-房地产评价答案

1、第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。A. 70B. 50C. 40D. 452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（D ）。A.实际总收益一实际总费用B.实际总收益一客观总费用C.客观总收益一实际总费用D.客观总收益-客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（C ）。A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费 利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按 土地开

2、发期限的一半计算。4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息 为（B ）。A. 120万元B. 79.23万元C. 60万元D. 100万元土地投资利息=500X （1+ 8%） 1 + 1 000X （1 + 8%）的.5 1 = 79.23（万元）。5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则 运用（A）评估较为合适。A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估

3、宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10%,则土地使用年期修正后的每平方米地价最接 近（A ）元。A. 3 609B. 2 500C. 3 541D. 4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。7.土地的 兰通一平”是指（C ）。A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，彳段定折现率为10%，则该宗土地评估值最接近于（B）。A. 127.70万元

4、B. 139.55万元C. 150.00万元D. 175.00万元土地评估值=15X (P/A , 10%, 10) + 20X (P/A , 10%, 10) X (P/F,10 % ,10) =15X6.145 + 20X6.145 X0.3855 = 139.55（万元）。9.某待估宗地规划容积率为5 ,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3,仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C）A. 1 250B. 1 500C. 2 000D. 3 333.33经容积率修正后

5、可比实例价格=可比实例价格X （待估宗地容积率修正系数 /可比实例价格容积率修正系数）=1 000X （3/1.5 ） = 2 000（元/平方米）。10.我国土地使用权出让的最高年限由（D）确定并公布。A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（B）。A. 400万元B. 392万元C. 402万元D. 390万元建筑物的评估值=500 500 X( 1-2%) X11/50 = 392.2(万元)。12.某一待估

6、宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(B)。A. 0.92B. 1.07C. 1.09D. 0.941 (1 + 10%)A(- 25)/1 (1 + 10%)A(- 20)= (1 0.0923 ) / (1 0. 1486 ) = 1.066 Q 1.07。13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表:容积率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系数0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0,待估宗地规划的容积率为1.8,

7、经容积率修正后的可比实例价格最接近于(B)元/平方米。A.2 160B. 2 400C. 2 430D. 3 240可比实例交易价格P = 2 700 X 1.6/1.8 = 2 400（元/平方米）14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2-10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（D）。A. 3.6B. 6C. 2.8D. 3.4建筑总面积=1 200 + 1 000X9= 10 200（平方米）容积率=建筑总面积/土地总面积=10 200/3 000 = 3.4（平方米）。15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用

8、集体土地时，需 支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（D）。A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补 偿费D.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、征地管理费等拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用16.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为(C)。A. 30年B. 40年C. 50年D. 70年17.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合 资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%,则土地资本化率 最可能为(C)。A. 8%

9、B. 6%C. 5%D. 4%(L+ B)彳=LXr1 + BXr2所以：(600 + 1 400 ) X8.5%= 600Xr1 + 1 400X10 %，从而有r1 = 5%。18.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%,预期 未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于(D)。A.100万元B.80.32万元C. 102.21万元D. 94.27万元10X 1 （1 + 10%） A （- 30）/10% = 10X9.4269 = 94.269（万元）。二、多项选择题1.以下属于房地产的特征的有（ABCDE）。A.位置固定性B.供求区域性C.使用长期性D.投资大量

10、性E.保值与增值性2.房地产价格影响因素中的一般因素包括（ABC）A.经济因素B.社会因素C.行政因素D.区域因素3.国有土地使用权出让可以采取的方式有（ACD）A.协议B.划拨C.招标D.拍卖4.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（ABCD ）。A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去 各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益 （指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下 用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依 据C.净收益=客观总收益-

11、客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用5.运用成本法对地产价格评估， 其适用范围主要是（ABCE ） cA.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地A.气候条件B.交通状况C.公园、医院等配置状况D.顾客质量7、房地产评估的特点有（ABC）A非完全竞争性B非成本因素重要性C房地不可分割性D价值不确定性8、商业用房地产应重视的区域因素包括（ABCD）A经营者的经济实力B商业繁华程度C顾客质量D交通状况9、工业用房地产应重视的区域因素包括（ACD）A产业集聚度B商业繁华程度C劳动力市场供求状况D交通运输状况10、影响土地价格的个别因素包括（ACD）A土地面积和形

12、状B施工质量C容积率D土地使用年期二、综合题6.住宅用房地产应重视的区域因素包括（ABC1.有一宗土地，出让年期为40年。折现率为6%,预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6 -40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。要求：试用收益法评估该宗地的价值。【正确答案】：宗地的价值P = 30/ (1 + 6%) + 32/ (1 + 6%)八2 + 35/ (1+ 6%)八3 + 33/ (1 + 6%)八4 + 38/ (1 + 6%)八5 + 40 /6%冲-1/ (1 + 6%)八35 X1/ (1 + 6%)八5=28.3019 + 28.4

13、799 + 29.3867 + 26.1391 + 28.3958+ 433.3599 = 574.06（万元）。2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：成交交易交易区域容积剩余个别宗地价格时间情况因素率年限因素1.130A6902001.8.10+ 2%1.038-1%B7002000.8.1+ 7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+ 3%1.035+ 8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表:间199920002001200220032004卜数1001071

14、10108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1 - 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1 ,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。该类土地的折现率为8%。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素、个别因素的修正，都是案例 宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题：(1)为什么要进行交易情况修正？(2)在上述可比案例，已知有一

15、个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？(3)根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)【正确答案】：1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全 竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房 地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地 产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易 中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常 价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲

16、友之间、有 利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以 低于市价的价格进行交易；(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典 型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往 会使交易价格抬高。3买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏 高或偏低。(4)其他特殊交易的情形。 如契税本应由买方负担， 却转嫁 给了卖方。(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正 常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常 交易情况下的价格。2.在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正

17、常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正 常交易价格低。3.容积率修正，建立容积率地价指数表。容积率1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.51.6地价100 105 110 115 12()125=100+ 100X 5%X128= 125+ 100X 3% X (1.6指数20 (1.5 1) /0.11.5) /0.14.土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实 例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下: 交易实例A及C使用年限修正系数：1 ( 1 + 8%)八-30/1 ( 1 + 8%)A-3

18、8=0.951D使用年限修正系数：1 ( 1 + 8%)A 30/1 ( 1 + 8%)A_ 35=0.96605.案例修正计算成交价交易时间交易情况 区域因素容积率剩余年限个别因素评估值 115100100105100A.690 XXXXX 0.9517X= 713.8611010010210099115100100105100,B.700 X x x X x1X E = 717.4710710710010598115100100105100-八C.730XXXXX 0.9517X= 674.071081009712099115100100105100“D.730XXXXX 0.9660X

19、=713.06113951031001086.评估结果案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地的评估值=（713.86 + 717.47 + 713.06 ）+ 3 = 714.80（元/平方米）。3.有一宗 七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。 使用期限为50年，容积率为5,拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。|写字楼建成后拟 对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日（一年按365天计算）。 管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%，保