物业承接查验

1、LOGO 物业承接查验物业承接查验 王寿轩王寿轩 1.1 物业承接查验概念（物业承接查验概念（P1） 物业承接查验制度是物业承接查验制度是物业管理条例物业管理条例（以（以下简称下简称条例条例）确定的七大基本制度之一，）确定的七大基本制度之一，条例条例第二十八条规定：第二十八条规定：“物业服务企业承接物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。行查验。” 2010年住房和城乡建设部印发的年住房和城乡建设部印发的物业承接查验办法物业承接查验办法（以下简称（以下简称办法办法）第）第二条规定二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承本办法

2、所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。活动。” 现阶段，我国实行物业承接查验制度具有现阶段，我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义：以下的现实意义： 1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，点验收，各方共同确认

3、交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。都具有重要的保障作用。 2. 实现物业承接查验制度，实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益主财权利益具有重要意义。具有重要意义。 3. 实行物业承接查验制度，实行物业承接查验制度，可以

4、弥补前期物业管可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。 而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。任。 物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质配置标准、外观质量和使用功能的再检验，量和使用功能的再检验，而非而非物

5、业共用部位、共物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。用设施设备的内在质量和安全性能的确认。 因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。同。 一是目的不同。一是目的不同。 工程竣工验收的目的工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格市场的资格；而物业承接查验的目的主要；而物业承接查验的目的主要在于分在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。以利于

6、业主使用和物业管理顺利进行。 二是参与的主体不同。二是参与的主体不同。 工程竣工验收是工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收位进行质量验收。而物业承接查验是。而物业承接查验是前期物业服前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。房地产行政主管部门监督下进行的。 三是对象不同。三是对象不同。 物业承接查验是物业承接查验是对物业共用部位、共用设施对物业共用部位、共用设施设备的接管查验设备的接管查验

7、。工程竣工验收是。工程竣工验收是对项目是否符对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。行全面检验。 1、物业承接查验的依据、物业承接查验的依据 物业承接查验的依据分为物业承接查验的依据分为法律依据和合法律依据和合同依据同依据。 其中法律、法规依据主要是其中法律、法规依据主要是物权法物权法、合同法合同法、物业管理条例物业管理条例和和物业物业承接查验办法承接查验办法等。等。 合同依据主要是合同依据主要是房屋买卖合同房屋买卖合同、前期物业服务合同前期物业服务合同和和物业服务合同物业服务合同等。等。2、物业承接查验的原则、物业承接查验的

8、原则 办法办法第三条第三条“物业承接查验物业承接查验应当遵循诚实信用、客观应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。” （1） 坚持诚实信用原则。坚持诚实信用原则。即：加强即：加强对建设单位的规范和对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实诚实信用信用”。具体要求是：具体要求是： 1）要求建设单位应当按）要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、的约定，移交权属明确、资料完整、质量

9、合格、功能齐备、配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能配套齐全的物业，确保满足物业的使用功能。 2）办法办法规定建设单位应当在现场查验规定建设单位应当在现场查验20日前，向物日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料。业服务企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的，未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。的具体时限。 3）要求建设单位）要求建设单位应当及时解决现场查验中发现应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题，

10、并组织物业服务企业符合约定或者规定的问题，并组织物业服务企业复验；复验；应当应当在物业承接查验协议签订后在物业承接查验协议签订后10日内办日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 4）办法办法规定建设单位规定建设单位不得凭借关联关系滥不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；益；不得以不得以物业交付期满为由，要求物业服务企

11、物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。业承接不符合交用条件或未经查验的物业。 （2） 坚持坚持“客观公正客观公正”原则。即：物业服务企业在物业原则。即：物业服务企业在物业承接查验中切实做到承接查验中切实做到“客观公正客观公正”。因此物业服务企业应因此物业服务企业应当做到：当做到： 1）对于建设单位移交的资料，）对于建设单位移交的资料，办法办法提示物业服务企提示物业服务企业业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理

12、好共用设施设备用设施设备。 2）对于现场查验的方法，）对于现场查验的方法，办法办法指导物业服务企业综指导物业服务企业综合运用合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能能。 3）对现场查验和交接工作，）对现场查验和交接工作，办法办法要求物业要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。交接记录应当包括的具体内容。 4）对于现场查验发现的问题，）对于现场查验发现的问题，办法

