高策机构-营销策划中心-北京顶级城市豪宅研究

1、北京顶级城市豪宅研究营销策划中心撰稿：李明龙何谓北京顶级城市豪宅？u 主城区，处于城市中心位置u 非低密，容积率大多较高u 占稀缺，拥具城市稀缺资源u 售高价，销售价格多高于8万2011年1月-2012年8月，北京市共计7个城市豪宅成交价格超过80000元/平米u 钓鱼台七号u 圣世一品u 北京财富中心u 合生霄云路8号u 西单上国阙霞公府西单上国阙钓鱼台7号霄八北京财富中心长安太和圣世一品u 霞公府u 长安太和u 西单上国阙u 钓鱼台7号u 圣世一品u 北京财富中心u 霄云路八号二环里二环-三环三环-四环本次研究以上述7大项目为主要研究样本，辅以其他具有影响力的豪宅项目进行研究。价值解构典型

2、案例研究小结价值解构城市豪宅的价值结构地段价值产品价值附加价值营销价值地段价值：天安门寓意引申，暗喻以国之名天安门项目slogan：大国世家风范项目slogan：权贵地、传世府、世家风项目slogan：邻紫禁城，居王府井地段价值：历史的尊贵发散，首都的繁华向往项目slogan：传统 开启新的传统地段价值：国宾馆的想象，玉渊潭的景色震撼地段价值：CBD、使馆区居住价值性引导霄云路8号（使馆区、CBD)圣世一品（CBD)北京财富中心产品价值：工艺强调精致，材质彰显品质工艺：强调现代手工砌筑材质：红砖、原铜、石材钓鱼台七号产品价值：立面融入理念，凸显差异品位融入“中国璞玉”与“欧洲编织纹理”长安太和

3、首创禧瑞都融入“中国结”的中意西型理念产品价值： 奢华产品尺度，追求产品极致客厅、卧室等主要活动空间大尺度设计，客厅面宽达8米以上，南向卧室面宽不小于4米；将套房设计发挥到极致，所有卧室均配有单独卫生间，最大限度提高产品居住舒适度霄八：520平米四居钓七：410平米四居产品价值： 极具仪式感的园林打造，注重皇家贵族礼仪的引入霄八引入圆明园皇家园林概念附加价值： 知名设计师的大牌设计，增强产品号召力项目名称设计师备注长安太和李玮珉（建筑）梁志天（室内)李玮珉，中国台湾淡江大学建筑学士，美国哈佛大学建筑暨都市设计硕士，美国哥伦比亚大学建筑硕士。美国纽约州注册建筑师、中国台湾注册建筑师。梁志天，香港

4、十大顶尖设计师之一，拥有香港大学建筑学学士，城市规划硕士多个显赫学历，积累了丰富的设计经验。1997年创立了梁志天建筑师有限公司及梁志天设计有限公司。霞公府邱德光（室内）台湾著名室内设计师，淡江大学建筑系毕业。在建筑与室内设计业界超过三十年经验，参与了两岸许多高级室内设计案与建筑公共区域的规划案，如著名的信义之星以及北京星河湾等众多著名寓所设计案。被尊为新装饰主义大师。霄八朱俊夫（建筑）单秀娴（园林）徐少娴(室内）朱俊夫，美国波士顿国际设计集团BIDG总裁、首席设计师单秀娴，英国皇家园林设计师，具有国际知名度度。徐少娴，酒店艺术陈设专家。李玮珉梁志天邱德光徐少娴附加价值：豪奢精装，一线品牌（多

5、为德国品牌），高科技套装建材装修精装标准15000元/平方米 外墙：西班牙进口陶板 供电：三路供电系统：极大保障用电安全电梯：三梯两户、智能身份识别，上海三菱 采暖：地板采暖系统门窗：铝合金断桥隔热双层窗,比利时 瑞那斯系统洁具：唯宝、杜拉维特同档次品牌窗户：五金的索宾柯 电器：美诺大堂门：全自动水晶旋转门，德国博思 厨房：博德宝，爱米默同档次品牌 门禁系统：指纹密码识别空调系统：集中中央空调安防系统：智能安防系统 备注：1、瑞那斯（reynaers）是业内公认的系统公司行业领导者；2、唯宝洁具：德国知名品牌，马桶价格约7000元；3、美诺电器： Miele美诺，享誉世界百年，来自德国的顶级家

