万科集团成本控制要点应用指南

1、成本控制要点应用指南编者按我们将公司成本控制 专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说 明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。第二：成本控制的详细方法已体 现在相应的规范里，我们以控制什么 What、怎样控制 How和谁来控制 Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在 实践中不断完善。希望它能在工作中 为大家带来便利。总部人事部培训基地、 2000、61目 录第一 项 .立项成本控制要点 应用指南第二 项 .规划环节成本控制要点 应用指南第三 项 .招投 标环节

2、 成本控制要点 应用指南第四 项 .施工 环节成本控制要点 应用指南第五 项 .材料及 设备采购环节 成本控制要点 应用指南第六 项 .销售环节成本控制要点 应用指南第七 项 .工程 预决算环节 成本控制要点 应用指南第八 项 .期间费 用的成本控制要点应用指南第九 项 .物业管理成本控制要点应用指南附件 .北京公司 规范化管理系列文件目录2立项成本控制要点 应用指南立项环节的成本控制根据 项目开发方式的不同而有所区 别。该环节 由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家 规定范围内最大限度地控制企 业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任

3、 务由项目部来承担。第一项控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、新征土地开发形2、买断项目式3、合作开发征地费用拆迁安置 费用大市政 费用规划条件买断内容付款总额付款时间三通或七通一平的标准手续风险合作方式分成比例交房时间交房标准付款 总额付款时间少交或晚交，力争减免房产确权后办理拆迁安置费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关 规定办理满足公司利益最大化，合理提高容 积率，降低土地成本明确 买断内容明 细为公司争取最大利益周期 长、次数多明确 验收标准明 细与项目付款 时间 直接挂钩。符合集 团要求，有利于北京公司；双赢原则；尽可能地延后交房，不低于合同中交房 标准选择 有利于

4、公司利益的方式项目部 负责项目部负责工程部、设计 部和 审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。项目部、设计 部负责项目部 负责项目部负责项目部 负责工程部、项 目部负责项目部负责项目部 负责项目部负责工程部 负责项目部负责项目部负责项目部 负责详见项目立项成本控制要点 说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。详见项目立项成本控制要点 说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及 买断方式的成本构成详见项目立项成本控制要点 说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开 发的成本构成3规划环节成本控制要点应用指南第二项规划环节的成本控制所占 权重最大，具有 “一锤定音”的地位和作用：在规划

5、环节进行成本控制是 实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后 变动带来的成本。所以该环节 控制要点和控制内容相当复 杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计 部和各类评审委员会在该环节承担主要的 职能。控制要点控制什么（1）可行性规划设计1、 规划方案（2）方案评审（3）设计 成果（1）设计 方案2、报批设计（2）报批控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件市场信息搜集和分析市政状况信息分析设计 部负责 ，项目、暂缺相 应可操作参规划要点确立审算、销 售部配合 考文件，以下同可行性研究 设计 任务书可行性 设计变 更组成可行性 规划评审 委由项目、设计、工员会，对方案 进行评审、确

6、程、审算、财务、销定。售等各部 门组成评未通过的方案 进入可行性审委员会，总经理设计变 更环节，再重新评审。负责对可行性 规划设计根据设计 部负责 ，工程实际 情况进行细节调 整部配合设备选 型方案提前确定审算部负责 ，设计根据提交的 设计成果 进行投资估算部配合根据 项目前期运 营的情设计 部负责 ，项目况和市 场分析制 订设计 任部、销售部协作务书方案设计招投标设计部方案 设计评审招投标评审委员会注意市政 设计项目部负责 ，设计注意相关法 规，完善自身部配合报批规范性，材料完整怎么控制谁来控制备查文件43、扩初设计4、桩基设计（1）扩初设计要求（2）成本概算（3）扩初设计图（1）地质勘察（

7、2）设计 方案评审（3）桩基施工 图、1、 施工图设计 要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案和 设备选型、实体研究、环境方案等因素 对总成本作出概算制订经营指导书根据 扩初设计 要求招 标专家评审内部 评审设计调 整搜集权威地质资料自己专业人员勘察桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和 桩基结构评审设计调 整根据 销售包装 设计、桩 基设计、功能设计 及配套 设施等因素，在 扩初图基础上确立施工 图设计 要求建安施工 图中结构造价、建筑造价和 环境设施费等设计部负责 ，知会各部门设计部与工程部 负责审算部负责招投标评审 委员会设计部负责设计部负责 ，工程部协助设