13、办法指导指导物物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善。知建设单位，以促使尽快解决完善。 （3） 坚持做到坚持做到“权责分明权责分明”的原则。即的原则。即“加强加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明权责分明”。 1）为督促建设单位履行物业承接查验义务，）为督促建设单位履行物业承接查验义务，办法办

14、法明明确规定了建设单位的三项法律责任：确规定了建设单位的三项法律责任： A、物业交接后，、物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；的法律责任； B、物业交接后，、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经

15、济损失的，建设单位应当承担赔偿责任；经济损失的，建设单位应当承担赔偿责任； C、建设单位应当、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。 2）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，）同样，为督促物业服务企业履行物业承接查验的义务，办法办法也明确规定了物业服务企业的三项法律责任：也明确规定了物业服务企业的三项法律责任： A、自物业交接之日起，物业服务企业应当、自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确

16、物业服务合同约定的、法律法规规定的、以及行业规范确定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使定的维修、养护和管理的义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任； B、物业服务企业应当、物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保存；录建立档案并妥善保存； C、物业服务企业、物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应

17、的赔偿责任。业应当承担相应的赔偿责任。 （4） 始终坚持始终坚持“保护业主物权保护业主物权”原则，最原则，最大限度的保护业主的共有物权利益。大限度的保护业主的共有物权利益。 这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的这就要求物业的建设单位和物业服务企业在物业的承接查验中严格做到：承接查验中严格做到： 1）鼓励物业服务企业通过）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理分户验收和竣工验收活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件。的建议，为实施物业管理创造有利条件。 2）建设单位与物业买受人

18、）建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。标准。 3）建设单位制定的）建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定的事项作出约定。 4）建设单位应当）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配定，移交权属明确、资料完整、质量合

19、格、功能齐备、配套齐全的物业。套齐全的物业。 5）建设单位和物业服务企业应当）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情将物业承接查验备案情况书面告知业主。况书面告知业主。 6）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。物业承接查验过程和结果可以公证。 1. 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：法律主体： 交验方：物业的建设单位交验方：物业的建设单位 接管

20、方：物业服务企业接管方：物业服务企业 2. 物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施物业管理机构更迭时物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：设备承接查验的法律主体： 业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体：业承接查验的法律主体： 交验方：业主或业主委员会交验方：业主或业主委员会 接管方：新选聘的物业服务企业接管方：新选聘的物业服务企业 物业服务企业应当物业服务企业应当对下列物业共用部位、对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：、共用部位：一般包括建筑物的基础、承一

21、般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；备等； 3、共用设施：、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱

22、、宣传栏、路灯、排水沟、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。圾转运设施以及物业服务用房等。 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 1、建设工程竣工验收合格，建设工程竣工验收合格，取得规划、消取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许防、环保等主管部门出具的认可或者准

23、许使用文件，使用文件，并经建设行政主管部门备案；并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等公共照明、有线电视等市政公用设施设备市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；供热已安装独立计量表具； 。 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；公共服务设施已按规划设计要求建成； 4、道路、绿地和物业服务用房等、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施公共配

24、套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用共用设施设备取得使用合格证书；合格证书； 6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；齐全； 7、法律、法规规定的其他条件、法律、法规规定的其他条件 物业承接查验按照下列程序进行：物业承接查验按照下列程序进行： 1. 确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案； 2. 移交有关图纸资料；移交有关图纸资料； 3. 查验物业共

25、用部位、共用设施设备；查验物业共用部位、共用设施设备； 4. 解决查验发现的问题；解决查验发现的问题； 5. 确认现场查验结果，签订物业承接查验协议；确认现场查验结果，签订物业承接查验协议； 6. 办理物业交接手续。办理物业交接手续。 现场查验的方法。现场查验的方法。 现场查验应当综合运用现场查验应当综合运用核对、观察、使用、核对、观察、使用、检测和试验检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成记录，现场查验应当形成记录，查验记录包括：查验记录包括：查验时查验时间、