6、用电器和商用电器制造商。附加价值：物业借品牌、挖理念，彰显豪宅服务水准长安太和&霞公府：借力出招，借鸡生蛋霄八：理念包装营销价值：高端品牌跨界2009年10月17日，钓鱼台七号院与宾利汽车以及顶级时装品牌GIORGIO ARMANI，联合在银泰中心柏悦酒店共同举办了“悦生活车主尊赏夜”活动。适逢宾利汽车成立七周年之际，三个顶级消费品牌联手为各品牌层峰客户献上了一场璀璨奢华的不眠之夜。当日晚宴来宾们欢聚一堂，品味由法国顶级米其林主厨料理的丰盛菜肴，欣赏优雅的爵士乐，更有台湾歌手林晓培倾情献唱。晚宴正酣时，由GIORGIO ARMANI带来一场精彩绝伦的2009年秋冬最新款时装走秀。钓鱼台

7、七号院：“悦生活车主尊赏夜”跨界阿玛尼&宾利汽车营销价值：高端客户资源嫁接霄八欧美会资源嫁接霄八外资高管沙龙星河湾：打名人牌，相信榜样的力量新西兰前总理辛普利女士龙永图星河湾：联合博鳌论坛、北京青年报、北京电视台、北京人民广播电台、第一财经日报特别发起主办新北京、新城市住宅、新品质生活大型论坛，邀请政要名人参加在做完价值解构之后，我们来看两个典型案例典型案例钓鱼台7号25物业类型：公寓建筑形式：板楼地理位置：北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆总占地面积：16667平方米总建筑面积： 43383平方米容积率： 2.58 装修标准：精装修（装标8000元/平米）销售报价：1

8、30000元/平方米物业公司:中粮凯莱物业物业费：9.50元/平方米月 开盘时间：2009-7开发商：中赫置地投资控股有限公司 折扣信息: 无折扣总套数：106套钓鱼台七号：106套约4.3万平米精小项目26项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装100席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计，满足客户尊贵生活的需求。建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统理

9、想的人居观念。不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。园林规划则遵循人与自然、建筑的和谐统一，与玉渊潭湖面交相辉映，呈现礼制尊崇与自然交汇的和贵之势。 钓鱼台七号：规划上一字排开，最大限度观景玉渊潭27n钓鱼台七号院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，项目区域比邻金融街，北望中关村，云集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统；n公交车336、746、612、603、335路到白堆子口东站。 钓鱼台七号：长安街北，

10、钓鱼台旁，玉渊潭北28【建筑设计】清华大学建筑设计研究院【园林设计】EDA国际【项目物业】凯莱物业【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司钓鱼台七号：知名设计团队组合使用29传统物业服务【服务理念】钓鱼台七号院，聘请中国一流的物业管理专家凯莱物业作为传统物业管理，以“五星级国际标准”作为服务理念，特针对业主未来生活的尊贵需求；以“出门放心、回家开心、居住舒心、生活省心”的“四心原则”作为价值服务体系，为业主提供更加专业的五星级服务，让业主免除一切日常家务烦扰，力求为业主的家庭和社区营造出安全、私密、优越、舒适的居住环境，私享品质生活。【凯莱物业】北京凯莱物业管理有限

11、公司，于2000年成立，隶于名列美国财富杂志全球企业500强中国粮油食品（集团）有限公司，经过十余年的积累，凯莱物业的遍布全国高端物业，并于2003年9月通过德国莱茵公司ISO9001及ISO14001认证。钓鱼台七号：物业服务遵循五星级标准30传统物业服务【物业服务菜单】全方位的安全防范秩序维护服务：全闭路监视系统、红外防穿越系统、可视对讲系统、24小时监控中心、门磁、窗磁报警等全方位安防智能化系统24小时专业绿化清洁服务：生活园区公共区域24小时专业人员保持清洁与维护，园区草坪、花木定期修剪与养护，草长不超过20厘米等清洁绿化服务，力求为居者营造洁净生态的宜居环境无忧的维修管理服务：公共设

