第7章 无形资产与投资性房地产2013111

1、7.1 7.1 无形资产无形资产7.2 7.2 投资性房地产投资性房地产7.1 7.1 无形资产无形资产7.1.1 7.1.1 无形资产的性质无形资产的性质7.1.2 7.1.2 无形资产的分类无形资产的分类7.1.3 7.1.3 无形资产的取得无形资产的取得7.1.4 7.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销7.1.5 7.1.5 无形资产的出租无形资产的出租7.1.6 7.1.6 无形资产的处置无形资产的处置7.1.7 7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示 无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性

2、资产。特征：可辨认非货币性资产。特征：1.1.由企业拥有或者控制并能带来未来经济利益由企业拥有或者控制并能带来未来经济利益2.2.不具有实物形态不具有实物形态（如应收账款、对外投资等如应收账款、对外投资等）3.3.具有可辨认性具有可辨认性（如商誉无法与企业自身分离，（如商誉无法与企业自身分离， 不具有可辨认性，）不具有可辨认性，）4.4.属于非货币性资产属于非货币性资产( (如货币资金、应收款项、持如货币资金、应收款项、持 有至到期投资等有至到期投资等) )无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。 1 1、按经济内容分类、按经济内容分类 2 2、

3、按来源途径分类、按来源途径分类 3 3、按经济寿命期限分类、按经济寿命期限分类无形资产按其反映的经济内容，可以分为：无形资产按其反映的经济内容，可以分为：（1 1）专利权）专利权（2 2）非专利技术）非专利技术 （3 3）商标权）商标权（4 4）著作权）著作权（5 5）土地使用权）土地使用权 （6 6）特许权）特许权 无形资产按其来源途径，可以分为：无形资产按其来源途径，可以分为： 外来无形资产外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。资产以及

4、接受投资或接受捐赠形成的无形资产。 自创无形资产自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形是指企业自行开发、研制的无形资产。资产。 无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。 期限确定期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产。长有效期限的无形资产。 期限不确定期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资有效期限，其经济寿命难以预先准确估

5、计的无形资产，产，如非专利技术。如非专利技术。【例1判断题】在资产负债表中，商誉应作为无形资产列示。（ ）【答案】【解析】无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。商誉不属于无形资产。主要有主要有两两种形式：种形式： 1 1、购入、购入 2 2、自行研究开发、自行研究开发1 1、购入的无形资产、购入的无形资产一般情形一般情形借：无形资产借：无形资产（实际成本）（实际成本） 贷：银行存款贷：银行存款 实际成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资实际成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出产达到预定用途所发生的其他支出。如律师费、咨

6、询费、公证如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等。费、鉴定费、注册登记费等。下列各项不包括在成本中：下列各项不包括在成本中：1.1.为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；接费用；2.2.无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。 土地使用权比较特殊土地使用权比较特殊【例【例22单选题】单选题】20132013年年2 2月月5 5日，甲公司以日，甲公司以1 9001 900万元的万元的价格从产权交易中心竞价获得一项专利权，另支付相关税价格从产权交易中心竞价获得一项专利权，另支付相关

7、税费费9090万元。为推广由该专利权生产的产品，甲公司发生宣万元。为推广由该专利权生产的产品，甲公司发生宣传广告费用传广告费用2525万元、展览费万元、展览费1515万元，上述款项均用银行存万元，上述款项均用银行存款支付。甲公司取得该项无形资产的入账价值为（款支付。甲公司取得该项无形资产的入账价值为（ ）万）万元。元。A.1 900 B.1 990 C.2 030 D.2 005A.1 900 B.1 990 C.2 030 D.2 005【答案】【答案】B B无形资产的入账价值无形资产的入账价值=1 900+90=1 990=1 900+90=1 990（万元）（万元）。土地使用权土地使用权

8、应区分以下四种情况分别处理：应区分以下四种情况分别处理：（1 1）无形资产：无形资产：企业购入的用于非房屋建筑物的企业购入的用于非房屋建筑物的土地使用权，应单独确认为无形资产，在使用期限土地使用权，应单独确认为无形资产，在使用期限内分期摊销。内分期摊销。若若企业购入的用于房屋建筑物的土地企业购入的用于房屋建筑物的土地使用权，由于土地使用权和房屋建筑物的使用年限使用权，由于土地使用权和房屋建筑物的使用年限不同，也应单独确认为无形资产，不计入房屋建筑不同，也应单独确认为无形资产，不计入房屋建筑物成本；土地使用权和房屋建筑物成本在使用期限物成本；土地使用权和房屋建筑物成本在使用期限内应分别摊销和计提