26、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论修复情况以及查验结论等内容。查验记录应当等内容。查验记录应当由由建设单位和物业服务企业参加查验的人员在现场建设单位和物业服务企业参加查验的人员在现场签字确认。签字确认。 物业服务企业应当物业服务企业应当将承接查验有关的文件、将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管资料和记录建立档案并妥善保管。 物业承接查验档案属于全体业主所有物业承接查验档案属于全体业主所有。前。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务企

27、业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起前期物业服务合同终止之日起10日内，日内，向向业主委员会移交物业承接查验档案。业主委员会移交物业承接查验档案。 自物业交接之日起，自物业交接之日起，物业服务企业应当全物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。的责任。 物业交接后，物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影发现隐蔽工

28、程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位应当依法承担赔偿责任。 建设单位应当建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。任。 建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。由双方约定。 物业交接

29、后，物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业服务企业物业服务企业擅自承接未经查验的物业，擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。应的赔偿责任。 物业服务企业物业服务企业未按未按办法办法

30、履行承接查验履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。通报。 物业承接查验中发生的争议，可以物业承接查验中发生的争议，可以申请物申请物业所在地房地产行政主管部门调解业所在地房地产行政主管部门调解，也可，也可以以委托有关行业协会调解委托有关行业协会调解。物业承接查验。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决可以通过仲裁或者诉讼等其

31、他方法解决。 2.1 物业承接查验应具备的条件物业承接查验应具备的条件 实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件：实行承接查验的新建物业，应当具备以下条件： 1. 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；经建设行政主管部门备案； 2. 供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立要求建成，

32、供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；计量表具； 3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等区服务等公共服务设施按规划设计要求建成；公共服务设施按规划设计要求建成； 4. 道路、绿地和物业服务用房等道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求；规划设计建成，并满足使用功能要求； 5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合共用设施设备取得使用合格证书；格证书； 6. 物业使用、维护和管理的物业使

33、用、维护和管理的相关技术资料完整齐相关技术资料完整齐全；全； 7. 法律、法规规定和合同约定的其他条件。法律、法规规定和合同约定的其他条件。 实施物业承接查验，主要依据下列文件：实施物业承接查验，主要依据下列文件： 1.物业管理条例物业管理条例； 2.物业承接查验办法物业承接查验办法； 3. 物业买卖合同；物业买卖合同； 4. 临时管理规约；临时管理规约； 5. 前期物业服务合同；前期物业服务合同； 6. 物业规划设计方案；物业规划设计方案； 7. 建设单位移交的图纸资料；建设单位移交的图纸资料； 8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范。建设工程质量法规、政策、标准和规范。 物业承接查验应按

34、照下列程序进行：物业承接查验应按照下列程序进行： 确定物业承接查验方案确定物业承接查验方案移交有关移交有关图纸资料图纸资料查验物业共用部位、共用设查验物业共用部位、共用设施设备施设备解决查验发现的问题解决查验发现的问题确认确认现场查验结果现场查验结果签订物业承接查验协签订物业承接查验协议议办理物业交接手续。办理物业交接手续。 2.4.1 确定物业承接查验方案的程序确定物业承接查验方案的程序 办法办法规定新建物业的规定新建物业的建设单位应当在物业交建设单位应当在物业交付使用付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作共用部位

35、、共用设施设备的承接查验工作。而在。而在现场查验现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料移交规定的物业资料。 因此，建设单位就应在物业交付使用前至少因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日日根据国家有关规定根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。 物业服务企

36、业接到建设单位的书面通知后，物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，查验应具备的条件的相关文件，即：即： 1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；保认可及准许使用文件的备案文件； 2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件；供用合同与计量表具的相关文件； 3. 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；文件； 4. 电梯、二次供水、高压供电、

37、消防设施、压力电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；格证书； 5. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；全； 6. 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；业管理必须的文件； 7. 物业竣工图纸及竣工资料。物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。共同制定物业承接查验方案。 2.4.2 物业承接查验方案的

38、内容物业承接查验方案的内容 以上条件具备后，物业服务企业应及时作以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，承接查验依据文件的约定，就物业共用部就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。形成物业承接查验方案。其内容包括：其内容包括： 1. 组建物业承接查验小组组建物业承接查验小组 由由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括

39、土建与安装专业）及管理人员组成物人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验物业承接查验小组及职责见表小组及职