12、施设备运行完好、24小时专线报修、15分钟内到达现场进行专业修复或维修方案。全方位私属管家服务：管家每日播报、宠物代养、电话留言、临寄物品以及代订机票、酒店、餐厅、鲜花、牛奶等无偿服务; 更可根据居者不同需求提供机场全程接送服务、国内医师的代约或上门服务、私家花园的绿化养护、车站邮局代取行李包裹、代修鞋子、代修家用电器等私属服务。钓鱼台七号：精细物业服务31量身定制式的私人管家服务钓鱼台七号院的管家综合服务团队，由具务丰富酒店与会所服务经验的“私人管家”组成，他们均来处国际高端酒店一线的资深经理级人员，每个管家均具备高品质生活顾问经验，可分别向您提供中西料理及家宴定制，SPA及美容美发私属服务

13、、瑜珈及健身康体咨询、红酒与雪茄的品质鉴定及窖藏服务、甚至还包括进口家用设备设施的维修与养护等各具特色的高品质服务。钓鱼台七号：特别推出私人管家服务32开启生活新传统钓鱼台七号院，为最大限度地满足业主未来生活的舒适与私密，特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括25米长游泳池、会客厅、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制服务，力求以高品、周到的服务，为业主开启生活新传统。 钓鱼台七号：家庭会客式私属会所33自然和贵，气韵亲和自然和贵，气韵亲和园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极

14、尽亲和与便利；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵之势，开启新的传统。钓鱼台七号：园林规划追求自然34立面设计手工砌筑，顶礼而成根植于800年地脉环境的历史文化之上，运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，精雕细琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院，顶礼而成，开启新的传统。钓鱼台七号：建筑立面工艺强调手工砌筑35现代砌筑工艺钓鱼台七号院，外墙砖的砌筑工艺，采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层的3.4米层高处均有结构挑板承载每一

15、层的砖荷载，在每一层1.7米处均增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中每隔3-4块砖设水平向拉结筋，纵向每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵向穿钢筋，内灌砂浆，与水平筋拉结，形成整体板状墙体并与预埋在混凝土结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连接，使之整体稳定。 钓鱼台七号：干挂式清水砖幕墙系统材质红砖、原铜、石材【红砖】建筑采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代砌筑的手法，应用于建筑立面的墙身、墙柱、屋檐、腰线等部位，更显质朴和亲切。【原铜】建筑细节采用原铜作为传统建筑装饰材料，通过传统工艺精雕细琢，应用于建筑窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。【石材】建筑细节多处采用材质朴实凝

16、重的石材装饰，如：柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古朴的红墙中透射出现代的气息。钓鱼台七号：建筑材质方面红砖、原铜、石材37设计细节十二章纹钓鱼台七号院在建筑外立面中运用十二章纹等设计，在细节中体现高贵气韵。十二章纹为中国帝制时代的服饰等级标志，指中国古代帝五及高级官员礼服上绘绣的十二种纹饰，它们是：日、月、星辰、群山、龙、华虫、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。钓鱼台七号：建筑细节融入传统十二章纹设计38主力户型主力户型户型类型户型类型户型区间（平方米）户型区间（平方米）三居320-360四居410-480世代相传，开启新的传统世代相传，开启新的传统钓鱼台七号院，整体规划呼应

17、玉渊潭北岸的独特自然地貌景观，精心打造出四栋人文建筑，雍容庄重，低剑平实，由西向东沿岸一字排开，户户南向全景观湖，气度超然。钓鱼台七号院，得以世代相传，开启新的传统。钓鱼台七号：全盘设计为两个户型39J入口处玄关设计，符合中国传统；J入户的L型通道，保证休息区的私密及安静；J会客厅与家庭厅相互独立，又可相互联动，尺度超大，适于举行小型聚会，大面积南向落地窗，采光观景效果良好；J大面积厨房与餐厅联动，主人可在此享受烹饪快乐；J主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，品味浪漫真谛；J南向户型，三面采光；J卧室均为套房设计，彰显尊贵身份。三室两厅四卫钓鱼台七号：全套房设计，会客厅与家庭灵活组合灵活会客、

18、家庭厅40J入口双开门及玄关设计，感受尊贵私密居家体验；J大面积会客厅，270度全景落地窗及露台,打造居家社交平台；J大尺度开放式明厨，与餐厅实现互动关系，尽享美食盛宴的乐趣；J豪华餐厅，大宴宾客，回归望族鼎食气韵；J双主卧朝南，面积开阔，配有休闲区，尽享家居生活意趣；J主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，明卫设计品味浪漫真谛，主人房亦可从户外单独进入，保证私密性及安全性；J卧室均为套房设计，彰显尊贵身份;J南向户型，三面采光；J独立保姆间设计，主僕分梯入户。四室两厅四卫钓鱼台七号：主仆分梯入户，预留专门主人入口主仆分梯入户，入户双开门，特预留主人入口通讯：预留2个电话接口、网络入户电梯：日本

