资产评估价值的合理性分析

1、资产评估价值的合理性分析在市场经济条件下，需要进行资产评估的事项愈来愈多，资产评估价 值是不是合理？评估的公正性如何？直接关系到资产所有者、会计个 体和有关当事人的经济权益。一、评估参数选择的合理性分析资产评估价值的确信是由评估进程中众多的主观因素决定的。评 估价值的合理性除受评估师的职业道德、专业水平及所把握的信息资 料阻碍外，从专业角度就要对评估目的与评估方式选择的合理性进行 分析。评估目的与评估方式的对应性是判定资产评估价值是不是合理 的必要条件。资产评估价值最终是不是合理，要紧看评估参数的选择 和确信是不是科学真实。评估师在选用某一种方式进行资产评估时， 可能该方式的计算公式是相同的，

2、但由于各评估师的专业水平、职业 道德水准，把握的信息资料不一样，在选用评估参数和参照物时却截 然不同，以至同一资产、同一评估目的，不同的评估机构对其评估时 其评估价值相差甚远。例如，某省一家上市公司（钢铁股分），法院对其部份国有法人股 委托中介机构进行评估拍卖，在半年内前后委托了两家评估机构对其 国有法人股进行评估作价，结果，某市一家评估机构（简称某市机构） 评估的结论是每股价值为无，而某省一家评估机构（简称某省机构） 评估的结论是每股元。两家评估机构对同一公司的法人股价值评出的 结果其不同竟如此之大。究竟哪家的评估结论是公平合理的？在专家 评定会上也难达到一致。事实上，在调阅了两家评估机构的

3、相关评估 资料后，笔者以为，两家评估机构在评估进程中所引用的评估参数和 参照物完全没有可比性，某市机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法 人股价钱=aX每股净资产+bX每股收益，其中a和b为回归方程的回 归系数。某省机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法人股价钱二该公 司流通A股评估基准日前20个交易日平均每股收盘价X该行业缺乏流 通性折扣率X （1+折扣率调整系数）。从上述两家机构确信的评估公式来看，他们选择的评估参数没有 类比性，致使评估结果不同较大是必然的。某市机构选用的公式事实 上决定了法人股价钱就在净资产周围,从他们选择的25家上市公司法 人股交易案例可看出，其法人股转让价钱与每股净资产

4、相差不大，但 从上市公司成交日股价中可判定这些参数和资料反映的是牛市行情的 状况，以这种参照物进行分析比较，最终结果其法人股评估价钱为每 股元，事实上该公司报表上每股净资产为元。某省机构选用的公式事 实上决定了法人股价钱受两个参数所阻碍，一是评估基准日流通股股 价，二是股权缺乏流通性减值折扣率。那个折扣率的取值依据是中 国资产评估杂志上一篇论文的研究功效，对钢铁行业而言，股权缺 乏流通性减值折扣率相对流通股价而言平均为20%,而评估基准日该 公司股价为元左右，因此最终法人股评估值为每股元，因该公司也有近期法人股拍卖价低于元的案例，据此某省机构认定他们的评估结果 是公平合理的。咱们在此不是去评判

5、哪家评估机构的是非曲直，而是通过那个典 型事例告知人们，选择不同的评估参数对资产评估价值的大小具有决 定性意义。固然，要判定选用的评估参数是不是合理，对一样非专业 人员来讲或许比较困难，但只要认真分析一下评估参数的来源和背景, 有时也会发觉一些问题。比如对上述两家评估机构选用的公式和参数, 某市机构在选用有关资料时，事实上是两年前大牛市行情中的一些法 人股成交价钱资料。在大牛市行情中，由于流通股股价较高，法人股 成交价钱大于或等于净资产价钱的情形较普遍，但两年后，上证指数 从2200多点跌到1400多点时，法人股成交价钱与净资产价钱的相关 性那么大不一样，更何况该钢铁公司的近10亿元的应收账款

