仓储物业管理模式.doc

1、仓储区物业管理模式一、架构设置意邦仓储区的管理架构根据仓储区的规模大小和行业特征，做以下架构设置：二、人员配备(1) 仓储物业客户服务部岗位设置 客户服务部根据仓储区规模大小，设置23名。 客户服务部主管兼职行政人事管理。 每日设立1名客户接待，兼文书档案、财务出纳。(2) 秩序维护、设置秩序维护部设保安队长1名，负责保安、消防、监控和车辆管理等秩序维护部日常工作。秩序维护部设保安领班3名，负责各班次的岗位、人员的工作安排，协助保安队长完成秩序维护部的日常工作。根据门岗、巡逻、消防、24小时监控和车辆管理的工作量大小设保安人员若干名。(3) 仓储物业工程维修部岗位设置 工程维修部设立维修领班1

2、名，负责工程维修部的日常工作。根据仓储区大小与工作量的多少，设运行、保养、维修、值班专业人员若干名，全年 365天，24小时全天候维修。(4) 保洁绿化部岗位设置 保洁绿化部设保洁领班1名，负责部门环境卫生、绿化养护种植的日常工作。根据内外保洁和绿化工作量配备保洁工与绿化工(绿化工可与公司其他区域调配或外包）若干名，同时负责垃圾收集清运和盆栽租摆管理。仓储物业客户服务管理（1） 认真做好商户接待工作，切实解决商户的困难、要求要树立 “商户至上 ”的观念，满腔热枕地做好商户接待工作，对商户的来访、来电、来信和投诉问题，要做到又问必答（对一时还办不到的事情，要做好翔实、细致的工作，切诫夸海口，乱许

3、愿），做好定期回访记录，并及时、认真地解决商户所提出的问题、建议； 定期或不定期地登门拜访商户，在拜访中应主动向商户出示证件，说明身份。与商 户交谈应保持友好态度，说话要有分寸，谈吐要文明； 解决商户困难时，要统筹兼顾，合理安排。在处理问题时，要事先谋划，尽一切努 力避免商户与商户之间产生矛盾； 客户服务人员要对仓储区域内商户的业态、设施设备、人员情况、职称和联系方式 ，充分利用现代化信息技术做好商户的综合服务管理和延伸服务管理。（2） 签订物业服务合同，明确商户的义务与权力所有商户入驻仓储区之前，物业客户服务中心主管需亲自接待，并代表物业公司与其协调洽谈，与其签订物业服务合同、办理进场手续，

4、明确商户（租赁人或使用人）应尽的义务和享受的权利，保证物业所有人的合法权益受到保护； 严格执行物业服务合同与业主公约，从而规范企业的自身行为（包括生产行为、安全行为、环境行为），形成“仓储是我家，人人珍惜她”的规范有序的氛围。（3） 做好档案管理，健全各类原始资料，切实做好商户的“保姆 ”商户进驻后，物业管理公司应立刻加强档案的管理，对商户的租赁合同、合同的变更和修改与终止，要存入电脑并保存好，以便查询；对商户的仓库装修资料，仓库与设备管理资料及消防安全管理、收费管理、环境管 理、商户管理等等，要分类造册按档案管理要求建档。(4)负责仓储区商户的各类管理费、维修费、水电费的收缴，按照每月各部门

5、的报表进行核实，确保收缴率在95%以上。(5) 每日检查仓储区内商户生产是否造成废水、废气、噪音、固体弃物及违章搭建的现 象，若发现此类情况要进行善意的劝阻。(6) 负责做好商户内突发事件应急处理的组织、协调和保卫工作，若遇突发事件，应迅 速赶赴事发现场，合理调配保安、工程、保洁人员，制止事态的扩大。及时向上级 领导汇报，做好商户的安排解释工作。(7) 负责策划和实施仓储区物业管理的延伸服务。如：方便商户生产经营的物料采购、 后勤管理以及商户委托的特约服务和代办服务等。(8) 统一策划仓储区管理规避风险的工作。如：各类合同的免责条款，仓储区内的公众 责任保险，意外事故保险等。努力保障商户利益、