9、折旧。内应分别摊销和计提折旧。（2 2）投资性房地产：购入用于出租或增值的投资性房地产：购入用于出租或增值的（3 3）固定资产：固定资产：企业购入房屋建筑物如果无法合理将企业购入房屋建筑物如果无法合理将其进行分离，则应计入房屋建筑物成本。其进行分离，则应计入房屋建筑物成本。（4 4）存货：存货：房地产开发企业购入用于建造对外出售房房地产开发企业购入用于建造对外出售房屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成屋建筑物的土地使用权，应计入房屋建筑物等存货成本，不确认为无形资产。本，不确认为无形资产。【例【例3 3单选题】（单选题】（20122012年考题）房地产开发企业年考题）房地产开发企业已

10、用于在建商品房的土地使用权，在资产负债表中已用于在建商品房的土地使用权，在资产负债表中应列示的项目为（）。应列示的项目为（）。A.A.存货存货 B.B.固定资产固定资产 C.C.无形资产无形资产D.D.投资性房地产投资性房地产答案答案A A解析房地产开发企业已用于在建商品房的土地解析房地产开发企业已用于在建商品房的土地使用权属于该企业的存货。（是商品成本的一部使用权属于该企业的存货。（是商品成本的一部分）分）【例例4 4 判断题】房地产开发企业购入的土地用于建判断题】房地产开发企业购入的土地用于建造商品房时，相关的土地使用权账面价值应作为造商品房时，相关的土地使用权账面价值应作为无形资产核算，

11、不转入商品房成本。（无形资产核算，不转入商品房成本。（ ）【答案】【答案】【解析】房地产开发企业取得的土地使用权用【解析】房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本，构成房地产权应当计入所建造的房屋建筑物成本，构成房地产开发企业的存货。开发企业的存货。企业自行研究开发项目的支出，应当区分企业自行研究开发项目的支出，应当区分两类：两类：研究研究阶段支出与开发阶段支出。阶段支出与开发阶段支出。 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的

12、有计划调查。行的独创性的有计划调查。 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。或具有实质性改进的材料、装置、产品等。 注意：注意： 无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益。发生时作为管理费用，全部计入当期损益。 【例【例5 5单选题】（单选题】（20112011年考题）研究开发活动无年考题）研究开发活动无法区分研究阶段和开发阶段的，当期发生的研究

13、开法区分研究阶段和开发阶段的，当期发生的研究开发支出应在资产负债表日确认为（）。发支出应在资产负债表日确认为（）。A.A.无形资产无形资产B.B.管理费用管理费用C.C.研发支出研发支出D.D.营业外支出营业外支出答案答案B B解析研究开发活动无法区分研究阶段和开发阶解析研究开发活动无法区分研究阶段和开发阶段的，根据谨慎性的要求是要费用化，计入当期段的，根据谨慎性的要求是要费用化，计入当期损益的损益的。例题例题7-27-2【例【例6 6 单选题】甲公司单选题】甲公司20072007年年1 1月月1010日开始自行研究开发无形日开始自行研究开发无形资产，资产，1212月月3131日达到预定用途。

14、其中，研究阶段发生职工薪酬日达到预定用途。其中，研究阶段发生职工薪酬3030万元、计提专用设备折旧万元、计提专用设备折旧4040万元；进入开发阶段后，相关支万元；进入开发阶段后，相关支出符合资本化条件前发生的职工薪酬出符合资本化条件前发生的职工薪酬3030万元、计提专用设备折万元、计提专用设备折旧旧3030万元，符合资本化条件后发生职工薪酬万元，符合资本化条件后发生职工薪酬100100万元、计提专万元、计提专用设备折旧用设备折旧200200万元。假定不考虑其他因素，甲公司万元。假定不考虑其他因素，甲公司20072007年对年对上述研发支出进行的下列会计处理中，正确的是（上述研发支出进行的下列会