6、、7亿多 元的存货使公司账面净资产含有专门大的“水分”。因此，某市机构明 显是高估了法人股价值。而某省机构选用的评估公式要紧与流通股股 价和折扣率相关，不去考虑净资产那个重要参数，而且流通股股价又 是在股市极度低迷状态下形成的“地板价”，自然在这种情形下评出的 与净资产相差甚远的法人股价值人们也很难同意。要判定评估师选择的评估参数是不是科学合理，事实上需要结合 不同资产的要紧特点进行分析。1 .在对机械设备应用重置本钱法进行评估时，应重点关注成新率 那个参数，因为设备的重置本钱，运输安装费率这种参数比较容易判 定，而成新率由于涉及的因素多，人为调控相对容易。判定成新率是 不是合理，较简便的方式

7、是用年限法，即设备在正常利用和保养下， 若是法定寿命年限为10年，己利用了 4年，那么成新率应在60%左右 是合理的，若是评估师将成新率定在80%或40%左右，又没有令人信服 的分析说明，那么可初步判定该设备的评估值是不合理的。2 .在对房地产应用市场比较法进行评估时，应重点关注选择的参 照物的假设干比较参数，如参照物的房地产价钱可能不是一个实际的 成交价钱，而是广告宣传价钱，或是一个最低的起步价钱，或许这种 成交价钱是在特殊背景下形成的一种误差价钱，那么，其比准价钱或 最终的评估价值也确信是不合理的。因此，如何判定市场比较法下的 房地产评估价值是不是合理，要紧应考察选用的参照物的成交价钱是

8、不是真实靠得住，固然，参照物的选择也应具有可比性。3.在对无形资产或企业整体资产应用收益现值法进行评估时，评估价值的合 理性取决于净收益、折现率和企业（资产）寿命年限三个参数的确信。 对专利权、专有技术的评估，较难确信的参数是净收益；对商标权、 商誉和企业整体资产，较难确信的参数是寿命年限，因为对这种评估 项目没有规定一个权威性的法定寿命年限，在评估实践中和一些评估 教科书上都适应假设为永续寿命期，事实上，这种假设既不符合企业 （资产）实际，也有悖于生意两边专门是买方的行为动机。如何判定 评估师运用收益法时利用的净收益、折现率和寿命年限三个参数的合 理性呢？需要逐个进行分析。第一来看净收益，对

9、单项无形资产，净 收益指的是逾额收益；对企业整体资产，净收益指的是净利润，它们 都是依照评估基准日前的收益状况来预测以后的收益额，即预期收益。 不管评估师采纳何种预测方式进行预测，纳入折现求和的预测收益值 一样不能超过五年的数字，为了稳妥起见，以第三年的预期收益为以 后年份的收益那么更靠得住。若是评估师利用六年后的预测值来折现 求和，评估值确信偏高，其合理性就应受到质疑。第二再看折现率， 要紧把握折现率是不是包括了平安收益率和风险收益率，如没有考虑 风险收益率或风险收益率取值过大（例如超过了平安收益率），那么评 估价值就有可能过大或过小。最后看寿命年限，若是资产有法定寿命 年限或合同年限，那么

10、寿命年限在此范围也算是合理的；对一个企业 而言，包括商标权和商誉，现实中并无一个永续获利的寿命年限，那 么在评估实践中及许多教科书上什么缘故采纳无穷寿命期折现呢？这 主若是确信一个大伙儿都公认的企业或商标权、商誉的有限寿命年限 是很困难的，而假设一个企业持续经营、商标权商誉永久存在却是十 分容易的，评估师只需多写一句话即可，但问题并无解决。事实上， 现实中一些国际上流行的评估老例和体会法那么对咱们判定这种评估 对象的有限寿命期很有启发。例如，美国金融世界杂志每一年发 布的世界闻名品牌价值，其评估方式确实是在计算出品牌商标的逾额 收益后，再乘上一个倍数来作为该品牌的价值，世界闻名品牌的盈利 倍数

11、范围从6、20不等。对盈利倍数，有的学者以为是折现率的倒数, 持这种观点的仍然以为品牌的寿命为永续年；有的学者以为是有限寿 命的年限，笔者偏向盈利倍数属于市场预期盈利寿命年限。因为即即 是世界500强企业，它们的平均寿命也只有4050年，能永续盈利的 企业现实中是不存在的。再从对一个盈利企业定价的体会法那么上看, 判定一家公司在市场上具有竞争力的合理价钱在美国要紧通过付息及 税前盈利即EBIT收益来确信，一样以5%倍EBIT购买公司的占大多 数。假定某企业资产账面价值950万元，预测以后五年的净利润为100 万元、120万元、150万元、160万元、180万元，第六年假定维持在 180万元水平

