高新办公 市场调研

1、附件高新区写字楼市场调研分析p 在售写字楼调研p运营写字楼调研p写字楼客户调研第一层竞争市场当前西安全市超高层甲级写字楼项目总体量超过250万，未来1年内高新区超高层供应约200万，场竞争进入白热化阶段。1 2 3 496 781011目前已面市的超高层写字楼，主要有两种情况：一、暂未推售，等待市场时机；二、售价难以实现，销售疲软1、绿地双子塔2、迈科商业中心3、神光超高层4、中铁西安中心6、中投融城国际7、瑞房/华富/永利8、锦世达项目9、世纪金源10、启迪清扬时代11、鼎昊广场3迈科商业中心项目定位为超高层国际5A5A甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。迈科（超高层）神光（超高层）中铁

2、（超高层）迈科（国际5星级酒店超高层）绿化广场建行（写字楼）瑞房（超高层）海宇通（超高层）永利（超高层）中投（写字楼）神光（超高层）甲级办公楼楼高：217.95米层数：43层建面：8.63万层高：4.5米单层面积：2100五星级酒店楼高：150.65米层数：32层建面：6.04万层高：3.8米单层面积：16004中投融城国际项目目前待售，地处成熟区域，位置优越，产品定位高端。规划及产品点评：1 1、地理位置优越；2 2、产品定位高端；3 3、项目体量较小。5环球商贸中心项目定位高端城市综合体，经开区中心商圈的地标性建筑。规划及产品点评：1 1、经开区标志性建筑；2 2、高端城市综合体项目3 3

3、、地理位置优越。6中铁西安中心国企开发，区域内物业等级高，位于锦业路核心商务区，证件齐全顺应政策规划及产品点评：1、空间布局较为方正，易于空间布置；2、面积区间不等，可重新分割；3、梯户比配置高，设置公卫，使用方便。7绿地双子塔品牌开发，区域内标杆建筑，产品定位高端规划及产品点评：1、区域位置优越；2、智能化配套高；3、户型方正，易于分割布置。8西安国际中心小寨商圈核心地段，物业类型丰富，区域内地标建筑规划及产品点评：1、交通便利，可达性好；2、布局合理；3、物业品质高。第二级竞争市场在售乙级（准甲级）写字楼于锦业路版块、唐延路版块、太白南路沿线分散分布，潜在供应80万，竞争压力大123456

4、8911潜在供应量80万，竞争压力大；锦业路版块、唐延路版块、太白南路沿线均有分布，分布较散，对地段无明显要求；127101、绿地领海2、旺都CITY3、中投.融城国际4、融城东海5、摩尔中心6、领汇秦唐国际7、泰华金贸国际8、都市之窗9、Cross万象汇10、高新大都荟11、荣禾云图中心12、瀚源国际10摩尔中心项目为5A甲级写字楼，区域位置优越，价格适中，产品多样化，有利于后期的销售，销售量还可以。区位图鸟瞰规划规划及产品点评：1、5A级甲级写字楼，共三栋，体量一般，带有40亩地面公园，周边交通便捷，环境较好。2、产品多样丰富满足不同客户的需求，产品自身方正，浪费面积较少。3、车位配比还是

5、较少，自身办公配套，一般。摩尔中心11泰华金茂国际项目区域位置优越，标准层面积较大，属于大开间，待售处于前期的咨询中，目前工程进度正在打桩。规划及产品点评：1 1、地理位置优越，交通便捷， 未来规划区域具有一定的升值空间。2 2、产品类型，户型区间小，为一室，产品较单一。3 3、整层平面大，属于大开间。12都市之窗项目区域位置优越，交通便利，配置13001300车位，智能化新风空调，配置高，属于综合型项目，自身配套成熟。规划及产品点评： 地处高新核心地段，交通地处高新核心地段，交通便利，项目定位高端，规划便利，项目定位高端，规划1300席大手笔的车位，大容席大手笔的车位，大容量高速电梯，项目自

6、身配置量高速电梯，项目自身配置较为成熟。较为成熟。13启迪清扬时代项目区域位置优越，规划体量较大，形成综合型商务区，自身配套档次较高，未来升值潜力大。规划及产品点评：规划体量较大，物业类型多元化，形成综合型商务区，区域位置优越，周边配套成熟。14荣禾云图中心项目位于高新核心区域，区位优越，由6 6栋楼组合而成的复合型社区，昭示性好，由于无预售证推盘力度较小。规划及产品点评：1 1、区位优越2 2、项目自身周边配套成熟3 3、项目属于复合型社区，开间大，整层平面较大，昭示性很好。15 融城东海高新区两大指标性写字楼之一、同时也是世界五百强艾默生西北区总部签约项目规划及产品点评： 项目层高标准、体

7、量、电梯数量、空调等均属超甲级写字楼配备同时也符合世界五百强的标准要求，但港顶级写字楼专属配备的入户大堂门禁系统以及VRV变冷媒流量空调系统和IAQ空气净化系统属市场中高水平，整体上，写字楼水平偏中高端。16Cross万象汇项目自身配套成熟，准现房，智能化管理，复合型建筑，多元化发展，区位优越，价格适中，后期去化速度较快。规划及产品点评：1 1、高新区核心区域地段，周高新区核心区域地段，周边交通便利。边交通便利。2 2、 含含4 4星级商务酒店、甲级星级商务酒店、甲级写字楼、酒店式公寓、精品写字楼、酒店式公寓、精品商业于一体，复合型建筑。商业于一体，复合型建筑。3 3、采用智能化社区管理。17