15、计处理中，正确的是（ ）。）。（20082008年考题）年考题）A.A.确认管理费用确认管理费用7070万元，确认无形资产万元，确认无形资产360360万元万元B.B.确认管理费用确认管理费用3030万元，确认无形资产万元，确认无形资产400400万元万元C.C.确认管理费用确认管理费用130130万元，确认无形资产万元，确认无形资产300300万元万元D.D.确认管理费用确认管理费用100100万元，确认无形资产万元，确认无形资产330330万元万元【答案】【答案】C C符合资本化支出符合资本化支出 = = 100+200=300100+200=300（万元）（万元）计入管理费用计入管理费用

16、 = =（30+4030+40）+ +（30+3030+30）=130=130【例【例7 7 判断题】企业开发阶段发生的支出应全部资本判断题】企业开发阶段发生的支出应全部资本化，计入无形资产成本。（化，计入无形资产成本。（ ）【答案】【答案】【解析】开发阶段的支出符合资本化条件的才【解析】开发阶段的支出符合资本化条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益。能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益。1 1、无形资产的摊销期限、无形资产的摊销期限2 2、无形资产的摊销方法、无形资产的摊销方法 使用寿命，通常按照以下顺序确定：使用寿命，通常按照以下顺序确定：1 1）有法律法规规定的，其使用寿命

17、通常不应超过法律）有法律法规规定的，其使用寿命通常不应超过法律法规规定期限。如商标权、专利权、著作权；法规规定期限。如商标权、专利权、著作权；2 2）无法律法规规定的，看合同是否有规定年限；）无法律法规规定的，看合同是否有规定年限；3 3）参照其他单位类似无形资产的使用寿命或综合各方）参照其他单位类似无形资产的使用寿命或综合各方面因素，合理确定；面因素，合理确定；4 4）上述三种情况都无法确定的，则界定为使用寿命不）上述三种情况都无法确定的，则界定为使用寿命不确定的无形资产。确定的无形资产。对于使用寿命能够合理确定的无形资产，应在其使对于使用寿命能够合理确定的无形资产，应在其使用寿命内按照一定

18、的方法合理摊销。用寿命内按照一定的方法合理摊销。企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命进行复核。无形资产的使用寿无形资产的使用寿命进行复核。无形资产的使用寿命与以前估计不同的，应当改变摊销期限，并按会命与以前估计不同的，应当改变摊销期限，并按会计估计变更进行处理。计估计变更进行处理。对于使用寿命不确定的无形资产，持有期间无需摊对于使用寿命不确定的无形资产，持有期间无需摊销，但必须在每期期末进行减值测试。销，但必须在每期期末进行减值测试。 无形资产的残值一般为零，但下列情况除外：无形资产的残值一般为零，但下列情况除外：（1 1）

19、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产；买该无形资产；（2 2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。 无形资产的摊销期自其可供使用（即其达到预定用途）时起至终止确认时止。注意：当月增加的无形资产当月开始摊销，当月减少的无形资产当月不摊销。在无形资产的使用寿命内系统地分摊其应摊销金额，存在多种方法。这些方法包括直线法、生产总量法等。（体现配比原则）摊销方法，应当能够反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地

20、运用于不同会计期间；无法可靠确定其预期实现方式的，应当采用直线法进行摊销。每年年度终了，对使用寿命、摊销方法复核。 使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产，应于每期期末按规应于每期期末按规定进行减值测试。定进行减值测试。提示：每期期末按规定进行减值测试的两种情况：提示：每期期末按规定进行减值测试的两种情况：一是使用寿命不确定的无形资产一是使用寿命不确定的无形资产二是商誉二是商誉【例【例88判断题】企业取得的无形资产，无论是否判断题】企业取得的无形资产，无论是否使用该项资产，均应自其可供使用时开始摊销至使用该项资产，均应自其可供使用时开始摊销至终止确认时停止摊销。（）终止确认时停止摊销

21、。（） 答案答案解析按准则规定，使用寿命有限的无形资产应解析按准则规定，使用寿命有限的无形资产应自其可供使用时开始摊销至终止确认时止。对于自其可供使用时开始摊销至终止确认时止。对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测试。试。会计分录会计分录：谁受益谁负担谁受益谁负担借：制造费用借：制造费用 管理费用管理费用 销售费用销售费用 其他业务成本等其他业务成本等 贷：累计摊销贷：累计摊销例题例题7-37-3 企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发企业让渡无形资产使用权形

