（占地（）103103万万建筑类建筑类型型高层、别高层、别墅墅建面（建面（）30

10、0300万万容积率容积率3 3绿化率绿化率33%33%项目地址项目地址惠州惠阳淡水惠州惠阳淡水区区新桥村新桥村总户数总户数1661416614车位数车位数1952619526装修状装修状况况毛坯毛坯 交通交通惠阳惠阳666666路、路、7 7路，路，1616路，路，168A168A路线路线客户群体分析：客户群体分析：深圳与本地客户各占一半，由于价格低投资客户占比稍多，主要看重南站新城片区拥有升值空间，也有本地客户由于价格低购买用于居住。置业关键点主要是看中价格。300300万森活城邦万森活城邦项目户型面积区间（）供应套数套数比供应面积面积比已售套数已售套数比已售面积已售面积比可售套数雅居乐花园

11、2室2厅1卫73-88 53641%4180832%51829%40435.232%183室2厅2卫10312810%1318410%11542%11865.69%134室2厅2卫116-12562849%7536058%61429%7372859%14合计1292100%130352100%1248100%126028.8100%442015年雅居乐花园高层销售金额8.7亿，成交面积12.6万，成交均价4600元/，高层总体供应1292套，已售1248套，整体去化率为97%，由于该项目整体体量较大，为确保首批新品入市实现热销，采取了低价撬动市场的策略。新货供应将于2016年5月入市，面积段为

12、73-1252-5房户型。高层产品结构、销售情况732室2厅2卫772室2厅2卫线上强推广，线下重渠道。线上推广紧扣“大盘”，突显“教育”卖点。深圳强势推广，媒介包括深圳影城、地铁、公交车站、报业、高速收费站等，线下结合中心书城、嘉信茂展场和阶段性参加展会（大中华、秋交会展场）。同时启动三级市场促进成交。本地通过配套兑现大活动、业主答谢宴等提高营销力。500500万学府名盘万学府名盘开发商开发商龙光集团龙光集团占地（占地（）18500001850000建筑类型建筑类型高层、别墅高层、别墅建面（建面（）50000005000000容积率容积率别墅：别墅：0.580.58高层高层：3.983.98

13、绿化率绿化率3 37.27.2项目地址项目地址 大亚湾西南大道（深大亚湾西南大道（深惠经济合作区）惠经济合作区）总户数总户数2800028000车位数车位数待定待定装修状况装修状况毛坯毛坯 交通交通大亚湾石化大道大亚湾石化大道西南大道；龙岗坪山兰竹东路西南大道；龙岗坪山兰竹东路西南大道。西南大道。深圳地铁深圳地铁1212号线竹坑站距离龙光城仅号线竹坑站距离龙光城仅400400米左右。另可乘米左右。另可乘317317路达到龙光城站下。深圳东高峰专线路达到龙光城站下。深圳东高峰专线8888号直达。号直达。配套配套兑现并已经使用配套：兑现并已经使用配套：五星级戴斯酒店、晶晶幼儿园幼儿园五星级戴斯酒店

14、、晶晶幼儿园幼儿园（省一级（省一级- -私立）、华中师大小学（公立）、大亚湾三中（公私立）、华中师大小学（公立）、大亚湾三中（公立）、立）、6 6万万龙光湖、农贸市场、项目楼巴、环湖跑道、高龙光湖、农贸市场、项目楼巴、环湖跑道、高峰专线峰专线已动工建设配套：已动工建设配套：2626万万商业中心、人行天桥、体育中心、商业中心、人行天桥、体育中心、华中师大附中（公立）华中师大附中（公立）计划兑现配套：计划兑现配套：医院、新增两所幼儿园、小学、项目内部巴医院、新增两所幼儿园、小学、项目内部巴士士客户群体分析：客户群体分析：基本上以深圳自住客为主，主要由于深圳高房价挤压的边缘客户，同时主要考虑孩子未来

15、的教育同时兼顾赡养父母。高层产品结构、销售情况项目项目户型户型面积区间（面积区间（）供应套数供应套数套数比套数比 供应面积供应面积 面积比面积比已售套数已售套数已售套数比已售套数比 已售面积已售面积 已售面积比已售面积比可售套可售套数数龙光城龙光城两房两房8080201728%14902019%187026%12990020%147三房三房81-9581-95160522%17942521%155522%15572021%50四房四房95-11095-110194827%21304430%189128%19710030%57五房五房110-130110-130167423%22688031%1

16、66124%20052030%13合计合计7244100%768369100%6977100%683240100%267p 2015年龙光城高层销售金额46.1亿，成交面积68.3万，成交均价8900元/，总体供应量为7244套，已售6977套，整体去化96%，大面积产品满足客户自主需求，去化速度较快，小面积去化稍弱。p 2016年高层整体供应货值为60亿，面积段为81-1253-5房户型，预计将于3、5、9月份集中入市。四房108m2500500万学府名盘万学府名盘类型类型户型户型面积区间面积区间（）供应套数供应套数套数比套数比供应面积供应面积面积比面积比已售套数已售套数已售套数已售套数比比

17、已售面积已售面积已售面积已售面积比比可售套数可售套数别墅别墅联排联排180-280180-28014814882%82%390723907274%74%404089%89%102401024082%82%108108独栋独栋420-450420-450323218%18%137601376026%26%5 511%11%2175217518%18%2727合计合计180180100%100%5283252832100%100%4545100%100%1241512415100%100%135135p 截止至1015年12月19日，龙光城别墅总体供应量为180套，已售45套，去化率为25%，销售

18、金额为1.4亿，产品面积段集中在180-280m2，别墅均价12000元。p 2016年龙光城别墅剩余可售135套，总货值为5.3亿，具体推售时间暂定于4、5月，9、10月集中入市。别墅产品结构、销售情况联排255500500万学府名盘万学府名盘三级渠道+教育类营销活动+Intown展点。全年主打北师大公园住宅，线下通过晶晶幼儿园开学举行一系列名师讲堂进行炒作。结合卓越品牌深受深圳人信赖，进行异地展点拓展，从而抢占市场份额。公园里的北师大学邸公园里的北师大学邸开发商开发商惠州市卓越东部房地产开发有限公司惠州市卓越东部房地产开发有限公司 占地（占地（）773316773316建筑类型建筑类型高层

19、、别墅高层、别墅建面（建面（）20000002000000容积率容积率1.11.1绿化率绿化率35%35%项目地址项目地址大亚湾西区西三大道大亚湾西区西三大道北侧北侧总户数总户数1600016000车位数车位数1800018000装修状况装修状况毛坯毛坯 交通交通福田区：梅观高速福田区：梅观高速机荷高速机荷高速深汕高速淡水出深汕高速淡水出口左转口左转人民路人民路大亚湾大道大亚湾大道石化大道石化大道内部配套内部配套12001200平米阳光泳池已开放使用，平米阳光泳池已开放使用，53455345平米豪华会所平米豪华会所已对外开放，已对外开放，2000020000独立商业中心已封顶，独立商业中心已封顶，2 2所国际所国际双语幼儿园，双语幼儿园，1 1所九年制一贯制学校，一座五星级酒所九年制一贯制学校，一座五星级酒店。店。客户群体分析：客户群体分析：主要以深圳自住客为主，主要由于深圳高房价挤压的边缘客户，同时主要考虑孩子未来的教育孩子未来的教育同时兼顾赡养父母，其次卓越集团在深圳品牌知名度高，存在一定数量的忠诚粉丝客户，投资客户群体比重约为25%。公园里的北师大学邸公园里的北