8、计部和工程部 负责，其他部门协 助5、施工图设计、2、 报建、3、 报施图、4、 审图、5、 施工配合、6、 面积测 算6、销售包装设计、1、 方案设计 要求7、装修方案设、2、 材料设备选 型成计本方案、3、 招投标约占总造价 70%的部分属于设计 方可控部分， 应严格审核。政府部 门报 批费，按政府有关政策交 纳。互审互签，明确修改意 见，设计 洽商设计图纸测 算与实际施工时检验 相结合结合营销费 用控制施工招投 标根据 扩初设计图、经营 指导书和实体研究的 结果确定方案 设计要求市场信息调研根据设计要求确定装修材料和 设备制订装修设计 目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析制订设计 任务

9、书评审项目部设计部负责 ，工程协助，知会销售部设计部负责 ，工程部协助设计部负责，销售部协助设计部负责参见深圳公司文件设计部负责，销售部协助招投标评审 委员会控制要点控制什么8、功能设计（1）小区建筑物功能的怎么控制谁来控制备查文件市场调研销售部负责59、设计变更10、材料设备其他费用经济评 估（2）市政配套方案（3）环境方案 设计（4）智能化设计（5）销售承诺（1）设计调 整费用（2）设计变 更洽商（1）选型（2）方案确定时间（3）采购物业管理完善 费有针对性扩充建筑物功能市政状况 调研争取政府有利条件根据投 资估算和 报批标准确立 环境设计方案目 标成本 总额招投标市场现状分析，智能化必要

10、性分析智能化内容控制招投 标，寻找外部合作，争取双 赢保持各部 门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性严格按照 设计变 更洽商流程进行在扩初图确定前确定材料设备 ，使设计 在图纸阶 段就考虑了材料 设备的安装招投 标限额设计设计部负责 ，销售、工程部协助项目部负责设计部负责，项目部协助招投标评审 委员会销售部负责招投标小组组织 ，总经理负责设计部负责 ，工程部协助设计部负责，工程、详见工程现场销售部协助变更管理规范设计部负责 ，工程部协助招投标评审 委员会详见设备材料采购规范审算部6招投标环节成本控制要点 应用指南第三项招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销 售等多个部

11、门的实际运作，在程序上没有太多 变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这 个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点1、投标单位的选择控制什么怎么控制建立承建商、工程监理、材料及 设备 供货商名册及资料库。（1）资质从公司 认可名册中的承（2）管理水平建商、供货商、监 理公司中（3）技术力量选择投标单位。（4）历史记录主办部门推荐五家投 标（5）资金实力单位报招投标工作组。（6）合作经历招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管 领导谁来控制工程部 负责工程监理招投 标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责

12、材料设备招投 标合同。销售部 负责营销、包装招投 标合同。招投标评审 委员会审核主管领导批准。参考文件详见招投标管理规范第 8 条至 15 条和招投标管理程序详见招投标管理规范第 8 条至 15 条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（ 1）工期；（ 2）工程造价或取费标准；（ 3）质量要求；（4）付款方式；主办部门起草、制定招投标标准文本（5）招标范围；（ 6）结算方式；（ 7）验收标准；（ 8）投标注意事项；（ 9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章） ；（ 10）接标时间；（ 11）开标时间；（ 12）定标方法；（13）投标单位补充意见；招投标工作 组审核（

13、 14）标准合同条文；（ 15）图纸、其他要求等。1、工程部负责 工程监理招投 标合同；2、设计 部负责设计、 详见招投 标管环境、装修招投标理规范第 6 条、合同。第16条至 203、审算部 负责 材料条、和 招投标管设备招投 标合同。理程序4、销售部 负责营销、包装招投 标合同。详见招投标管招投标评审 委员会理规范第 6 条、审核；第16条至 20主管领导 批准；条、和 招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件73、评标和定标优先顺序1、技术 部门负责 技详见招投标管术评标1、技术评标2、审算部负责经济理规范第 21条(1)技术性评标和定标2、经济评标标书的评标至 33条、和

14、招3、合作经历3、财务 部负责审 核投标管理程序(2)经济 性评标定标广告包装 费招投标评审 委员会详见招投标管综合审核投 标单位；评定理规范第 21条审核、评定。中标单位至 33条、和招主管领导 批准投标管理程序8施工环节成本控制要点 应用指南施工环节的成本控制主要 应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变 化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要 对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必 须的。这一阶段进行成本控制 时要注意各部门的及时沟通和良好合作。第四项控制要点控制什么（1）变更评估1、设计变更环节（2）变更的审