22、成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本；税金计入业务成本；税金计入“营业税金及附加营业税金及附加”科目。科目。企业出租无形资产取得的收入企业出租无形资产取得的收入 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入应应缴缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费-应交营业税应交营业税出租的过程中，支付律师费、咨询费等费用。出租的过程中，支付律师费、咨询费等费用。 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存

23、款出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：出租无形资产的摊销，一般有以下几种方法：出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产借借: :其他业务成本其他业务成本 贷贷: :累计摊销累计摊销出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产借：其他业务成本借：其他业务成本 管理费用管理费用 制造费用制造费用 贷：累计摊销贷：累计摊销出租部分应承担的折旧出租部分应承担的折旧出租无形资产取得的收入所占比例不大，出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则按照重要性原则借：管理费用借：管理费用 制造费用制造费用 贷：累计摊

24、销贷：累计摊销例题例题7-47-4无形资产的无形资产的处置包括处置包括无形资产的无形资产的出售出售和和报废报废等。等。 1 1、无形资产的出售、无形资产的出售 2 2、无形资产的报废、无形资产的报废 无形资产的无形资产的出售出售是指将无形资产的所有权让渡给是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。有占用、使用、收益、处置的权利。 应当将取得的价款与该无形资产账面价值（成本应当将取得的价款与该无形资产账面价值（成本减去累计摊销和已计提的减值准备）的差额，确认减去累计摊销和已计提的减值准备）的

25、差额，确认为处置非流动资产的利得或损失，计入当期营业外为处置非流动资产的利得或损失，计入当期营业外收支。收支。借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产 应交税费应交税费- -营业营业税税账面账面价值价值倒挤倒挤平衡平衡营业外支出营业外支出营业外收入营业外收入销售价款销售价款例题例题7-57-5借：营业外支出借：营业外支出 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷：无形资产贷：无形资产账面账面价值价值问：出租无形资产与出售无形资产所交的营业税记问：出租无形资产与出售无形资产所交的营业税记 账有何区别？账有何区别？注意：

26、1.无形资产出租交的营业税计入“营业税金及附加” 2.处置无形资产的营业税不计入“营业税金及附加”，实际是冲减了营业外收入。1 1、无形资产的期末计价、无形资产的期末计价2 2、报表列示、报表列示（1 1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额（2 2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失 每年年末每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。金额进行估计。 可收回金额可收回金额应当根据无形资产的应当根据无形资产的公允价值减去公允价值减去处置费用后的净额处置费用

27、后的净额与与无形资产预计未来现金流量的无形资产预计未来现金流量的现值现值两者之间两者之间较高者较高者确定。确定。 无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的回金额低于其账面价值的借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销费用应当在未来期间作相应调整用应当在未来期间作相应调整。 无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。转回。( (与固定资产同与固定资产同)

28、)例题7-6【例9单选题】某企业出售一项3年前取得的专利权，该专利权取得时的成本为20万元，按10年摊销，出售时取得收入40万元，营业税税率为5%。不考虑城市维护建设税和教育费附加，则出售该项专利权时影响当期损益的金额为（ ）万元。A.24 B.26 C.15 D.16【答案】A【解析】出售该项专利权时影响当期损益的金额=40-20-（20103）-405%=24（万元）。（1 1）“无形资产无形资产”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“无形资产无形资产”项目反映全部无形资产的账面价值，项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资即以无形资产的原始价值扣

29、除累计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。产减值准备后的净额列示。（2 2）“研发支出研发支出”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“研发支出研发支出”项目反映全部处于开发阶段的无形项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照资产符合资本化条件的支出，可以按照“研发支研发支出出”科目的余额直接列示。科目的余额直接列示。7.2.1 7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得7.2.2 7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入7.2.3 7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量7.2.4 7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的

30、转换7.2.5 7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置7.2.6 7.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：者兼有而持有的房地产。主要包括： 已出租的建筑物已出租的建筑物 已出租的土地使用权已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的持有并准备增值后转让的(2007(2007年之前，在固定资产、无形资产里核算年之前，在固定资产、无形资产里核算) )注意：一定是非房地产公司。注意：一定是非房地产公司。【例【例11多选题】下列各项中，属于投资性房地产的多选