12、上，本金化率为10%,企业昔时付息及税前盈利为150 万元。依照该企业资料，若是以EBIT的6倍作为合理价钱，企业价值 应为150X6=900万元，再以900万元作为合理的评估价值，套用咱们 评估中的收益现值法，确信以后五年的复利现值系数别离为、，那 么：900=100X+120X+150X+160X+180X+180X (P/A, 10%, n) X式中，(P/A, 10%, N)为待求的年金现值系数，经计算查表，N 应为45年。将上式中求出的N再加上5年，该企业的寿命期应为910年，在这种寿命期下采纳收益法评估得出的企业价值与应用6倍的EBIT 倍数定价才是吻合的。若是咱们采纳一个永续寿命

13、期来评估，该企业 评估价值那么为万元，几乎是EBIT的11倍，也远远超过了 EBIT警戒 线的8倍，因此可初步得出结论，对应EBIT倍数定价法那么，在折现 率为10%的情形下，用收益法来评估企业价值，其企业寿命年限定在 10年较为适合。固然，以上分析只是提供了一个方向和思路，具体数字并非是绝 对的，但评估参数选择的合理性绝对阻碍着资产评估价值的合理性。二、资产评估价值的合理范围分析资产评估价值不是一道严谨的数学题计算的结果，人们也可不能 仿效会计核算那样要求分毫不差，但资产评估价值的公正性、合理性 及合理范围却为方方面而所关注。第一应明确的是，资产评估价值的 合理范围其内涵应是资产评估价值与实

14、际成交价钱的合理不同范围， 也可明白得为资产评估结果在具体数字上的可应用范围。评估价值与 账面价值或与实际成交价钱的不同究竟在什么范围是合理的？评估公 正性究竟以什么标准来衡量？这是实践中不能回避的灵敏问题。从国 内的评估实践看，对一家企业的评估和收购，生意两边要紧关注的仍 是各个单项资产的综合，资产评估也还主若是应用重置本钱法或市场 法对一项项资产评估后求和，收益法仅仅作为评估结果的验证方式。 因此，要判定资产评估价值与实际成交价钱不同的合理范围，要紧应 从各类资产的不同范围分析入手，然后再对整体资产的综合不同作出评判。1 .对土地资产而言，国内目前实行的是挂牌交易制度，评估挂牌 价与最后拍

15、卖交易价应能较公正地说明评估价与成交价不同的合理 性。例如，某市在2001年12月至2002年4月之间，对九宗土地实行 挂牌拍卖交易，结果说明，评估价与成交价误差最小的为零，误差最 大的为50%,加权后，平均误差率为9%.再如，2002年12月13 H, 某市对一宗428亩土地拍卖，评估底价亿元，通过294轮竞价，最后 以8亿元成交，比市土地中心预期的4亿元翻了一倍。但此案例仅为 一特例，开发商的目的是想让这片地与去年取得的100亩土地联体开 发，因此志在必得。剔出这种特例，土地资产评估价与成交价的合理 不同在9%左右。2 .对建筑工程而言，从招投标报价的行规来看，标书价钱若是超 过工程预算值

16、5%,那么有流标的可能。而评估一项新建筑物往往采纳 工程预算法，固然，评估价值与工程预算法下得出的工程造价不同的 是，以一宗房地产，除建筑工程造价之外，它还包括了土地利用权的 价值和各项规费、前期工程费、利息和利润等，对一项旧建筑物，还 要考虑成新率。若是各项规费、前期工程费、利息按实际规定计价， 利润按行业平均水平考虑，成新率按耐用年限考虑，那么房地产扣除 土地利用权价值后，评估价值与实际成交价的误差在5%左右应是合理 的。3 .对机械设备而言，单独的评估价值与成交价钱较少有公布资料 报导，公布报导较多的是二手汽车市场。旧车市场估算二手车价钱的 方式与资产评估中评估机械设备的方式有必然不同，其误差大约在 2096左右。对有些国有大型企业（如钢铁企业），设备报价与最后成交 价其误差大约在6%左右，而评估设备的重置本钱按设备报价取值的较 多。由于汽车在企业机械设备总价值中所占比例较小（如