6、公司利益和员工利益。仓储秩序维护服务管理仓储秩序维护部保安服务管理，主要任务是：依照国家法律、政策和商户入驻公约 及有关规章制度，对进出大门的人员、车辆、物质进行严格检查、验证和登记，防 止物质丢失，防止失密、窃密，防范与制止不法人员混入仓储区进行各种违法活动 ，预防治安灾害事故的发生，确保仓储区内人、财、物的安全，维护商户正常的生 产秩序和工作秩序。保安服务运作的规程如下：1、实行24小时上岗警卫，对出入仓储区和商户库房人员的身份、证件和所携带的物品进行检查、登记，防止物质流失，控制外部无关人员进入工作区、办公区和设 施设备区。特别要警惕原在该单位工作过后因种种原因辞职、辞退、除名和开除的

7、人员回来客串，严防用心不良者作案。2、对进出车辆、物质进行检查，带物质出门必须有仓储区统一开具的出门证，必 须有商户负责人签字与公司盖章，并查对其数量、规格，核对与出门证相符方可放 行。3、维持仓储区内车辆进出和停放秩序，按指定地点停放，疏通车辆，以保证仓储 区内车辆畅通无阻。4、熟悉仓储区的重点防火重要部位及消防器材与安全通道的分布情况，熟悉掌握 火灾、救护、公安报警和上级主管部门的电话号码，熟练使用灭火器，一旦发现险 情即会抢救又会指挥人员疏散和保护事故现场。5巡逻时，应认真检查各重点单位及门窗、火源、电气的完好情况，及时处理或上 报巡查中发现的异常情况。6、节假日、夜间突发事件，应及时向

8、总值班和公司主管领导报告。7、遵守职业道德，不得滥用防卫工具和报警通信设备。正当防卫不得超过规定限 度。二、仓储区巡逻保安运作规程 巡逻的目的是有效地预防巡逻区域内各种事故、事件和案件的发生，依法同各种违 法犯罪活动做斗争，确保仓储区和商户的安全。1、巡逻保安维护仓储区和商户的正常治安秩序。2、建立巡逻路线、巡更打点系统，每小时巡查一次，记录巡逻、巡查情况的原始 凭证，维护和保证巡更打点器的正常使用。3、预防、发现、制止各类违法犯罪行为，及时发现各种可疑情况，抓获现行违法 犯罪分子。4、检查防范方面的漏洞，警戒并保护刑事、治安事件现场和灾害事故现场。5、平息巡逻中发现的突发事件和意外事故。6、

9、检查各仓库门窗、道路、公用设施设备等是否完好，如有损坏应查找原因，并 及时上报。1、所有车辆一律凭物业管理公司发放的有效证件进出仓储区大门（警车、消防车、救护车等特种车辆除外）。2、车辆管理的运作规范与作业规范及“出入证 ”、 “停车证 ”、 “临时停放证”的使用管理详见车辆管理服务的相关内容。3、商户的自用车辆应该按国家有关规定办妥有关手续，如：上牌照、办理车辆保险等，并携复印件到物业管理公司办理。物业公司根据租赁合同的面积和车位条件予以核发 “停车证 ”或 “临时停放证”。4、进入仓储区的车辆不得鸣号，车速限制在每小时五公里之内，按相应的交通标志、指示方向行驶。持证的车辆应该停放有序，以不

10、影响主要道路为原则。仓储区行车通道、消防通道、绿化地及非停车区域不得停放车辆。所有车辆应听从仓储区管理员、保安的指挥。对造成仓储区内公用设施设备、绿化等损坏的应照价赔偿，情节严重的还应承担法律责任。5、进入仓储区车辆应停放在相应的车位上，车辆若被损坏，有肇事者承担一切责任；若因未停放相应车位而被损坏，责任自负。6、进入仓储区的车辆不得随地洗车，可到仓储区外洗车点清洗车辆；要维修车辆须得到物业管理员同意，并不得损坏绿化和污染地面环境，修车产生的废弃物由修车者自行带离。7、车辆载货出仓储区大门，保安凭商户公司盖章和签字的“货物出门单”放行，并需要核查货物型号和数量。8、车辆在装卸货物时，不得影响其