31、题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）有（）A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.B.待出租的建筑物待出租的建筑物 C.C.已出租的土地使用权已出租的土地使用权 D.D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答案答案ACAC选项选项B B，尚未出租，不正确；，尚未出租，不正确；选项选项DD，不属于企业自己持有的资产，不正确。，不属于企业自己持有的资产，不正确。 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量。行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量。 借：投资性房地产借：投资性房地

32、产成本成本 贷：银行存款、在建工程等贷：银行存款、在建工程等 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。无形资产的方法相同。 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费- -应交营业税应交营业税计量模式有两种：计量模式有两种： 成本模式成本模式 公允价值模式公允价值模式 一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。式，计量模式一经确定，不得随意变更。（不是太合理）（不是太合理）、后续

33、计量后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。并计提折旧或摊销。 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备。值测试，计提相应的减值准备。 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备【例2计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使

34、用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入写字楼租金收入400 000 采用公允价值模式计量，应当同时满足以下条件：采用公允价值模式计量，应

35、当同时满足以下条件：（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （所在的城市或郊区）（所在的城市或郊区）（2 2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。地产的公允价值做出科学合理的估计。设设“投资性房地产投资性房地产”科目，下设两个明细科目：科目，下设两个明细科目：为为“成本成本”、“公允价值变动公允价值变动”；( (类似交易性金融资产类似交易性金融资产P103)P103)

36、采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。设设“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目核算期末投资性房科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。地产公允价值变动的影响。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。提折旧或摊销。 资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益基础，对其账面价值进行调整，差额计入当期损益。 借：投资性房地产

37、借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 或作相反的会计分录或作相反的会计分录公允价值变动公允价值变动是一个利润表科目，表示未实现的收益是一个利润表科目，表示未实现的收益，等处置时才实现。不卖不实现，等处置时才实现。不卖不实现。注意：待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计注意：待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的产生的“公允价值变动损益公允价值变动损益”转入转入“其他业务成本其他业务成本”（类似交易性金融资产（类似交易性金融资产P104P104，最下面的分录），最下面的分录）取得租金收入时取得租金收入时 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其

38、他业务收入贷：其他业务收入【例【例33计算分析题】计算分析题】2 21010年年9 9月，甲公司与乙公司签订租赁月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为租赁期为1010年。年。2 21010年年1212月月1 1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为为80 000 00080 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得有活跃的房地产交易市场，而且

39、能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，结合周边市场信息在确定该投资性房地产的公允价值时，结合周边市场信息和自有房产的特点，和自有房产的特点，2 21010年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值日，该写字楼的公允价值为为84 000 00084 000 000元。元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：（1 1）2

40、 21010年年1212月月1 1日，甲公司出租写字楼日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼成本成本 80 000 000 80 000 000贷：固定资产贷：固定资产写字楼写字楼 80 000 000 80 000 000（2 2）2 21010年年1212月月3131日，按照公允价值调整其账面价日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼公允价值变动公允价值变动 4 000 000 4 000 000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益投资

41、性房地产投资性房地产 4 000 0004 000 000注意：资产增加注意：资产增加400400万元，利润增加万元，利润增加400400万元。万元。（1）要求规定：企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（不是太合理）（2）处理：将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配未分配利润），目的是变得那个年度不影响利润。借：投资性房地产成本（变

42、更日的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产 盈余公积（10%）或借记 利润分配未分配利润（90%），或借记 （目的是不让调整利润）【例【例4 4计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。用，并一直采用成本模式进行后续计量。2 21111年年1 1月月1 1日日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该

43、项投资性房地产从成本模式转换为公允的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 00090 000 000元，已计元，已计提折旧提折旧2 700 0002 700 000元，账面价值为元，账面价值为87 300 00087 300 000元。元。2 21111年年1 1月月1 1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为95 000 00095 000 000元。元。假设甲企业按净利润的假设甲企业按净利润的10%10%计提盈余公积。计提盈余公积。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。要求：根据上述资料

44、编制甲企业相关的账务处理。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产-写字楼写字楼-成本成本 95 000 00095 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 700 0002 700 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 90 000 000 90 000 000利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 930 0006 930 000盈余公积盈余公积 770 000770 000【例【例5 5单选题】（单选题】（20112011年考题）投资性房地产的后年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投