19、三菱原装户门：德国biffar或同档次品牌窗户：威盾或同档次品牌门禁系统：一卡通门禁电视系统：有线电视空调系统：三菱或同档次品牌安防系统：闭路监控、电子巡更停车系统：速宾地下停车系统吸尘系统：埃迪士中央吸尘信报箱：大堂集中报箱 钓鱼台七号：8000元精装，已公示资料相对较少精装内容品牌解释u 德国品牌Biffar被誉为门界的“劳斯莱斯”。Biffar公司保留了部分流水线式的机械生产模式同时，同时延续了传统的手工模式，每扇门都是由高级技师手工打造。也因此使Biffar产品的工艺水平高于其他品牌。 Biffar入户门不仅外观完美奢华，而且真正做到防火、防烟、防盗、防爆、隔音、隔热、防弹、七大功能。

20、并且配备了高科技门锁系统，可视系统，智能系统，是上层社会家居的终极选择。42钓鱼台七号：大堂43钓鱼台七号：玄关44钓鱼台七号：客厅45钓鱼台七号：卧室46钓鱼台七号：书房47钓鱼台七号：餐厅48钓鱼台七号：卫浴49钓鱼台七号：车库50钓鱼台七号：营销中心包装霄云路八号开盘时间：2008年12月在香港开盘推出D5号楼入住时间：2010年11月建筑风格：欧式开发期数：2期物业费：8元/平方米/月 停车位售价：25万元/位投资商：合生创展集团有限公司开发商：北京新京润房地产有司案公司 景观设计单位：LCLAlimited 建筑设计单位：波士顿国际设计集团/LCLAlimited室内设计：G.I.L

21、 霄云路八号：欧式建筑建筑，知名设计团队打造项目区位：合生霄云路8号地处中国首席涉外区域燕莎商圈，毗连美国海外最大A级使馆，和第三使馆区13国大使为邻。自然景观：合生霄云路8号面朝北京的中央公园朝阳公园，俯瞰288公顷绿地和68公顷水系；在此基础上，收纳四环内唯一百万平米林海作为私家园林，独享前所未有的庞大面积和百年珍藏的原生森林，更有百亩丽都花鸟园，阳光草甸、溪流山林景区太阳宫公园，以首都核心空前绝后的庞大林海缔造最为稀有的奢享生活。园林景观设计由英籍香港人单秀娴女士担纲。交通状况：有机场高速公路，地铁10号线、机铁快速线交汇，机铁快线从三元桥只需10分钟即可到达机场。主环路、地铁、高速、快

22、速路、辅路形成了五维交通网络。霄云路八号：第三使馆区、三大公园环绕的城市中心区54总规划用地面积：108公顷规划建筑用地：60公顷一期总建筑面积：27万平米一期：7栋2730层板楼，三梯两户，地下2层，主力户型450平米。二期：2栋30层板楼，三梯两户，地下2层。一期二期预留用地位置霄云路八号：27万平米高端板楼主力户型1种（三室三厅三卫，含独立卫浴工人房）建筑面积：450平方米户型朝向：南北通透整体格局：平层别墅格局，西式设计风格融入中式生活流线；交通系统设计：主仆分梯入户，三梯两户，智能刷卡识别身份；公共区设计：超大会客厅，端户型拥有270度全景落地窗；服务区设计：中西厨分离，豪华尺度正餐

23、厅；完整的仆人生活区，与主人空间紧密联系又互不干扰；卧室区设计：主卧联通书房，并配有大尺度衣帽间及卫生间；卫生间享有良好的景观条件，布置奢华；卧室区增加家庭厅的设计，增加私密向的公共交流空间。另有另有28-30层，跃层户型，层，跃层户型，890平米。平米。霄云路八号：完整分区设计，智能刷卡识别身份装修标准1.2万元/平米。配有四种装修风格，可以定制。拎包入住。主人卫浴配有双人按摩浴缸、液晶电视、淋浴、SPA等奢华享受设施。霄云路八号：精装交房，装标1.2万元/平米霄云路八号：精装标准及知名品牌精装内容品牌说明客厅墙面壁纸 德国Plggenpohl（中文名博德宝）位于德国北威斯特法伦，成立于18