40、责见表21。序号序号职务职务 岗位职责岗位职责 1组长组长负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务的处理等全部事务 2副组长副组长负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程 3副组长副组长负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员

41、进行设施设备使用的专业培训，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责面负责 4物业管理物业管理的建筑、的建筑、安装工程安装工程师师负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备用、维护和管理物业共用设施设备 5物业管理物业管理的水、电的

42、水、电技术个人技术个人在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种设备 6记录员、记录员、数人数人负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集负责填写各项现场查验记录。并保存完好，以便收集归档归档 2. 列出各专业工程实施查验的技术依据，列出各专业工程实施查验的技术依据，主要包主要包括：（括：（CP7） （1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工）物业项目设计文件引用的建筑与

43、安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；工程的国家、行业和地方标准与规范； （2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；清单； （3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；用说明书； （4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；设施设备的配置标准； （5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。（实用手册）。 3. 确定物业现场查验的内容（确定物业现场查验的内容（CP7） （1）物业资料的查验与移交）物业资

44、料的查验与移交 现场查验现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。主要包括：规定的物业资料。主要包括： 1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；资料； 3）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；用文件； 4）物业质量保修文件和物业使用说明

45、文件；）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5）承接查验所必须的其他资料。承接查验所必须的其他资料。 （2）物业共用部位、共用设施设备的现场查验）物业共用部位、共用设施设备的现场查验 新建物业的现场查验时，物业服务企业应当新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：查和验收： 1）共用部位：）共用部位：一般包括建筑物的基础、柱、梁、一般包括建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；道、扶手、护栏、电

46、梯井道、架空层及设备间等； 2）共用设施：）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等；圾转运设施以及物业服务用房等； 3）共用设备：）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施

47、、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。备等。 （3）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机）物业管理中的有关合同、共用设备的专用工具和机配件等配件等 建设单位应当建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查但其能源供用合同应进行查验和移交。验和

48、移交。 物业服务企业进行物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，功能，而对物业共用部位、共用设施设备的而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。 因此，物业承接查验小组就应该因此，物业承接查验小组就应该根据根据办法办法的规定的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。目和内容。 4. 拟

49、定物业共用部位、共用设施设备现场查验方拟定物业共用部位、共用设施设备现场查验方案，案，主要包括：查验项目、内容、标准、方法、主要包括：查验项目、内容、标准、方法、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、时间与进度、问题的收集与处理、工具与器材、参加人员、记录人、负责人等。参加人员、记录人、负责人等。 编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表编制物业设施设备现场查验计划与进度。参见表22。序号序号计划时间计划时间查验项目查验项目 查验内容查验内容检查人检查人记录人记录人负责人负责人编制：编制： 日期：日期： 审核：审核： 确认：确认： 5. 物业承接查验物资准备，（物业承接查验物资准备，（C

50、P8） 包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。工具、防护用品、记录表格等。 （1）验收文件的收集，查验人员查验前的培训；验收文件的收集，查验人员查验前的培训； （2）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；序号序号 资料名称资料名称 编码编

51、码 册数册数 备注备注交方交方签字（盖章）签字（盖章） 日期：日期：接方接方签字（盖章）签字（盖章） 日期：日期： 表表35 变配电房现场查验记录表变配电房现场查验记录表物业项目：_ 查验日期：_ 编号：_建设单位：_ 参加人员：_物业服务企业：_ 参加人员：_序号查验项目 查验情况 备注1配电机房的位置及面积2机房结构与内部装饰3机房大门的防鼠板4灭火器的规格、数量5灯具的规格、数量及照度6应急灯数量、供电时间7房内插座数量8机械通风设备9温湿度计的配置10设备房的消防直通电话11高低压模拟屏的配置12变配电机房的防水门坎；13高压测试工具的配置14开关操作手柄等专用工具15地面绝缘胶垫的铺