11、他车辆通行和行人安全；货物装卸完毕，及时离开仓储区。9、出租车除特殊情况外，一般不得进入仓储区。送饭、快递、信件车辆进入仓储区，应办理“临时停放证”手续。10、装载易燃易爆、剧毒、有污染物品或者有漏油现象的车辆不得进入仓储区。11、所有车辆在仓储区内行驶、停放、装卸、操作、车内清洁时，应采取相应的处理措施，不得造成地面、空气、噪音等环境污染，情节严重的将进行处罚。12、进入仓储区的自行车、助动车（以下简称非机动车），应是办理好上牌手续的合法车辆。13、非机动车进出仓储区大门时应下车推行，在仓储区内应慢速行驶；非机动?涤 谥付 某蹬锘蛲徘蚰谟行蛲牛孕猩纤?14、物业管理公司负责仓储区机动车、非机

12、动车的停放秩序管理，不承担管理责任。商户或者车主如有车辆保管委托，另签计费协议。四、仓储区保安人员警用器械管理运作规程1、巡更器管理 巡更器是保安人员巡逻检查工作到位的原始依据记录和专业巡逻工具，每位保安人员都有责任和义务保证巡更器的正常使用； 秩序维护部对巡更器建立台账，制订巡更器使用的具体要求，保证巡更器电池及时配备调换和正常使用；巡更器属贵重警用器械，保安人员在使用时应严格按照使用说明操作，不得乱丢乱放，私自乱拆、乱拧，若损坏，视情节赔偿，故意损坏巡更器，除全额赔偿外，根据秩序维护部绩效考核制度进行处罚；交接班时，双方人员应做好巡更器验交手续，坚持“谁损坏、丢失谁赔偿”的原则。当分不清具

13、体责任人时，由该岗位人员共同赔偿；节假日全天和工作日每天下午18： 00次日凌晨8： 00，每小时巡逻一次，保安人员携巡更器至每个设置巡更点，用巡更器与巡更点接通，记录下巡逻到位的原始凭证；秩序维护部在审核查阅巡更器数据、检查保安人员巡逻情况时，凡发现保安人员少点、漏点、巡逻不到位，应查明情况，纠正违规行为，提出处理意见。2、对讲机管理对讲机是保安人员在执勤或执行任务的工具，严禁用作其他用途，严禁转交他人 使用或玩弄，严禁私自携带外出；秩序维护部对对讲机建立台账，保证对讲机及时充电，使对讲机发挥应有功能， 随时回答上级值班员的呼叫；每个对讲机配备一个充电器、一块备用电板，有当值保安领班负责统一

14、充电秩序，让充电器得到有效养护，避免充电器长时间使用而发热烧毁；对讲机严格按照规定频率正确使用，严禁随意乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则 按违纪处理；对讲机交接验收以及损坏、丢失赔偿，按照巡更器相关规定办理；保安人员上岗、立岗、巡逻时，随身携带对讲机，及时回答上级值班呼叫，并按 规定时间汇报、呼叫和应答；不按照公司要求使用对讲机者，视情节轻重处理。3、警棍的管理警棍是保安人员执行任务的专用工具和武器；警棍限用于保安人员执勤时自己使用，严禁非当班、执勤人员使用。严禁用警棍 嬉戏打闹或交于他人玩耍；警棍的交接验收如发现损坏（丢失），按损坏程度酌情赔偿。仓储区工程维修服务管理 工程维修管理师融技术管理

15、、保养、维修、美化为一体的一项特殊的技术服务，是为保证房屋与设备正常发挥其使用功能，延长房屋与设备使用寿命而必须进行的经常性维修工作和修缮技术管理，是物业管理中最基本、最重要的服务之一。1.24小时应急维修服务的运作规程仓储区应急维系人员不准脱岗；做好电话录音与记录（如遇情况紧急，先问清情况，作电话记录，后补书面记录 若遇重大事故立刻向上级报告，并与有关部门联系；迅速组织安排抢修人员到主报现场，并通过对讲机速调保安队伍增援现场（小修可免这道程序）；及时将事件处理结果反馈给有关部门；详细书写处理急报事故情况，未了解的事项应在事故处理情况中交代清楚，记录备案。2、仓储库房、设备、设施维修运作规程维