24、92年，距今已有119年历史，是欧洲史上最为长久和全球最具影响力的橱柜制造商之一。它一直以来被公认为是世界优质橱柜的最佳生产商，他们的橱柜系统已经在皇家、总统、政治家和社会名流的家中落户，代表着时尚与精密的工艺。从纽约到伦敦，从巴黎到香港，很多最有声望的住宅项目都采用Plggenpohl的整体橱柜。自119年前创建以来，Plggenpohl在设计、质量保证、个性方面建立了崇高的威望，并不断进行技术革新，制定行业标准。Plggenpohl历来备受国际名人推崇备用，其中包括美国前总统克林顿，德国总理施罗德，瑞典皇后Silvia (西尔维娅)，埃及总统Mohamed hosni mubarak (穆

25、巴拉克)，摩洛哥公主Stephanie (斯蒂芬尼)，汶莱国王Hassanal bolkiah (哈桑纳尔.博尔基亚)，以及英国著名球星贝克汉姆。Plggenpohl在国内的普通型产品有：PP759型黑色高光系列，40万元起步。LA356型西班牙红铝合金系列，9.5万元起步。FG369深色铝合金橡木贴面系列，18万元起步。LD740型米黄色玻璃纤维板橡木贴面系列，24万元起步。目前来说德国Plggenpohl属于在中国市场中最高端的欧洲进口品牌橱柜。顶棚石膏吊顶地面石材拼花餐厅墙面壁纸顶棚石膏吊顶地面石材拼花橱柜德国PLGGENPOHL 博德宝 水槽德国PLGGENPOHL 博德宝 龙头汉斯格

26、雅德国汉斯格雅现在已发展为世界顶级品牌，汉斯格雅是生产花洒、水龙头和下水产品的专业品牌，其产品设计简约，功能完整，持久耐用。雅生品牌延承了汉斯格雅产品的功能实用性，又注入了个性元素，是国际卫浴的顶尖品牌。雅生旗下又分九大系列，所有产品均由名师设计，个性鲜明。每个系列都有各自的配件，实现整体浴室的完美组合。福络专业生产淋浴房和按摩浴缸，其所有产品符合人机工程学原理，福络最先引进了康体舒心的淋浴理念。 主卧墙面壁纸顶棚石膏吊顶地面复合实木地板次卧墙面壁纸顶棚石膏吊顶地面高档实木复合地板精装内容品牌说明卫生间墙面大理石TOTO公司由大仓和亲先生于1917年创立，最初名为东洋陶器株式会社，随后更名为T

27、OTO（东陶机器株式会社），该品牌为日资全球知名品牌。顶棚防水乳胶漆石膏吊顶地面拼花石材洁具TOTO龙头、花洒汉斯格雅和杜拉维特Duravit，中文名称为杜拉维特 ，香港称之为高域。有卫浴界的劳斯莱斯之称，是行业四大驰名品牌之一。（其他为德国高仪、西班牙乐家、美国美标）门入户门意大利卡门双开实木复合门意大利木门第一品牌“卡门”，卡门又称意大利卡帝士装甲门，其首要的特征就是高性能防盗。除此之外，产品还具有保温、隔音、内外门板可换性及系统调试的灵活性等功能，高雅精湛的外形设计也是它的另一个重要特征。意大利卡帝士装甲门系统通过了UNI EN ISO9001：2010（欧洲标准安全体系）认证。户内门意大利卡门双开实木复合门入户门锁智能密码钥匙指纹德国美诺Miele“电器中的劳斯莱斯”, Miele美诺，享誉世界百年，来自德国的顶级家用电器和商用电器制造商。秉承 追求极至，永不妥协 的理念，致力于为全球客户提供具有顶级品质和独特设计风格的产品。窗窗框断桥铝合金玻璃三层中空玻璃电器品牌MILLE明细烟机灶具、冰箱、烤箱、微波炉、洗衣机、垃圾粉碎机霄云路八号：精装标准及知名品牌u 外立面以欧式正统皇家建筑经典为范本，融入现代建筑科技材料，采用世界尖端的实现手段，突破创新，尽显高档品质。u 室外高档石材。u 室内7星