物业管理活动中存在的风险及其防范措施

1、物业管理活动中存在的风险和其防范措施摘要：目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的 生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活 动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已 经成为整个物业管理行业关注的热点问题。我国从1981年3月在深圳成立第一家物业管理企业，到1994年建设部颁布城市新建住宅小区管理办法，再到2003年6月8日国务院颁布 物业管理条例 ， 说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国 物业管理企业有3万多家，从业人员达300万人，初步

2、形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉和小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设 备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导 致各种经济损失。一、物业管理活动中可能发生的风险由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内 容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故和隐患风险，物业主体和公共设施设备造 成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。1人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是 指因第三人的行为（包括过失和故意行为），给物业管理服务 范围内的业主或使用人造

3、成人身、财产损害而产生的物业管理 责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意 杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如2006年1月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于2004 年5月26日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被 害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理 企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。2 .停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管 理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物 业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企 业在什么情况下可

4、以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对 于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和 义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的 风险。3 .消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主 和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。 2000年12月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成309人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置， 又无烟雾警报器，没有和时阻止火灾的蔓延。4 .设备风险。设备风险是指因物业本身和公共设施设备 的管理、维护不善造成的

5、业主或使用人人身和财产损失所要承 担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。5 .公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理 小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、 养护不当将带来巨大的隐患。二、物业管理风险的防范和化解措施（一）人身、财产安全风险的防范和化解措施许多业主认为：交了物业管理费，物业管理企业就应对 业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理 企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包 括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因

6、此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财 产安全不承担保险保管义务。同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要 建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员 必须经业主确认同意后方能进入，搬离小区物品必须经确认后 方可放行；做好和保存完整的值班记录；对重点区域进行重点监控；和时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进 行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为，尽到应尽的管理义务。（二）停车场管理风险的防范和化解措施停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此， 如何在纠纷中赢得主动，成为物业管理企业探讨的重点。1. 必须保证停车场的规划和

7、建设符合法律规定，各类证 件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法。2. 完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任；严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时 对停车场停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记 载在该凭证上，告知车辆停放人。3. 为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协 议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是 车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据 资料。（三）消防风险的防范和化解措施物业管理企业在接手小

8、区和大厦物业管理时，首先应确认 接管的小区和大厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证；其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求；在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共 消防设施和器械的行为即时进行制止和纠正；同时，在小区和大厦发生消防事故时，应第一时间报警，协助消防部门进行 事故处理；定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、 器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管和维护义务。（四）设备风险的防范和化解措施依据物业管理条例 ，物业管理企业对小区和大厦 的房屋本体

9、和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管 理企业应做好以下工作：物业管理企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、公共设施 设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保存；定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护， 发现隐患和时处理，保存好维护记录资料。一时难以解决的， 应米取相应的警示和防护措施，避免不利后果的发生。（五）公共环境风险的防范和化解措施在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和施工等实施规范管理，在施 工现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受到损害；确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施工结束后，应和时恢复原状，消除风险和隐患；在实施小区消杀项目前，应公告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的 区域应适当加以封锁。除以上措施外， 物业管理企业还可以为小区购买公共责任 险，将可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保 险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风