16、修人员必须严格按ISO9000和 ISO14000的作业指导书要求进行运作；要深入现场，熟悉、了解仓储库房、设施、设备的构造、功能、工作原理、施工质量、设备完好程度，以及商户要求等各类信息。严格按照操作规程，合理的对仓储库房、设施、设备进行科学化维修。必须坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。就是在维修过程中，合理与节约使用人力、物力、财力，按国家规定的标准，因地制宜，从实际出发，充分发挥仓储、设施、设备的效应。必须坚持“维修不影响商户和少影响商户”的原则。必须坚持“区别对待”的原则，就是在维修中要根据商户的不同要求、产品的不同结构、房屋的不同等级，采取不同的施工方式，满足不同层次商户的需求。

17、必须坚持“安全第一”和 “商户第一 ”的原则，维修服务的目的是充分发挥仓储、设施、设备的最大功能，不断地满足商户的生产和生活的需要，因此在维修中必须事事处处为商户着想，该拉警戒线的时候要拉警戒线，该封闭的时候要封闭，要严格执行科学合理的维保服务制度。必须坚持管好修缮资金的原则，做到专款专用，精打细算，让有限的资金发挥最大的效益。3、仓储库房、设备、设施的保养运作规程仓储库房内给排水系统的维护 除定期检查维修外，要经常检查管道，看管道便面有无锈蚀现象，用小手锤敲打管道，听声音是否正常，对洗手间更应重点检查，发现有锈蚀现象应及时修理与更换。排水管道无论是生产污水还是生活污水管，管道内壁都极易结上污

18、垢，久不清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污垢挂住，致使排水系统堵塞。所以要经常用管道疏通机和管道清洁剂清理。对卫生器具和其他设备如地漏、检查口、清扫口等要经常养护，发现有口盖污损，螺栓、螺帽锈蚀应及时更换或修理。尤其要指出的是仓储区内的道路由于经常承受货运卡车的挤压，容易造成路面变形、水管破裂，如上水管被压坏，自来水大量泄漏，将给仓储区带来巨大损失，因此加强巡视监听是很重要的。水箱、水泵的养护除定时巡视和计算机监控管理外，在养护巡视时应该注意：水泵轴承温度不等高出环境温度35，其轴承最高温度不得超过75，并定时加油。水泵的泵体和泵座要经常保持洁净，定时擦拭，油漆脱落应及时补刷。平时要防止水或

19、蒸汽滴漏到电机和泵体上，还要经常校核各种表和阀门及其他元件的良好情况。无论是什么材质的水箱，其内部必须定期清洗，清洗用水必须符合饮水标准，每次清洗后作好外观检查，检查其清洁度并取样化验，合格后投入使用。清洗时间、清洗负责人、化验合格证书必须建档，资料存入计算机内备查。对箱体的入孔、进出水管、溢泄水管及其他器件的保养资料也应存入计算机内。供配电系统的运行管理仓储库房供电时商户生产的动力源，保持不间断的正常供电是物业管理公司不可推卸的责任，因此必须有严密的系统运作作业标准、作业规程和检查规程，确保万无一失。尤其是在雷雨天时容易跳闸，高压电工更要加强值班，及时送电，最大限度减少商户的生产损失。同时要定期检查电力系统三相是否平衡，对不平衡处进行查找，分析原因，及时处理不平衡。保洁服务管理保洁是仓储物业管理的“面子工程 ”，保洁员是仓储区的“美容师 ”，其工作好坏对物业管理公司声誉十分重要。保洁服务运作规程：保洁员要树立“辛苦我一人，清洁全仓储”的思想，认真负责地做好仓储区、仓库的公共部位和公共设施的清扫保洁工作。负责做好仓储区、仓库、办公楼内楼道梯级、车位、马路、走廊、草地、楼阁、天台、雨棚、平台公共场地的清扫、保洁。负责做好仓储区、仓库、办公楼内楼道、扶手、门窗、电子门、电表箱、信报箱