52、设16变压器的防护情况17明装接地干线及接地电阻18高压环网柜上锁及钥匙19电气设备底座的接地情况20电缆沟及夹层的情况其他：记录人： 时间： 审核人： 表313 干式变压器现场查验记录表干式变压器现场查验记录表 物业项目：_ 查验日期：_ 编号： 建设单位：_ 参加人员：_ 物业服务企业：_ 参加人员：_ 序号 查验项目 查验情况 备注 1文件资料 2铭牌参数 3外观质量 4风机装置 5温度控制器的巡显 6风机的启停控制 7超温报警功能 8故障报警功能 9防护装置 10交接试验记录 11启动试验情况 其他： 记录人： 时间： 审核人： 表表46 电梯机房设备现场查验记录表电梯机房设备现场查验

53、记录表物业项目：_ 查验日期：_ 电梯编号： 建设单位：_ 参加人员：_物业服务企业：_ 参加人员：_序号查验项目 查验情况 备注1电气元件标志与导线编号2导体的绝缘电阻3线管、线槽的敷设4供电电源的设置5供电电源的控制范围续表序号查验项目 查验情况 备注6曳引机的润滑7制动器的间隙8紧急操作装置的使用说明9松闸扳手及盘车手轮10曳引机、限速器的颜色11钢丝绳上的平层标识12限速器的标牌13限速器调节部位的封记14限速器的电气开关15限速器的动作校验16接地系统的类型及质量17电气外壳与地线的电阻值18随线中保护地线的根数其他：记录人： 时间： 审核人：序号序号设备名称设备名称查验内容查验内容

54、配置标准配置标准查验结果查验结果存在问题存在问题备注备注 1数量数量位置位置外观质量外观质量使用效果使用效果检测数据检测数据试验结果试验结果 2数量数量位置位置查验人：查验人： 记录人：记录人： 负责人：负责人：序号序号 问题项目与内容问题项目与内容 解决时限与标准解决时限与标准物业服务企业：签字（盖章）物业服务企业：签字（盖章） 日期：日期：建设单位：签字（盖章）建设单位：签字（盖章） 日期：日期：复验结果：复验结果： 签字（盖章）签字（盖章） 日期：日期：备注：备注：序号序号 问题项目与内容问题项目与内容 解决方案解决方案建设单位：建设单位：签字（盖章）：签字（盖章）： 日期：日期：物业服

55、务企业：物业服务企业：签字（盖章）：签字（盖章）： 日期：日期：备注：备注：序号序号 移交内容移交内容 移交方式移交方式交方交方签字（盖章）：签字（盖章）： 日期：日期：接方接方签字（盖章）：签字（盖章）： 日期：日期： 物业共用部位、共用设施设备现场查验物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：应当向物业服务企业移交下列资料： 1. 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2. 共用设施设备清单及其安装、

56、使用和维护保养等技术资共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；料； 3. 供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；通信、有线电视等准许使用文件； 4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5. 房屋、共用设施设备清单；房屋、共用设施设备清单； 6. 承接查验所必需的其他资料，（如物业产权资料、客户承接查验所必需的其他资料，（如物业产权资料、客户资料、保修资料等）。资料、保修资料等）。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交未能全部移交前款所列资料的

57、，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。明文件。 双方应按照规定进行物业资料的查验，查验结果填入表双方应按照规定进行物业资料的查验，查验结果填入表2 3，即，即物业资料查验移交表物业资料查验移交表，完成物业资料的查验，完成物业资料的查验移交工作。移交工作。 表表23 物业资料查验移交表物业资料查验移交表 物业项目：_ 移

58、交日期：_年_月_日 编号：_ 序号 资料名称 编码册数 备注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 交方 签字（盖章）： 日期： 接方 签字（盖章）： 日期： 物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查验的工程技术人员应验的工程技术人员应全面阅读物业清单、物业竣全面阅读物业清单、物业竣工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业系统设

59、施设备现场查验记录表系统设施设备现场查验记录表和和物业设施物业设施设备现场查验汇总表设备现场查验汇总表的配置标准一栏中，为现的配置标准一栏中，为现场查验做充分准备。场查验做充分准备。 物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理分类建档，永久保存，认真管理。 1. 现场查验的方法现场查验的方法 物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用用核对、观察、使用、检测和试验核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的查验物业共用部位、共用设施设备的配置

60、标准、配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做。具体做法是：法是： （1）核对。）核对。应根据应根据合同约定和规划设计批准文合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。同约定的配置要求。 （2）观察。）观察。主要是双方人