45、续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。下列财务报表项目产生影响的是（）。A.A.资本公积资本公积 B. B.营业外收入营业外收入C.C.未分配利润未分配利润D.D.投资收益投资收益 答案答案C C解析投资性房地产由成本模式转为公允价值模解析投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。面价值的差额应计入留存收益。1 1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性

46、房地产2 2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。地产进行的重新分类。1.1.非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日（转换日一定是租赁期开始日）开始日作为转换日（转换日一定是租赁期开始日）2.2.投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。（转换日一定是租赁期期结结束时做相关的转换处理。（转换日一定是租赁期期结束日）束日）

47、通常是固定资产、无形资产、房地产公司的存货等转换通常是固定资产、无形资产、房地产公司的存货等转换成投资性房地产成投资性房地产成本【例【例7 7计算分析题】大信公司计算分析题】大信公司20102010年年7 7月末将出月末将出租在外的厂房收回，租在外的厂房收回，8 8月月1 1日开始用于本企业的商日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至，截至20102010年年7 7月月3131日，账面价值为日，账面价值为37 650 37 650 00000

48、0元，其中，原价元，其中，原价50 000 00050 000 000元，累计已计提元，累计已计提折旧折旧12 350 00012 350 000元。元。要求：作出大信公司的会计处理。要求：作出大信公司的会计处理。大信公司大信公司20102010年年8 8月月1 1日的账务处理如下：日的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产50 000 00050 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧1 12 350 0002 350 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 000 00050 000 000累计折旧累计折旧12 350 00012 350 000【例【例8

49、8单选题】某企业的投资性房地产采用成本单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。计量模式。20102010年年1 1月月1 1日，该企业将一项投资日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为面余额为100100万元，已提折旧万元，已提折旧2020万元，已经计提万元，已经计提的减值准备为的减值准备为1010万元。该投资性房地产的公允价万元。该投资性房地产的公允价值为值为7575万元。转换日固定资产的账面价值为（万元。转换日固定资产的账面价值为（）万元。）万元。A.100A.100B.80B.80C.70C.70D.75D.7

50、5答案答案C C解析在成本模式下，将投资性房地产转为自用解析在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，计入房地产，计入“固定资产固定资产”科目的金额为科目的金额为100100万万元，但固定资产的账面价值为元，但固定资产的账面价值为7070万元。万元。【例【例9 9计算分析题】计算分析题】20102010年年1010月月1515日，甲企业因租赁期日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。行政管理。20102010年年1212月月1 1日，该写字楼正式开始自用，日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为

51、自用房地产，当日的公允价值相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为为48 000 00048 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为式计量，原账面价值为47 500 00047 500 000元，其中，成本为元，其中，成本为45 45 000 000000 000元，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值2 500 0002 500 000元。元。要求：作出甲公司的会计处理。要求：作出甲公司的会计处理。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 48 000 00048 000 000

52、贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼成本成本 45 000 00045 000 000 写字楼写字楼公允价值变动公允价值变动 2 500 0002 500 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 500 000500 000【例【例1010计算分析题】计算分析题】20102010年年6 6月，甲企业打算搬迁至新月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。将其出租，以赚取租金收入。20102010年年1010月，甲企业完成月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。了搬迁工作，原办公

53、楼停止自用。20102010年年1212月，甲企业月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为用，租赁期开始日为20112011年年1 1月月1 1日，租赁期限为日，租赁期限为3 3年。年。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设。假设20112011年

54、年1 1月月1 1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为350 000 350 000 000000元，其原价为元，其原价为500 000 000500 000 000元，已提折旧元，已提折旧142 500 142 500 000000元。元。要求：作出甲公司的会计处理要求：作出甲公司的会计处理。甲企业甲企业20112011年年1 1月月1 1日的账务处理如下：日的账务处理如下：当日的账面价值当日的账面价值500 000 000142 500 000500 000 000142 500 000357500 000357500 000（元），公允价值为（元），公允价值为350 000 000350 000 000元元，公允价值小于账面价值的差额，公允价值小于账面价值的差额7 500 0007 500 000元计入元计入公允价值变动损益。公允价值变动损益。借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼办公楼成本成本 350 000 000 350 000