15、核签认怎么控制项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。设计变更通知单。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。谁来控制审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。经办部门？发生变更项目的负责人经办部门参考文件详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？详见工程

16、现场签证管理规范第二条、第十三条。详见工程现场签证管理规范第 5 到第 8 条。详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。（3）变更的审批（1）签证的必要性施工现场签证（2）签证的时限主管总经理审批后方可进主管总经理行变更。现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门（设计部现场签证确需发生，应或工程部）坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范第十三条。详见工程现场签证管理规范第十条。9控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（1）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程

17、部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（续） 2、施工现场签证3、审图4、总分包配合费（ 2）签证的审批（ 3）签证的反馈（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图 会审（4）各专业技术图纸会审（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定（1）选型施工洽商通知单必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把 图纸中的问题修改完。通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围

18、而增加工程成本。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。发生变更项目的负责人主管总经理资料工程师甲方技 术负责 人甲方代表设计部详见工程现场签证管理规范第 5 到第 8 条。详见工程现场签证管理规范第十四条。详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。详见施工环节成本控制要点三、“审图”详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。限时编制材料计划。材料计划签认。要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。审算部组织工程部参加甲方代表经办 部门主要解决的是材料供 应对施工 环节成本的影响，详见施工环节

19、成本控制要点五、 “材料供 应 ”6、工程款的支付按合同约定执行付款。（5）付款进度按进度付款。（6）工程进度多层次多角度审核工程进度。（1）付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。甲方代表与 监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量主管副 总或总经理详见付款审 批程序 规范附件 2：“工程款付款流程 ”10材料及设备采购环节成本控制要点 应用指南第五项材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在 该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件采购招投 标及订立合同 时间1、材料进场生产周期计划运

20、输周期安装、验 收周期交叉作 业时间市场信息暂缺与工程 进度相配合具体与采 购点远近相 对应与工程 进度相配合与工序安排相 联系日常搜集市 场信息，建立材料市 场信息库。工程部审算部招投 标规范中未提及具体参照 标准暂缺2、材料的性能价格比3、材料款支付4、材料验收5、材料保管与保修技术参数招投标材料款支付方式材料款支付 进度保修款数量验收质量验收材料保管材料保修材料 设备 的技 术参数由设计 部确定或封 样。必须招投 标的材料 设备要制定招投 标计划。不需招投标的材料 设备，采用三家以上厂家 报价选择。预付款限 额控制首次 验收后付款 总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的 5%。依据合同

21、中约定付款。几方共同确 认货 到现场数量外观质 量的 验收安装后 质量的 验收投入使用后的质量验收在合同中明确 货物的卸货和保管的 责任承担者用合同的方式明确保修责任和保修期设计 部审算部经办部门（工程部或设计部）甲方工地代表或 专业工程师负责监 控验收工程部物业公司工程部详见招投标 管理规范第六、七条和设备 材料采购规范第四条详见付款审 批程序 规范附件 3“甲供材料付款流程 ”和附件 7“采 购类付款流程 ”详见设备 材料采 购规范第八条详见设备 材料采 购规范第九条、第十三到十六条11销售环节成本控制要点 应用指南第六项销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制 订了费用目标总额，具体的单

22、项支出就必须严格控制。由于销 售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工 负责这部分的控制 职能。此外，由于销售环节的一些操作会 对入住和物业管理产生重要的影响，所以 这个环节的成本控制也必 须有长线考虑。控制要点1、营销方案控制什么（1）费用总额（2）市场信息收集（3）营销计 划（4）营销预 算（5）营销 方案 审批（1）现场销 售人工费用（2）现场销 售器具费怎么控制谁来控制备查文件确定 费用目 标总额项目部根据各种相关因素销售部详见营销费 用管理 规范确定具体 计划和 费用征求各方面意 见，按主管总经理详见营销 操作流程 规范审批流程操作销售人数控制销售部部 门销售工作 进度控制

23、经理奖励办法控制2、营销现场费用3、媒体选择（3）卖场、现场包装 费（4）销售模型 费用（5）宣传资 料及礼品费（6）展销费（7）计划额度控制（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析（2）招投 标额度内调剂 和超额审批制度专人负责先评后选的原 则内部 评审招投 标销售部 专业经理和部 门经理主管总经理销售部销售部销售部评审委员会详见营销 包装操作 规范详见营销费 用管理 规范详见营销 包装操作 规范详见营销 包装操作 规范详见招投标 管理规范4、样板房装修（1）设计、装修（2）材料采 购（3）信息采集及招投标（4）样板房 维护（5）材料回收、保管和再利用市场信息收集制订装修目 标成本 总额信息搜