8、高新大都荟项目处于科技路与高新四路繁华相汇之地，打造高新大都荟项目。规划及产品点评：1、项目体量较大，集中在住宅部分；2、采用独特的国际流行的Architecture Landscape景观设计3、集办公、商业、酒店、住宅为一体的综合体。1、高科尚都.摩卡2、糖果house3、金石柏朗（精装）4、尚中心（精装loft）5、方舟豪布斯卡6、Cross万象汇第三级竞争市场高新区未来市场供应量为10万方左右，供应相对稀缺，竞争压力小潜在供应量10万，竞争压力小；核心地段高配置SOHO类产品均价接近乙级写字楼；锦业路版块、唐延路版块、太白南路沿线均有分布，分布较散，对地段无明显要求；12123456规

9、划及产品点评：1、项目占地150亩，与都市之门相隔，占据区域优势2、以其新颖时尚的售楼部造型吸引市场眼球3、以SOHO户型和精装作为市场卖点高科尚都摩卡企业品牌和区位优势是项目的核心，紧抓周边客户投资心理推出精装公寓和SOHOSOHO办公产品，市场反应较好。规划及产品点评：1、位于高新区核心地段，设计独栋商办物业，发挥地块价值最大化。2、5-7层设计办公产品、4-20层设计公寓型，3、产品设计全明户型，干湿分离，大开间设计。方舟豪布斯卡投资地产+ +区域位置是项目的核心，紧抓区域属性和周边商务氛围，打造适宜的投资型公寓及办公产品。规划及产品点评：1 1、外立面设计硬朗、现代感强2 2、项目自身

10、配套4 4层商业和2 2个会所3 3、整层产品实现140140面积赠送，提高产品性价比；金石柏朗金石柏朗通过板楼设计和酒店式物业服务提高实用性和办公舒适度，市场实现良好规划及产品点评：1、外立面设计硬朗、现代感强。2、在普通公寓2.9m标准层高之上，再增加了20cm，提升产品性价比3、突破普通公寓缺乏阳台的桎梏，革命性打造一米阳台。Cross万象汇产品的附加价值是项目的核心，从外观设计到装修配置一直体现项目的品质感，市场反应较好。规划及产品点评：1 1、外立面设计硬朗、现代感强，程逆时针1515度摆放，使每个面都享有阳光；2 2、社区广场设置架空平台，增加项目错落感糖果house项目排布呈逆时

11、针提升了产品附加值，独特的外立面造型与推广主题相一致而畅销市场。规划及产品点评：1 1、南北走向板式设计，2 2、空中花园、中庭及核心筒连接成一个整体，满足了户型采光、通风3 3、户户明厨设计，独立厨卫满足使用功能需求。尚中心项目抓住周围客群特点，量身定制精装LOFTLOFT办公产品与公寓，以其特色的外观设计吸引市场眼球。附件高新区写字楼市场调研分析p 在售写字楼调研p运营写字楼调研p写字楼客户调研高新核心区代表写字楼高新核心区写字楼，以高新国际和林凯国际为代表，包含物业费的租金水平在160-180元.月/之间,核心区写字楼平均入住率85%，平均租金102元.月/。高新软件园区域代表写字楼高新

12、软件园区域写字楼，只有迈科国际大厦包含物业费后的租金在122元.月/，且入住率达到100%，软件园区域写字楼平均入住率70%，平均租金61元.月/。28高新管委会CBD代表写字楼高新管委会CBD写字楼，以都市之门为代表，包含物业费后的租金在123元.月/，且入住率达到95%，其他写字楼租金水平较低，在50-70元.月/之间，入住率70%左右，新增供应较多，价格在10000元/左右。29高新区写字楼发展小结高新区写字楼市场随着高新区的三次发展而发展，但是目前主要集聚在核心区，包含物业费的最高租金水平在达到180元.月/,平均租金102元.月/ ，平均入住率85%。租金水平较高，且入住率较高，基本

13、上是饱和的状态，且无新增供应。附件高新区写字楼市场调研分析p 在售写字楼调研p运营写字楼调研p写字楼客户调研世界知名企业世界名企、省内名企国内知名企业电子信息、生物科技、科技研发、网络、环境、文化传播、工程机械等依附于软件园的上下游产业起步阶段公司、单位一期核心区：甲级写字楼多吸引全球知名企业、世界五百强等入驻；乙级及以下写字楼多为国内知名单位及行业中坚力量。软件园区域：区域内唯一甲级写字楼迈科大厦建造较早且体量较小，入驻企业多为省内名企，伴随少量世界名企；乙级及以下写字楼多为依托区域软件园的上下游及相关产业单位，以及部分中小企业。高新CBD区域：甲级写字楼，目前仅有高新管委会会址都市之门的A

14、、B座已入住；现有乙级写字楼多为中小企业，绿地在售“海”系写字楼，成交客群多为成长中企业，在管委会发展方向的引导下，未来有望吸引更具实力的更行业翘楚。世界五百强及知名企业目前多汇聚在一期核心区的甲级写字楼内，未来随着高新管委会C、D座入住以及绿地超高层双子座的问世，存在分流高端名企的可能。世界500强企业选址的6大硬件标准包括：1、地理位置要位于写字楼聚集区，交通要便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。2、交付标准中要有架空地板，配备后备电源，如项目中有一定规模的商场，则需设单独的写字楼入口，每平方米最少承重要达到250公斤。3、净高要达到2.7米。4、租售要求最好是只租不售，这样便于对大厦整体的客户品质进行把控，但考虑到投资商的自身问题，可以对连续几个楼层进行销售。5、得房率要