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1、资产评估复习题资产评估复习题 要点：（1）评估对象的内涵不同。（2）评估结果不同（3）评估目的不同 14、简述影响房地产价格的因素 要点：房地产价格的影响因素多且复杂，但按照它们与被估房地产的关系，这些因素可分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一、一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响，从而成为影响房地产价格的基本因素。一般因素主要包括（1）社会因素。（2）经济因素。（3）政策因素。二、区域因素是指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对房地产价格水平的影响因素。三、个别因素是指房地产的个别特性对房地产个别价

2、格的影响因素，它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据。它包括土地个别因素和建筑物个别因素两个方面。15、简述房地产评估剩余法的基本思路及适用范围。要点：剩余法又叫假设开发法，其基本技术思路是在求取待开发房地产价格时，将待开发房地产的预期开放后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常开发利润，以倒推算出的剩余价值作为待估房地产价格。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期工程费、建安工程费、设计费、管理费、销售费、资金成本等。其公式为：待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-资金成本-开发商合理利润-正常税收 也可表述为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息

3、-税费-利润 剩余法主要适用于：待开发土地的价格评估；待坼迁改造土地的价值评估（这时的建筑费包括坼迁费）；未开发完工的房地产 三、 计算题 1、 被评估设备购建于20_5年，帐面原值100000元，2021年和20_年分别进行了两次技术技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为5000元和20_元，20_年对该设备进行评估，假设从20_5年至20_年每年的价格上升率为10，该设备的尚可使用年限为10年。试估测其成新率。答案：（1）调整计算现时成本。20_5年：100000×（1 10）10次方=100000_2.60=260000(元) 2021年: 5000×

4、(1 10)5次方=5000×1.61=8050(元) 20_年:20_×(1 10)2次方=20_×1.21=2420(元) 合计 270470(元); (2)加权更新成本=260000×10 8050×5 2420×2=2645090(元); (3)加权投资年限=2645090/2704709.78（年）； （4）成新率=10/（9.78 10）=50.56.2.待估建筑物为砖混结构单层住宅,宅基地300平方米,建筑面积20_平方米,月租金3000元,土地还原率为7,建筑物还原率为8,评估时,建筑物的剩余使用年限为25年,取得租金

5、收入的年损失准备费为7600元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元,试用残余法估测建筑物的价值.答案:(1)计算房地合一状态下的总收入: 年总收入=3000×12 =36000(元) (2)年总费用=7600(元) (3)年总收益=36000-7600=28400(元) (4)计算土地收益 土地收益=1000×300×7=21000(元) (5)计算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400(元) (6)建筑物折旧率=1/25×100=4 (7)建筑物价格=7400÷(8 4)×1-1/(1 12

6、)25次方 =58040(元).3 被评估企业拥有D公司共90万元的非上市普通股股票，从已持有期看，每年股利分派相当于票面价格的10左右，并且明年仍将维持这个水平。评估人员调查了解到：D公司打算今后在所实现利润中拿出20用于扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润率保持在15的水平上，折现率定为12，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的D公司股票。答案：（1）下一年股利额:90万元×10=9(万元) (2)股利增长比率=20×15=3 （ 3）股票价格=9万元/（12-3）=100万元 4、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账

7、面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析p 确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间50 400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25，假定折现率为10）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。答案：资产的重置成本=4800000元 资产已使用年限=20&

8、#215;（50400÷57600）×100=20×0.875×100=17.5（年） 资产实体有形损耗率=17.5÷(17.58)×100=68.63 资产的功能性贬值=30000×（125)×（P/A，10，8）=30000×0.75×5.3349=120_35（元） 资产评估价值=4800000×（168.63)120_35=4800000×0.3137120_35=1385725（元） 5、评估生产线，其年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受到政策调整因素影响

9、，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25）。答案：（1）经济性贬值率=1（6000/10000）0.6×100=26.40 （2）经济性贬值额=100×10000×（125）×（P/A，10，3）=750000×2.4869=1865175（元） 6、评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已

10、不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求：（1）估测该机组的现时全新价格；（2）确定该机组的成新率。（3）确定设备的评估值。答案：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30×（120）=24（万元） （2）该机组的成新率=8÷(58) ×100=61.54 （3）设备的评估值=24×61.54=14.77（万元） 7、有一宗待开发建筑用地，面积为1 000m2，使用期限为50年，容积

11、率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m2，专业费用为建筑费用的10，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日2元/ m2，管理费用为年租金的2，维修费用为建筑费用的1.5，保险费用为建筑费用的0.2，税金为年租金的17.5，贷款利率为6，房地产综合还原利率为7，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20，试评估该宗地地价。答案：（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元） （2）年总费用：3650000×23500×5000×

12、;（1.50.2）3650000×17.5=1009250（元） （3）年纯收益：36500001009250=2640750（元） （4）房地产总价：2640750/7×11/(17)502=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500×（110）×5000=19250000（元） （6）利息：地价× (16)2119250000× (16)1 = 0.1236 ×地价1155000 （7）开发商利润：（地价19250000）×20=0.2×地价3850000 （8）地价=房地产总价建筑费

13、用专业费用利息利润=36258750192500000.1236 ×地价11550000.2×地价3850000 地价=9069016（元）8、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对企业历史经营状况的分析p 及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：（1）预计该企业第一年的收益额为20_万元，以后每年的收益额比上年增长10，自第_年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上； （2）社会平均收益率为12，国库券利率为8，被评估企业所在行业风险系数为1.5； （3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：（1）确定该企业整体资产评估值。（2）企

14、业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？ 答案：（1）企业未来5年的预期收益额分别为：第1年：20_万元第2年：20_×（110）=220（万元） 第3年：220×（110）=242（万元） 第4年：242×（110）=266.2（万元） 第5年：266.2×（110）=292.82（万元） （2）折现率=8（128）×1.5=14 （3）整体评估值=20_×(114)-1220×(114)-2242×(114)-3266.2×(114)-4292.82×(114)-5300&#

15、247;14×(114)-5 =1930.79（万元） 或前5年收益现值=20_×(114)-1220×(114)-2242×(114)-3266.2×(114)-4292.82×(114)-5=817.79（万元）第_年后的永续收益现值=300÷14×(114)-5=1113（万元）评估值=817.791113=1930.79（万元）（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企业的商誉处理。9、某被评估企业，基本情况如下：（1）该企业未来5年预期利润总额分别为100万元、110万

16、元、120万元、120万元、130万元，从第_年开始，利润总额将在第5年的基础上，每年比前一年度增长2。（2）该企业使用的所得税税率为25。（3）据查，评估基准日社会平均收益率为9，无风险报酬率为4，被评估企业所在行业的基准收益率为9，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率（b）为1.2。（4）被评估企业生产经营比较平稳，将长期经营下去。试评估该企业的净资产价值。答案：企业所在行业风险报酬率 （94）×1.2=6 企业资本化率=46=10 企业净资产价值：=1098（万元） 10、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安

17、置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9，两年期贷款利率为10，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10，土地所有权收益为土地成本的10，试估算该地产的市场价值。答案：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷66775元平方米 其他费用：30000÷66745元平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000150元平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米 （2）计算利息：第一期利息：270×34×10×2×0.520.25（元） 第二期利息：270×14×9