24、集材料、设备选型招投 标委托物 业代管 协议建立材料 设备 清单使用登 记闲置品评估和 处理设计部、销 售详见营销 包装操作 规范和部设计规 划管理 规范设计部详见设备、材料采购规范招投标评审详见招投标 管理规范小组物业公司、销祥见物业 管理 规范售部设计部负责，物业、销 售部详见营销 包装操作 规范配合12控制要点控制什么怎么控制（1）销售折扣点待定5、销售回款（2）回款周期待定、1、承诺的给出制作楼 书6、销售补承诺分类充条款及承变更审批与知会制诺（2）设计变 更与承 诺度承诺变更晚交房原因分类处7、客户交（1）交房日期理（2）保修期与施工 队洽商延 长保房（3）质量补偿修期交房 验收协议

25、（1）中介费待定8、其他（2）与销售相关的其他费严格按相关流程进用（如因销售要求而发生行的设计洽商变更费）谁来控制备查文件销售前台 负责待制订相关管理 办法销售前台 负责，详见回款管理规范财务监 督营销 部负责 ，设计、工程监督待制订相关管理 办法设计 部负责 ，销售、工程协助客户服务中心负责 ，销详见补偿 管理 规范售前台、物业公司协作销售部详见工程现场变更管理 规主管副 总范等13工程预决算环节成本控制要点 应用指南工程预决算环节的成本控制 难点在于有关监控信息的及 时和准确性。这 些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调 研，不论哪种方式都 应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的

26、实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制先由造价比例大的 项目看（地面、墙面、部分家具） ，1、乙方预 算（1）乙方预算内容的缩小及调整面 积。审算部 负责，设计部协审查注意 报价拆分、施工方法、助报价及招 标方法不同会影响成本的 问题第七项备查文件参见深圳公司有关文件（1）施工图中的钢筋2、钢筋用量用量的核实（2）洽商、变 更的钢筋用量选择 并委托 现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责 工程造价咨 询公司进行钢筋量计算工作审算部专人负责抽查与核实工程造价咨 询公司的 钢筋用量 计算工作工程造价咨 询公司与 审算部相关人 员必须下现场了解乙方 绑扎钢筋情况严格执行合同中价差 调整办法

27、财务部、审 算部与主管副总负责 确定工程造价咨询公司。审算部经理监督详见正在草 拟中工程预决算管理规范（1）材料价差3、价差的调（2）人工价差整（3）费用价差及时跟踪价格（材料、人工、 审算部材料 组与预算工费用）变化情况程师负责当价格出 现异常波 动时 ，应立即与相关 单位商量 对策详见正在草 拟中工程预决算管理规范（1）图纸审 核4、洽商、变 更（2）因市场因素甲方的费用控制对图纸 的修改（3）现场签证工程部 项目部负责组织各专业共同 审图，实行专业负责制监理公司 审图施工 单位审图甲方 对图纸 做出重大修改之前，应进 行方案 经济比较现场签证 中，应明确发生费用的原因和 责任1、设计部负

28、责建筑专业图纸质 量的审核2、工程部 负责其他专业图纸 的审核3、工程项目部负责现场签证 的监控4、审算部负责审 核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济 性详见正在草 拟中工程预决算管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件14（1）工期（2）质量5、违约与索赔（3）配合管理（4）停工、窝 工甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与 质量重视过程中控制工程部项目经理负责各施工方的配合 问题当造成重大停、窝 工时，工程部与 审算部及 时进行停、窝 工费用计算1、工程项 目部负责施工合同中技 术条款的监控2、审 算部负责施工合同中合同条款 经济部分的 监控详见 正在草 拟中工程工程项目部负责施预决算管理 规范工过程中协调、配合审算部 负责违约费用的核 实15期间费用的成本控制要点 应用指南第八项期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务 的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加 强对期间费用的计划控制。财务 部在这一环节除了承担主要的控制任 务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用2、人工费用3、行政管理费用（1）公司开 发速度、规模与贷款计划（2）地价款的支付（3）工程款的支付（4）销售回款的管理（1）薪金（2）岗位津 贴（3）出差 补助（4）加班 补助及其他 费用（5）奖金（